Виды на экспертизу из «одного окна»
В начале ноября Правительство России утвердило Стратегию развития строительной отрасли. Документ предполагает, что к 2030 году сроки инвестиционно-строительного цикла сократятся на 30% по сравнению с показателями 2019 года, количество предоставляемых документов, сведений и согласований уменьшится вдвое, а большинство административных процедур будет оптимизировано и переведено в электронный вид. Собственно, часть задуманного уже реализована — Главгосэкспертиза запустила работу в режиме одного окна, согласно которому экологическая и строительная экспертиза проекта проходят параллельно. Об особенностях процедуры рассказала начальник Управления экологической экспертизы Главгосэкспертизы России Оксана Родивилова.
— Оксана Викторовна, каков новый порядок прохождения государственной строительной и экологической экспертиз в режиме «одного окна»?
— С 1 сентября вступили в силу положения двух нормативных документов, которые изменили для застройщика не столько порядок, а скорее ритм прохождения экспертизы. Так, Постановление Правительства № 711 от 22 апреля 2022 года исключает из 145-го постановления «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» подпункт «з» пункта 13, который требовал обязательного предоставления заключения экологической экспертизы при подаче документации на государственную экспертизу. Теперь проведение двух экспертиз стало возможным параллельно, а не обязательно последовательно, как было раньше.
Второе нововведение, которое вступило в силу с 1 сентября (по Постановлению Правительства РФ № 2366 от 20 декабря 2021 года), подразумевает синхронное проведение государственной экспертизы и государственной экологической экспертизы в рамках одного окна. Таким образом, заказчик может подавать один комплект документации в автоматизированную систему Главгосэкспертизы России. Дальше две экспертизы проходят параллельно с обязательной синхронизацией сроков. И на выходе заказчики получают два независимых заключения.
— В чем преимущества такой процедуры?
— Прежде всего в общем сокращении сроков проведения экспертизы, поскольку две независимые процедуры теперь проходят одновременно. Второе несомненное преимущество в том, что эксперты двух ведомств видят и оценивают один и тот же комплект документации.
— Насколько короче стал инвестиционный цикл благодаря синхронизации, «запараллеливанию» экспертиз?
— Он стал короче ровно настолько, сколько времени раньше занимало проведение экологической экспертизы — а это не менее 60 дней, плюс дополнительное время на приемку документов и другие процедурные вопросы, включая подготовку приказа Росприроднадзора по итогам экспертизы. И только после получения положительного заключения экологической экспертизы, то есть минимум через два месяца, можно было подавать документы на государственную экспертизу. Так что в случае «одного окна» экономия времени значительная: объект может выйти на стройку как минимум на два месяца раньше.
— Идет ли в данном случае речь о переформатировании института государственной экспертизы и как вообще изменился уровень входного контроля документации — он стал ниже или, наоборот, повысился и, соответственно, возросла нагрузка и степень личной ответственности экспертов?
— Речи о переформатировании института государственной экспертизы не идет в принципе. Согласно Постановлению Правительства № 2366, появилась возможность подачи документации в одно окно, а процессы экспертиз проводятся в соответствии с установленным регламентом. То есть в случае государственной экспертизы она как проводилась по 145-му постановлению, так и проводится теперь. Уровень входного контроля также остался прежним: в новых постановлениях об одном окне нет положений, которые бы что-то меняли в перечне предоставляемой на экспертизу документации. При этом контроль комплектности и достаточности документов осуществляется Росприроднадзором и Главгосэкспертизой в прежнем порядке и независимо друг от друга. Но так как постановлением Правительства предписано обязательное условие — начинать обе экспертизы одновременно, то, конечно же, для синхронизации придется ждать, пока будут полностью завершены процедуры предпроверки с обеих сторон.
Что касается дополнительной нагрузки и степени личной ответственности экспертов, то повторю, что поскольку не меняется наш основной регламентирующий документ — Постановление 145, где прописан порядок проведения государственной экспертизы, то никакой новой нагрузки на экспертов или каких-то шагов к повышению или понижению их ответственности также не происходит. Просто прежние задачи и функции специалистов Главгосэкспертизы и Росприроднадзора выполняются параллельно.
— Какая роль в работе одного окна отводится информационным системам Главгосэкспертизы и Росприроднадзора? Интегрированы ли они между собой для оценочных процедур и какая работа для этого проводится на подготовительном этапе?
