Михаил Кондиайн: «Для появления новых центров нужна политическая воля»
О полицентричности, необходимой для успешного развития Петербурга и создания комфортной среды для горожан, специалисты из разных сфер говорят годами, однако ситуация не меняется. Пока есть еще энтузиасты, которые пытаются не только говорить, но и что-то делать в этом направлении. Что такое полицентричность, где могут появиться новые центры Петербурга и даже о возможностях создать комфортную среду в отдельно взятом квартале «Строительному Еженедельнику» рассказал Михаил Кондиайн, руководитель архитектурного бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры».
— Все старые города развивались как моноцентрические. Что стало не так в современных условиях?
—Уже десятилетие за десятилетием Петербург развивается как моноцентрический город — вокруг исторического центра, который гораздо больше, чем во многих европейских городах. Но центр задыхается. Здесь сконцентрированы рабочие места, и люди вынуждены каждый день тратить часы, а в итоге годы жизни в поездках на работу и обратно. Тратятся ресурсы — собственные и общественные: время, деньги, бензин, изнашивается сам транспорт. Экология страдает.
И в наш компьютерный век приходится думать, как найти работу ближе к дому. Пора задуматься, как это организовать. Вроде чиновники начинают задумываться. Но нет программы, которая бы позволила организовать рабочие места вне исторического центра. Это должна быть программа государственного уровня. Наверное, для каждого региона — своя. И это должна быть программа, рассчитанная на десятилетия.
Но если бы она была запущена, первые результаты мы бы увидели уже скоро, не дожидаясь десяти лет.
— Вокруг чего должны и могут возникать новые центры в Петербурге?
— Петербург — это большая агломерация, если считать еще Ленинградскую область. Здесь есть большой исторический центр, есть серый пояс — резервная зона, но это ненадолго. Серый пояс может сыграть очень положительную или очень отрицательную роль, если превратится в спальные районы. Во втором случае это будет «строгий ошейник» вокруг исторического центра. А может стать зеленым поясом, спасательным кругом.
В сером поясе есть около десятка мест, где могут появиться новые центры, — в местах пересечений главных въездных магистралей с рокадными улицами. Если там формируются транспортные полукольца, кольца, территории вокруг исторического центра начнут развиваться. В Кировском, Московском районах есть такие места, которые можно превратить в точки роста новых центров.
Сейчас большинство территорий в сером поясе, может быть, не пригодно для комфортной жизни. Но если выводить оттуда вредные предприятия, замещать их современными, экологически чистыми, постепенно появятся общественные пространства, предприятия торговли, обслуживания, которые начнут обрастать жильем, другими функциями — возникнет полноценная городская среда.
Тогда исторический центр занимает свое место в городе: культура, наука, туризм. Просто рабочие места начинают перемещаться сначала в серый пояс, постепенно — в спальные районы.
Центры должны быть связаны с главным историческим центром и между собой. Связь может быть разная — автомобильная, железнодорожная. Нужна такая транспортная сеть, чтобы было проще объехать исторический центр, чем проехать через него. А еще должно возникнуть кольцо дальше — из городов-спутников…
— То есть необходимо развивать транспортную сеть…
— Транспорт надо развивать не ради транспорта, как и зеленый каркас, но ради удобства людей. Как транспорт ни развивай, его все равно будет мало. Остановиться можно, если рядом с жильем есть школа, филиалы вузов, филиалы крупных компаний. В Европе в каждом, даже небольшом, городе на окраинах офисы всех крупных европейских фирм. У нас тоже можно создавать филиалы — рабочие места. Никто не думает, что там будут работать все жители ближних кварталов. Балерина все равно поедет на работу в Мариинку. Но есть масса людей, не обладающих уникальными профессиями.
Надо резервировать территории для транспортных проектов — магистралей, развязок, перехватывающих парковок. Перехватывающие парковки не могут быть в 500 метрах от остановок транспорта — они должны быть рядом. Плюс зелень, общественные пространства, торговля, площадь должны быть обязательно.
