Л.Рева: Ситуация обязывает действовать согласно тренду
.jpg)
Ситуация в сегментах рынка коммерческой недвижимости к июню текущего года более или менее стабилизировалась. Игроки рынка – как собственники помещений, так и арендаторы – уловили происходящие на рынке тренды и стараются действовать в соответствии с ними. О том, чего ждать нам в ближайшее время от рынка и на что надеяться, мы говорим с Людмилой Ревой, директором по развитию бизнеса Astera St.
– Наиболее тяжелая ситуация, на мой взгляд, сложилась к концу первого полугодия в офисной недвижимости, особенно в новых бизнес-центрах высокого класса. Эти объекты испытывают самые серьезные трудности с привлечением арендаторов, потому что кредитные средства, на которые они реализовывались, необходимо возвращать банку. Однако при гибкой арендной политике и грамотном ценообразовании заключать договоры вполне реально. Есть, к примеру, такие арендаторы, которые не упускают возможности улучшить условия, воспользовавшись сниженными ставками. Ведь действительно аренда бизнес-центров класса А сегодня близко подошла к уровню класса В. Наиболее затратная статья в данном случае – сам переезд.
В складской недвижимости также налицо проблемы с заполняемостью складских комплексов. Средняя доля вакантных площадей по новым складским комплексам (введенным во втором полугодии 2008 года и 2009 году, а также находящимся на завершающих стадиях строительства) достигла критической отметки в 70 процентов.
Чуть лучше ситуация с торговой недвижимостью, где рынок наиболее оживлен: активизировались торговые операторы среднего и низкого ценовых сегментов, дисконтные сети в различных категориях товаров и так далее. Эти ритейлеры активно арендуют площади как в торговых центрах (причем выбирают только топовые проекты в лучших местах со стабильно высоким покупательским потоком), так и в стрит-ритейле на главных торговых улицах Петербурга.
– Что происходит на рынке девелоперских активов? Кто и что покупает? Каковы причины покупок и продаж?
– Активность инвестиционных фондов и компаний, приобретающих девелоперские активы, пока не очень высока. В основном компании продолжают мониторинг предложения, отсматривают выставленные на продажу объекты и проекты. Однако уже можно говорить о сформировавшихся предпочтениях и требованиях среди инвесторов. В первую очередь, интересны уже функционирующие объекты (как торговые, так и офисные), заполненные арендаторами и генерирующие реальный денежный поток. Такие объекты продают девелоперы, нуждающиеся в средствах для погашения кредитов либо перераспределяющие денежные потоки на другие объекты в завершающей стадии строительства. Те, кто не испытывает острой потребности в «живых деньгах», стараются придержать свои объекты, и это логично – сегодня продажи возможны только с существенным дисконтом.
Другие требования инвесторов – срок окупаемости объектов не более 5 лет, ставка доходности не ниже 15 процентов. Это значительно более жесткие требования, чем предъявлялись инвесторами до кризиса. В России не так много объектов коммерческой недвижимости, которые реально могут соответствовать запросам потенциальных покупателей.
Все большее распространение приобретают так называемые сделки с distressed assets – проблемными активами, находящимися в залоге у банков. У нас пока не налажена четкая схема продажи таких активов и не достаточно развита практика их предпродажной подготовки, но кризис может дать толчок к развитию этого вида сделок.
– Как в нынешних условиях чувствуют себя консалтинговые компании? Есть ли сделки по аренде площадей?
– Консультанты не остались в стороне от кризиса. В условиях общего снижения спроса на объекты коммерческой недвижимости снизился и спрос на «прикладные» услуги: брокеридж, маркетинговые исследования, разработке концепции – на этом сегодня все стараются сэкономить. Однако и здесь не случилось патовой ситуации – нужно было лишь быстро переориентироваться на работу с другим сегментом клиентов и заказчиков. Я говорю, к примеру, о тех же торговых сетях, работающих в низком ценовом сегменте, – сделки с ними идут очень хорошими темпами.
