Михаил Кондиайн: «Для появления новых центров нужна политическая воля»
О полицентричности, необходимой для успешного развития Петербурга и создания комфортной среды для горожан, специалисты из разных сфер говорят годами, однако ситуация не меняется. Пока есть еще энтузиасты, которые пытаются не только говорить, но и что-то делать в этом направлении. Что такое полицентричность, где могут появиться новые центры Петербурга и даже о возможностях создать комфортную среду в отдельно взятом квартале «Строительному Еженедельнику» рассказал Михаил Кондиайн, руководитель архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры».
— Все старые города развивались как моноцентрические. Что стало не так в современных условиях?
—Уже десятилетие за десятилетием Петербург развивается как моноцентрический город — вокруг исторического центра, который гораздо больше, чем во многих европейских городах. Но центр задыхается. Здесь сконцентрированы рабочие места, и люди вынуждены каждый день тратить часы, а в итоге годы жизни в поездках на работу и обратно. Тратятся ресурсы — собственные и общественные: время, деньги, бензин, изнашивается сам транспорт. Экология страдает.
И в наш компьютерный век приходится думать, как найти работу ближе к дому. Пора задуматься, как это организовать. Вроде чиновники начинают задумываться. Но нет программы, которая бы позволила организовать рабочие места вне исторического центра. Это должна быть программа государственного уровня. Наверное, для каждого региона — своя. И это должна быть программа, рассчитанная на десятилетия.
Но если бы она была запущена, первые результаты мы бы увидели уже скоро, не дожидаясь десяти лет.
— Вокруг чего должны и могут возникать новые центры в Петербурге?
— Петербург — это большая агломерация, если считать еще Ленинградскую область. Здесь есть большой исторический центр, есть серый пояс — резервная зона, но это ненадолго. Серый пояс может сыграть очень положительную или очень отрицательную роль, если превратится в спальные районы. Во втором случае это будет «строгий ошейник» вокруг исторического центра. А может стать зеленым поясом, спасательным кругом.
В сером поясе есть около десятка мест, где могут появиться новые центры, — в местах пересечений главных въездных магистралей с рокадными улицами. Если там формируются транспортные полукольца, кольца, территории вокруг исторического центра начнут развиваться. В Кировском, Московском районах есть такие места, которые можно превратить в точки роста новых центров.
Сейчас большинство территорий в сером поясе, может быть, не пригодно для комфортной жизни. Но если выводить оттуда вредные предприятия, замещать их современными, экологически чистыми, постепенно появятся общественные пространства, предприятия торговли, обслуживания, которые начнут обрастать жильем, другими функциями — возникнет полноценная городская среда.
Тогда исторический центр занимает свое место в городе: культура, наука, туризм. Просто рабочие места начинают перемещаться сначала в серый пояс, постепенно — в спальные районы.
Центры должны быть связаны с главным историческим центром и между собой. Связь может быть разная — автомобильная, железнодорожная. Нужна такая транспортная сеть, чтобы было проще объехать исторический центр, чем проехать через него. А еще должно возникнуть кольцо дальше — из городов-спутников…
— То есть необходимо развивать транспортную сеть…
— Транспорт надо развивать не ради транспорта, как и зеленый каркас, но ради удобства людей. Как транспорт ни развивай, его все равно будет мало. Остановиться можно, если рядом с жильем есть школа, филиалы вузов, филиалы крупных компаний. В Европе в каждом, даже небольшом, городе на окраинах офисы всех крупных европейских фирм. У нас тоже можно создавать филиалы — рабочие места. Никто не думает, что там будут работать все жители ближних кварталов. Балерина все равно поедет на работу в Мариинку. Но есть масса людей, не обладающих уникальными профессиями.
Надо резервировать территории для транспортных проектов — магистралей, развязок, перехватывающих парковок. Перехватывающие парковки не могут быть в 500 метрах от остановок транспорта — они должны быть рядом. Плюс зелень, общественные пространства, торговля, площадь должны быть обязательно.
Пересадочный узел имеет шанс дать импульс преобразования окружающих территорий, если место выбрано правильно, территория зарезервирована: найдутся инвесторы, которые рано или поздно начнут ее развивать.
— С чего надо начинать городскую «перестройку»?
— Сейчас многие пытаются что-то сделать, но это не объединено в общую стратегию.
Надо собрать команду: архитекторы, социологи, психологи, экономисты, специалисты по транспорту... Каждый внесет свой вклад в создание новой модели развития. А юристы помогут откорректировать градостроительное законодательство. В итоге нужно выработать целостную градостроительную идеологию с прикрепленной программой.
Например, Хафенсити — район Гамбурга, который появился на месте старого порта. Сначала власти провели градостроительный конкурс. Потом были прописаны законы — правила игры для этой территории, которые не меняются вот уже почти 20 лет. И все эти годы идет реализация этого масштабного проекта. В Петербургской агломерации тоже нужен отдельный подход.
В новых центрах нужно стремиться создавать полный набор градообразующих функций. Важно, чтобы можно было удовлетворить большую часть всех нужд рядом с домом.
