Валентина Нагиева: «Рынку приходится стать прозрачнее, иначе застройщикам не выжить»
В нынешнем году уникальный конкурс рынка недвижимости «Доверие потребителя» проходит в Петербурге в 15-й раз. За полтора десятка лет рынок жилья и ипотеки стал очевидно более цивилизованным. И это в том числе заслуга конкурса.
Инициатором конкурса, как обычно, выступает Комиссия по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В этом году в конкурсе участвуют 133 ЖК, 67 застройщиков, 20 банков, 28 загородных проектов, 43 управляющие компании и 27 комплексов апартаментов. Голосование стартовало 11 мая. Оргкомитет конкурса подведет итоги 30 декабря 2022 года.
Приз получат победители в 14-ти номинациях: диплом, стеклянную статуэтку, символизирующую прозрачность отношений и хрупкость оказанного компании доверия, а также право использовать запатентованный Знак конкурса — оранжевого человечка, в рекламных целях. Кроме статуэтки-символа прозрачности, награды вручают представители правительств Петербурга и Ленобласти – за социальную активность. В этом году награды за высокую социальную активность получат также банки.
«Строительный еженедельник» спросил Валентину Нагиеву, исполнительного директора конкурса «Доверие потребителя», как изменился рынок жилья и сам конкурс за прошедшие годы.
- Заявленная цель конкурса – стимулировать социальную ответственность бизнеса, сделать рынок прозрачнее. За 15 лет существования конкурса стали ли рынок прозрачнее, а качество строительства лучше?
- Я 15 лет наблюдаю трансформацию и конкурса, и проектов, и застройщиков. Да, рынок становится прозрачнее, благодаря нашим усилиям со СМИ. Рынку приходится стать прозрачнее, иначе застройщикам не выжить.
В Петербурге, в отличие от Москвы, всегда был рынок покупателя. Конкуренция высокая, поэтому девелоперам приходится бороться за покупателя, чтобы успешно продать то, что построено и строится.
Основная часть застройщиков, работающих в сегменте «комфорт» и выше, ориентируется на комфортную среду. Сегмент масс-маркет никогда особо не ориентировался на качество, но рынок заставляет застройщиков и этого сегмента обращать внимание на комфорт проживания.
Несколько лет назад мы ввели объезды жилых комплексов. По результатам этих объездов видно, как застройщики поднимают планку, придумывают новые фишки, дополняют инфраструктуру. Иногда это маленькие детали, но они делаются для комфорта людей. Компании друг друга подгоняют, придумывают что-то новое, вкладывают дополнительные средства в благоустройство, озеленение, хотя могли бы не тратиться. Это помогает улучшить качество жизни и придать значимость проектам и их командам.
- Кто получает право участвовать в конкурсе?
- Изначально собираем информацию обо всех компаниях и проектах – все, что есть в открытом доступе. Потом начинается отбор. Первое сито – опыт работы на петербургском рынке не менее пяти лет. Затем перечень компаний и банков мы передаем в профильные комитеты, общественные организации – комитет по строительству Госстройнадзор Спб и ЛО, Ассоциацию риэлторов и Санкт-Петербургскую палату недвижимости, Академию Бизнес-Финанс. Они дают свои рекомендации по компаниям для участия в конкурсе. Но решает, допустить ли компанию до участия в конкурсе, оргкомитет. После голосования отсекаются участники полуфинала.
Мы отбираем для участия в конкурсе компании не по их заявлениям и без всяких членский сборов. После первого отбора рассылаем уведомления о выходе в полуфинал. Некоторые компании по самоотводу снимаются с участия- мы уважаем их точку зрения.
- Как измеряется надежность застройщиков?
- Есть два основных критерия на первом отборе. Первый – срок работы в Петербурге и Ленобласти. Очередные изменения в закон о дольщиках разрешили застройщикам создавать отдельные компании под конкретные проекты и даже отдельные корпуса. Мы обязательно отслеживаем аффелированность компаний.
Второй важный критерий, на который эксперты обращают внимание, – отсутствие большого количества судебных разбирательств. Иски есть к любой компании – по отделке, приемке квартиры. Это не самые серьезные претензии, но большое их количество может помешать застройщику участвовать в конкурсе. Однозначно не участвуют в конкурсе компании, уличенные в обмане дольщиков.
А в этом году комитет по строительству отказал в рекомендации нескольким компаниям, которые не выполняют взятые на себя обязательства по строительству социальных объектов инфраструктуры.