Кроме того, более востребована услуга оценки недвижимости, а также экспресс-консалтинг и экспресс-оценка, сконцентрированные на предоставлении клиенту актуальной рыночной информации в сжатые сроки. Например, так можно оценить актуальную арендную ставку на объект недвижимости в любом сегменте – отчеты о таких оценках становятся незаменимым подспорьем в переговорах об изменении коммерческих условий аренды объекта. Причем такие экспресс-исследования востребованы как арендаторами, так и собственниками помещений.
– Сегодня вводится в эксплуатацию много новых бизнес- и торговых центров. Есть ли у собственников шанс сдать их в аренду? Что им для этого сделать?
– Главное – гибкая ценовая политика, обоснованный подход к формированию арендной ставки по объектам. Можно давать арендаторам различные льготы для смягчения условий вхождения в сделку, например, снижать размер депозитных платежей. Вообще, хочу особо подчеркнуть, что арендаторам не стоит выжидать слишком долго и надеяться на дальнейшее снижение цен. В нашей практике уже отмечены случаи повышения ставки в некоторых премиальных торговых комплексах. Важно вовремя воспользоваться ситуацией, занять ликвидное помещение по сниженной цене. Многие собственники торговых помещений соглашаются сегодня на заключение договоров на условиях процента от оборота. Кроме того, практически все торговые центры готовы оплачивать работу профессиональных брокеров, и арендатору платить комиссионное вознаграждение уже не нужно.
– Что происходит с арендными ставками? Насколько критичны такие ставки для девелоперов?
– Арендные ставки зафиксировались на определенном уровне во всех сегментах, хотя незначительные колебания продолжаются. В торговых центрах ставки аренды для торговой галереи составляют около 30000 рублей за квадратный метр в год, для якорных арендаторов – от 4000 до 15000 рублей за квадратный метр в год, в зависимости от профиля. В стрит-ритейле на главных торговых магистралях (Невском, Большом проспекте Петроградской стороны и других) – 48000–96000 рублей за квадратный метр в год, в спальных районах от 18000 до 30000 рублей за квадратный метр в год в проходных местах.
В бизнес-центрах класса А средняя ставка сегодня составляет 1300–2000 рублей за квадратный метр в месяц, в классе В – 900–1300 рублей за квадратный метр в месяц. По факту, арендаторы готовы заключать договоры аренды на офисные помещения по ставке, не превышающей 1200 рублей за квадратный метр в месяц, включая все платежи.
Конечно, эти ставки существенно ниже докризисного уровня, когда арендные платежи генерировали колоссальные доходы. Но сегодня все же разумнее идти на компромиссы с арендаторами и получать хотя бы какой-то стабильный денежный поток, чем оплачивать эксплуатацию простаивающих пустыми помещений.
– Возвращение спроса может обернуться ростом цен?
– Конечно, это взаимозависимые явления. Высокий спрос и недостаток качественного предложения объектов коммерческой недвижимости спровоцировали ситуацию «перегрева» рынка, которая во многом и стала причиной тех обстоятельств, в которых мы оказались сегодня. Однако сейчас расстановка сил на рынке изменилась. Объем предложения существенно увеличился, по некоторым сегментам он даже превышает спрос. Благодаря этому рынок переориентировался в сторону арендатора, покупателя, клиента. Сегодня интересы клиента – решающий фактор в заключении сделки. Торговым операторам важно получать прибыль в своих торговых точках, даже в топовых местах, арендовать помещения только ради имиджа уже никто не будет. Офисным арендаторам важно грамотно управлять издержками на ведение бизнеса, в том числе арендной платой, и переплачивать за престижное размещение тоже неактуально. Эти факторы будут сдерживать рост цен даже тогда, когда рынок встанет на путь восстановления, а это произойдет не раньше чем через 3-5 лет. Разумеется, незначительный рост по отдельным объектам будет – такие примеры нами уже зафиксированы. Но это рост весьма незначительный, не более 10 процентов, и он присущ только премиальным объектам недвижимости, в основном – торговой.
– На какой вариант развития событий рассчитываете вы, как консультант и руководитель?
