Михаил Кондиайн: «Для появления новых центров нужна политическая воля»
О полицентричности, необходимой для успешного развития Петербурга и создания комфортной среды для горожан, специалисты из разных сфер говорят годами, однако ситуация не меняется. Пока есть еще энтузиасты, которые пытаются не только говорить, но и что-то делать в этом направлении. Что такое полицентричность, где могут появиться новые центры Петербурга и даже о возможностях создать комфортную среду в отдельно взятом квартале «Строительному Еженедельнику» рассказал Михаил Кондиайн, руководитель архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры».
— Все старые города развивались как моноцентрические. Что стало не так в современных условиях?
—Уже десятилетие за десятилетием Петербург развивается как моноцентрический город — вокруг исторического центра, который гораздо больше, чем во многих европейских городах. Но центр задыхается. Здесь сконцентрированы рабочие места, и люди вынуждены каждый день тратить часы, а в итоге годы жизни в поездках на работу и обратно. Тратятся ресурсы — собственные и общественные: время, деньги, бензин, изнашивается сам транспорт. Экология страдает.
И в наш компьютерный век приходится думать, как найти работу ближе к дому. Пора задуматься, как это организовать. Вроде чиновники начинают задумываться. Но нет программы, которая бы позволила организовать рабочие места вне исторического центра. Это должна быть программа государственного уровня. Наверное, для каждого региона — своя. И это должна быть программа, рассчитанная на десятилетия.
Но если бы она была запущена, первые результаты мы бы увидели уже скоро, не дожидаясь десяти лет.
— Вокруг чего должны и могут возникать новые центры в Петербурге?
— Петербург — это большая агломерация, если считать еще Ленинградскую область. Здесь есть большой исторический центр, есть серый пояс — резервная зона, но это ненадолго. Серый пояс может сыграть очень положительную или очень отрицательную роль, если превратится в спальные районы. Во втором случае это будет «строгий ошейник» вокруг исторического центра. А может стать зеленым поясом, спасательным кругом.
В сером поясе есть около десятка мест, где могут появиться новые центры, — в местах пересечений главных въездных магистралей с рокадными улицами. Если там формируются транспортные полукольца, кольца, территории вокруг исторического центра начнут развиваться. В Кировском, Московском районах есть такие места, которые можно превратить в точки роста новых центров.
Сейчас большинство территорий в сером поясе, может быть, не пригодно для комфортной жизни. Но если выводить оттуда вредные предприятия, замещать их современными, экологически чистыми, постепенно появятся общественные пространства, предприятия торговли, обслуживания, которые начнут обрастать жильем, другими функциями — возникнет полноценная городская среда.
Тогда исторический центр занимает свое место в городе: культура, наука, туризм. Просто рабочие места начинают перемещаться сначала в серый пояс, постепенно — в спальные районы.
Центры должны быть связаны с главным историческим центром и между собой. Связь может быть разная — автомобильная, железнодорожная. Нужна такая транспортная сеть, чтобы было проще объехать исторический центр, чем проехать через него. А еще должно возникнуть кольцо дальше — из городов-спутников…
— То есть необходимо развивать транспортную сеть…
— Транспорт надо развивать не ради транспорта, как и зеленый каркас, но ради удобства людей. Как транспорт ни развивай, его все равно будет мало. Остановиться можно, если рядом с жильем есть школа, филиалы вузов, филиалы крупных компаний. В Европе в каждом, даже небольшом, городе на окраинах офисы всех крупных европейских фирм. У нас тоже можно создавать филиалы — рабочие места. Никто не думает, что там будут работать все жители ближних кварталов. Балерина все равно поедет на работу в Мариинку. Но есть масса людей, не обладающих уникальными профессиями.
Надо резервировать территории для транспортных проектов — магистралей, развязок, перехватывающих парковок. Перехватывающие парковки не могут быть в 500 метрах от остановок транспорта — они должны быть рядом. Плюс зелень, общественные пространства, торговля, площадь должны быть обязательно.
Пересадочный узел имеет шанс дать импульс преобразования окружающих территорий, если место выбрано правильно, территория зарезервирована: найдутся инвесторы, которые рано или поздно начнут ее развивать.
