Михаил Кондиайн: «Для появления новых центров нужна политическая воля»
О полицентричности, необходимой для успешного развития Петербурга и создания комфортной среды для горожан, специалисты из разных сфер говорят годами, однако ситуация не меняется. Пока есть еще энтузиасты, которые пытаются не только говорить, но и что-то делать в этом направлении. Что такое полицентричность, где могут появиться новые центры Петербурга и даже о возможностях создать комфортную среду в отдельно взятом квартале «Строительному Еженедельнику» рассказал Михаил Кондиайн, руководитель архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры».
— Все старые города развивались как моноцентрические. Что стало не так в современных условиях?
—Уже десятилетие за десятилетием Петербург развивается как моноцентрический город — вокруг исторического центра, который гораздо больше, чем во многих европейских городах. Но центр задыхается. Здесь сконцентрированы рабочие места, и люди вынуждены каждый день тратить часы, а в итоге годы жизни в поездках на работу и обратно. Тратятся ресурсы — собственные и общественные: время, деньги, бензин, изнашивается сам транспорт. Экология страдает.
И в наш компьютерный век приходится думать, как найти работу ближе к дому. Пора задуматься, как это организовать. Вроде чиновники начинают задумываться. Но нет программы, которая бы позволила организовать рабочие места вне исторического центра. Это должна быть программа государственного уровня. Наверное, для каждого региона — своя. И это должна быть программа, рассчитанная на десятилетия.
Но если бы она была запущена, первые результаты мы бы увидели уже скоро, не дожидаясь десяти лет.
— Вокруг чего должны и могут возникать новые центры в Петербурге?
— Петербург — это большая агломерация, если считать еще Ленинградскую область. Здесь есть большой исторический центр, есть серый пояс — резервная зона, но это ненадолго. Серый пояс может сыграть очень положительную или очень отрицательную роль, если превратится в спальные районы. Во втором случае это будет «строгий ошейник» вокруг исторического центра. А может стать зеленым поясом, спасательным кругом.
В сером поясе есть около десятка мест, где могут появиться новые центры, — в местах пересечений главных въездных магистралей с рокадными улицами. Если там формируются транспортные полукольца, кольца, территории вокруг исторического центра начнут развиваться. В Кировском, Московском районах есть такие места, которые можно превратить в точки роста новых центров.
Сейчас большинство территорий в сером поясе, может быть, не пригодно для комфортной жизни. Но если выводить оттуда вредные предприятия, замещать их современными, экологически чистыми, постепенно появятся общественные пространства, предприятия торговли, обслуживания, которые начнут обрастать жильем, другими функциями — возникнет полноценная городская среда.
Тогда исторический центр занимает свое место в городе: культура, наука, туризм. Просто рабочие места начинают перемещаться сначала в серый пояс, постепенно — в спальные районы.
Центры должны быть связаны с главным историческим центром и между собой. Связь может быть разная — автомобильная, железнодорожная. Нужна такая транспортная сеть, чтобы было проще объехать исторический центр, чем проехать через него. А еще должно возникнуть кольцо дальше — из городов-спутников…
— То есть необходимо развивать транспортную сеть…
— Транспорт надо развивать не ради транспорта, как и зеленый каркас, но ради удобства людей. Как транспорт ни развивай, его все равно будет мало. Остановиться можно, если рядом с жильем есть школа, филиалы вузов, филиалы крупных компаний. В Европе в каждом, даже небольшом, городе на окраинах офисы всех крупных европейских фирм. У нас тоже можно создавать филиалы — рабочие места. Никто не думает, что там будут работать все жители ближних кварталов. Балерина все равно поедет на работу в Мариинку. Но есть масса людей, не обладающих уникальными профессиями.
Надо резервировать территории для транспортных проектов — магистралей, развязок, перехватывающих парковок. Перехватывающие парковки не могут быть в 500 метрах от остановок транспорта — они должны быть рядом. Плюс зелень, общественные пространства, торговля, площадь должны быть обязательно.
Пересадочный узел имеет шанс дать импульс преобразования окружающих территорий, если место выбрано правильно, территория зарезервирована: найдутся инвесторы, которые рано или поздно начнут ее развивать.