– Сейчас уже почти никто не руководствуется оптимистичными концепциями прогнозов развития ситуации, которые появились в начале года. Эти концепции предполагали наиболее тяжелую ситуацию в 2009 году, а затем – плавную стабилизацию и постепенное восстановления рынка. Сегодня однозначного ответа на вопрос, когда будет достигнуто «дно» рынка, по-прежнему нет. Экономическая ситуация зависит от массы факторов, и она может еще не раз подвергнуться изменениям даже в текущем году. Однако эти изменения не будут носить радикальный характер, и пока можно с уверенностью сказать, что нужно учиться работать и зарабатывать в текущих реалиях рынка, так как в среднесрочной перспективе существенного улучшения не будет. Вернутся ли докризисные показатели рынка вообще – вопрос, остающийся пока без ответа. Но в изменившемся рынке можно работать, и работать успешно – первое полугодие 2009 года это подтвердило.
Беседовала Наталья Бурковская
Ростехнадзор зарегистрировал первую саморегулируемую организацию в Северо-Западном федеральном округе – НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга». О том, какая работа был проделана для получения статуса СРО, какие задачи стоят перед саморегулируемой организацией, мы говорим с Максимом Шубаревым, президентом НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга».
– Это первая региональная организация в России и самая многочисленная из всех зарегистрированных СРО. Как долго вы шли к этому?
– Год назад Министерство юстиции зарегистрировало Саморегулируемую Ассоциацию строителей Санкт-Петербурга, которая была учреждена 11 крупнейшими холдингами и строительными компаниями нашего города. После регистрации в ее состав вошли все без исключения члены Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», занимающиеся строительством и реконструкцией объектов недвижимости. В соответствии с требованиями Федерального закона № 148-ФЗ САС СПб осенью прошлого года была реорганизована в некоммерческое партнерство «Объединение строителей Санкт-Петербурга». За это время Объединение провело большую работу: разработало правила саморегулирования и контроля, стандартов ведения строительства, положения о страховании, первым в городе подготовило необходимый пакет документов и в феврале направило его в Ростехнадзор.
– Сколько строительных компаний входит в настоящее время в Объединение и сколько из них включено в реестр Ростехнадзора?
– В составе Объединения 175 компаний, 125 из которых уже включены в реестр Ростехнадзора. Это крупнейшие застройщики Петербурга, на долю которых приходится более 70 процентов строящегося жилья в нашем городе, генподрядные и подрядные организации, с которыми у них сложились многолетние связи. В связи с тем, что в конце прошлого года мы приняли решение о распределении заказов среди членов Объединения, в него вошли многие подрядные организации города, планирующие получать на постоянной основе строительные подряды от застройщиков нашего партнерства.
– Почему только 125 компаний попали в реестр?
– Остальные компании имеют действующие лицензии, и до конца 2009 года вопрос получения свидетельства о допуске не стоит для них так остро. Те же организации, у которых закончилась лицензия или которые впервые выходят на строительный рынок, уже включены в реестр. Сведения о них предоставлены в Ростехнадзор, и мы на следующей неделе официально выдадим им свидетельства о допуске к строительным работам. Хотел бы обратить внимание на то, что уже с осени этого года компаниям, предполагающим получить подряд в рамках госконтракта, необходимо будет официально войти в реестр и получить допуск СРО. Связано это с тем, что в составе конкурсной документации городских комитетов по контрактам на 2010 год будет включено обязательное условие – наличие допуска саморегулируемой организации, так как строительные работы по этим контрактам будут проводиться уже в следующем году, когда лицензии прекратят свое существование.
– По вашим словам, Объединение направило полный пакет документов в Ростехнадзор еще в феврале. Почему так долго шло их рассмотрение?