— Информационная система Главгосэкспертизы действительно претерпела существенные изменения в связи с предстоящей работой одного окна. Например, для заказчиков там появились возможности подгружать комплекты необходимой документации для Росприродназора. Для этого наши системы были интегрированы друг с другом в подготовительный период. Кроме того, АИС «Главгосэкспертиза» все материалы, включая проектную, исходно-разрешительную и другую документацию, автоматически передает в систему Росприроднадзора. В тех точках, где необходим обмен статусами — на приемке документов, на стадии выдачи замечаний или подготовки заключения, — системы также взаимодействуют друг с другом. И я считаю большим плюсом, что в итоге такой межведомственной интеграции было принято решение о том, что проектная документация, откорректированная по замечаниям обеих экспертиз, все-таки загружается в одно окно, которым является в данном случае АИС «Главгосэкспертиза». И уже оттуда вся документация автоматически перенаправляется в информационную систему Росприроднадзора.
Таким образом, наша давняя идея о том, что эксперты должны смотреть в «один телевизор», реализована в нынешней архитектуре межведомственного взаимодействия.
— Правила редко бывают без исключений. Предусмотрены ли они в случае введения одного окна экспертизы и распространяются ли на особо охраняемые природные территории?
— Действующим законодательством никаких исключений в этом случае не предусмотрено. В отношении особо охраняемых территорий, наоборот, режим одного окна стал дополнительной гарантией неприкосновенности. Так как экологическая и государственная экспертизы проводятся параллельно, то все замечания государственной экспертизы тут же находят отражение в проектной документации, к которой ровно такой же доступ имеют эксперты Росприроднадзора. Поэтому они сходу понимают, насколько те или иные изменения в проекте влияют на компоненты окружающей среды и допустимы ли они в принципе.
Я думаю, это в целом большой прорыв — то, что застройщику не нужно после внесения изменений в проектную документацию по итогам государственной экспертизы возвращаться в экологическую экспертизу, чтобы обосновать свои решения с точки зрения природоохранных требований. Теперь все это происходит одномоментно в рамках одной экспертизы.
— Насколько готовы к новому формату заявители и какие вопросы чаще всего задают лично вам по поводу одного окна?
— С точки зрения алгоритма подачи документов на экспертизу для заявителей ничего не изменилось, во всяком случае, они могут пользоваться привычным функционалом личных кабинетов в АИС «Главгосэкспертиза». Кроме того, что там появилась еще одна кнопка — «зайти в режиме одного окна», также добавились поля, которые нужно заполнить для прохождения экологической экспертизы. Но все эти сведения наши заявители заполняли и раньше, когда подавали заявление на экологическую экспертизу отдельно, через систему Росприроднадзора. Теперь все те же данные вносятся при подаче документов и на государственную экспертизу.
— С момента вступления в силу нового положения прошло два месяца. Какие результаты уже получены по итогам введения режима одного окна?
— За три месяца на экспертизу подано 89 заявлений. Из общего числа проектов, поступивших на конец ноября в АИС «Главгосэкспертиза», 24 находятся в стадии формирования, 15 проходят параллельную экспертизу в Росприроднадзоре через систему взаимодействия с ПТК «Госконтроль».
По оставшимся проектам проводится совместная работа (проверка комплектности, формирование договоров) в двух ведомствах.
Заявленные за этот срок объекты капстроительства представляют практически все виды производственной деятельности с повышенными природоохранными требованиями. Большая часть из них — восемь объектов — планируется к реализации в сфере добычи, транспорта и хранения углеводородов.
О влиянии пандемии на рынок жилья, адаптации компании к новым условиям и развитии ее деятельности по различным направлениям «Строительному Еженедельнику» рассказал Теему Хелпполайнен, генеральный директор АО «ЮИТ Санкт-Петербург» (российское подразделение финского концерна YIT).
— Как, на ваш взгляд, повлияла пандемия коронавируса на работу «ЮИТ» и на строительный рынок в целом?
— В марте этого года, когда пандемия только начиналась, мы, как и другие игроки рынка, подготовили несколько сценариев с прогнозом развития событий. Надо признать, что по многим параметрам мы ошиблись. Прежде всего никто не ожидал, что пандемия продлится так долго и достигнет такого размаха, как мы видим сегодня. Все думали, что к концу года вопрос будет в целом закрыт. Этого, к сожалению, не произошло.