— С чего надо начинать городскую «перестройку»?
— Сейчас многие пытаются что-то сделать, но это не объединено в общую стратегию.
Надо собрать команду: архитекторы, социологи, психологи, экономисты, специалисты по транспорту... Каждый внесет свой вклад в создание новой модели развития. А юристы помогут откорректировать градостроительное законодательство. В итоге нужно выработать целостную градостроительную идеологию с прикрепленной программой.
Например, Хафенсити — район Гамбурга, который появился на месте старого порта. Сначала власти провели градостроительный конкурс. Потом были прописаны законы — правила игры для этой территории, которые не меняются вот уже почти 20 лет. И все эти годы идет реализация этого масштабного проекта. В Петербургской агломерации тоже нужен отдельный подход.
В новых центрах нужно стремиться создавать полный набор градообразующих функций. Важно, чтобы можно было удовлетворить большую часть всех нужд рядом с домом.
Когда возникает модель и программа будущего развития, в которой преодолеваются административные барьеры, можно создавать генплан нового качества. Последние 30 лет генеральные планы в основном обслуживают крупный бизнес, а не интересы всего сообщества. Свободный рынок надо ограничивать полезностью для общества.
Сейчас чиновники отдают территории, которые надо было бы зарезервировать для инфраструктуры и места приложения труда под жилье, и нет закона, который запретил бы их застраивать. Для появления новых центров нужна политическая воля, и не на уровне отдельного города.
— Есть девелоперы, с которыми вам комфортно работать, ваши единомышленники?
— Единомышленники? Нет, не встречал, у кого было бы полное совпадение с моими взглядами. Но комфортную жилую среду хотят создавать многие, где-то мы совпадаем, где-то — нет.
Стратегию должен придумывать не бизнес, а специалисты из разных областей.
— Как идея комфортной среды экстраполируется на новые жилые комплексы?
— Наша мастерская занималась проектами элитными, бизнес-класса. В 2008 году, когда наступил кризис, спрос на элитные объекты стал меньше, стали меньше строить. Мы стали думать, что можно предложить в массовом сегменте. У нас это сложно, но постепенно можно что-то предлагать заказчикам. Даже в отдельных объектах должна быть идеология, концепция. Стратегию задумывал в течение пяти лет. На комплексе «Стрижи» Setl Group ее удалось реализовать.
В центре большого квартала 4 га занимает зеленая пешеходная территория — детские сады, детские и спортивные площадки. Жилые дворы подняты на 5 метров, защищены от ветра и шума остекленными экранами. Там дети могут гулять без родителей. Приподнятые дворы между собой соединены мостами, и жители могут выбрать, в каком дворе провести время. Оборудование подобрано для разных возрастных групп. Под дворами расположился паркинг. Не удалось уговорить заказчика сделать кладовые на первом этаже.
Не так много и надо принципов, чтобы создать комфортную среду в жилом комплексе.
Но, чтобы создать полноценную комплексную застройку района, нужно 150–200 га.
Наша мастерская участвовала в конкурсе на развитие территории серого пояса рядом с Французским ковшом. Мы предложили модель: транспортный пересадочный узел, который обеспечивает связь, рядом городской центр — торговля, обслуживание, рестораны и так далее.
Центральная площадь, от которой расходятся три луча. Первый ведет в деловую часть, где обоснуются бизнес, наука, образование — все в комплексе. Другие лучи ведут в зону отдыха и жилую часть. Жилье — квартиры и апартаменты. Молодежи и пожилым людям необязательно большие квартиры, но желательна развитая общественная зона для общения, обслуживания, коворкинга и т. п.
Плюс современные производственные корпуса: расположенные вдоль новой транспортной артерии и железной дороги, они выполняют роль шумозащиты.
В каждом ЖК создать полный градостроительный букет мы не можем, но на большой территории, если она зарезервирована, это возможно. Таких территорий в Петербурге много.