– Ростехнадзор очень внимательно следит не только за составом документов, но и за их содержанием, потому что в период становления систему саморегулирования приходится защищать от так называемых СРО-«однодневок» и саморегулируемых организаций, создаваемых в бизнес-целях. Полагаю, что помимо тщательного анализа 700-страничного пакета документов Ростехнадзор внимательно отслеживает и то, какие компании входят в состав некоммерческого партнерства, претендующего стать саморегулируемой организацией. Если это в большинстве своем никому не известные компании, то, безусловно, внимание к составу и содержанию документов будет еще более пристальным. Достаточно сказать, что в настоящий момент в России уже более 20 некоммерческих партнерств подали документы в Ростехнадзор для получения статуса СРО. И многие из них начиная с декабря прошлого года уже не единожды получили отказ.
– Сколько СРО, по вашим прогнозам, будет зарегистрировано в Петербурге и в России к концу 2009 года?
– Если регистрация будет идти такими темпами, то к концу года статус строительной СРО получат не более 20 некоммерческих партнерств. И это не только наш прогноз – московские аналитики дают такую же оценку. Прогнозы прогнозами, но в Петербурге должно быть несколько строительных СРО. Из крупных и средних строительных компаний Петербурга целесообразно сформировать три подобные организации: СРО, которая объединит крупных и средних застройщиков, их подрядчиков и компании, работающие на рынке госконтрактов; СРО, в которую войдут компании, представляющие средний и малый бизнес, и так называемую специализированную СРО.
– Какие ближайшие планы и задачи стоят перед первой в городе СРО?
– В соответствии с действующим законодательством мы обязаны компаниям, которые уже включены в реестр Ростехнадзора, в течение 30 дней выдать допуски с указанием видов работ, влияющих на безопасность в строительстве. Это непростая задача, так как перечень работ в выданных ранее лицензиях и перечень работ, определенных в Приказе Минрегионразвития, отличаются кардинально. Поэтому при подготовке свидетельства о допуске требуется «ручная» работа с компаниями. Мы должны обеспечить непрерывную работу отрасли, то есть выдать свидетельства о допусках тем, у кого они уже закончились. Это право есть сегодня только у нашего Объединения. Мы ожидаем, что в ближайшее время многие компании, у которых закончилась или заканчивается лицензия, обратятся к нам с этой проблемой. Для проверки предоставленной документации и подготовки решения необходимо время. Тем более что механизмы работы системы саморегулирования в стране только начинают отрабатываться. Мы понимаем, что на Объединение возложена важная миссия, и мы ее выполним.
– Говоря о преимуществах саморегулирования перед лицензированием, часто упоминали контрольные функции, возложенные на СРО. Как это будет выглядеть на практике?
– СРО обязано не реже одного раза в год планово провести проверку каждой компании, являющейся ее членом. Поэтому на ближайшем заседании Совета Объединения будет утвержден график плановых проверок до конца 2009 года компаний, вошедших в реестр Ростехнадзора. Также мы предполагаем проведение внеплановых проверок в случаях поступления заявлений о нарушениях компанией – членом Объединения стандартов и правил нашей организации. Санкции за эти нарушения закон предусматривает достаточно жесткие – вплоть до лишения права работать на строительном рынке.
– Как стать членом саморегулируемой организации «Объединение строителей Санкт-Петербурга»? Есть ли какие-то ограничения для строительных компаний? И как быть с компаниями, которые имеют как строительную, так и проектную лицензии?
– Строительные компании, имеющие свои проектные подразделения, могут вступить в НП «Объединение проектировщиков», созданное членами нашей саморегулируемой организации. Для них предусмотрены преференции по размерам вступительных и членских взносов. А ограничений по приему у нас нет. Компании, выполнившие требования 148-ФЗ и правила и стандарты СРО «Объединение строителей СПб», принимаются без ограничений.
Беседовала Любовь Андреева
Финансовая нестабильность внесла свои коррективы в сектор коммерческой недвижимости. Мало кто из девелоперов и управляющих не изменил стратегии – чтобы остаться на плаву, пришлось сокращать объемы сделок, снижать расходы и арендные ставки. Объективно, с долей субъективности, о положении дел в управлении коммерческой недвижимостью рассказал Сергей Игонин, управляющий партнер группы компаний «АйБи Групп».
– Как чувствуют себя на падающем рынке управляющие компании?