С прошлого года в отборе участников, контроле объективного голосования и чистоты отцифровки этапов конкурса участвует независимый внешний эксперт – мы пригласили компанию-независиомого консультанта Nikoliers, отделы продаж посещают тайные покупатели, экспертный совет обзванивает компании, исследует сайты. Наконец, мы совершаем объезды комплексов, чтобы все увидеть своими глазами объекты, потрогать руками.
Это разные ступени, у каждой есть определенный балл, свой коэффициент. Все суммируется и по общему результату определяется победитель в каждой номинации.
- Насколько объективна оценка?
- Частично она субъективна – у экспертов могут быть разные мнения, но потребители, которые отдают свои голоса, оценивают объективно. И при равных баллах предпочтение отдается голосам потребителей.
- Всегда ли люди отдают голоса за действительно надежные компании?
- Заставить голосовать невозможно. Даже, если кто-то убедительно попросит. И проголосовать можно только один раз с одного IP-адреса за весь период голосования..
Нас иногда спрашивают, почему та или иная компания не попала в финал конкурса, зато там нередко появляются компании не «наслуху». Это говорит о тщательной работе с потребителем.
Самая большая компания – не факт, что самая лучшая. Средние и малые компании более гибко подходят к клиенту, добиваясь его лояльности. В том числе промоутируют себя через конкурс.
- В этом году «Доверие потребителя» прирастает новыми номинациями «Лучшая управляющая компания в Санкт-Петербурге и Ленинградской области», «Лучший строящийся комплекс апартаментов в Санкт-Петербурге» и «Лучший реализованный комплекс апартаментов в Санкт-Петербурге», «Лучший строящийся проект загородного домостроения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области», «Лучший реализованный проект загородного домостроения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области». Почему они появились?
- Новые номинации появились по просьбе потребителей. Мы к ним готовились несколько лет-ведь самое важное, что мы всегда преследуем в конкурсе-безопасность и гарантии для потребителя.Конкурс несет просветительскую роль. Комплексы апартаментов-сегменту уже более 12 лет. Сегмент сложный, но люди приобретают апартаменты для инвестиций, сами живут и в таких комплексах. Мы ждали решения Госдумы – приравняет ли закон апартаменты к квартирам. Не дождались, решили запускать новую номинацию.
На управляющие компании в качестве эксперт привлекли Жилищный комитет.
В этой номинации могу участвовать только частные компании, в том числе организованные застройщиками, и только управляющие многоквартирными домами. Это для начала, потом будем расширять линейку в этой номинации..
Малоэтажное загородное жилье после ковида занимает заметную долю рынка. Хотя в конкурсе это пока самый малоактивный сегмент.
- Конкурс расширяется, номинаций все больше. Становится ли больше голосующих?
- Количество голосующих растет, но мы стремимся к большему. К сожалению, все упирается в рекламные финансовые возможности, при том, что конкурс организован автономным некоммерческим партнерством и существует на средства Партнеров конкурса.
Мы пытались попасть в городские социальные программы, но пока безрезультатно. А это дало бы возможность узнать максимальному количеству горожан о лучших проектах и компаниях в нашем городе и области, становиться более информированными и образованными потребителями в сфере недвижимости.
На протяжении 15-ти лет более двух десятков СМИ пишут о конкурсе, компании продвигают себя через участие в конкурсе.
Меня как руководителя проекта очень радует, что мы делаем такое большое и благородное дело.
- Есть ли застройщики и банки, о которых можно уверенно сказать, что они надежные?
- Почти непосильная задача: нет критериев, по которым можно уравнять компании. Они разные по объему строительства, по количеству сотрудников. Но у нас все решает потребитель.
Конкурс – это большие информационные возможности для застройщиков, для их проектов, для банков,управляющих компаний. Люди видят, кто попал в листинги, в финал, кто победил, делают свои выводы и выбирают ЛУЧШИХ!
Могу с гордостью сказать: за 15 лет ни один финалист конкурса не обанкротился и не ушел с рынка. А это значит, что наша сложная и многоступенчатая система отбора отлично работает!
Санкт-Петербургский Центр госэкспертизы уполномочен на проведение экспертизы проектной документации, включая проверку достоверности определения сметной стоимости всех проектов, предполагаемых к строительству, реконструкции и капитальному ремонту на территории нашего города за счет бюджета. Благодаря экспертизе повышается качество и безопасность каждого строительного объекта, а также обеспечивается ежегодная экономия городских бюджетных средств, которая исчисляется в миллиардах рублей. В интервью нашей редакции директор СПб ГАУ «Центр государственной экспертизы» Ирина Косова рассказала об особенностях деятельности учреждения и подвела итоги работы за 2021 год.
