Леонид Кваснюк: «Не просто строители, а командиры строительного дела»
Уходящий год стал для холдинга «ЛенРусСтрой» примечательным. Были сданы в эксплуатацию последние из тринадцати корпусов ЖК «Новое Горелово» — настоящего мини-города со всей необходимой жителям социальной, торговой, развлекательной и бытовой инфраструктурой.
Начато строительство нового проекта в поселке Новоселье — на этот раз компания планирует создать высокотехнологичный квартал из «умных» домов в лесопарковой зоне.
Наконец, «ЛенРусСтрой» за последние годы получил сразу четыре престижные награды в профессиональных конкурсах: «Золотой Трезини», «Лидер строительного качества», «Доверие потребителя — 2020» и Urban Awards 2022 — высокой оценки был удостоен ЖК «Новое Горелово» за качество, проектное решение общественных зон и благоустройство территории.
А каковы планы компании на будущее? О ситуации на строительном рынке рассказывает генеральный директор СК «ЛенРусСтрой» Леонид Кваснюк.
— Леонид Яковлевич, каким стал уходящий год для компании? Как вы думаете, что будет происходить с рынком в обозримом будущем?
— Одна из очевидных реакций на непредвиденные обстоятельства — приостановка строительного рынка. И статистика это подтверждает: заметно сократился вывод на рынок новых объектов. Конечно, уже не получается с уверенностью строить планы на несколько лет вперед, но приспособиться можно к любым обстоятельствам. Пандемия нас тоже многому научила. Наверняка девелоперы сейчас анализируют спрос и пересматривают свои продукты, чтобы выпустить на рынок адаптированные под новые реалии объекты. Мы также рассматриваем возможный запуск новых проектов. Хотели бы попробовать новые для компании районы, форматы и комфортность жилья.
— Какое событие года вы бы отметили в работе компании?
— «ЛенРусСтрой» двигается в запланированном графике. В этом году мы передали ключи жителям домов, строительство которых стало финальным в ЖК «Новое Горелово», первого сентября новые школа и детский сад открыли двери для ребят, начал функционировать крытый многоуровневый паркинг. Сейчас уже можно полностью оценить всю проделанную с 2013 года работу: на месте бывшего капустного поля получилось создать по-настоящему комфортный и уютный район.
Также идет активное строительство ЖК «ЛесART» в Новоселье — там продолжаем сотрудничество с компанией из группы Сбер — СберМобайл для создания максимально технологичного жилого комплекса.
— Что стало для вас главной опорой в 2022 году?
— Опыт. И уверенность в необходимости двигаться вперед. Это не первый кризис и, безусловно, не последний. Но любой кризис рано или поздно заканчивается. Наша задача — увидеть слабые места, сделать выводы и вовремя принять нужные решения. У нас запущено в работу несколько проектов, что дает возможность перераспределять ресурсы, если где-то появляется просадка.
— Помогли ли вам какие-нибудь меры поддержки государства?
— Правительство и Центробанк умело лавируют в сложившихся обстоятельствах, и вместо намечавшейся в следующем году отмены льготной ипотеки заявлено об изменениях в ипотечном кредитовании и его расширении. Для девелоперов это существенный инструмент в продажах. Конечно, не хотелось бы его лишиться.
— Что бы вы назвали главным успехом для компании?
— Мы сохраняем спокойствие и не делаем преждевременных выводов. Нет никакой паники или сомнений. Мы продолжаем расти во всем: штат, проекты, направления. Становимся более технологичными и опытными. Создана опытная сплоченная профессиональная команда специалистов, знающих свое дело. Им не надо объяснять, что такое качество.
— То есть качество сейчас важнее всего?
— Не будь качественного подхода к строительству ЖК «Новое Горелово», мы бы никогда не вышли на такой уровень продаж. Компания потратила средства на благоустройство комплекса, хотя могла бы построить дополнительные квадратные метры, и выиграла от того, что во дворах появились прогулочные зоны, места для отдыха и занятий спортом, бульвары, плей-хаб и многое другое.
