Леонид Кваснюк: «Не просто строители, а командиры строительного дела»
Уходящий год стал для холдинга «ЛенРусСтрой» примечательным. Были сданы в эксплуатацию последние из тринадцати корпусов ЖК «Новое Горелово» — настоящего мини-города со всей необходимой жителям социальной, торговой, развлекательной и бытовой инфраструктурой.
Начато строительство нового проекта в поселке Новоселье — на этот раз компания планирует создать высокотехнологичный квартал из «умных» домов в лесопарковой зоне.
Наконец, «ЛенРусСтрой» за последние годы получил сразу четыре престижные награды в профессиональных конкурсах: «Золотой Трезини», «Лидер строительного качества», «Доверие потребителя — 2020» и Urban Awards 2022 — высокой оценки был удостоен ЖК «Новое Горелово» за качество, проектное решение общественных зон и благоустройство территории.
А каковы планы компании на будущее? О ситуации на строительном рынке рассказывает генеральный директор СК «ЛенРусСтрой» Леонид Кваснюк.
— Леонид Яковлевич, каким стал уходящий год для компании? Как вы думаете, что будет происходить с рынком в обозримом будущем?
— Одна из очевидных реакций на непредвиденные обстоятельства — приостановка строительного рынка. И статистика это подтверждает: заметно сократился вывод на рынок новых объектов. Конечно, уже не получается с уверенностью строить планы на несколько лет вперед, но приспособиться можно к любым обстоятельствам. Пандемия нас тоже многому научила. Наверняка девелоперы сейчас анализируют спрос и пересматривают свои продукты, чтобы выпустить на рынок адаптированные под новые реалии объекты. Мы также рассматриваем возможный запуск новых проектов. Хотели бы попробовать новые для компании районы, форматы и комфортность жилья.
— Какое событие года вы бы отметили в работе компании?
— «ЛенРусСтрой» двигается в запланированном графике. В этом году мы передали ключи жителям домов, строительство которых стало финальным в ЖК «Новое Горелово», первого сентября новые школа и детский сад открыли двери для ребят, начал функционировать крытый многоуровневый паркинг. Сейчас уже можно полностью оценить всю проделанную с 2013 года работу: на месте бывшего капустного поля получилось создать по-настоящему комфортный и уютный район.
Также идет активное строительство ЖК «ЛесART» в Новоселье — там продолжаем сотрудничество с компанией из группы Сбер — СберМобайл для создания максимально технологичного жилого комплекса.
— Что стало для вас главной опорой в 2022 году?
— Опыт. И уверенность в необходимости двигаться вперед. Это не первый кризис и, безусловно, не последний. Но любой кризис рано или поздно заканчивается. Наша задача — увидеть слабые места, сделать выводы и вовремя принять нужные решения. У нас запущено в работу несколько проектов, что дает возможность перераспределять ресурсы, если где-то появляется просадка.
— Помогли ли вам какие-нибудь меры поддержки государства?
— Правительство и Центробанк умело лавируют в сложившихся обстоятельствах, и вместо намечавшейся в следующем году отмены льготной ипотеки заявлено об изменениях в ипотечном кредитовании и его расширении. Для девелоперов это существенный инструмент в продажах. Конечно, не хотелось бы его лишиться.
— Что бы вы назвали главным успехом для компании?
— Мы сохраняем спокойствие и не делаем преждевременных выводов. Нет никакой паники или сомнений. Мы продолжаем расти во всем: штат, проекты, направления. Становимся более технологичными и опытными. Создана опытная сплоченная профессиональная команда специалистов, знающих свое дело. Им не надо объяснять, что такое качество.
— То есть качество сейчас важнее всего?
— Не будь качественного подхода к строительству ЖК «Новое Горелово», мы бы никогда не вышли на такой уровень продаж. Компания потратила средства на благоустройство комплекса, хотя могла бы построить дополнительные квадратные метры, и выиграла от того, что во дворах появились прогулочные зоны, места для отдыха и занятий спортом, бульвары, плей-хаб и многое другое.
Мы создали комфортное, привлекательное пространство, в котором хочется проводить время. В этом тоже состоит преимущество жилья в стороне от большого города: есть место для устройства оригинального ландшафта, можно создавать кварталы со всей необходимой инфраструктурой, школами и детскими садами, а не ютиться на небольшом пятачке в центре города.