— С чего надо начинать городскую «перестройку»?
— Сейчас многие пытаются что-то сделать, но это не объединено в общую стратегию.
Надо собрать команду: архитекторы, социологи, психологи, экономисты, специалисты по транспорту... Каждый внесет свой вклад в создание новой модели развития. А юристы помогут откорректировать градостроительное законодательство. В итоге нужно выработать целостную градостроительную идеологию с прикрепленной программой.
Например, Хафенсити — район Гамбурга, который появился на месте старого порта. Сначала власти провели градостроительный конкурс. Потом были прописаны законы — правила игры для этой территории, которые не меняются вот уже почти 20 лет. И все эти годы идет реализация этого масштабного проекта. В Петербургской агломерации тоже нужен отдельный подход.
В новых центрах нужно стремиться создавать полный набор градообразующих функций. Важно, чтобы можно было удовлетворить большую часть всех нужд рядом с домом.
Когда возникает модель и программа будущего развития, в которой преодолеваются административные барьеры, можно создавать генплан нового качества. Последние 30 лет генеральные планы в основном обслуживают крупный бизнес, а не интересы всего сообщества. Свободный рынок надо ограничивать полезностью для общества.
Сейчас чиновники отдают территории, которые надо было бы зарезервировать для инфраструктуры и места приложения труда под жилье, и нет закона, который запретил бы их застраивать. Для появления новых центров нужна политическая воля, и не на уровне отдельного города.
— Есть девелоперы, с которыми вам комфортно работать, ваши единомышленники?
— Единомышленники? Нет, не встречал, у кого было бы полное совпадение с моими взглядами. Но комфортную жилую среду хотят создавать многие, где-то мы совпадаем, где-то — нет.
Стратегию должен придумывать не бизнес, а специалисты из разных областей.
— Как идея комфортной среды экстраполируется на новые жилые комплексы?
— Наша мастерская занималась проектами элитными, бизнес-класса. В 2008 году, когда наступил кризис, спрос на элитные объекты стал меньше, стали меньше строить. Мы стали думать, что можно предложить в массовом сегменте. У нас это сложно, но постепенно можно что-то предлагать заказчикам. Даже в отдельных объектах должна быть идеология, концепция. Стратегию задумывал в течение пяти лет. На комплексе «Стрижи» Setl Group ее удалось реализовать.
В центре большого квартала 4 га занимает зеленая пешеходная территория — детские сады, детские и спортивные площадки. Жилые дворы подняты на 5 метров, защищены от ветра и шума остекленными экранами. Там дети могут гулять без родителей. Приподнятые дворы между собой соединены мостами, и жители могут выбрать, в каком дворе провести время. Оборудование подобрано для разных возрастных групп. Под дворами расположился паркинг. Не удалось уговорить заказчика сделать кладовые на первом этаже.
Не так много и надо принципов, чтобы создать комфортную среду в жилом комплексе.
Но, чтобы создать полноценную комплексную застройку района, нужно 150–200 га.
Наша мастерская участвовала в конкурсе на развитие территории серого пояса рядом с Французским ковшом. Мы предложили модель: транспортный пересадочный узел, который обеспечивает связь, рядом городской центр — торговля, обслуживание, рестораны и так далее.
Центральная площадь, от которой расходятся три луча. Первый ведет в деловую часть, где обоснуются бизнес, наука, образование — все в комплексе. Другие лучи ведут в зону отдыха и жилую часть. Жилье — квартиры и апартаменты. Молодежи и пожилым людям необязательно большие квартиры, но желательна развитая общественная зона для общения, обслуживания, коворкинга и т. п.
Плюс современные производственные корпуса: расположенные вдоль новой транспортной артерии и железной дороги, они выполняют роль шумозащиты.
В каждом ЖК создать полный градостроительный букет мы не можем, но на большой территории, если она зарезервирована, это возможно. Таких территорий в Петербурге много.