Мы создали комфортное, привлекательное пространство, в котором хочется проводить время. В этом тоже состоит преимущество жилья в стороне от большого города: есть место для устройства оригинального ландшафта, можно создавать кварталы со всей необходимой инфраструктурой, школами и детскими садами, а не ютиться на небольшом пятачке в центре города.
Каждый раз, сдавая новый дом, мы прислушиваемся к мнениям жителей, впитываем их пожелания, перевариваем замечания, изучаем потребности. Поэтому каждый следующий дом получается лучше предыдущего, и покупатели это ценят. Повторные продажи квартир в новостройках «ЛенРусСтрой» достигли 60% — это говорит о том, что в наших домах растет уже второе поколение жителей, их рекомендуют друзьям и знакомым, что мы угадали с проектами. Один известный мне житель уже в четвертом доме покупает шестую по счету квартиру — первую приобретал для себя, потом начал строить жилье для детей.
Я давно не называют себя строителем, как это было 30 лет назад, когда деньги на строительство шли из бюджета постоянным потоком. Сегодня я — девелопер, моя задача найти территорию, сделать добротный продаваемый проект, создать правильную команду. Мы уже не просто строители, а командиры строительного дела.
— А как командиры подбирают себе команду?
— Очень важно работать как одна большая семья, относиться к каждому с уважением и любовью. Как в каждой семье, у нас в компании не жалеют денег на развитие и обучение. Нужна квартира сотруднику — добавим к ипотеке свои льготы. Вкладывайтесь в людей, и эти инвестиции вернутся многократно. Вот недавний пример: стоило мне сказать, что хорошо было бы помочь военнослужащим в госпитале со средствами гигиены, как наши сотрудники не только закупили все необходимое, но еще и сами до ночи упаковывали мыло и шампуни в наборы лучше и красивее, чем это сделали бы в магазине!
— Многие застройщики отмечают нехватку материалов и оборудования. А как вам удается строить такой технологически сложный проект, как «ЛесART»?
— Мы сотрудничаем с ответственными и опытными подрядчиками, которые оперативно отслеживают изменения в поставках и производстве материалов и оборудования. Всегда есть возможность подобрать аналоги, внести изменения в программное обеспечение.
Два года работы в условиях пандемии не прошли даром: мы наладили каналы поставки, научились работать с отечественными производителями, а главное — поняли, что по качеству оборудование не уступает, а зачастую превышает зарубежные бренды.
— Что бы вы посоветовали коллегам, чтобы пережить непростые времена?
— Главная задача сегодня — набраться терпения и работать на будущее, не останавливаясь. Пересматривать стратегии, просчитывать различные шаги, прорабатывать те или иные модели, взаимодействовать с банковским сектором. Быть динамичным.
О реструктуризации компании, финском опыте строительства социальной инфраструктуры, стандартах качества и особенностях современной квартирографии «Строительному Еженедельнику» рассказал Теему Хелпполайнен, генеральный директор АО «ЮИТ Санкт-Петербург» (российское подразделение финского концерна YIT).
– Жилищное строительство в России переходит на проектное кредитование. С Вашей точки зрения, как руководителя иностранной компании, оправданна ли эта реформа? Возникли ли у «ЮИТ» какие-либо проблемы?
– Мы всегда поддерживали все меры, имеющие целью обеспечение прав потребителей. В этом смысле схема проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, безусловно, оправданна, и покупатели жилья теперь надежно защищены. При этом, конечно, неизбежен и минус, заключающийся в том, что цены на жилье будут расти. Во-первых, потому, что за банковский кредит, в отличие от средств дольщиков, застройщику придется платить. Во-вторых, не все застройщики смогут найти кредитование, что приведет к сужению рынка, которое, в свою очередь, может дать дополнительный толчок к росту цен. На сколько именно они вырастут, сказать пока сложно, это выяснится только после того, как схема реально начнет работать – не на стадии получения кредита, а по итогам раскрытия эскроу-счетов. То есть ближе к концу будущего года. Тогда станет ясна новая экономика жилищного строительства.
У «ЮИТ Санкт-Петербург», как стабильной компании, являющейся подразделением крупного международного концерна, никаких проблем с переходом на новую схему не возникло. Впрочем, у нас не было и сложностей и с работой в рамках «долевки»: мы своевременно сдаем свои дома уже порядка ста лет.
