Виды на экспертизу из «одного окна»
В начале ноября Правительство России утвердило Стратегию развития строительной отрасли. Документ предполагает, что к 2030 году сроки инвестиционно-строительного цикла сократятся на 30% по сравнению с показателями 2019 года, количество предоставляемых документов, сведений и согласований уменьшится вдвое, а большинство административных процедур будет оптимизировано и переведено в электронный вид. Собственно, часть задуманного уже реализована — Главгосэкспертиза запустила работу в режиме одного окна, согласно которому экологическая и строительная экспертиза проекта проходят параллельно. Об особенностях процедуры рассказала начальник Управления экологической экспертизы Главгосэкспертизы России Оксана Родивилова.
— Оксана Викторовна, каков новый порядок прохождения государственной строительной и экологической экспертиз в режиме «одного окна»?
— С 1 сентября вступили в силу положения двух нормативных документов, которые изменили для застройщика не столько порядок, а скорее ритм прохождения экспертизы. Так, Постановление Правительства № 711 от 22 апреля 2022 года исключает из 145-го постановления «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» подпункт «з» пункта 13, который требовал обязательного предоставления заключения экологической экспертизы при подаче документации на государственную экспертизу. Теперь проведение двух экспертиз стало возможным параллельно, а не обязательно последовательно, как было раньше.
Второе нововведение, которое вступило в силу с 1 сентября (по Постановлению Правительства РФ № 2366 от 20 декабря 2021 года), подразумевает синхронное проведение государственной экспертизы и государственной экологической экспертизы в рамках одного окна. Таким образом, заказчик может подавать один комплект документации в автоматизированную систему Главгосэкспертизы России. Дальше две экспертизы проходят параллельно с обязательной синхронизацией сроков. И на выходе заказчики получают два независимых заключения.
— В чем преимущества такой процедуры?
— Прежде всего в общем сокращении сроков проведения экспертизы, поскольку две независимые процедуры теперь проходят одновременно. Второе несомненное преимущество в том, что эксперты двух ведомств видят и оценивают один и тот же комплект документации.
— Насколько короче стал инвестиционный цикл благодаря синхронизации, «запараллеливанию» экспертиз?
— Он стал короче ровно настолько, сколько времени раньше занимало проведение экологической экспертизы — а это не менее 60 дней, плюс дополнительное время на приемку документов и другие процедурные вопросы, включая подготовку приказа Росприроднадзора по итогам экспертизы. И только после получения положительного заключения экологической экспертизы, то есть минимум через два месяца, можно было подавать документы на государственную экспертизу. Так что в случае «одного окна» экономия времени значительная: объект может выйти на стройку как минимум на два месяца раньше.
— Идет ли в данном случае речь о переформатировании института государственной экспертизы и как вообще изменился уровень входного контроля документации — он стал ниже или, наоборот, повысился и, соответственно, возросла нагрузка и степень личной ответственности экспертов?
— Речи о переформатировании института государственной экспертизы не идет в принципе. Согласно Постановлению Правительства № 2366, появилась возможность подачи документации в одно окно, а процессы экспертиз проводятся в соответствии с установленным регламентом. То есть в случае государственной экспертизы она как проводилась по 145-му постановлению, так и проводится теперь. Уровень входного контроля также остался прежним: в новых постановлениях об одном окне нет положений, которые бы что-то меняли в перечне предоставляемой на экспертизу документации. При этом контроль комплектности и достаточности документов осуществляется Росприроднадзором и Главгосэкспертизой в прежнем порядке и независимо друг от друга. Но так как постановлением Правительства предписано обязательное условие — начинать обе экспертизы одновременно, то, конечно же, для синхронизации придется ждать, пока будут полностью завершены процедуры предпроверки с обеих сторон.
Что касается дополнительной нагрузки и степени личной ответственности экспертов, то повторю, что поскольку не меняется наш основной регламентирующий документ — Постановление 145, где прописан порядок проведения государственной экспертизы, то никакой новой нагрузки на экспертов или каких-то шагов к повышению или понижению их ответственности также не происходит. Просто прежние задачи и функции специалистов Главгосэкспертизы и Росприроднадзора выполняются параллельно.
— Какая роль в работе одного окна отводится информационным системам Главгосэкспертизы и Росприроднадзора? Интегрированы ли они между собой для оценочных процедур и какая работа для этого проводится на подготовительном этапе?