Каждый раз, сдавая новый дом, мы прислушиваемся к мнениям жителей, впитываем их пожелания, перевариваем замечания, изучаем потребности. Поэтому каждый следующий дом получается лучше предыдущего, и покупатели это ценят. Повторные продажи квартир в новостройках «ЛенРусСтрой» достигли 60% — это говорит о том, что в наших домах растет уже второе поколение жителей, их рекомендуют друзьям и знакомым, что мы угадали с проектами. Один известный мне житель уже в четвертом доме покупает шестую по счету квартиру — первую приобретал для себя, потом начал строить жилье для детей.
Я давно не называют себя строителем, как это было 30 лет назад, когда деньги на строительство шли из бюджета постоянным потоком. Сегодня я — девелопер, моя задача найти территорию, сделать добротный продаваемый проект, создать правильную команду. Мы уже не просто строители, а командиры строительного дела.
— А как командиры подбирают себе команду?
— Очень важно работать как одна большая семья, относиться к каждому с уважением и любовью. Как в каждой семье, у нас в компании не жалеют денег на развитие и обучение. Нужна квартира сотруднику — добавим к ипотеке свои льготы. Вкладывайтесь в людей, и эти инвестиции вернутся многократно. Вот недавний пример: стоило мне сказать, что хорошо было бы помочь военнослужащим в госпитале со средствами гигиены, как наши сотрудники не только закупили все необходимое, но еще и сами до ночи упаковывали мыло и шампуни в наборы лучше и красивее, чем это сделали бы в магазине!
— Многие застройщики отмечают нехватку материалов и оборудования. А как вам удается строить такой технологически сложный проект, как «ЛесART»?
— Мы сотрудничаем с ответственными и опытными подрядчиками, которые оперативно отслеживают изменения в поставках и производстве материалов и оборудования. Всегда есть возможность подобрать аналоги, внести изменения в программное обеспечение.
Два года работы в условиях пандемии не прошли даром: мы наладили каналы поставки, научились работать с отечественными производителями, а главное — поняли, что по качеству оборудование не уступает, а зачастую превышает зарубежные бренды.
— Что бы вы посоветовали коллегам, чтобы пережить непростые времена?
— Главная задача сегодня — набраться терпения и работать на будущее, не останавливаясь. Пересматривать стратегии, просчитывать различные шаги, прорабатывать те или иные модели, взаимодействовать с банковским сектором. Быть динамичным.
В современных условиях строительному комплексу непросто. Однако постепенно рынок адаптируется к новым условиям. О том, как идет этот процесс, о мерах поддержки строителей государством, импортозамещении и, конечно, о том, что происходит в группе компаний и каковы ее планы на будущее, «Строительный Еженедельник» спросил Людмилу Коган, генерального директора ЗАО «БФА-Девелопмент».
— Как, на ваш взгляд, происходит адаптация рынка к новым условиям?
— К сегодняшним изменениям нас довольно хорошо подготовила пандемия. Считаю, что Россия как страна и как государство была готова к таким недружелюбным действиям. Без промедления были подняты банковские ставки по депозитам, закрыты границы для оттока капиталов. Уже в начале апреля стало понятно, что нас не оставят в покое. Паника была, но государство не разрушилось. Зато ушла «пена» — люди, которым в России было неуютно, разъехались.
— Правительство РФ сразу после объявления санкций предложило целый пакет мер господдержки строительной отрасли. Какие механизмы поддержки наиболее удачны?
— Это и подтверждает, что Правительством подготовка велась — подготовка к санкциям. Просто делалось это очень скрытно. Правительство не могло объявить: готовимся к войне. Надо было готовить страну в максимально спокойном состоянии.
Но если Правительство готовилось, то население в общем оказалось неготовым к спецоперации. Например, после 2014 года известные нам IT-структуры получали заказы на разработку внутренних продуктов, но не понимали цели такого заказа и не верили в конкурентоспособность своего продукта.
Меры господдержки кардинально на рынок не повлияли, но власти хотя бы попытались сохранить платежеспособный спрос. Это была, скорее, моральная поддержка бизнесу. Своего рода сигнал, что не надо поддаваться панике и в диалоге все можно будет решить.
В прошлом году все строители очень страдали из-за необоснованного и резкого роста цен на металл.
Строительный рынок инертный, поэтому устойчивый.
— А есть заявленные меры поддержки, которые не сработали?
— Регулировать девелоперский бизнес из федерального центра очень тяжело. В каждом регионе свои особенности, у всех разный объем строительства, различная стоимость строительства. Может быть, поэтому благие помыслы, возникающие в Москве, не получается достойно исполнить на местах. И это зависит от конкретного региона.
