Леонид Кваснюк: «Не просто строители, а командиры строительного дела»
Уходящий год стал для холдинга «ЛенРусСтрой» примечательным. Были сданы в эксплуатацию последние из тринадцати корпусов ЖК «Новое Горелово» — настоящего мини-города со всей необходимой жителям социальной, торговой, развлекательной и бытовой инфраструктурой.
Начато строительство нового проекта в поселке Новоселье — на этот раз компания планирует создать высокотехнологичный квартал из «умных» домов в лесопарковой зоне.
Наконец, «ЛенРусСтрой» за последние годы получил сразу четыре престижные награды в профессиональных конкурсах: «Золотой Трезини», «Лидер строительного качества», «Доверие потребителя — 2020» и Urban Awards 2022 — высокой оценки был удостоен ЖК «Новое Горелово» за качество, проектное решение общественных зон и благоустройство территории.
А каковы планы компании на будущее? О ситуации на строительном рынке рассказывает генеральный директор СК «ЛенРусСтрой» Леонид Кваснюк.
— Леонид Яковлевич, каким стал уходящий год для компании? Как вы думаете, что будет происходить с рынком в обозримом будущем?
— Одна из очевидных реакций на непредвиденные обстоятельства — приостановка строительного рынка. И статистика это подтверждает: заметно сократился вывод на рынок новых объектов. Конечно, уже не получается с уверенностью строить планы на несколько лет вперед, но приспособиться можно к любым обстоятельствам. Пандемия нас тоже многому научила. Наверняка девелоперы сейчас анализируют спрос и пересматривают свои продукты, чтобы выпустить на рынок адаптированные под новые реалии объекты. Мы также рассматриваем возможный запуск новых проектов. Хотели бы попробовать новые для компании районы, форматы и комфортность жилья.
— Какое событие года вы бы отметили в работе компании?
— «ЛенРусСтрой» двигается в запланированном графике. В этом году мы передали ключи жителям домов, строительство которых стало финальным в ЖК «Новое Горелово», первого сентября новые школа и детский сад открыли двери для ребят, начал функционировать крытый многоуровневый паркинг. Сейчас уже можно полностью оценить всю проделанную с 2013 года работу: на месте бывшего капустного поля получилось создать по-настоящему комфортный и уютный район.
Также идет активное строительство ЖК «ЛесART» в Новоселье — там продолжаем сотрудничество с компанией из группы Сбер — СберМобайл для создания максимально технологичного жилого комплекса.
— Что стало для вас главной опорой в 2022 году?
— Опыт. И уверенность в необходимости двигаться вперед. Это не первый кризис и, безусловно, не последний. Но любой кризис рано или поздно заканчивается. Наша задача — увидеть слабые места, сделать выводы и вовремя принять нужные решения. У нас запущено в работу несколько проектов, что дает возможность перераспределять ресурсы, если где-то появляется просадка.
— Помогли ли вам какие-нибудь меры поддержки государства?
— Правительство и Центробанк умело лавируют в сложившихся обстоятельствах, и вместо намечавшейся в следующем году отмены льготной ипотеки заявлено об изменениях в ипотечном кредитовании и его расширении. Для девелоперов это существенный инструмент в продажах. Конечно, не хотелось бы его лишиться.
— Что бы вы назвали главным успехом для компании?
— Мы сохраняем спокойствие и не делаем преждевременных выводов. Нет никакой паники или сомнений. Мы продолжаем расти во всем: штат, проекты, направления. Становимся более технологичными и опытными. Создана опытная сплоченная профессиональная команда специалистов, знающих свое дело. Им не надо объяснять, что такое качество.
— То есть качество сейчас важнее всего?
— Не будь качественного подхода к строительству ЖК «Новое Горелово», мы бы никогда не вышли на такой уровень продаж. Компания потратила средства на благоустройство комплекса, хотя могла бы построить дополнительные квадратные метры, и выиграла от того, что во дворах появились прогулочные зоны, места для отдыха и занятий спортом, бульвары, плей-хаб и многое другое.
Мы создали комфортное, привлекательное пространство, в котором хочется проводить время. В этом тоже состоит преимущество жилья в стороне от большого города: есть место для устройства оригинального ландшафта, можно создавать кварталы со всей необходимой инфраструктурой, школами и детскими садами, а не ютиться на небольшом пятачке в центре города.