Пересадочный узел имеет шанс дать импульс преобразования окружающих территорий, если место выбрано правильно, территория зарезервирована: найдутся инвесторы, которые рано или поздно начнут ее развивать.
— С чего надо начинать городскую «перестройку»?
— Сейчас многие пытаются что-то сделать, но это не объединено в общую стратегию.
Надо собрать команду: архитекторы, социологи, психологи, экономисты, специалисты по транспорту... Каждый внесет свой вклад в создание новой модели развития. А юристы помогут откорректировать градостроительное законодательство. В итоге нужно выработать целостную градостроительную идеологию с прикрепленной программой.
Например, Хафенсити — район Гамбурга, который появился на месте старого порта. Сначала власти провели градостроительный конкурс. Потом были прописаны законы — правила игры для этой территории, которые не меняются вот уже почти 20 лет. И все эти годы идет реализация этого масштабного проекта. В Петербургской агломерации тоже нужен отдельный подход.
В новых центрах нужно стремиться создавать полный набор градообразующих функций. Важно, чтобы можно было удовлетворить большую часть всех нужд рядом с домом.
Когда возникает модель и программа будущего развития, в которой преодолеваются административные барьеры, можно создавать генплан нового качества. Последние 30 лет генеральные планы в основном обслуживают крупный бизнес, а не интересы всего сообщества. Свободный рынок надо ограничивать полезностью для общества.
Сейчас чиновники отдают территории, которые надо было бы зарезервировать для инфраструктуры и места приложения труда под жилье, и нет закона, который запретил бы их застраивать. Для появления новых центров нужна политическая воля, и не на уровне отдельного города.
— Есть девелоперы, с которыми вам комфортно работать, ваши единомышленники?
— Единомышленники? Нет, не встречал, у кого было бы полное совпадение с моими взглядами. Но комфортную жилую среду хотят создавать многие, где-то мы совпадаем, где-то — нет.
Стратегию должен придумывать не бизнес, а специалисты из разных областей.
— Как идея комфортной среды экстраполируется на новые жилые комплексы?
— Наша мастерская занималась проектами элитными, бизнес-класса. В 2008 году, когда наступил кризис, спрос на элитные объекты стал меньше, стали меньше строить. Мы стали думать, что можно предложить в массовом сегменте. У нас это сложно, но постепенно можно что-то предлагать заказчикам. Даже в отдельных объектах должна быть идеология, концепция. Стратегию задумывал в течение пяти лет. На комплексе «Стрижи» Setl Group ее удалось реализовать.
В центре большого квартала 4 га занимает зеленая пешеходная территория — детские сады, детские и спортивные площадки. Жилые дворы подняты на 5 метров, защищены от ветра и шума остекленными экранами. Там дети могут гулять без родителей. Приподнятые дворы между собой соединены мостами, и жители могут выбрать, в каком дворе провести время. Оборудование подобрано для разных возрастных групп. Под дворами расположился паркинг. Не удалось уговорить заказчика сделать кладовые на первом этаже.
Не так много и надо принципов, чтобы создать комфортную среду в жилом комплексе.
Но, чтобы создать полноценную комплексную застройку района, нужно 150–200 га.
Наша мастерская участвовала в конкурсе на развитие территории серого пояса рядом с Французским ковшом. Мы предложили модель: транспортный пересадочный узел, который обеспечивает связь, рядом городской центр — торговля, обслуживание, рестораны и так далее.
Центральная площадь, от которой расходятся три луча. Первый ведет в деловую часть, где обоснуются бизнес, наука, образование — все в комплексе. Другие лучи ведут в зону отдыха и жилую часть. Жилье — квартиры и апартаменты. Молодежи и пожилым людям необязательно большие квартиры, но желательна развитая общественная зона для общения, обслуживания, коворкинга и т. п.