В то же время отрадно, что все стройплощадки работают нормально, ведь в начале пандемии мы опасались, что стройка может быть остановлена. Тем не менее меры, которые мы предпринимаем начиная с весны, чтобы снизить риски заболевания сотрудников, оказались в достаточной мере эффективными. И строительство идет обычными темпами.
В марте все ожидали, что переход на удаленную работу — это краткосрочная антикризисная мера. Но ситуация вынуждает нас продлевать такую практику и развивать онлайн-технологии, и они демонстрируют достаточно высокую эффективность.
Кроме того, не все сюрпризы пандемии оказались негативными. Никто не предполагал также, что объемы продаж в столь сложной ситуации будут расти. Интересно, что это касается не только российского рынка. Тот же тренд мы видим и в Финляндии, и в Польше, Чехии и Словакии, и в странах Прибалтики. Эту тенденцию можно смело назвать уникальной, поскольку в ситуации кризиса и неопределенности перспектив покупатели в любой стране обычно снижают активность в приобретении недвижимости.
Сейчас мы видим обратный тренд. Хотя в начале пандемии, особенно во втором квартале, было снижение спроса, после этого он активизировался и даже превысил доковидные значения. В России ярко выраженный спад наблюдался только в апреле, в других странах рост спроса начался примерно с августа.
В итоге в Петербурге, например, и второй и первый кварталы по объемам продаж превзошли показатели аналогичных периодов прошлого года. Но особенно высоким был результат третьего квартала. Продажи выросли более чем в 2,2 раза — это один из самых высоких показателей среди петербургских застройщиков. И пока этот тренд сохраняется.
— По оценкам аналитиков, в Петербурге наблюдается не только рост спроса, но и повышение цены. Какие факторы, на ваш взгляд, оказывают влияние на рынок?
— По моему мнению, есть ряд трендов, которые привели к этой ситуации. Прежде всего это, конечно, программа субсидирования процентной ставки по ипотеке, запущенная Правительством России. Благодаря этому достаточно много людей, которые ранее не могли себе позволить приобретение жилья, теперь получили такую возможность. А активизация спроса всегда стимулирует рост цены.
Но это не единственный фактор, влияющий на рынок. Очень большое значение играет реформа финансирования жилищного строительства. Переход на проектное кредитование с использованием эскроу-счетов, начавшийся в прошлом году, все больше затрагивает реалии рынка. Во-первых, банковский кредит стоит денег, и застройщики заранее предупреждали, что реформа приведет к росту цен на новостройки. Во-вторых, довольно много средних и мелких девелоперов, не имевших серьезного «запаса прочности», не смогли привлечь проектное финансирование и были вынуждены уйти с рынка. Кроме того, в начале года многие крупные застройщики из-за коронавируса притормозили запуск новых проектов. Все это повлекло за собой снижение предложения и, как следствие, рост цен. В-третьих, покупатели видят, что квартиры дорожают, и стремятся успеть купить жилье, пока ценник еще находится в приемлемых значениях. Это формирует дополнительный спрос, который также толкает цены вверх.
— Получается, что, запустив льготную ипотеку, власти не только поддержали отрасль, но и стимулировали быстрый рост цен, а это и снижает доступность жилья для граждан, и ведет к перегреву рынка. На ваш взгляд, могут ли власти, в том числе региональные, что-то сделать, чтобы помочь застройщикам в условиях коронакризиса без негативных «побочных эффектов»?
— Региональные власти возлагают на застройщиков весьма серьезные обязательства по возведению объектов социнфраструктуры, что требует дополнительных вложений. Фактически эти затраты девелоперы вынуждены включать в цену «квадрата». Более активное участие города в создании соцобъектов, например, в форме софинансирования их строительства, и помогло бы девелоперам, и позволило бы сдержать рост цен.
Еще один ресурс — уже на федеральном уровне — обеспечение возможности застройщикам поэтапно раскрывать эксроу-счета. Это снизит расходы строителей на обслуживание банковских кредитов и увеличит возможности для инвестирования в новые участки.
— В нашей прошлой беседе, год назад, вы говорили, что из-за недостаточной экономической эффективности «ЮИТ» планирует свернуть девелоперскую деятельность в ряде регионов РФ. Не изменились ли эти планы в связи с ростом цен?