Справка
Архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры» — первое в Петербурге частное архитектурное бюро. Работает с 1989 года. Сфера приложения — от концепций крупных градостроительных преобразований общегородского значения, проектов реконструкции обширных участков исторической городской среды до проектов отдельных зданий гостиниц, торговых комплексов, жилых домов как в центре города, так и в новых районах. Есть большой опыт совместной работы с российскими и зарубежными архитекторами.
Михаил Кондиайн — выпускник ЛИСИ (СПб ГАСУ), имеет множество регалий, лауреат ряда государственных премий, обладатель Гран-при и победитель большого количества архитектурных конкурсов.
Справка
Жилой комплекс «Стрижи» («Стрижи в Невском») возводит Setl Group. Квартал расположен между Железнодорожным проспектом, улицами Бабушкина, Фарфоровской и Седова. Вторая очередь («Стрижи в Невском-2») — застройка вдоль Фарфоровской улицы между улицами Седова и Бабушкина, где прежде находился пивоваренный завод «Вена».
В конце прошлого года проект «Стрижи в Невском-2» стал победителем конкурса Ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти «КАИССА-2021» в номинации «Лучший жилой комплекс повышенной комфортности».
Строительно-монтажное эксплуатационное управление «Заневка» реализует программу создания инженерной инфраструктуры примыкающих к Санкт-Петербургу локаций массовой жилищной застройки во Всеволожском районе Ленобласти. О ходе этой работы и возникающих сложностях «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор предприятия Сергей Красновидов.
– Сергей Владимирович, возглавляемое Вами предприятие выполняет крупномасштабную программу по формированию инженерных сетей в активно застраиваемых жильем локациях Всеволожского района Ленобласти. Что уже сделано?
– Действительно, немногие субъекты РФ могут сегодня похвастаться появлением новых городов. Приятным исключением стала Ленобласть и непосредственно Всеволожский район. Здесь в 2018–2019 годах статус города получили сразу два населенных пункта – Кудрово и Мурино. Свою лепту в это дело вложило и наше предприятие, создающее инженерию в этих локациях.
Территории, непосредственно прилегающие к Петербургу, безусловно, входят в число наиболее привлекательных для развития жилищного строительства. Этот факт способствовал бурному росту многоквартирных домов в муниципальном образовании «Заневское городское поселение».
Для обеспечения жилья коммунальными ресурсами потребовалось создание новых систем водоснабжения и водоотведения, а также полная реконструкция котельной в поселке Янино-1.
Исполнителем этих крупномасштабных проектов с 2013 года и стало ООО «СМЭУ «Заневка». В соответствии с утвержденными властями инвестиционными программами, в нашу задачу входило создание сетей водоснабжения (94 км) и водоотведения (35 км), а также модернизация теплоисточника мощностью 130 Гкал и строительство теплоцентрали.
Сейчас мы эту работу уже заканчиваем, построено около 80% сетей водоснабжения, 85% – канализации. Так, в результате реализации инвестпрограммы наше предприятие уже полностью завершило строительство системы водоснабжения и водоотведения Кудрово, в настоящее время завершается создание систем водоснабжения и водоотведения в Янино-1.
В 2018 году завершен очередной этап реконструкции котельной № 40, в результате чего вся система теплоснабжения Янино-1 стала «закрытой», то есть энергоэффективной, что позволит значительно сократить потери тепловой энергии для производства горячего водоснабжения.
– С какими трудностями пришлось столкнуться при решении столь масштабных задач?
– Приближается День строителя, и хотелось бы всех поздравлять и говорить только приятные вещи. Но, к сожалению, это не отменяет сложностей, которые существуют во взаимоотношениях с застройщиками. Банкротство девелоперов и, как следствие, неисполнение ими своих финансовых обязательств – вот одна из наиболее острых проблем сегодня.
– С кем именно возникли такие проблемы?
– К сожалению, сейчас это стало явлением совершенно рядовым, можно сказать, массовым. Приведу несколько конкретных примеров. Всем памятен печально известный застройщик всероссийского уровня – ГК «СУ-155», обанкротившаяся несколько лет назад. У них объем вложений в нашу программу должен был составлять около 800 млн рублей. Фактически же выплаты составили 100 млн, после чего девелопер разорился.