Плюс современные производственные корпуса: расположенные вдоль новой транспортной артерии и железной дороги, они выполняют роль шумозащиты.
В каждом ЖК создать полный градостроительный букет мы не можем, но на большой территории, если она зарезервирована, это возможно. Таких территорий в Петербурге много.
Справка
Архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры» — первое в Петербурге частное архитектурное бюро. Работает с 1989 года. Сфера приложения — от концепций крупных градостроительных преобразований общегородского значения, проектов реконструкции обширных участков исторической городской среды до проектов отдельных зданий гостиниц, торговых комплексов, жилых домов как в центре города, так и в новых районах. Есть большой опыт совместной работы с российскими и зарубежными архитекторами.
Михаил Кондиайн — выпускник ЛИСИ (СПб ГАСУ), имеет множество регалий, лауреат ряда государственных премий, обладатель Гран-при и победитель большого количества архитектурных конкурсов.
Справка
Жилой комплекс «Стрижи» («Стрижи в Невском») возводит Setl Group. Квартал расположен между Железнодорожным проспектом, улицами Бабушкина, Фарфоровской и Седова. Вторая очередь («Стрижи в Невском-2») — застройка вдоль Фарфоровской улицы между улицами Седова и Бабушкина, где прежде находился пивоваренный завод «Вена».
В конце прошлого года проект «Стрижи в Невском-2» стал победителем конкурса Ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти «КАИССА-2021» в номинации «Лучший жилой комплекс повышенной комфортности».
На съезде Национального объединения строителей ведущие эксперты отрасли традиционно затронули самые актуальные для строительного комплекса вопросы и проблемы. О некоторых из них ASNinfo рассказал вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз.
– Одним из пунктов принятой на Съезде резолюции стало введение ГИС «Строительство». Каким НОСТРОЙ видит назначение этой системы?
– Сегодня электронный документооборот (ЭДО) введен практически во всех сферах экономики. Поэтому на повестке дня стоит окончательный переход на электронное взаимодействие всех участников строительной отрасли.
Система «Строительство» предусматривает ведение саморегулируемыми организациями личных кабинетов (или, как их называют, цифровых профилей) подрядных и субподрядных организаций. Эти профили должны содержать результаты контроля Госстройнадзора, результаты исполнения контрактов, информацию о деловой репутации участника закупки, что может быть полезно, в том числе, для заказчиков при выборе подрядчика.
В первую очередь Система «Строительство» направлена на сокращение сроков административных и согласительных процедур, повышение уровня взаимодействия бизнеса и власти. Результаты перехода на ЭДО уже позволили существенно сократить сроки строительства и, соответственно, снизить его стоимость. Поэтому переход необходимо сделать повсеместным и бесповоротным.
– НОСТРОЙ предлагает создать систему хранения некой информации об объектах капитального строительства и высказал готовность стать ее оператором. Какого рода сведения должны попадать в эту систему? Какие насущные проблемы и задачи строительной отрасли предполагается решить с помощью данной меры?
– Как я уже сказал, дальнейшее углубление интеграции потребует более глубокого взаимодействия со всеми участниками строительного процесса, а также включения СРО и национальных объединений, подрядных организаций и инженерно-технических специалистов в государственные информационные системы и в единое цифровое пространство строительной отрасли по ряду направлений.
По первому направлению предусмотрено формирование Единого федерального реестра членов СРО и их обязательств (ЕФРОЧ СРО).
Вторым крупным блоком будущей информационной системы НОСТРОЙ предполагается сделать Единую платформу для ведения и хранения исполнительной и технологической документации по объектам строительства (ЕИП ИТД). В ней будет собрана информация об объемах и качестве выполненных строительных работ.
В частности, инструменты платформы позволят своевременно вносить записи в общий и специальный журналы учета выполнения работ, формировать в автоматическом режиме как акты освидетельствования работ и строительных конструкций, так и акты освидетельствования участков сетей инженерно-технического обеспечения, что сократит время и трудозатраты специалистов.