Когда возникает модель и программа будущего развития, в которой преодолеваются административные барьеры, можно создавать генплан нового качества. Последние 30 лет генеральные планы в основном обслуживают крупный бизнес, а не интересы всего сообщества. Свободный рынок надо ограничивать полезностью для общества.
Сейчас чиновники отдают территории, которые надо было бы зарезервировать для инфраструктуры и места приложения труда под жилье, и нет закона, который запретил бы их застраивать. Для появления новых центров нужна политическая воля, и не на уровне отдельного города.
— Есть девелоперы, с которыми вам комфортно работать, ваши единомышленники?
— Единомышленники? Нет, не встречал, у кого было бы полное совпадение с моими взглядами. Но комфортную жилую среду хотят создавать многие, где-то мы совпадаем, где-то — нет.
Стратегию должен придумывать не бизнес, а специалисты из разных областей.
— Как идея комфортной среды экстраполируется на новые жилые комплексы?
— Наша мастерская занималась проектами элитными, бизнес-класса. В 2008 году, когда наступил кризис, спрос на элитные объекты стал меньше, стали меньше строить. Мы стали думать, что можно предложить в массовом сегменте. У нас это сложно, но постепенно можно что-то предлагать заказчикам. Даже в отдельных объектах должна быть идеология, концепция. Стратегию задумывал в течение пяти лет. На комплексе «Стрижи» Setl Group ее удалось реализовать.
В центре большого квартала 4 га занимает зеленая пешеходная территория — детские сады, детские и спортивные площадки. Жилые дворы подняты на 5 метров, защищены от ветра и шума остекленными экранами. Там дети могут гулять без родителей. Приподнятые дворы между собой соединены мостами, и жители могут выбрать, в каком дворе провести время. Оборудование подобрано для разных возрастных групп. Под дворами расположился паркинг. Не удалось уговорить заказчика сделать кладовые на первом этаже.
Не так много и надо принципов, чтобы создать комфортную среду в жилом комплексе.
Но, чтобы создать полноценную комплексную застройку района, нужно 150–200 га.
Наша мастерская участвовала в конкурсе на развитие территории серого пояса рядом с Французским ковшом. Мы предложили модель: транспортный пересадочный узел, который обеспечивает связь, рядом городской центр — торговля, обслуживание, рестораны и так далее.
Центральная площадь, от которой расходятся три луча. Первый ведет в деловую часть, где обоснуются бизнес, наука, образование — все в комплексе. Другие лучи ведут в зону отдыха и жилую часть. Жилье — квартиры и апартаменты. Молодежи и пожилым людям необязательно большие квартиры, но желательна развитая общественная зона для общения, обслуживания, коворкинга и т. п.
Плюс современные производственные корпуса: расположенные вдоль новой транспортной артерии и железной дороги, они выполняют роль шумозащиты.
В каждом ЖК создать полный градостроительный букет мы не можем, но на большой территории, если она зарезервирована, это возможно. Таких территорий в Петербурге много.
Справка
Архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры» — первое в Петербурге частное архитектурное бюро. Работает с 1989 года. Сфера приложения — от концепций крупных градостроительных преобразований общегородского значения, проектов реконструкции обширных участков исторической городской среды до проектов отдельных зданий гостиниц, торговых комплексов, жилых домов как в центре города, так и в новых районах. Есть большой опыт совместной работы с российскими и зарубежными архитекторами.
Михаил Кондиайн — выпускник ЛИСИ (СПб ГАСУ), имеет множество регалий, лауреат ряда государственных премий, обладатель Гран-при и победитель большого количества архитектурных конкурсов.
Справка
Жилой комплекс «Стрижи» («Стрижи в Невском») возводит Setl Group. Квартал расположен между Железнодорожным проспектом, улицами Бабушкина, Фарфоровской и Седова. Вторая очередь («Стрижи в Невском-2») — застройка вдоль Фарфоровской улицы между улицами Седова и Бабушкина, где прежде находился пивоваренный завод «Вена».
В конце прошлого года проект «Стрижи в Невском-2» стал победителем конкурса Ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти «КАИССА-2021» в номинации «Лучший жилой комплекс повышенной комфортности».
Пандемия коронавируса и непростая экономическая ситуация негативно отражаются на производственном сегменте строительной отрасли, в том числе - на рынке сэндвич-панелей. Тем не менее, именно такие внешние факторы заставляют его участников пересмотреть некоторые принципиальные моменты ведения бизнеса, чтобы продолжать развиваться, улучшать клиентоориентированность и наращивать свои компетенции. В этом уверен генеральный директор компании «РосСельПром» Алексей Побегус.
- Алексей Николаевич, как образовалась компания «РосСельПром»? Почему было принято решение заниматься производством именно сэндвич-панелей?
- Мы работаем на рынке почти десяти лет. В следующем году «РосСельПром» отметит свой первый серьезный юбилей. Компанию создала команда профессионалов, имеющая знания и опыт как в решении производственных задач, так и в организации рыночной деятельности предприятий. Выбор в пользу сэндвич-панелей не был случайным. Это один из самых популярных строительных материалов и их производство должно было оказаться востребовано рынком.