Справка
Архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры» — первое в Петербурге частное архитектурное бюро. Работает с 1989 года. Сфера приложения — от концепций крупных градостроительных преобразований общегородского значения, проектов реконструкции обширных участков исторической городской среды до проектов отдельных зданий гостиниц, торговых комплексов, жилых домов как в центре города, так и в новых районах. Есть большой опыт совместной работы с российскими и зарубежными архитекторами.
Михаил Кондиайн — выпускник ЛИСИ (СПб ГАСУ), имеет множество регалий, лауреат ряда государственных премий, обладатель Гран-при и победитель большого количества архитектурных конкурсов.
Справка
Жилой комплекс «Стрижи» («Стрижи в Невском») возводит Setl Group. Квартал расположен между Железнодорожным проспектом, улицами Бабушкина, Фарфоровской и Седова. Вторая очередь («Стрижи в Невском-2») — застройка вдоль Фарфоровской улицы между улицами Седова и Бабушкина, где прежде находился пивоваренный завод «Вена».
В конце прошлого года проект «Стрижи в Невском-2» стал победителем конкурса Ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти «КАИССА-2021» в номинации «Лучший жилой комплекс повышенной комфортности».
Проблемы с фундаментами случаются у любого строения, будь то памятник архитектуры или деревенский дом. Но и способы устранения этих проблем могут быть схожими. Главное — вовремя попасть в руки профессионалов, которые трудятся в ООО «Оптимум Прайс». Само название организации словно подтверждает, что качественно — не означает запредельно дорого. Об особенностях работы компании нашему изданию рассказал генеральный директор Данил Кругов.
— Данил Юрьевич, тема, которую вы заявили, звучит провокационно. Ваша компания действительно ремонтирует частные дома?
— Конечно! Вот реальный случай. Снимаю трубку, а там: «Здравствуйте! Вы, наверное, не станете со мной возиться. Вы и Петропавловскую крепость усиливали, и ТЭЦ-ГРЭС у вас тут всякие. А у меня маленький домик в деревне Выкса под Муромом, угол у меня просел». Забегу вперед и расскажу хеппи-энд этой истории. Семейное гнездо позвонившей в компанию Екатерины простоит настолько долго, что его можно будет передать внукам в наследство. При этом технологии, примененные при укреплении угла коттеджа, были использованы самые современные и ровно такие же, как при укреплении грунтов для памятника ЮНЕСКО в Монрепо или для мегаваттного энергокомплекса в Ярославле.
И Екатерина вовсе не муромский олигарх с неограниченными финансовыми возможностями. И сезон был в самом разгаре: как раз в то же самое время мы выполняли усиление грунтов электростанции в Чечне и гидроизоляцию на Ломоносовском ГОКе в Архангельской области. Предлагаю оценить, насколько географически разнесены эти объекты, а заодно посмотреть подробные фотоотчеты на нашем сайте.
Почему же такое сочетание объектов представляется странным? А как видятся обывателю строительные компании? Либо «сурьезная» контора с сотнями людей в штате, финансовым отделом и недоступным директором, либо «шараш-монтаж» с чумазым Васей, готовым сработать за бутылку, а между ними как будто ничего больше нет. Не только рядовому заказчику, но директору крупного предприятия и главному инженеру тоже так думается. А ведь небольшие проблемы бывают не только у физлиц. В итоге у солидного предприятия начинаются терзания, хождения по мукам, трехэтажные тендеры с приглашением «мостотрестов-метростроев» для решения локальной задачи или попытки отыскать каких-то народных умельцев, способных без особого оборудования что-то там сделать.
— Каким образом в компании «Оптимум Прайс» удается совместить работы на таких предприятиях, как электростанции и горно-обогатительные комбинаты, с ремонтом частных домишек?
— Все дело в правильном подходе. Наши специалисты способны диагностировать проблему на расстоянии по фото, по динамике объекта, а затем разработать проект усиления оснований исходя из опыта, приобретенного на сотнях объектов за более чем десять лет. Договор тоже заключается дистанционно, электронный документооборот — очень полезная, легитимная опция, экономящая время и деньги.