– Как и во всей экономике, в нашей отрасли произошел очень серьезный спад. Кризис привел к тому, что практически все компании пересмотрели свои планы развития, а большое количество мелких фирм просто прекратило существование. Новые игроки на рынок не выходят. Подавляющее количество петербургских бизнес-центров потеряли часть своих арендаторов. В качестве ответной меры владельцы бизнес-центров пытаются удержать арендаторов, а это приводит к снижению арендных ставок. Кроме того, все перешли к номинированию ставки в рублях. Раньше рассчитывали кто как: в долларах, в условных единицах, в евро, причем у всех был разный курс. Мы, например, считали по 36 рублей за условную единицу. Если пересчитать ставки по сегодняшнему курсу и сравнить их, то окажется, что их падение составило 40-50%.
– Это за какой период времени?
– Существенное снижение началось с октября и продолжилось по февраль включительно. Большую лепту в этот процесс внесли новые бизнес-центры, идущие на самые большие скидки. Понятно, что в уже готовом офисном комплексе арендатора удержать легче, чем привлечь в новый, только что построенный.
– А что предпринимают управляющие компании для того, чтобы удержать арендатора? Какие меры наиболее эффективны?
– Самое важное – это снижение арендной ставки. Остальное – лишь дополнительные меры стимулирования. Это может быть снижение стоимости парковочного места или льготные периоды оплаты. Для новых бизнес-центров в качестве преимущества можно рассматривать сдачу помещений с отделкой. Сегодня мы имеем рынок арендатора, который диктует свои условия и свои требования. Главное для управляющих компаний в этой ситуации – научиться объективно и профессионально вести переговоры, внимательно относиться к проблемам арендаторов, вникать в бизнес. Хотя, снижая ставку, мы сокращаем и свой доход, наносим урон собственному бизнесу.
– Когда же дышать станет легче и управляющим?
– Есть надежда, что в марте этот процесс стабилизировался и ставки больше падать не будут, но все в конечном итоге зависит от развития экономики. Существуют разные точки зрения, одни говорят, что дно уже достигнуто и процесс будет налаживаться. Другие считают, что нынешняя стабилизация временна и падение в скором времени продолжится. Я надеюсь, что ситуация прояснится к июню и станет понятно, в каком направлении движется рынок.
– До кризиса на рынок планировалось вывести множество коммерческих объектов, не способствовало ли это падению арендных ставок?
– По-настоящему перепроизводства коммерческих площадей мы еще не почувствовали. Заявлено было много. Все более-менее крупные объекты к лету 2008 года только перешли в стадию начала строительства. Например, в «Электрик-сити» и «Клевер-хаус» велась расчистка площадки и подготовительные работы. Единственный, кто реально строился, – зона «Пулково-2». Говорить о перепроизводстве преждевременно, ведь еще летом прошлого года мы имели жесткий рынок продавца. Большой спрос стимулировал девелоперов к разработке новых крупных проектов бизнес-центров и торговых комплексов: проекты на Выборгской набережной, Измайловская перспектива, Шкапина-Розенштейна и многие другие. Мое глубокое убеждение – что реализация всего задуманного и запланированного неизбежно бы привело к переходу «рынка продавца» в «рынок покупателя» и падение ставок тоже было бы существенным, но это было бы через несколько лет. Кризис внес свои коррективы …
– Наблюдается ли сегодня отток арендаторов из высококлассных бизнес-центров в офисы рангом пониже?
– Я не замечал, что в городе идет мощный миграционный процесс. Массовый переход из класса в класс был бы возможен, если бы собственники бизнес-центров отказались договариваться и гнули бы свою линию. На снижение ставок сегодня идут все, независимо от категории объекта, поэтому управляющим удается удерживать большую часть арендаторов.
– Насколько серьезно от кризиса пострадали ваши западные коллеги? Можно ли сказать, что российским управляющим досталось меньше всего или наоборот?
– Я думаю, что все пострадали одинаково. За счет бренда ставку не удержишь. Сократился поток средств от арендаторов, и, как следствие, уменьшились доходы управляющих и собственников.
– Есть ли различие между управляющим из Европы и России?
