Владимир Чмырёв: «Ленинградским строителем быть почетно»
Директор Ассоциации «СК ЛО» Владимир Чмырёв рассказал «Строительному Еженедельнику» об актуальных задачах, стоящих перед саморегулированием в новых политических и экономических условиях, а также о текущем развитии строительной отрасли в Ленинградской области.
— Владимир Анатольевич, как завершается год для вашей ассоциации и ее членов?
— Несмотря на то, что до конца года еще неполных два месяца, можно уже подводить промежуточные итоги уходящего и крайне непростого для нас всех 2022 года. Первое, о чем можно с уверенностью сказать: в условиях беспрецедентного внешнеполитического давления экономика страны и наш строительный комплекс выстояли и продолжают свое развитие. Во многом нам очень помогли опыт пандемии и широкомасштабные меры государственной поддержки отрасли.
Ленинградская область вот уже несколько лет продолжает оставаться лидером страны по количеству вводимых квадратных метров на человека. Мы не просто живем в одном из самых красивых регионов страны, мы строим в каждом его районе, включая самые отдаленные места. Конечно, интенсивнее всего развивается Санкт-Петербургская агломерация. Правительство области планирует к 2030 году ввести около 25 млн жилых квадратов. И почти все главные стройки ближайших пригородов столицы — в руках членов нашей ассоциации. Только за текущий год численность нашей СРО пополнилась более чем 50 подрядными организациями, что составило порядка 60% от общего количества принятых строительных компаний в региональные СРО области. Так что год для нас оказался максимально насыщенным и продуктивным, несмотря на сложившуюся обстановку.
— Какие наиболее актуальные вопросы сегодня на повестке у саморегуляторов?
— Со стороны Национального объединения строителей и региональных СРО уделяется серьезное внимание реализации механизма комплексного развития территорий (КРТ), поскольку инструмент КРТ является единственным механизмом, который способен сделать привлекательными очень обширные территории во многих российских городах, а также открывает возможности гармоничного распределения населения по территории страны, равномерного развития не только крупных агломераций, но и множества малых населенных пунктов.
Что касается Ленинградской области, то сегодня регион развивается комплексно, о чем говорят цифры. К примеру, объем вводимого жилья в области в 2022 году составил свыше 3,1 млн м2 по состоянию на конец третьего квартала. За последние десять лет в области было введено свыше 25 млн м2 жилья, 330 социальных объектов, отремонтировано более 2,6 тысячи километров дорог, благоустроено свыше 800 территорий. Правительство региона оказывает застройщикам всеобъемлющую поддержку. В перспективе для жилищного строительства планируется задействовать более 2,5 тысячи гектаров земли под комплексное развитие на юге области. Чтобы стимулировать застройщиков задействовать механизм КРТ, правительство региона предоставило девелоперам возможность получить до 30% отклонений от нормативов. И, как результат, первый договор комплексного развития территории, включающий строительство социальной инфраструктуры, дороги и инженерию, реализуется в Новом Девяткино.
И еще крайне примечательный пример — участие застройщиков в качестве инвесторов по разработке проекта новой трамвайной линии, которая соединит областную Новосаратовку с Невским районом Петербурга. Таким образом область заранее готовит будущую транспортную инфраструктуру для своих новых городов. Соответствующее соглашение с компаниями-застройщиками подписано Правительством Ленобласти в середине октября. В числе застройщиков-соинвесторов данного проекта — сразу два члена Ассоциации «Строительный комплекс Ленинградской области».
— Владимир Анатольевич, решена ли сегодня проблема ценообразования госконтрактов в бюджетном строительстве? В прошлом году вопрос был самым горячим для строителей...
— НОСТРОЙ провел и продолжает проводить большую работу по отработке механизма изменения госконтрактов на объектах с федеральным и муниципальным бюджетированием. Мы в этом вопросе снова оказались в лидерах — Ленинградская область в числе первых начала применять изменения в законодательстве по перерасчету госконтрактов. А в марте текущего года нами было инициировано подписание трехстороннего соглашения о взаимодействии Комитета по строительству Ленинградской области, Ассоциации «СК ЛО» и ЛенОблСоюзСтроя в вопросах урегулирования ценообразования госконтрактов в строительстве. Кроме того, меры поддержки строителей по изменению государственных и муниципальных контрактов продлены на 2023 год, поскольку работа в других регионах еще не завершена.
— Будет ли кадровая проблема наших строек такой же острой, как в пандемию?
— Работа с кадрами — процесс постоянный и не зависит ни от каких обстоятельств и форс-мажоров. Только при системном и регулярном подходе можно ликвидировать т. н. «кадровый голод» современных строек. Больше и плотнее работать с населением, особенно с категориями граждан, кто в постоянном поиске работы. Просвещать не только молодежь в вузах и колледжах, но и детей со школьной скамьи. Мы, со своей стороны, продолжаем активную работу в организации и проведении конкурсов профессионального мастерства «СТРОЙМАСТЕР», где наряду с маститыми профессионалами Ленобласти и Северо-Запада свои навыки демонстрируют учащиеся профессиональных колледжей. Но и наши застройщики не сидят сложа руки. К примеру, ГК «КВС» (член Ассоциации «СК ЛО») недавно открыла «Центр современного строительства» — выставочное пространство, предназначенное в первую очередь для популяризации строительных профессий среди молодежи и школьников на примере строящихся и сданных объектов компании. Мы такие инициативы всецело поддерживаем и призываем строителей использовать опыт коллег. Сегодня строительная отрасль — локомотив экономики, отрасль огромной господдержки и масштабных инвестиций. А быть строителем лидирующего в стране региона почетно.