Третий блок системы будет сформирован из двух сервисов: специализированного кадрового ресурса в области строительства (СКР), который планируется создать на базе Национального реестра специалистов, и информационной системы независимой оценки квалификации в строительстве (ИС НОК). Этот блок системы позволит вести учет и контроль реальных знаний, навыков и умений инженерных и рабочих кадров, которые выполняют на стройплощадках ответственные работы, влияющие на качество и безопасность объектов.
Для реализации этих предложений национальные объединения СРО будут включены в состав участников Системы межведомственного электронного взаимодействия органов госвласти, получат доступ в ЕПГУ, а также к закрытой части ЕИС в сфере закупок.
– Участники съезда предлагают законодательно закрепить обязанности заказчика по авансированию контрактов в объеме не менее 20%. Чем обоснована данная цифра? Расскажите поподробнее о предлагаемом механизме авансирования. Как, по Вашим данным, сейчас выглядит ситуация с авансированием госконтрактов, какова доля реализуемых без аванса?
– На данный момент размер авансирования может быть не более 30%. Но нижней границы не установлено, поэтому заказчики пользуется тем, что аванс – это их право, что он может быть равен 0%, и не устанавливают его. В такой ситуации подрядчики вынуждены брать кредиты в банке для выполнения первых этапов работ, неся дополнительные расходы уже на старте реализации контракта.
Экономическая выгода от реализации проектов в рамках госзаказа для исполнителя часто минимальна, а при необходимости выплаты процентов по займам выходить на госторги становится абсолютно невыгодно. По результатам проведенного Нацобъединением анализа, среднее количество участников торгов в сфере строительства составляет 1,2 участника на процедуру. Поэтому, в том числе для повышения конкурентности, для снижения финансовых рисков и барьеров для подрядчика Съезд вынес такое предложение.
НОСТРОЙ уже разработал законопроект, которым планируется внести изменения в 44-ФЗ, а именно закрепить обязанность заказчика включать положение об авансировании в размере от 20 до 50% от цены контракта.
Расчет такой минимальной границы был произведен следующим образом. Четыре основных элемента затрат в себестоимости СМР – это основные материалы, заработная плата рабочих основного производства, эксплуатация машин и механизмов и накладные расходы. В процентах были рассчитаны диапазоны величины этих элементов в общем объеме себестоимости, потребность в них в горизонте одного года производства строительно-монтажных работ, и отсюда выведен минимальный размер аванса.
Анализ проводился на основе расчета при строительстве общественных зданий и сооружений (досуговые центры, учебные корпуса, здания общежитий для Минобороны) и муниципальных объектов. При этом эксперты сделали примечание, что при необходимости поставки технологического оборудования аванс нужно увеличивать на сумму стоимости оборудования.
Механизм авансирования, предлагаемый НОСТРОЙ, выглядит следующим образом. Подрядчик до начала работ получает аванс, затем предоставляет выполнение части работ и получает оплату. За каждый последующий этап исполнения он получает оплату в соответствии с предоставленными КС, как это сейчас происходит, а сумма аванса будет являться оплатой последней части работ. Таким образом, подрядчику не придется использовать заемные средства, потому что если зачесть аванс в оплату первого предоставленного исполнения, то на последующее исполнение ему все равно придется использовать кредитование, что нивелирует смысл аванса.
– В резолюции изложено также требование скорректировать критерии уровня кредитоспособности застройщиков, предусмотренные в Положении Банка России от 28.06.2017 № 590-П. Какие именно коррективы и по каким причинам предлагается внести? Какое влияние принятие этой инициативы окажет на рынок?
– Несмотря на наличие у банков денежных средств в необходимых для финансирования отрасли объемах, динамика роста проектного финансирования недостаточна для прорывных темпов роста объемов жилищного строительства. Начиная с 1 августа 2019 года помесячная динамика портфеля проектов, реализация которых осуществляется с использованием счетов эскроу, не превышает 1-3%.