– Ведется реструктуризация компании. Каковы ее результаты?
– В «ЮИТ» сейчас идет три процесса реформирования одновременно. Первый их них связан с централизацией управления российских строительных структур. Основные функции менеджмента объединяются в рамках одной компании, имеющей филиалы в регионах нашего присутствия. Это обеспечивает повышение управляемости подразделений, снижение затрат, позволяет ликвидировать параллельные структуры и повысить общую эффективность и рентабельность работы. Этот процесс сейчас завершается, и окончательное объединение всех строительных компаний в России в рамках «ЮИТ Санкт-Петербург» завершится в начале 2020 года. Отмечу, что наши сервисные структуры в регионах продолжат самостоятельную работу везде, где мы закроем девелоперский бизнес.
Вторым важным решением стало сворачивание работы в таких регионах, как Москва, Московская и Ростовская области. В Подмосковье на девелоперов возлагается слишком большая нагрузка по созданию социальной инфраструктуры без уменьшения стоимости участков, что подрывает рентабельность работы. В Ростове-на-Дону рыночная цена на жилье не позволяет нам успешно конкурировать на рынке. Дело в том, что в YIT действуют внутренние стандарты, так что ниже определенного уровня качества мы строить не можем. Это, разумеется, предопределяет некий объем расходов. Учитывая наши затраты, работа там для нас просто нерентабельна. Поэтому в этих двух регионах мы завершим проекты, которые уже начаты, продадим неиспользованные участки и свернем работу.
Третьим решением стал отказ от выполнения в России внешних подрядных работ. Этой деятельностью занималось петербургское подразделение финского концерна Lemminkäinen, который в 2018 году объединился с YIT. Те контракты в этой сфере, которые уже были заключены, мы, безусловно, полностью и в срок выполним, но новых заключать не будем. Так что к концу года мы эту деятельность свернем. Мы хотим сконцентировать свою основную деятельность в России на строительстве жилья. Кроме того, как я уже говорил, ниже определенного уровня качества мы строить не можем, а в России нередко встречается желание заказчиков снизить затраты, не обращая внимания на потери в качестве и четкость соблюдения сроков строительства. Добавлю, что в Финляндии внешние подрядные работы остаются одним из главных направлений работы YIT, но и здесь мы внимательно выбираем соответствующие нашей стратегии проекты.
– Вы упомянули о высокой нагрузке на компанию по созданию социальной инфраструктуры. В Финляндии есть такая проблема?
– Да, в России обязательства девелоперов по строительству соцобъектов, на мой взгляд, действительно, бывают чрезмерными. Возведение, допустим, детских садов еще не очень затратно. И мы закладываем их в наши проекты. Но вот уже школа – это очень дорогостоящий объект, хотя и очень нужный. Конечно, иногда приходится брать на себя и такие обязательства. Но надо понимать, что расходы на строительство школы, например, которую мы возвели в составе ЖК «Новоорловский», превысили 1 млрд рублей. И эти затраты мы, по сути, вынуждены включать в цену квадратного метра жилья, продаваемого нами на рынке. То есть оплачивают соцобъекты главным образом сами покупатели. При этом поднимать цены продаж выше рыночного уровня невозможно, рентабельность бизнеса падает – и его приходится прекращать, что, как я уже говорил, и произошло в Подмосковье.
В Финляндии девелоперы не финансируют строительство социальной инфраструктуры. Это – задача местных властей, которые собирают налоги, в том числе и на эти цели. Если этих средств не хватает, поскольку нужна разовая, но достаточно существенная сумма (особенно, если речь идет о школе), чтобы профинансировать стройку, местные администрации могут взять долгосрочный кредит, а потом в течение 20–30 лет его постепенно погашать.
В последнее время, особенно при строительстве школ, получили также распространение проекты PPP (public-private partnership, то есть государственно-частного партнерства). И YIT в них также принимает участие. В рамках этой схемы застройщик за свой счет строит социальный объект – и тот начинает работать по назначению. Но администрация в течение 15–20 лет ежегодно платит за его использование. Все это время соцобъект принадлежит девелоперу, и только после этого передается муниципалитету. Застройщик, зная, что будет получать деньги за использование здания, может профинансировать его строительство. И если будет надежный арендодатель (как правило, это администрации), то застройщику окажется легко привлечь кредит.