О сегодняшнем состоянии и перспективах рынка новостроек сегмента масс-маркет Московского региона, влиянии госпрограммы льготной ипотеки и завершении ее реализации, а также новом проекте, который будет запущен в этом году, «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор IKON Development Антон Детушев.
— Антон Александрович, IKON Development реализует крупный проект комплексного развития территории «Новый Зеленоград». Расскажите, пожалуйста, на его примере, в чем специфика таких проектов?
— Главное, что необходимо учитывать в таких проектах, — это их масштаб. «Новый Зеленоград» предполагает освоение территории площадью более 90 га с возведением почти 1 млн кв. м недвижимости различного назначения. Расчетное число жителей составит порядка 40 тыс. человек. По сути, это строительство небольшого города, поэтому к реализации проекта надо подходить не просто с девелоперскими, а скорее с градостроительными мерками. Необходимо учитывать массу факторов — социальную, коммерческую и иную инфраструктуру, зеленые насаждения, общественные пространства, места отдыха, приложения сил и пр. В «Новом Зеленограде» мы приняли решение строить дома максимальной высотности, но не для того, чтобы «выжать» из участка побольше квадратных метров жилья, а с тем, чтобы освободить максимум территорий для формирования комфортной среды.
Современный проект предполагает создание максимума «полезностей» для жителей непосредственно возле их домов. Например, рядом с детскими площадками у нас ставятся уличные тренажеры. Таким образом, родители могут присматривать за играющими детьми и одновременно заниматься спортивными упражнениями, без необходимости посещать фитнес-центр, тратя дополнительные деньги и время. Причем этим спортинфраструктура не ограничивается. Создан большой теннисный корт, который при необходимости трансформируется в волейбольную или баскетбольную площадку. И мы видим, что это востребовано, на его использование — очередь.
На территории проекта создан большой тематический парк, здесь мы разместили объемные копии изобретений Леонардо да Винчи — подъемный кран, мост, домкрат, формируя тем самым просветительскую функцию. Это вызвало большой интерес посетителей. Для озеленения и оформления цветников использовались редкие для наших мест растения, причем бирки с них специально не снимались — людям было интересно узнать, что за необычная флора появилась рядом с их домом.
Вдумчивый подход касается и коммерческой инфраструктуры. Мы не просто отдаем под нее первые этажи, но и заранее, привлекая для этого консалтинговые компании, планируем функцию — что и где должно находиться, чтобы это было максимально удобно для людей. В итоге там, где задумано кафе, формируется зона под уличные столики на летний сезон, а там, где намечено размещение продовольственного магазина, — предусматривается парковка большего размера. И так далее.
Такой комплексный подход и должен, на наш взгляд, отличать современные проекты комплексного развития территорий.
— Какие опции, по вашему мнению, соответствуют современным проектам в комфорт-классе?
— Пару лет назад я был членом жюри премии Urban Awards, и там была интересная дискуссия именно о том, какие опции должны входить в современные проекты различных классов жилья. Поэтому я сейчас выскажу консолидированную экспертную позицию по комфорт-классу, тем более что я примерно на 90% с ней согласен.
Итак, к комфорт-классу мы относим многоэтажные дома по преимуществу со сравнительно небольшими 1–2-комнатными квартирами площадью 26–45 кв. м («трешки» и многокомнатные варианты есть, но в очень небольшом объеме). Наличие входной группы с холлом 30–40 кв. м. Обязательно предусмотрены колясочные (некоторые добавляют и специальное помещение, где можно вымыть лапы собакам после прогулки). Хорошая отделка мест общего пользования с использованием не самых дешевых материалов. Разнообразная квартирография, в том числе с европланировками. Наличие в квартирах, особенно достаточно просторных, гардеробных (покупатели часто предпочитают именно их вместо второго санузла). Ну и, конечно, набор дворовых функций — детские и спортивные площадки, озеленение, места для выгула собак и пр.
Это ключевые опции комфорт-класса, которые включают в свои проекты практически все застройщики и которые в общем-то ожидает увидеть в этом сегменте покупатель. Разумеется, помимо них, каждый девелопер добавляет какие-то свои «фишки», но они уже, так сказать, к стандарту не относятся.
— Достаточен ли в Московском регионе спрос на проекты в этом сегменте? Основным драйвером спроса сегодня является госпрограмма льготной ипотеки, которую, по планам, свернут с 1 июля 2021 года. Не грозит ли это рынку стремительным падением спроса?