Была хорошая попытка сократить перечень регулирующих документов, но, к сожалению, эта инициатива не работает. Когда написан регламент, понимаешь, что надо сделать. Но, чтобы утвердить новые регламенты, понадобится год-полтора, поскольку необходимо соблюсти все процедуры — это плата за «демократию».
В результате мы работаем в тех условиях, которые существуют.
Чем заместить импорт
— Как решается/решена проблема импортозамещения?
— Почему мы говорим «импортозамещение», если речь идет уже о китайских или, например, корейских производителях?
У застройщиков имеется зависимость от производителей и поставщиков подъемно-транспортных механизмов. Слаботочные системы, инженерная инфраструктура тоже остаются пока в проблемной зоне. Но, например, с окнами проблем нет, — качественный профиль для их изготовления, который изначально был исключительно немецкий, давно производится в Татарстане.
Я думаю, что ситуация с лифтами и подъемными механизмами исправится. В Петербурге осталась площадка OTIS, обученный персонал, какое-то количество комплектующих. Верю, что наши люди смогут наладить работу после смены собственника.
Очевидно, что ни один бизнесмен по доброй воле не уходит с рынка. Возможно, кое-кто из иностранных производителей вернется в Россию, — ведь у нас большой рынок. В любом случае нужно время и терпение.
— А у предприятий вашей группы возникали проблемы с материалами и комплектующими?
— Мы же понимаем, что наш потребитель не должен зависеть от зарубежных стран. Мы получили бешеный всплеск продаж квартир в марте — 2,5 плана сделали, а потом оказались в состоянии рецессии. Но у нас есть запас прочности. Имеется пока в том числе и необходимая для нормальной работы спецтехника.
В Петербурге локализация производства высокая, к тому же всегда остаются возможности для поставок из Китая, хотя, конечно, немецкая продукция и лучше. Не будем забывать и о том, что имеется в стране и в городе и собственный потенциал. Так, ВПК начинает делать управленческие модули. И у нашей науки есть шанс разработать новые материалы, комплектующие и т. д.
Эскроу-надежность
— Как сработали в условиях санкций схема эскроу и проектное финансирование?
— Схема эскроу и проектное финансирование сработали хорошо. Санкции на них повлиять не могли. Эти инструменты дают защиту рынку.
Чем хорошо проектное финансирование? Если люди перестанут покупать жилье, то сотрудники строительных компаний могут остаться без зарплат. А когда банк дает деньги, то имеется возможность продолжать спокойно строить. Возникает дополнительно и эмоциональная защита — эскроу защищают дольщика, и он остается спокоен.
Переход на новую схему работы в жилищном строительстве, видимо, тоже был подготовкой к нынешним недружелюбным действиям по отношению к нашей стране.
— Нужно ли поправлять эти механизмы? Например, идет долгий спор о поэтапном раскрытии эскроу-счетов…
— Следует правильно читать закон. Застройщик получит деньги с эскроу-счетов, только когда завершит проект. Если строить десять корпусов под одним РНС (разрешение на строительство), то придется ждать раскрытия счетов до завершения строительства всех корпусов. Но никто не мешает получать разрешения на строительство каждого корпуса, и тогда будет легче управлять продажами, строительством. Потребуется лишь небольшая бумажная работа.
Закон защищает средства дольщиков — это очень важно. И как можно сделать защиту дольщика наполовину? А если застройщик, выполнив какой-то этап работ, получит часть средств, а потом не сможет достроить? Достроишь — тогда и забирай деньги! Все разговоры о поэтапном раскрытии эскроу-счетов — от лукавого.
Мы с финансовыми менеджерами обсуждали необходимость поэтапного раскрытия счетов для нашей компании. Пришли к выводу: у нас никогда не было потребности получить дополнительно средства в процессе реализации проекта.
Домашний рынок
— Компании вашей группы достроили проблемный ЖК «Новая Скандинавия» обанкротившегося застройщика АО «Группа Прайм». Почему застройщики берутся за такие проекты? Тут больше кнута или пряника?
— У нас нет стратегии уходить из региона, сворачивать здесь работу. Но есть нечестные коллеги, ошибки которых надо исправлять — быстрее завершить проект, чтобы на местном строительном рынке не было никаких проблем, чтобы в застройщиков не тыкали пальцем.
Вообще, это почти «робингудовская» история. Мы на этом проекте работаем в ноль, ничего не заработаем, но это плюс к репутации, нематериальный актив.
— Вывод на рынок новых проектов/очередей явно замедлился, в Ленобласти и Подмосковье выведены считанные проекты за последние месяцы. Большинство новых проектов Москвы и Петербурга — точечные. Почему?
— Может, насыщение наступило? (Улыбается.)