— Информационная система Главгосэкспертизы действительно претерпела существенные изменения в связи с предстоящей работой одного окна. Например, для заказчиков там появились возможности подгружать комплекты необходимой документации для Росприродназора. Для этого наши системы были интегрированы друг с другом в подготовительный период. Кроме того, АИС «Главгосэкспертиза» все материалы, включая проектную, исходно-разрешительную и другую документацию, автоматически передает в систему Росприроднадзора. В тех точках, где необходим обмен статусами — на приемке документов, на стадии выдачи замечаний или подготовки заключения, — системы также взаимодействуют друг с другом. И я считаю большим плюсом, что в итоге такой межведомственной интеграции было принято решение о том, что проектная документация, откорректированная по замечаниям обеих экспертиз, все-таки загружается в одно окно, которым является в данном случае АИС «Главгосэкспертиза». И уже оттуда вся документация автоматически перенаправляется в информационную систему Росприроднадзора.
Таким образом, наша давняя идея о том, что эксперты должны смотреть в «один телевизор», реализована в нынешней архитектуре межведомственного взаимодействия.
— Правила редко бывают без исключений. Предусмотрены ли они в случае введения одного окна экспертизы и распространяются ли на особо охраняемые природные территории?
— Действующим законодательством никаких исключений в этом случае не предусмотрено. В отношении особо охраняемых территорий, наоборот, режим одного окна стал дополнительной гарантией неприкосновенности. Так как экологическая и государственная экспертизы проводятся параллельно, то все замечания государственной экспертизы тут же находят отражение в проектной документации, к которой ровно такой же доступ имеют эксперты Росприроднадзора. Поэтому они сходу понимают, насколько те или иные изменения в проекте влияют на компоненты окружающей среды и допустимы ли они в принципе.
Я думаю, это в целом большой прорыв — то, что застройщику не нужно после внесения изменений в проектную документацию по итогам государственной экспертизы возвращаться в экологическую экспертизу, чтобы обосновать свои решения с точки зрения природоохранных требований. Теперь все это происходит одномоментно в рамках одной экспертизы.
— Насколько готовы к новому формату заявители и какие вопросы чаще всего задают лично вам по поводу одного окна?
— С точки зрения алгоритма подачи документов на экспертизу для заявителей ничего не изменилось, во всяком случае, они могут пользоваться привычным функционалом личных кабинетов в АИС «Главгосэкспертиза». Кроме того, что там появилась еще одна кнопка — «зайти в режиме одного окна», также добавились поля, которые нужно заполнить для прохождения экологической экспертизы. Но все эти сведения наши заявители заполняли и раньше, когда подавали заявление на экологическую экспертизу отдельно, через систему Росприроднадзора. Теперь все те же данные вносятся при подаче документов и на государственную экспертизу.
— С момента вступления в силу нового положения прошло два месяца. Какие результаты уже получены по итогам введения режима одного окна?
— За три месяца на экспертизу подано 89 заявлений. Из общего числа проектов, поступивших на конец ноября в АИС «Главгосэкспертиза», 24 находятся в стадии формирования, 15 проходят параллельную экспертизу в Росприроднадзоре через систему взаимодействия с ПТК «Госконтроль».
По оставшимся проектам проводится совместная работа (проверка комплектности, формирование договоров) в двух ведомствах.
Заявленные за этот срок объекты капстроительства представляют практически все виды производственной деятельности с повышенными природоохранными требованиями. Большая часть из них — восемь объектов — планируется к реализации в сфере добычи, транспорта и хранения углеводородов.
Санкт-Петербург был единственным субъектом РФ, который не подписал соглашение с Минстроем РФ по параметрам нацпроекта из-за завышенных показателей прогнозируемого объема ввода жилья. Новый указ Президента позволит учесть позицию города по этому вопросу. Об этом и многих других актуальных аспектах развития строительного комплекса Северной столицы «Строительному Еженедельнику» рассказал вице-губернатор Петербурга Николай Линченко.
— Николай Викторович, с какими итогами строительный комплекс Петербурга закончил первое полугодие 2020 года? Насколько распространение коронавирусной инфекции и введенных в целях борьбы с ней ограничений повлияли на отрасль?
— Пандемия коронавируса, безусловно, стала огромной проблемой не только для строительной отрасли и не только для Петербурга, но действительно мирового масштаба. И до сих пор все ее последствия оценить невозможно.
Надо отдать должное строительному комплексу Петербурга, который сумел достойно ответить на этот вызов, работал четко, аккуратно и эффективно, как слаженная команда. Мы ни на один день не прервали работу строек, как были вынуждены сделать некоторые регионы. При этом строительные компании предприняли все меры для недопущения распространения коронавируса на строительных площадках. Использование средств индивидуальной защиты, регулярная термометрия, другие меры — все это позволило избежать серьезных эпидемиологических проблем и продолжить стройку. Очевидно, что остановка работ автоматически ввела бы строительную отрасль в число наиболее пострадавших от эпидемии и вызвала бы серьезную рецессию в экономике города в целом. Поэтому мы совместно с застройщиками предприняли все усилия, чтобы строительство продолжалось.