Каждый раз, сдавая новый дом, мы прислушиваемся к мнениям жителей, впитываем их пожелания, перевариваем замечания, изучаем потребности. Поэтому каждый следующий дом получается лучше предыдущего, и покупатели это ценят. Повторные продажи квартир в новостройках «ЛенРусСтрой» достигли 60% — это говорит о том, что в наших домах растет уже второе поколение жителей, их рекомендуют друзьям и знакомым, что мы угадали с проектами. Один известный мне житель уже в четвертом доме покупает шестую по счету квартиру — первую приобретал для себя, потом начал строить жилье для детей.
Я давно не называют себя строителем, как это было 30 лет назад, когда деньги на строительство шли из бюджета постоянным потоком. Сегодня я — девелопер, моя задача найти территорию, сделать добротный продаваемый проект, создать правильную команду. Мы уже не просто строители, а командиры строительного дела.
— А как командиры подбирают себе команду?
— Очень важно работать как одна большая семья, относиться к каждому с уважением и любовью. Как в каждой семье, у нас в компании не жалеют денег на развитие и обучение. Нужна квартира сотруднику — добавим к ипотеке свои льготы. Вкладывайтесь в людей, и эти инвестиции вернутся многократно. Вот недавний пример: стоило мне сказать, что хорошо было бы помочь военнослужащим в госпитале со средствами гигиены, как наши сотрудники не только закупили все необходимое, но еще и сами до ночи упаковывали мыло и шампуни в наборы лучше и красивее, чем это сделали бы в магазине!
— Многие застройщики отмечают нехватку материалов и оборудования. А как вам удается строить такой технологически сложный проект, как «ЛесART»?
— Мы сотрудничаем с ответственными и опытными подрядчиками, которые оперативно отслеживают изменения в поставках и производстве материалов и оборудования. Всегда есть возможность подобрать аналоги, внести изменения в программное обеспечение.
Два года работы в условиях пандемии не прошли даром: мы наладили каналы поставки, научились работать с отечественными производителями, а главное — поняли, что по качеству оборудование не уступает, а зачастую превышает зарубежные бренды.
— Что бы вы посоветовали коллегам, чтобы пережить непростые времена?
— Главная задача сегодня — набраться терпения и работать на будущее, не останавливаясь. Пересматривать стратегии, просчитывать различные шаги, прорабатывать те или иные модели, взаимодействовать с банковским сектором. Быть динамичным.
Председатель Комитета по инвестициям Ирина Бабюк рассказала АСН-инфо о планах Смольного по поддержке инвесторов и крупнейших проектах, работа над которыми продолжится в 2015 году.
- Каковы итоги инвестиционного развития города за 2014 год, и какие планы по развитию инвестпотенциала города в 2015 году?
- За 9 месяцев 2014 года рост инвестиций в основной капитал Петербурга по сравнению с аналогичным периодом 2013 года составил 25%, то есть 263 млрд рублей. Статистика за год традиционно будет приведена ближе к марту.
По итогам 2014 года аналитики из Эксперт РА присвоили Петербургу рейтинг 1А, что свидетельствует о том, что город имеет максимальную емкость с точки зрения капиталовложения и минимальные риски для потенциальных инвесторов. Кроме того, в 2014 году Санкт-Петербург оценили сразу по двум рейтингам ведения бизнеса – это Doing Business Всемирного банка, в который Санкт-Петербург был включен вместе с Москвой как точка роста экономики и наиболее благоприятный для деловой активности город. Однако общую позитивную картину разбавил Национальный рейтинг инвестиционной привлекательности российских регионов Агентства стратегических инициатив, который был представлен на ПМЭФ-2014. Санкт-Петербург в нем оказался в числе отстающих регионов по показателям, касающимся условий ведения бизнеса. Это стало дополнительным стимулом к усилению работы по снижению административных барьеров и созданию комфортных условий для ведения бизнеса. Надеемся, что в 2015 году на экономическом форуме прозвучат более позитивные оценки.
- Каких показателей планируется достичь в 2015 году в работе по снижению административных барьеров?
- Правительство РФ поставило перед регионами четкие плановые показатели по административным процедурам в различных отраслях на 2015 год. Главная задача - значительно сократить сроки их прохождения и уменьшить количество необходимых для этого документов. Например, процедура получения разрешения на строительство в соответствии с данными исследования Doing Business-2015 сейчас занимает в среднем 237 дней. К концу 2015 года планируется сократить срок прохождения этой процедуры в два раза - до 130 дней. Что касается подключения к энергосетям, то здесь сроки должны сократиться в 5 раз – с 219 дней до 45. Звучит амбициозно, но есть уверенность в том, что Правительству города совместно с бизнес-сообществом удастся добиться этих показателей.