— Действительно, в YIT действуют внутренние стандарты, и ниже определенного уровня качества мы строить просто не можем. Это, разумеется, предопределяет некий объем расходов и, соответственно, цену жилья. Если она сильно отличается от рыночных реалий конкретного региона, мы вынуждены сворачивать там свою работу. Поэтому, как и планировалось, мы ушли из Ростовской области.
В то же время изменение ситуации на рынке Московского региона позволило нам принять решение о продолжении работы там и запуске новых проектов на участках, которыми мы уже владеем. Строительство пары домов уже стартовало в этом году. Реализацию еще нескольких проектов мы намерены начать в ближайшей перспективе. В других регионах присутствия «ЮИТ» в России в целом идет стабильная работа по сформированным планам.
— Повлияла ли пандемия на предпочтения покупателей при покупке жилья?
— Заметная тенденция — рост интереса к объектам, расположенным не в центре, а на периферии города, ближе к природе, а также к загородной недвижимости. В Петербурге это, например, ЖК INKERI в Пушкине. То же касается некоторых проектов в Подмосковье, в том числе двух коттеджных поселков, где были раскуплены все участки. Интересно, что интерес к загородному жилью вырос и в других странах присутствия YIT, например, в Финляндии.
Кроме того, на пожелания клиентов повлияло распространение формата удаленной работы. Соответственно, главный тренд в этой сфере — необходимость выделения в жилье зоны под рабочее место. Отчасти это повысило популярность квартир с бОльшим числом комнат. Но, поскольку реальные финансовые возможности людей не увеличились и мало кто может позволить себе приобрести дополнительное помещение, вырос интерес к гибким планировкам, позволяющим зонировать площади, в частности, выделяя рабочее место. Этот тренд мы учитываем, проектируя квартирографию наших новых объектов, которые должны выйти на рынок в ближайшее время.
— Когда можно ожидать их появления?
— За год «ЮИТ» приобрел три участка в Петербурге под реализацию жилых проектов: один в Адмиралтейском районе и два — в Калининском. На ул. Васенко, 7, мы намерены построить 12-этажный дом комфорт-класса примерно на 120 квартир общей площадью 5 тыс. кв. м. В Нейшлотском пер., 19/23, намечено возведение ЖК из трех 9–10-этажных домов. Сегмент — «комфорт прайм». Еще один приобретенный участок находится по адресу: Курляндская ул., 10–12. Там планируется построить 9–10-этажный жилой дом также класса «комфорт прайм» ориентировочно на 100 квартир общей площадью 5,5 тыс. кв. м.
Проекты в Нейшлотском и на Курляндской намечено вывести на рынок в течение ближайших 3–4 месяцев, на Васенко — чуть позже.
— «ЮИТ» не только строит, но и осуществляет эксплуатацию жилых объектов. Что нового в этой сфере?
— В рамках принятой в 2018 году стратегии развития YIT сегменту управления недвижимостью уделяется большое внимание. В частности, в России «ЮИТ» активизировал работу в этой сфере. Помимо собственных объектов, мы теперь эксплуатируем и дома, построенные другими компаниями.
Большим шагом в этом направлении стало создание с крупной компанией «Брусника» совместного предприятия для работы в Зауралье. Под его управление перешли объекты «ЮИТ» в Екатеринбурге и Тюмени, а также дома «Брусники» из Новосибирска и Сургута.
Помимо этого, а европейской части России сервисное подразделение «ЮИТ» стало оказывать услуги по управлению жилыми комплексами, построенными другими застройщиками. На сегодняшний день в общем объеме зданий, эксплуатацией которых мы занимаемся, уже не менее 20% возведены иными девелоперами, и постепенно эта цифра растет.
Последний пример в этой сфере — холдинг VEREN GROUP, заключивший с нами соглашение о стратегическом партнерстве. В соответствии с ним «ЮИТ Сервис» будет управлять всеми домами, построенными этой компанией в Петербурге. Особенно приятно то, что, высоко оценивая принятые у нас стандарты обслуживания, холдинг сам обратился к нам с предложением о партнерстве. Со своей стороны мы всегда открыты к сотрудничеству с надежными девелоперами, строящими качественное жилье.