В результате первое полугодие мы закончили с неплохими итогами, причем по некоторым позициям идем даже с превышением относительно 2019 года. Так, в эксплуатацию в Петербурге введено более 700 тыс. кв. м жилья, что несколько больше прошлогоднего показателя за тот же период. В общем и целом мы не видим препятствий для того, чтобы по итогам года не выйти на плановый уровень ввода в 3,7 млн кв. м. Именно столько предполагается сдать в городе по действующим разрешениям на строительство.
Очень хорошо проявил себя в этом году Комитет по строительству. На протяжении ряда лет исполнение Адресной инвестиционной программы было слабым местом этого ведомства. В этом году объемы освоения средств выросли более чем в 2,2 раза. Если прежде непотраченные средства по линии комитета становились резервом для других сфер финансирования при корректировках бюджета, то в этом году, возможно, ему придется даже добавить денег — настолько высокие темпы работ взяты.
Уникальный опыт был наработан и в сфере противоэпидемических мероприятий. В частности, Комитет по строительству провел огромную работу по разворачиванию в кратчайшие сроки временного госпиталя в «Ленэкспо», соответствующего самым строгим санитарным нормам. Сейчас началось строительство нового клинико-диагностического корпуса госпиталя в Невском районе. На работы отведено всего пять месяцев, уже в декабре объект должен принимать пациентов. Это сверхсжатые сроки строительства, но я уверен, что мы с ними справимся.
— Прошел уже год после перехода на новую схему финансирования жилищного строительства — проектное кредитование и использование эскроу-счетов. Освоились ли застройщики с новацией? Какое влияние она оказала на отрасль?
— Вопреки прогнозам скептиков, никаких глобальных потрясений для рынка жилья реформа не принесла. Переход на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов происходит постепенно, плавно, без рывков. С одной стороны, достаточно серьезные объемы возводятся еще по старой схеме. С другой — переход на новую уже перестал быть чем-то экспериментальным, по ней реализуется все больше проектов. По числу заключенных договоров долевого участия с использованием эскроу-счетов Петербург занимает третье место в стране. Естественным образом, по мере ввода в эксплуатацию, происходит вытеснение объектов, строящихся по старой схеме, вновь запускаемыми, с использованием проектного финансирования.
— В нашей беседе год назад вы выражали сомнения в том, что реформа сильно увеличит цены на жилье. Однако по итогам прошлого года рост средней цены «квадрата» составил около 10%. В этом году за полгода добавилось еще 7%. На ваш взгляд, не приведет ли этот тренд к дисбалансу на рынке?
— Вопрос в том, что именно сформировало этот рост. Да, наверное, какая-то часть его имеет под собой основу в виде удорожания строительства из-за необходимости оплачивать банковское кредитование. Но, как мы знаем, пока значительная часть жилищного строительства идет по старой схеме. Значит, к росту цен привела не столько реформа, сколько рыночные факторы — баланс спроса и предложения.
Это подтверждается и тем, что рост средней цены продолжился в первом полугодии этого года. Стимулируя развитие строительной отрасли в условиях кризиса, вызванного распространением коронавируса, федеральный центр использовал механизм, показавший свою эффективность в прошлом: субсидирование части ставки по ипотечным кредитам. В программе со снижением ее уровня до 6,5% годовых на сегодняшний день принимают участие 52 банка, и она доказала свою востребованность. Следствием стал рост выдачи ипотечных кредитов, поскольку сейчас действительно сложились уникальные условия в этой сфере (не сложно припомнить, что в самом начале года речь шла о том, что средняя процентная ставка упала ниже 9% годовых, а 6,5% и предположить никто не мог). Спрос на жилье подрос, и застройщики позволили себе поднять цены. Если льготная госпрограмма будет свернута, как это намечается в ноябре, спрос снизится и, скорее всего, и девелоперам придется умерить свои аппетиты.
Таким образом, те движения цены, которые мы видим на рынке, связаны не столько с реформой привлечения средств в жилищное строительство, сколько с другими факторами. Поэтому не думаю, что в ближайшее время рынку новостроек в Петербурге грозит дисбаланс. Скорее можно говорить о том, что имеющиеся изменения — следствие именно нахождения равновесного положения спроса и предложения в текущей ситуации.