В частности, Комитет по энергетике по поручению вице-губернатора Игоря Николаевича Албина уже подготовил соответствующую «дорожную карту» по снижению сроков подключения до 45 дней с учетом внесения соответствующих изменений в федеральное законодательство. Отмечу, что штаб по снижению административных барьеров возглавил вице-губернатор Александр Николаевич Говорунов.
- Какие меры непосредственной поддержки инвесторов вы предложите?
- К середине февраля Комитет по инвестициям совместно с бизнес-сообществом подготовит план антикризисных мер. Помимо уже предусмотренных законодательством налоговых льгот, это будут меры административной поддержки, а также предложения по стимулированию инвестиций по приоритетным отраслям. Кроме того, мы выступили с инициативой и подготовили предложения в закон 282-43 «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга для строительства и реконструкции» по введению целевого предоставления земельных участков для стратегических инвесторов и под проекты государственно-частного партнерства.
В 2015 году Комитет сосредоточится на создании благоприятных условий для уже реализующихся проектов и продолжит активную работу над теми проектами, которые мы заявили в 2014 году. Необходимо приложить все усилия для того, чтобы те инвесторы, которые уже пришли в Санкт-Петербург, продолжили развивать свой бизнес здесь. В этом году на заседаниях Совета по инвестициям мы рассмотрели пакет проектов с общим объемом инвестиций более 150 млрд рублей. Надеюсь, сложившаяся экономическая ситуация не скажется на заявленных инициативах.
- На какой стадии реализации находятся проект строительства Ледового театра Елены Бережной?
- Для реализации этого проекта подобрано несколько площадок, из которых был выбран участок площадью 2 га недалеко от перспективной станции метро «Дунайских проспект». Инвестором проекта выступит группа финских компаний. Напомню, объем инвестиций в проект сравнительно небольшой – полмиллиарда рублей, и мы рассчитываем на быструю реализацию проекта.
Ледовый театр задумывается как многофункциональный комплекс, который будет использоваться и как театр, и как спортивно-рекреационный центр. Здание Театра планируется покрыть воздухоопорным куполом высотой 18-20 м, на который могут проецироваться световые инсталляции как снаружи так и внутри здания.
Благодаря особой подвижной конструкции сцена будет трансформироваться из ледовой арены и бассейна в большую площадку на 3 тысячи зрительских мест, расположенных амфитеатром. Такая особенность конструкции зала позволит осуществлять показ спектаклей на льду, проводить массовые катания и тренировочные занятия для учеников школы фигурного катания. В то же время в бассейне, который будет соответствовать олимпийским стандартам, можно будет проводить спектакли на воде и организовать школу плавания для детей и взрослых.
- Как развивается проект реконструкции Новой Голландии?
- В 2014 году компания представила очень качественную концепцию поэтапного преобразования острова. Основная часть комплекса - это парковое пространство, для посетителей эта зона откроется уже летом 2015 года. В настоящее время в госэкспертизу сданы документы по приспособлению дома Коменданта, разработана концепция транспортного обеспечения территории.
- Какой объем работ в 2015 году будет выполнен по реализации проекта линий легкорельсового трамвая?
- Начну с того, что в 2014 году перед нами стояло две задачи – разработка технико-экономического обоснования трех веток и корректировка проектной документации. Обе задачи мы решили. Проект ветки Купчино- Пулково скорректирован с учетом развязки на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта. Согласно обновленному проекту, на линии будет 10 остановок, расчетное время в пути составит 23 минуты, кроме того, в рамках технико-экономического обоснования проект подешевел. Сейчас его стоимость составляет 12,5 млрд рублей, против заявленных на Совете по инвестициям 14,7 млрд рублей. Экономии удалось добиться за счет некоторых проектных решений, а также за счет уменьшения размеров депо в Шушарах, которое сейчас рассчитано на 10 подвижных составов. В ближайшее время проект ветки поступит в экспертизу, в рамках которой стоимость может измениться в пределах 15-20% как в сторону как удорожания, так и удешевления проекта. Эти параметры будут рассмотрены на межведомственной комиссии, а затем весной 2015 года будет объявлен конкурс на заключение соглашения государственно-частного партнерства. Строительство ветки займет 1,5-2 года.
По двум другим веткам – «Балтийская жемчужина» - Кировский завод и Рыбацкое-Колпино также есть расчеты, но полноценной проектной документации по ним нет – эти работы будет предложено выполнить инвесторам. Если они успеют подготовить проекты к весне, то все три ветки выйдут на конкурс одним пакетом. Но я склоняюсь к тому, чтобы развести эти конкурсы по времени, потому как до Чемпионата Мира осталось не так много времени, и ветка до Пулково в приоритете.