Несмотря на серьезную конкуренцию, среди игроков отрасли мы быстро заняли свою нишу и сейчас являемся ведущим производителем сэндвич-панелей не только в Петербурге, но и в СЗФО. Достичь такого серьезного уровня мы бы конечно не смогли без обеспечения высокого уровня качества и надежности наших материалов, без точности исполнения своих договорных обязательств.
- Какие виды продукции вы выпускаете? Кто ваши основные клиенты?
- Изначально мы начинали с выпуска одного вида стеновых сэндвич-панелей. Затем расширили их ассортимент. Также стали производить кровельные, потолочные и акустические сэндвич-панели. Последние являются элементом шумозащитных дорожных экранов. Благодаря модернизированному оборудованию, может выпускаться продукция любой ширины, удовлетворяя разнообразные запросы заказчика. Кроме того, предприятие производит и различные фасонные элементы, герметики и уплотнители, необходимые для монтажа материалов.
Клиентами «РосСельПрома» являются промышленные, дорожностроительные, сельхозперерабатываюшие, судостроительные, торговые предприятия. Среди них много крупных, таких, к примеру, как «Газпромнефть», «Росавтодор», «Мираторг» и т.д. Поставщиками необходимых компонентов для выпуска сэндвич-панелей также являются известные бренды. В частности, с производителем минеральной ваты мы работаем почти с момента своего основания, металла и клея – около пяти-шести лет.
- При строительстве каких известных объектов использовалась продукция «РосСельПрома»?
- Из значимых объектов, на которых применялись наши материалы, могу отметить электродепо «Южное» петербургского метрополитена, открытое в прошлом году. На отдельных объектах грузовых портов Усть-Луга и Бронка также были задействованы наши продукты. Кроме этого, «РосСельПром» принимал участие в поставке шумозащитных экранов для транзитного дорожного кольца вокруг Калуги, панелей на автотранспортное предприятие в Сочи.
В целом, в нашем портфолио несколько тысяч заказов. Все они по-своему интересны и уникальны. Сейчас компания участвует в тендере на поставку материалов, необходимых для возведения крупного животноводческого комплекса в Архангельской области. Реализация проекта рассчитана на 2,5 года.
- Не могу не спросить о пандемии и всех связанных с ней событиях. Как они отразились на отрасли производства сэндвич-панелей и на деятельности вашей организации?
- Ситуацию с пандемией я оцениваю как локальное проявление информационного поля. В реальности не столько сам вирус неприятен, сколько экономический кризис, который был и так ожидаем. Covid-19 его только ускорил. Сейчас в России и многих других странах наблюдается снижение доходов населения, у бизнеса растут инвестиционные риски и издержки. Безусловно, все это достаточно негативно отражается на многих отраслях, включая производственно-строительную в целом и сегмент сэндвич-панелей в частности.
В апреле мы обсудили и провели экспертное совещание внутри компании. Пришли к выводу, что сейчас имеем ситуацию, очень схожую с той, которая наблюдалась в 2009-2010 годах. Думаю, что последствия этого кризиса будут сказываться на рынке еще в течение трех-четырех лет.
Тут важно добавить, что ситуация на рынке сэндвич-панелей начала меняться не этой весной, а раньше. Во второй половине прошлого года снизились темпы промышленного строительства, стало меньше новых инвестиционных проектов. Из-за этих внешних факторов мы пересмотрели некоторые подходы к своей работе, чтобы не только сохранить свое место на рынке, но и продолжать развиваться.
- Получается, что вы заранее были готовы к тому, что сейчас происходит?
- Наверное, можно сказать и так. Поэтому все происходящее сейчас переживаем менее болезненно. В прошлом году мы запустили программу продаж для B2C рынка и для небольших организаций-заказчиков. Ранее для нас это не было приоритетным направлением деятельности. Кроме того, снизили минимальные требования по объемам заказов для крупных клиентов, с которыми работаем самостоятельно, а не через дилерскую сеть. За счет внедрения новых маркетинговых инструментов мы стали еще более клиентоориентированными, предлагая действующим и новым заказчикам гибкие форматы сотрудничества и низкие цены на продукцию.
Другое новое правление деятельности, которое мы развиваем, - это шеф-монтаж и монтаж выпускаемых сэндвич-панелей. Данные услуги гарантированно обеспечат правильность их установки, что немаловажно при возведении тех или иных объектов. Таким образом, за последнее время мы, как компания, выросли и по вертикали, и по горизонтали. Нарастили свои компетенции, опыт и навыки.
- Какие планы ставите перед собой на ближайшее время?
- В настоящее время мы снизили горизонты планирования с одного года до квартала. Такое дробление нам помогает максимально оперативно реагировать на изменения рынка, в том числе - в части востребованности той или иной продукции. Кроме того, мы продолжаем работу, направленную на снижение себестоимости продукции при сохранении ее высоких качественных характеристик за счет повышения производительности труда. Все это сделает деятельность компании еще более эффективной и конкурентоспособной.