— Петербург оставался одним из немногих регионов, не согласовавших с Минстроем прогнозные планы по нацпроекту. Какова ситуация в этой сфере в настоящее время? Удалось ли договориться с федералами о параметрах работы по нацпроекту?
— Действительно, Петербург был, кажется, последним субъектом РФ, который не подписал приложение к нацпроекту по плановым объемам ввода жилья к 2024 году. Как известно, федеральный центр в своих проектах настаивал на существенном росте этого показателя — до 5,35 млн кв. м ежегодной сдачи. Эта цифра, и по оценке экспертов, и по мнению городских властей, совершенно нереалистична — ни с точки зрения рыночного спроса на жилье, ни по возможностям Петербурга обеспечить такие объемы необходимой инфраструктурой.
В городе есть существенный массив утвержденных проектов планировок территорий под жилищное строительство — на несколько десятков миллионов квадратных метров. Но он связан с необходимостью очень серьезно нарастить объемы инженерной подготовки, создания социальной и транспортной инфраструктуры. Радикальный рост жилищного строительства потребует столь же масштабного увеличения финансирования модернизации головных источников и сетей тепло-, электро- и водоснабжения, а также водоотведения. Это же касается и пробивки новых улиц, строительства развязок, виадуков и пр. По нашим примерным подсчетам, на развитие всей необходимой инфраструктуры потребуется свыше 750 млрд рублей. Очевидно, что средств только бюджета Петербурга для такого наращивания финансирования недостаточно.
Отстаивая свою позицию, мы в итоге дошли уже до Главы государства. 21 июля Президент подписал Указ № 474 «О национальных целях развития РФ до 2030 года», который «впитал» в себя Указ № 204 с учетом новых реалий, связанных в том числе и с коронакризисом. В соответствии с новым документом, общероссийская задача по ежегодному вводу 120 млн кв. м жилья сдвинута до 2030 года. Кроме того, будет решаться вопрос по распределению этого объема между субъектами РФ. Федеральным органам власти поставлена задача согласовать с регионами обоснованные цифры по объемам ввода жилья на означенный плановый период. То есть мы считаем, что Президент нас услышал.
Добавлю, что власти Петербурга в своих планах ориентируются на параметры утвержденной Стратегии социально-экономического развития города до 2035 года, которая предполагает даже снижение сдачи жилья по сравнению с текущим положением — до 2,5–3 млн кв. м ежегодно. По нашим оценкам, это оптимальный объем ввода, поддерживающий равновесие рынка, позволяющий замещать выбывающий аварийный жилой фонд, планомерно осваивать новые территории. При этом показатель обеспеченности жилой площадью на каждого жителя Северной столицы дорастет до 28 кв. м.
— Немало говорилось об отставании развития социнфраструктуры от темпов жилищного строительства в Петербурге. Что сделано для решения этой проблемы?
— Да, это очень актуальный вопрос, и губернатор города не раз акцентировал внимание на накопившемся дефиците мест в социальных объектах, особенно в локациях активной современной застройка. Работа в этой сфере идет по двум направлениям.
Как известно, в соответствии с изменениями, внесенными в Правила землепользования и застройки еще в 2018 году, работа по обеспечению новостроек социальной инфраструктурой — детсадами, школами — в тех местах, где образуется их дефицит, возлагается на застройщика. Конечно, сначала это положение радости не вызвало, но сегодня пришло понимание, что по-другому — нельзя. Кстати, сами застройщики признают повышение привлекательности проектов, включающих развитую инфраструктуру. Так что ее создание — это не «выбрасывание» денег, а инвестиции в стимулирование спроса. И сегодня уже не возникает никаких вопросов в этой сфере, все девелоперы, запуская новые проекты, уже учитывают необходимость создания соцобъектов. Тем более что закон позволяет включать затраты на них в себестоимость инвестпроекта и гасить из средств, привлекаемых от дольщиков.
Второе направление связано с реализацией положений АИП в части строительства социальной инфраструктуры. В этом отношении также делается немало, включая завершение строительства ряда соцобъектов-долгостроев.
— В Петербурге продолжается совершенствование градостроительного законодательства. Расскажите, пожалуйста, что сделано в последнее время в этом направлении.
— Перед уходом на каникулы Законодательное собрание приняло корректировки в 820-й городской закон о зонах регулируемой застройки. Изменения конкретизируют территории воздействия объектов культурного наследия на окружающую среду и уточняют режимы возможной деятельности в этих зонах. Документ стал результатом долгой кропотливой работы как депутатского корпуса, так и специалистов КГИОП и Комитета по градостроительству и архитектуре. Уверен, что этот документ сможет внести стабильность в регулирование правовых отношений в градостроительной сфере в историческом центре Петербурга.