- В рамках презентации проектов на Совете вы заявляли сразу несколько иностранных компаний, заинтересованных в строительстве линий ЛРТ. Сохранили ли инвесторы этот интерес?
- В строительстве веток заинтересовано семь компаний – это китайские, итальянские, испанские и российские компании, которые очень активно интересуются ходом разработки проекта. В рамках ТЭО рассчитана неплохая норма доходности – около 18,9%. Кроме того, общественный транспорт является в большой степени дотационным - город все равно будет компенсировать инвестору сумму до минимального гарантированного дохода. На сегодняшний день это хороший с точки зрения окупаемости проект. А самой перспективной веткой является линия Рыбацкое-Колпино, потому что в будущем планируется активное развитие южной части города и пассажиропоток в этой зоне будет увеличиваться, а значит и доходность проекта будет только возрастать.
- В декабре 2014 года у ООО «Воздушные Ворота Северной Столицы» закончился договор аренды здания «Пулково-2». Какая судьба ждет аэропортовый комплекс?
- В настоящее время рассматривается несколько вариантов использования комплекса, который, напомню, состоит из двух отдельно стоящих зданий – терминала прилета и терминала отправления. В одном из зданий аэровокзала может быть обустроен зал для встреч официальных делегаций в рамках крупных городских мероприятий, таких как ПМЭФ. Что касается второго здания, то рассматриваются различные варианты его коммерческого использования, в том числе для аэропортовой деятельности.
- Является ли площадка на Ржевке окончательным выбором размещения нового городского зоопарка? Принимало ли участие в обсуждении площадки экспертное сообщество?
- Окончательного решения еще не принято, но по оценкам широкого экспертного сообщества участок в муниципальном округе Ржевка является оптимальной локацией для строительства нового зоопарка. До апреля 2015 года мы проведем предпроектные работы для того, чтобы определить такую локацию объектов зоопарка, которая позволит максимально возможно сохранить природный ландшафт участка и избежать вырубки ценных пород деревьев. Объекты нового зоопарка органично впишутся в зеленую зону, а та ее часть, где жители района традиционно проводят досуг, будет сохранена и благоустроена за счет инвестора. По данному предложению мы проведем общественные слушания и еще раз рассмотрим проект на Совете по инвестициям.
- Каковы перспективы преобразования II очереди парка Интернационалистов? С этой инициативой к вам обращалась администрация Фрунзенского района…
- В настоящее время рассматривается возможность размещения там парка развлечений. Эта площадка очень перспективная, особенно учитывая активное жилищное строительство по соседству. При разработке концепции будущего парка мы ориентировались на формат небольших тематических парков с различными экспозициями и элементами ландшафтного дизайна, которые популярны в крупных европейских и азиатских городах. Парк Интернационалистов может стать пилотным городским тематическим парком, но в будущем нам хотелось бы создать такие зоны в каждом районе города. У нас уже есть финансовые расчеты примерного тематического парка, и сейчас ведем переговоры с инвесторами по преобразованию этой территории.
- Не изменились ли планы у компании Spicer Oppenheim относительно строительства пешеходного моста на Крестовский остров?
- Инвестор не отказывается от планов по строительству моста, но при этом компании придется серьезно пересмотреть экономику проекта. Дело в том, что Губернатор, по результатам одного из выездных совещаний, дал поручение КРТИ скорректировать проект и сделать мост неразводным. В предыдущем варианте инвестор мог разместить на мосту от 14 до 20 тыс. кв. м. коммерческих площадей. Неразводной мост придется сильно поднимать над водой – на 52 метра, а значит коммерческие площади на мосту значительно сократятся. Коммерческая функция главным образом сосредоточится в точках опоры и на участках набережных, где инвестор сможет разместить необходимую инфраструктуру. Например, построить гостиницу или яхт-клуб. Участки в городской собственности в этой зоне есть.
В настоящее время обсуждается формат финансирования. Это будет либо формат ГЧП – 70% финансирует инвестор и 30% - городской бюджет, либо форма инвестиционного проекта, то есть 100% частных инвестиций. Сейчас мы склоняемся именно ко второму варианту, потому что в случае применения схемы ГЧП есть риск не уложиться в сроки. Проект моста уйдет в экспертизу в ближайшее время, результат будет получен весной 2015 года.