Мы можем начать работы в течение трех дней после поступления авансирования в любом уголке России от Калининграда до Сахалина, потому что имеем опыт быстрой мобилизации сотрудников и оборудования и оперативной переброски ресурсов без лишних затрат, не обременяя ими клиента.
Компания применяет финансовую систему, при которой заказчик платит изначально всего 10% от суммы контракта. Прочие платежи осуществляются только во время проведения работ. Это снимает все риски для обеих сторон: исполнитель не стеснен в ресурсах для мобилизации, плательщик не рискует крупной суммой до начала работ и не замораживает средства.
— Вернемся к технологиям — неужели они настолько универсальны?
— Технологии не только можно, но и нужно переносить с ответственных федеральных объектов на частные постройки. Почему нет? Ведь качественное и современное — вовсе не значит дорогое.
Например, наша заказчица из Выксы предложила вместо металлической рубашки применить спиральные анкеры для усиления стен. Она внимательно прочла информацию на нашем сайте и вовремя напомнила мне о технологии, которая позволяет укрепить кирпичную стену, не уродуя внешний облик дома. Мы действительно применили на этом небольшом объекте спиральные анкеры RSA, которые обычно используют лишь на памятниках архитектуры. Вышло не дороже металлических пластин, даже дешевле, так как RSA проще в монтаже.
— Какие еще преимущества, помимо технологий, обеспечивают качество работы вашей компании?
— Как я говорил, в это же время производились работы на Ломоносовском ГОКе. Бушевал COVID, наши сотрудники были полностью изолированы от работников комбината, даже еду им оставляли около дверей в специальном блоке. А делать гидроизоляцию приходилось на огромном объекте — на каре нефтяных резервуаров. После аварии из-за разлива нефтепродуктов в Норильске этим сооружениям уделялось особое внимание.
Казалось бы, что общего между крупным ответственным объектом и малым частным? Как ни странно, один и тот же подход.
Во-первых, нужно экономить ресурсы, временные и людские. Организовать все заранее, собрать специалистов, как на Крайний Север, чтобы все необходимое было с собой и при этом без лишнего перевеса, попросить заказчика заранее что-то раздобыть на месте.
Во-вторых, нужно держать в голове, что итоговая задача — качественно выполнить гидроизоляцию, несмотря на все сложности, связанные с тем, что предприятие закрытое, режимное, с необходимостью оформления множества пропусков и допусков. Нужно ориентироваться прежде всего на результат, считая все прочее второстепенным, чтобы не тонуть в бюрократии.
Что еще объединяет наши подходы к большим и малым объектам? Качественное, эффективное и при этом малогабаритное оборудование. Мы на нем не экономим. Выбирая между недорогим, но устаревшим громоздким компрессором и компактным более мощным агрегатом для торкретирования, мы выбираем второй. Окупает себя хорошая установка быстро за счет логистики и экономии человеко-часов.
— Как вы считаете, за что вас ценит заказчик?
— Для нас очень важно работать без рекламаций. Поверьте, нам совершенно не хочется возвращаться в рамках бесплатного визита ни на холодный Север, ни в раскаленный до сорокоградусной жары город Грозный. Легче и дешевле сделать сразу все на совесть.
Вот мы и подошли к ответу на основной вопрос нашей беседы: как дать одинаковое качество ГРЭС и частнику? Легко, если на это нацелена вся система работы компании. Не нужно делать различий между крупным предприятием и бабушкой с погребом. Не нужно пытаться сорвать денежный куш с одних и сэкономить на вторых. Каждый вид работ имеет свою цену. Есть стоимость мобилизации, оценен минимальный порог для начала работ в каждом из регионов России.
Все эти постулаты позволили нам поработать на таких совершенно разных объектах, как Меншиковский дворец в Ораниенбауме и Сахалинская ГРЭС, пансионат для пострадавших от ядерного облучения в Крыму и электростанция возле Эльбруса, частный дом под Волгоградом и многоэтажка в Воронеже.
Всех, кто еще сомневается в наших возможностях, я приглашаю посетить сайт www.optpra.ru, ознакомиться с портфолио и с подробными фотоотчетами. Там же можем продолжить диалог в чате, и неважно, огромный дворец у вас или маленькая пристройка.