Это связано, в первую очередь, со сложными процедурами согласования выдачи кредитов застройщику, которые создают трудности не только застройщикам, но и самим банкам. По оценке экспертного сообщества, требования к застройщикам являются завышенными, не отвечают экономической ситуации на рынке жилищного строительства, препятствуют выходу на рынок новых проектов.
В условиях сложной экономической ситуации, снижения оборотных средств застройщиков в связи с закрытием доступа к средствам участников долевого строительства показатель собственного участия застройщика в проекте от 10 до 15% является завышенным. На практике банки предъявляют еще более высокие требования – не менее 30% собственного участия. Это является основной причиной невозможности для многих региональных застройщиков участвовать в реализации проектов с применением проектного финансирования. Мы предлагаем снизить размер собственного участия застройщика для установления высокого уровня кредитоспособности в размере от 5% до 10% от инвестиционной стоимости.
Далее, для установления высокого уровня кредитоспособности предельный размер авансов по договорам между застройщиками, генподрядчиками и техническими заказчиками не должен превышать 20%, тогда как уровень 30% является нормальной практикой рынка. Соответственно, мы выступаем за повышение предельного размера авансовых платежей для высокого уровня кредитоспособности до 30%.
Для открытия кредитной линии необходимо, чтобы стоимость строительства была подтверждена строительным экспертом или независимой инжиниринговой компанией. При этом строительные эксперты есть только в штате Сбербанка и Банка ДОМ.РФ. Во многих регионах нет компаний, осуществляющих строительный аудит. Для региональных застройщиков необходимость строительного аудита накладывает дополнительные расходы, связанные с услугами инжиниринговой компании, а также с командировочными расходами их сотрудников. В этой связи мы считаем необходимым установить обязательное требование для банков, предоставляющих проектное финансирование, о наличии в штате строительных экспертов.
И последнее в этой части. Необходимо скорректировать виды залогов по обеспечению целевых кредитов в рамках проектного финансирования: включить дополнительные виды обеспечения, например, поручительство конечного бенефициара, и исключить такие виды обеспечения, как залог долей застройщика и генерального подрядчика, а также ограничить залог площадей застройщика размером, необходимым для погашения задолженности по кредиту и процентам по нему.
– Какие еще предложения резолюции, на Ваш взгляд, являются самыми ключевыми и «наболевшими»? В каких направлениях НОСТРОЙ в ближайшее время намерен работать наиболее активно?
– Безусловно, важны решения Съезда о дальнейшем развитии и повышении роли саморегулирования в строительстве, в том числе, совершенствование подходов при формировании Нацреестра специалистов.
В частности, необходимо определить категории должностей, которые должны занимать специалисты, включенные в НРС в области строительства, как руководители и инженерно-технические работники. Важно установить требование о наличии у специалистов, включенных в НРС, должностных обязанностей, указанных в Градкодексе РФ, в отношении особо опасных, технически сложных и уникальных объектов. Формулировку об установлении требований к стажу специалистов привести в соответствие с положениями Градкодекса РФ, закрепив стаж работы не менее чем пять лет в строительных организациях на инженерных должностях.
И, конечно, Съезд поддержал продление срока действия механизма выдачи займов членам СРО. Это востребованная и нужная мера на протяжении всего периода преодоления последствий кризисных явлений в экономике страны.
Сегодня предложенный нами и одобренный на высшем уровне инструмент обеспечен правовым и организационным механизмом реализации: дополнено федеральное законодательство, принято соответствующее постановление Правительства, разработаны методические рекомендации для СРО, а также организовано проведение процедур андеррайтинга. За четыре месяца выдано более 1 млрд рублей в качестве займов членам СРО. Напомню, что всего на эти цели может быть направлено до 30 млрд рублей.