Добавлю также, что, в отличие от России, современные школы в Финляндии эксплуатируются не только в утреннее время для занятий детей, но и вечером. Местные жители могут пользоваться библиотекой, посещать спортзал или бассейн, использовать помещения для встреч и пр. Думаю, этот опыт может быть интересен и россиянам.
– Расскажите, пожалуйста, о планах «ЮИТ» в Петербурге на ближайшую перспективу.
– Поскольку мы публичная компания, у нас нет возможности заранее говорить о запуске новых проектов. Но я могу сказать, что объемы строительства в Петербурге будут сохраняться примерно на том же уровне, что и сейчас. Все наши строящиеся проекты – жилые комплексы TARMO, INKERI и «Новоорловский» – будут возводиться по тем планам, которые мы уже озвучивали, без всяких изменений, в том числе и относительно запуска новых очередей.
Сведения о приобретении новых участков мы также публикуем официально. Надеюсь, что до конца этого года мы сможем выпустить не один пресс-релиз с такой информацией. Могу также сказать, что мы планируем продолжать работать в классах «комфорт» и «комфорт плюс» – это наш основной сегмент в России.
– Есть ли какая-то разница в смысле качества строительства или квартирографии между квартирами, которые YIT строит в России и в Финляндии?
– В целом качество наших объектов во всех странах одинаковое. Как я уже говорил, существуют корпоративные стандарты, отойти от которых мы не можем. Главная разница состоит в том, что в Финляндии по закону квартира должна передаваться покупателю полностью оборудованная для жизни, включая отделку, установку сантехники, кухонной техники и пр. Можно въезжать и сразу жить. В Петербурге с чистовой отделкой мы передаем около 50% квартир – в соответствии с пожеланиями покупателей. Однако надо отметить, что доля таких квартир постепенно растет. Клиенты понимают, что это удобно, нет необходимости тратить время на ремонт. Кроме того, оплата отделки в таком случае включается в ипотечный кредит (процент квартир, проданных в ипотеку, достаточно высок), а ставки по нему ниже, чем по потребительскому кредиту, срок же выплаты – дольше. В связи с этим мы приняли решение предложить нашим петербургским покупателям также продукт «Студия с меблировкой», обладающий теми же преимуществами и позволяющий жить в квартире буквально со дня получения ключей.
Что касается квартирографии, главным трендом является продолжающийся рост доли европланировок. Причем касается это не только России; это – общемировая тенденция. Особенно характерен этот тренд для квартир небольших площадей. Выделение в них отдельного помещения под кухню – просто нерационально.
Еще одним трендом можно назвать снижение средней общей площади квартир. И это тоже общемировая тенденция, которая сейчас распространяется и в России. В Хельсинки, например, в среднем в домохозяйстве проживает уже менее двух человек. А для одного человека большая площадь квартиры – не нужна, в том числе и в силу высоких затрат на эксплуатацию.
Поэтому доля многокомнатных квартир в целом снижается. Но тут есть нюансы, связанные с позиционированием конкретного объекта. «ЮИТ» уделяет этом вопросу очень большое внимание. Если объект ориентирован на семейное проживание, располагается в локации с развитой социальной, коммерческой и иной инфраструктурой, доля многокомнатных квартир в нем выше. Если же идет ориентация на молодежь, вариант «первое жилье», то, конечно перспективнее размещать студии.
Востребован нашими покупателями и такой продукт, как квартира «Трансформер». Сначала они появились в ЖК TARMO, но высокий спрос показал их актуальность, и сейчас мы предлагаем их во всех трех наших петербургских проектах. Суть в том, что уже на стадии проектирования закладываются такие решения, которые позволяют легко менять планировку квартиры. Установка перегородок дает возможность, например, одну большую комнату превратить в две и даже три. Это очень удобно для молодых семей: когда появляются дети, несложно выделить для них отдельные помещения. Приобретая квартиру, люди сразу получают два-три заранее разработанных решения перепланировки, которые, при необходимости, несложно будет согласовать.
.