Другой очень важный закон, принятый ЗакСом, позволяет частично отменять утвержденные проекты планировки территорий (ППТ). Дело в том, что после одобрения некоторых таких документов еще в нулевых годах произошли многочисленные изменения и в законодательстве, и в нормативной базе. В результате по новым нормам некоторые положения этих ППТ сегодня просто юридически недопустимы к реализации. Получалась правовая коллизия: про закону строить можно только в рамках утвержденного ППТ, но при этом то, что утверждено, по закону строить уже нельзя. Принятый ЗакСом новый документ этот юридический тупик устраняет. Он позволяет менять отдельные положения ППТ, не требуя повторного прохождения процедуры утверждения. При этом основные положения — планировочный каркас, красные линии остаются неизменными, а отмене могут быть подвергнуты частности.
Третий весьма значимый законопроект, принятый городским парламентом, предполагает возможность проведения публичных обсуждений с использованием онлайн-ресурсов вместо очных публичных слушаний. Градостроительным кодексом РФ такая возможность была предоставлена еще 2,5 года назад. Ряд субъектов РФ, например, Москва, уже полностью перешли на эту форму. Мы пока решили реализовать этот формат только на период действия ограничений, связанных с распространением коронавируса. Очевидно, что нельзя останавливать градостроительное развитие города. С начала ввода ограничений прошло уже четыре месяца, и, когда они будут окончательно сняты, пока прогнозировать невозможно. Соответственно необходимо было изыскать такой формат участия общественности в обсуждении тех или иных проектов, который реализуем на практике в сложившейся ситуации.
Еще одно важное событие в градостроительной сфере — завершение первого этапа работы Комиссии по подготовке изменений в Генеральный план Петербурга по подготовке новой редакции документа. Теперь он будет вынесен на общественное обсуждение и, после внесения последних правок по его результатам, рассмотрен на заседании городского правительства и затем внесен в ЗакС для принятия в виде закона. К марту 2021 года мы рассчитываем получить по сути новый Генплан Петербурга, в соответствии с которым город будет развиваться до 2040 года с прогнозом до 2050-го. Документ очень сбалансированный, учитывающий необходимость равновесия функционального назначения различных территорий мегаполиса и не допускающий перекосов в этой сфере. Большое внимание уделено всем видам инфраструктуры, которая является каркасом системного развития города.
— И напоследок — традиционный вопрос о долгостроях. Власти города планировали эту проблему в этом году в целом решить. Что удалось сделать за последнее время в этой сфере и получится ли реализовать имевшиеся планы?
— Ситуация в этой сфере полностью взята под контроль городских властей. В прошлом году был сделан огромный объем работ. Полностью закрыт вопрос с наследием печально известной ГК «Город». То же касается «Чесмы-Инвест» — сданы «Мейн Хаус» и «Твин Хаус». Завершен, наконец, старейший городской долгострой — ЖК «Охта-Модерн». Сданы ЖК «Ижора-Парк» и еще много других долгостроев.
Таким образом, из долгостроев, которые были в Петербурге на начало 2019 года, 85% уже завершено. Остальное, как и планировалось, достроим в этом году. Единственное исключение — ЖК «Вариант» в поселке Ленсоветовский в Шушарах. Работы там идут полным ходом, но сдача, видимо, состоится уже в начале 2021 года. К сожалению, уже в 2019 году число проблемных объектов увеличилось, прежде всего за счет комплексов, которые строила ГК «Норманн». По ним также уже приняты управленческие решения — есть понимание, как их достраивать.
Кроме того, надо уточнить, что в середине прошлого года произошло изменение системы контроля и учета долгостроев. В Единой государственной информационной системе жилищного строительства создан Единый реестр проблемных объектов, куда автоматически попадают все дома, где передача квартир задержана более чем на шесть месяцев. То есть туда попадают даже те ЖК, которым продлены сроки строительства и застройщики которых уже заключили с дольщиками допсоглашения о смещении сроков ввода. В Петербурге всего 28 таких комплексов, суммарно на 300 тыс. кв. м жилья. Кстати, в целом на фоне других регионов объем крайне незначительный, особенно учитывая размах жилищного строительства в городе. Кроме того, больше половины этих объектов достраивают их застройщики, то есть никаких серьезных проблем там нет, и помощи не требуется. Если говорить об этих домах «с просрочкой», то примерно 50% из них будут сданы в этом году, и почти все остальное — в будущем.
Так что твердо можно утверждать: город строится — значит город живет!