Турбулентность на рынке началась уже в феврале. Ситуация такова, что застройщики не понимают, за какую цену продавать квартиры, так как неясна конечная себестоимость строительства. Если продавать дешево, тогда-то и могут вновь начать появляться обманутые дольщики.
Но это также означает, что застройщики ответственно подходят к своей работе, поэтому не торопятся с выводом на рынок проектов.
— Группа «БФА-Девелопмент» пересматривала сроки вывода на рынок новых очередей вашего крупного ЖК «Огни Залива»?
— Сейчас мы думаем над корректировкой планов по началу строительства четвертой очереди проекта. Возможно, мы начнем раньше, чем закончим строить третью. Но по плану это произойдет в следующем году.
— Есть ли проблема с кадрами, в частности, с мигрантами?
— На стройплощадках группы сейчас занято около 400 человек рабочих специальностей.
Основной отток рабочей силы произошел еще в пандемию. Теперь, например, в Узбекистане наблюдается строительный бум. Активно застраивают Ташкент, на что раньше не хватало рук. Если говорить о текущей ситуации, то поскольку вывод новых проектов на рынок сократился, то меньшее количество объектов требует и меньшего количества работников. Получился баланс. (Улыбается.)
Здания на память
— Входящая в группу компания «ПСБ «ЖилСтрой» работает на проектах реконструкции и реставрации. Возникли ли сложности в этой сфере на фоне санкций?
— Мы работает по госзаказам, и здесь еще до санкций возникали проблемы. А с начала санкций даже по подписанным контрактам остановились платежи. У нас сверстана производственная программ на 2022 год в объеме 4 млрд рублей.
С началом спецоперации финансирование по заключенным контрактам и работа по заключению новых была в марте приостановлена на неопределенное время. Это было шоком для подрядной организации. Сохранить трудовые ресурсы, не обеспечив их фронтом работ, очень сложная задача. Хорошо, что эта неопределенность была некритична по продолжительности.
Сейчас бюджетное финансирование контрактов вернулось. Разморожен в том числе проект создания Центра современного искусства имени Сергея Курехина в реконструируемом здании бывшего кинотеатра «Прибой» на Среднем проспекте Васильевского острова.
Но работать по госконтрактам сегодня — очень рискованный бизнес.
— Почему медленно идет программа «Рубль за метр» — с 2019 года по 2022-й удалось пристроить всего шесть объектов.
— Это чисто девелоперская программа. Речь идет о зданиях-памятниках. Вроде бы город дешево отдает, но есть масса ограничений, беспредел градозащитников, агрессивная обстановка, особенно в Петербурге. Памятники и так сложно приспособить, и это дорого стоит. При этом памятники не должны быть на каждом шагу. Это не среда обитания.
Отдать все под музеи? Но тогда реконструкцией и реставрацией город должен заниматься сам — инвестор никогда не отобьет такие вложения. У нас еще почти нет меценатов.
Задел на будущее
— Ко Дню строителя принято подводить промежуточные итоги. Какие начинания вы считаете самыми успешными за последние полгода?
— Для меня всегда самый большой успех — выполнение плана. Если перевыполнил — значит, план плохо составлен. Надо ставить реальные планы.
Пока идет борьба за вывод в оборот новых больших участков. Надеемся до конца года получить ППТ на часть территории завода «Красный Выборжец» и на участок на Октябрьской набережной.
— Последний вопрос — традиционный: каковы планы на будущее?
— Мы продолжаем работу над уже упомянутыми проектами квартальной застройки — это реновация промышленных площадок. На территории завода «Красный Выборжец» на Свердловской набережной у нас участок площадью 26,3 га. Планируем построить квартал на 7 тыс. жителей.
На Октябрьской набережной, на территории бывшей Бумажной фабрики Варгуниных и фабрики «Товарищества шерстяных изделий Торнтон», — 16,6 га. Там запланирован квартал на 11 тыс. жителей.
Мы продолжаем реализацию проекта жилого квартала «Огни Залива», где возводится третья очередь, и готовимся к запуску следующей очереди.
Самое значительное новшество — выполнение функций технического заказчика для стороннего заказчика с финансированием Государственной корпорации ВЭБ.РФ в проекте комплексной застройки в Ленинградской области, в Кингисеппе. Это будет тоже квартальная застройка, 175 тыс. кв. м, ведомственное жилье для сотрудников нового промышленного предприятия в Ленинградской области. Мы впервые работаем с областным правительством. Для банка это тоже первый опыт в строительстве.
Если проект состоится, то в наших общих планах — строительство арендного жилья.