Схожая ситуация с другими печально известными застройщиками, а именно ООО ЛО «Норманн» и ЗАО ИК «СУ».
А ведь специфика нашей работы – строительства инженерных сетей – заключается в том, что мы не можем возводить их фрагментарно, под текущий уровень загрузки. Вне зависимости от того, используем ли мы их на 5% или на 90% – сети должны быть построены полностью. Это, соответственно, требует стопроцентного вложения средств. А для реализации программ, которые мы выполняем, необходимы инвестиции в объеме примерно 3,2 млрд рублей.
– Но ведь есть же судебные инстанции, куда можно обратиться в связи с невыполнением договорных обязательств…
– До 2018 года практика по рассмотрению споров, вытекающих из договоров на подключение к инженерным сетям, складывалась таким образом, что арбитражные суды вставали на сторону гарантирующей организации, в случаях нарушения застройщиками сроков оплаты или неисполнения обязательств, присуждая пострадавшей стороне сумму задолженности по договорам, а также договорную неустойку. В обоснование своего решения арбитражные суды указывали на ч. 1 ст. 310 ГК РФ о невозможности одностороннего отказа от исполнения обязательств, принцип свободы договора, закрепленный в ст. 421 ГК РФ.
Однако начиная с 2018 года арбитражные суды изменили подход к разрешению данного вида споров. Мотивируя отказ в удовлетворении исковых требований гарантирующей организации, арбитражный суд указывает на то, что требование платы за подключение возможно только при наличии встречного исполнения – осуществления подключения, оформленного документально. В случаях, когда застройщик нарушает сроки оплаты, гарантирующая организация на основании ст. 328, ч. 1 ст. 719 ГК РФ вправе лишь приостановить выполнение работ по подключению.
Однако арбитражные суды совершенно не учитывают тот факт, что подключение (технологическое присоединение) в нашем случае осуществляется не только на основании договора. В соответствии с рядом постановлений Правительства РФ, строительство сетей водоснабжения, водоотведения с 2013 года осуществляется в рамках разработанных и утвержденных администрациями муниципальных образований соответствующих инвестиционных программ. Как раз такую и реализует наше предприятие. Эта инвестпрограмма была разработана с учетом потребностей и заявок застройщиков, с перспективой возмещения затрат ООО «СМЭУ «Заневка» за счет внесения застройщиками платы, определяемой в соответствии с тарифами, утвержденными Комитетом по тарифам и ценовой политике Ленобласти.
Таким образом, пробелы в законодательном регулировании отношений по подключению к централизованным системам холодного водоснабжения и (или) водоотведения формируют двойственную судебную практику, которая крайне негативно сказывается на нас и других компаниях, попавших в аналогичную ситуацию.
– Не хотелось бы заканчивать интервью на такой минорной ноте. Какие-то позитивные сдвиги в ситуации Вы видите?
– Сейчас, в связи с переходом на проектное финансирование, положение должно претерпеть кардинальные изменения. Просто потому, что в рамках предоставляемого банком кредита будут предусматриваться средства на обеспечение объектов подключением к инженерным сетям. Соответственно, и такие предприятия, как наше, наравне с покупателями жилья будут защищены от недобросовестных действий застройщиков, плохо оценивших конъюнктуру рынка и не просчитавших экономику своих проектов. В этом смысле проводимая сегодня реформа, безусловно, пойдет на пользу отрасли.
В заключение, несмотря на то, что интервью получилось не самое оптимистичное, хотелось бы пожелать коллегам-строителям всех благ, здоровья, интересных, продуманных и пользующихся спросом проектов, финансового благополучия и удачи в бизнесе!
Справка
СМЭУ «Заневка» с 2010 года выполняет строительно-монтажные работы по инженерной инфраструктуре на всей территории Ленобласти, от Тихвина до Сланцев. Построенные предприятием сети и сооружения обеспечивают население и промышленных потребителей теплом, водой и услугами водоотведения. Компания является ресурсоснабжающим предприятием Заневского поселения, с годами превратившись в комплексную структуру, способную осуществлять полный цикл – от проектирования и строительства объектов до их эксплуатации.