— То, что льготная ипотека стала драйвером, — бесспорно. Но, на мой взгляд, главным была не сама по себе ставка в 6,5% годовых, а то, что государство оказало помощь и отрасли и людям, которые хотели улучшить жилищные условия. Сыграл роль психологический фактор — появление новых (и ограниченных по времени) возможностей для покупателей, хотевших купить жилье, но не решавшихся на это. Повлияла и широта распространения информации. Известно, что и до программы льготной ипотеки многие девелоперы предлагали совместные с банками продукты под те же 6–6,5%. Но не все покупатели об этом знали. Кстати, теперь в рамках этих совместных программ можно встретить ставки и в 2–3% годовых.
Но я обратил бы внимание на другой аспект. Если мы вспомним историю ипотечного кредитования в современной России, то большую часть времени ставка по кредитам составляла показатель ключевой ставки Центрорбанка плюс 2–2,5 п.п. То есть, когда «ключ» составлял 6,5%, ипотеку давали примерно под 9%. А сейчас ключевая ставка 4,5% (совсем недавно была 4,25%). То есть, по идее, ипотеку банки должны были бы давать под 6,5–7% годовых и без всякой программы госсубсидирования. Однако пока этого почему-то не происходит. Тем не менее, если программу льготной ипотеки свернут, очевидно, что у банков есть финансовый рычаг для сдерживания роста ипотечной ставки.
В то же время я согласен с тем, что начиная примерно с середины этого года рынок ждет определенное охлаждение, снижение спроса. И произойдет это вне зависимости от того, прекратят субсидирование ставки или нет. Дело в том, что программа льготной ипотеки действует уже около года (к июлю будет почти пятнадцать месяцев). За это время практически все, кто хотел и имел практическую возможность ею воспользоваться, это уже сделали. Соответственно, платежеспособный спрос уже большей частью удовлетворен: люди вскрыли «кубышки» и купили ипотеку на хороших условиях. Накопления граждан уже вовлечены в процесс, и других нет. И продолжение программы само по себе не создаст новых заемщиков.
— Отмечается, что ипотека с господдержкой вымывает с рынка самое доступное предложение. Достаточен ли объем жилья массового спроса на рынке? Насколько сильно сложившаяся ситуация повлияла на уровень цен?
— В целом действительно появление льготной ипотеки «зачистило» рынок от наиболее доступных вариантов (включая и нераспроданные остатки в старых проектах), и это, в сочетании с самим фактом увеличения спроса, стало существенным фактором роста
средних цен в сегменте. Но далеко не единственным. Цены толкали вверх и переход на проектное финансирование (застройщики заранее об этом предупреждали), и рост стоимости стройматериалов (кстати, ясных объективных причин для этого применительно к российской продукции я не вижу).
При этом на рынок из-за ряда факторов («подмораживание» запусков в начале первой волны пандемии, когда еще никто не понимал, к каким последствиям она приведет, нехватка рабочих мигрантов и др.) вышло меньше жилья, чем планировалось. По моим оценкам, примерно на 20%. Некоторое затоваривание рынка в сегменте массового жилья благодаря активности покупателей в 2020 году ушло в прошлое. В результате сформировался баланс спроса и предложения. В этой ситуации я не вижу предпосылок для снижения цен, даже невзирая на возможное охлаждение спроса. Дело в том, что из-за перечисленных выше факторов девелоперам, особенно в Московском регионе, просто особо некуда «падать». При этом, конечно, такого активного роста цен, как в прошлом году (порядка 20%), в этом не ожидается.
— Расскажите, пожалуйста, какие планы у компании на этот год?
— Главной новинкой этого года станет для нас проект в Сколково, рядом с Мещерским лесом, который мы запустим совместно с ФСК. Архитектурное бюро APEX разработало очень интересный проект комплекса бизнес-класса. Вместе с консультантами из CBRE мы сейчас прорабатываем коммерческую инфраструктуру микрорайона. В конце весны — начале лета, после получения разрешительной документации, начнется строительство и, параллельно, — продажи.
Будет активно строиться в этом году апарт-комплекс премиального класса «Дом Chkalov» на первой линии Садового кольца в Москве, автором проекта которого является Сергей Чобан. Две башни внизу объединяются небольшим 4-этажным торговым центом. В этом году будет завершена работа по надземной части проекта.
Продолжится реализация проекта «Новый Зеленоград». Мы уже начали строительство детсада, должно стартовать возведение нескольких корпусов. Всего там в стройке у нас будет около 300 тыс. кв. м недвижимости. И 80 тыс. кв. м жилья планируется в этом году сдать.
Разумеется, мы ведем и поиск новых интересных проектов. Два из них у нас уже в сделке, еще примерно пять — на рассмотрении. Впрочем, мы не особо гонимся за объемами как таковыми. В целом у нас в портфеле проекты на 1,5 млн кв. м недвижимости, так что работой мы обеспечены. Зато в этом году мы намерены проработать и вывести на рынок совершенно новый продукт, который позволит людям «путешествовать» с нами всю жизнь. Мы рассчитываем, что эта наша идея выстрелит примерно так же, как в свое время Uber или Airbnb. Впрочем, пока об этом рано говорить.