— Номер газеты выходит накануне Дня строителя. Что бы вы пожелали коллегам?
— Скорейшего завершения периода турбулентности, из которой мы бы вышли сильнее, гибче, умнее, мудрее.
Справка
Инвестиционно-строительная группа «БФА-Девелопмент» основана в августе 1991 года. На сегодня группа «БФА-Девелопмент» включает предприятия, которые выполняют функции инвестора, заказчика, застройщика, генподрядчика, осуществляют проектирование, строительство, продажу, управление и эксплуатацию коммерческой и жилой недвижимости. В состав группы входят ЗАО «БФА-Девелопмент», ООО «Проектно-строительное бюро «ЖилСтрой», ООО «Центр-Инвест-Строй», ООО «БФА-Монолит», ООО «БФА-Строй», ООО «Менеджмент компания БФА», ООО «УК «Академ-Парк», ООО «БФА-Сервис» и другие компании.
С 2011 по 2021 год группа «БФА-Девелопмент» ввела в эксплуатацию 678 725 кв. м жилых и коммерческих помещений, в процессе строительства находятся 93 865 кв. м жилой недвижимости. В активе группы «БФА-Девелопмент» земельный банк общей площадью 81,45 га стоимостью более 4,7 млрд рублей. В управлении предприятий группы 43 477 кв. м коммерческой недвижимости, в том числе бизнес-центр класса «А» «Линкор», и 626 872 кв. м жилой недвижимости, включая крупные жилые комплексы «Академ-Парк» и «Огни Залива».
Президент России Владимир Путин поручил Правительству РФ утвердить комплексный пятилетний план дорожной деятельности, благодаря которому предполагается достичь определенных прежде целей в более короткие сроки. На реализацию выделяется 13,2 трлн рублей. Группа компаний «ЕКС», активный игрок дорожно-строительной отрасли, непременно будет участвовать в реализации программы, заявил заместитель генерального директора АО «Группа компаний «ЕКС» Алексей Новиков: «Подобные программы — мощный драйвер развития отрасли. Безусловно, для нас это стратегически важное направление развития».
— Власти вносят поправки в законодательство, которые должны сократить инвестиционно-строительный цикл и сэкономить средства. Действительно ли эти поправки позволили нарастить темп и сократить расходы?
— В дорожной отрасли благодаря участию вице-премьера Марата Хуснуллина, в рамках нацпроекта «Безопасные качественные дороги» (БКД), значительные изменения коснулись авансирования. Это важная мера, она позволяет поддержать темпы дорожного строительства.
— Чтобы нарастить темпы дорожного строительства понадобится техника. Обладает ли ваша компания и другие участники рынка дорожного строительства достаточным количеством спецтехники?
— На данном этапе компания обладает необходимым объемом техники для реализации дорожно-строительных работ. Из-за санкций мы оперативно закупили дополнительное количество самосвалов и экскаваторов.
К сожалению, ряд компаний, не обладающих достаточным объемом техники, вскоре может столкнуться с проблемой ее закупки. Есть хорошие аналоги на китайском рынке, есть предложения отечественных и белорусских производителей. Но пока остается открытым вопрос обслуживания работающей техники, например, американского и немецкого производства.
— Ощущается ли нехватка материалов, в первую очередь нерудных? Каких именно материалов не хватает и где их взять?
— Сложностей с поставками нерудных материалов реально на рынке нет. Проблема заключается в росте цен на некоторые позиции в разы. В отдельных регионах есть проблема картельных сговоров, сегодня этот вопрос на особом контроле у ФАС.
Экспертиза не всегда успевает за движением рынка. Полагаю, потребуется время для введения более эффективного мониторинга.
— На каких проектах сегодня сосредоточена ГК «ЕКС»?
— Большой пул проектов связан с Волгоградом, где специалисты компании продолжают строить третью продольную магистраль и третий пусковой комплекс мостового перехода через Волгу. Впоследствии эти объекты станут важными транспортными артериями.
Осенью текущего года должна быть запущена развязка на пересечении МКАД с Осташковским шоссе, строительство которой позволит улучшить движение, транспортную доступность для полутора миллионов москвичей и жителей Подмосковья.
В Ярославском регионе продолжаем наращивать темпы реализации нацпроекта БКД. В этом дорожном сезоне нам предстоит отремонтировать порядка 100 км дорог. Здесь нам помогает собственная материально-техническая база — два асфальтобетонных завода общей производительностью 260 тонн в час.
Сегодня силами ГК «ЕКС» в Ярославском регионе построено свыше 400 км дорог в рамках БКД.