– Я не вижу особого различия. Российские управляющие компании сегодня справляются со своими функциями не хуже западных коллег. Процесс отработан, есть возможность постоянно совершенствоваться, перенимать передовой опыт. Если говорить о подразделении по управлению офисной недвижимостью в «АйБи Групп», то мы регулярно обмениваемся опытом в лучшими российскими компаниями, сотрудничаем с ведущими международными управляющими – в частности, REMM Group из США. Поэтому нельзя сказать, что иностранные управляющие в чем-то превосходят отечественных. Другое дело, что у российских собственников есть стереотипы: они больше доверяют западным компаниям, полагая, что те меньше подвержены оппортунизму, то есть не подыгрывают владельцам, выдавая желаемое за действительное. Но, как показывает практика, все болеют одними и теми же болезнями, независимо от страны происхождения. Другое заблуждение – западные компании привлекут больше успешных европейских арендаторов. Возможно, это и работало в Москве, но петербургский рынок развивался в первую очередь за счет отечественных компаний. Хотя можно отметить, что сотрудничество с западной компанией облегчало получение кредитного ресурса, потому что европейские финансовые институты смотрят на бренды, с которыми они работают.
– Недавно на круглом столе Гильдии управляющих и девелоперов обсуждался вопрос организации СРО. Как выяснилось, российское законодательство даже не предусматривает таких понятий, как управляющий.
– Понятие такое есть, нет стандартов. Образование СРО пока вообще не имеет прецедентов. Даже в сфере строительных услуг зарегистрировать саморегулируемую организацию оказалось непросто, хотя в связи с отменой лицензий этот вопрос стоит весьма остро. В сфере управления лицензирования никогда не было, поэтому процесс идет тяжелее, но со временем мы придем и к этому.
– Один финский управляющий в беседе со мной упомянул, что главная проблема русских коллег в отсутствии института специального образования. Вы можете с ним поспорить?
– Вообще понятие коммерческой недвижимости – достаточно новое для России. Офисные центры появились у нас в начале 90-х годов, а торговые комплексы – еще позже. По мере нарастания конкуренции мы придем к западной классификации и системе профобразования. Сейчас уже есть вузы, которые готовят специалистов в области недвижимости, но со временем потребности возрастут, и их станет больше.
– Те, кто сегодня управляет коммерческой недвижимостью, – у них какое образование?
– В сферу управления приходили люди из разных сфер; другое дело, что они занимаются самообразованием. Например, в рамках Гильдии есть западные программы по управлению и эксплуатации недвижимости, адаптированные к российским условиям. Ну а так, я думаю, что у нас присутствуют представители всей гаммы специалистов, подготовкой которых занимались вузы нашей страны.
– Какой бы совет вы дали студенту, который хочет управлять недвижимостью, но не знает, с чего начать?
– В первую очередь необходимо желание. В любой профессии успехов можно достигнуть только тогда, когда дело тебе нравится. Человек должен любить недвижимость.
– Расскажите о вашем Investors Club.
– Investors Club организован в рамках Гильдии управляющих и девелоперов для продвижения форума PROEstate. Его задача – дать участникам Гильдии и форума дополнительную возможность донести их проекты до конечных потребителей, инвесторов, и облегчить поиск ресурсов. Первый Investors Club был проведен в 2008 году. Недавно на MIPIM 2009 с успехом прошло заседание клуба. Мы собрали хороший круг участников, смогли сформулировать интересные темы, связанные с будущим рынка недвижимости, и обсудить их. Дальше мы планируем формализовать клуб, определить его участников, создать банк данных по проектам со всей России и пул инвесторов. В июне мы проведем очередное заседание в Германии при участии немецких партнеров.
В Каннах мы смогли привлечь инвесторов, которые продолжают интересоваться Россией.
У них сменились приоритеты: теперь они хотят покупать готовый бизнес и готовую недвижимость. Сделки на этапе проекта практически не проходят. Но рано или поздно проснется интерес к девелоперским проектам. Недвижимость – это вечная ценность.
Беседовала Наталья Бурковская