— Ирина Владимировна, какой объем работ выполнило возглавляемое вами учреждение в 2021 году?
— Учреждением проделан внушительный объем работ. Пожалуй, впервые за двенадцать лет существования мы перевыполнили государственное задание, обеспечив показатель, равный 120%.
Под пристальным профессиональным взором экспертов находились самые разные проекты. В их числе — строительство новых жилых и производственных зданий и сооружений, капитальный ремонт школ, больниц, детских садов, приютов для животных, строительство и реконструкция объектов транспортной инфраструктуры, спортивных, медицинских и образовательных учреждений, реконструкция и строительство новых инженерных коммуникаций, реставрация объектов культурного наследия и многое другое. Для нас важны все без исключения проекты, которые мы рассматриваем.
Ну а если обратиться к статистике, то основные показатели работы нашего учреждения таковы — по итогам рассмотрения проектно-сметной документации и результатов инженерных изысканий Санкт-Петербургский Центр госэкспертизы выдал 769 заключений, большинство из которых (571) — положительные (74%).
Из общего количества подготовленных заключений 626 (81%) выданы по итогам проведения государственной экспертизы. Еще 49 заключений (6,3%) были подготовлены в рамках экспертного сопровождения, семь (1%) — по результатам экспертного сопровождения, и только два заключения выданы по итогам проведения негосударственной экспертизы.
— Много ли бюджетных средств удалось сэкономить в ходе экспертизы в прошедшем году?
— Общая экономия сметной стоимости объектов капитального строительства, реконструкции и ремонта, реализуемых за счет бюджета Санкт-Петербурга, по результатам государственной экспертизы составила 10,3 млрд рублей. Отмечу, что указанный показатель превышает экономию, обеспеченную в 2020 году, на 10%.
— За счет чего происходит оптимизация сметной стоимости?
— Наша главная цель в ходе проведения экспертизы — отнюдь не снизить стоимость строительства любым способом, а подтвердить, что предлагаемое проектировщиками техническое решение будет отвечать всем требованиям по безопасности и надежности строительства, а стоимость ресурсов, используемых для его реализации, оптимальна и рассчитана достоверно. В части проверки смет нам важно подтвердить обоснованность каждой сметной позиции.
Если реализация проекта возможна только с использованием дорогостоящего современного материала или оборудования, и при этом застройщик или технический заказчик обосновывает его применение, то это, безусловно, будет принято экспертами как оправданные затраты. Но если работы можно выполнить, используя более доступные по цене материалы и технологии (в том числе отечественные), которые по качеству не будут уступать дорогостоящим импортным аналогам, то, естественно, предпочтение отдается именно российским ресурсам. В целом снижение сметной стоимости любого проекта достигается за счет исключения завышенных или дублирующих объемов работ, устранения арифметических ошибок в сметах, корректировки применения расценок из-за их несоответствия технологии производства работ и отказа от необоснованно дорогостоящего оборудования и материалов.
— Санкт-Петербург — уникальный город, в котором современная архитектура гармонично сочетается с историей. Проекты реставрации и капитального ремонта объектов культурного наследия проходят государственную экспертизу?
— Конечно. Санкт-Петербург является культурным центром мирового значения, историческим поселением. В нашем городе располагается более 5000 объектов культурного наследия. Проведение реставрации таких объектов — это знак уважения истории нашего города и, безусловно, сложная и кропотливая работа. Понимая важность и значимость предстоящих работ по сохранению внешнего облика объектов Санкт-Петербурга, эксперты нашего учреждения всегда уделяют особое внимание проверке сметной документации, подаваемой Комитетом по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры и другими заявителями.
За двенадцать месяцев 2021 года мы согласовали сметную стоимость реставрации для 67 объектов культурного наследия (ОКН). Заказчиком работ по сохранению 49 ОКН выступила Дирекция заказчика по ремонтно-реставрационным работам на памятниках истории и культуры. Также заключения были выданы Санкт-Петербургскому музыкальному училищу имени М. П. Мусоргского, Санкт-Петербургскому академическому театру имени Ленсовета, Академии легкой атлетики Санкт-Петербурга, многим районным администрациям города и иным бюджетным организациям.
Отмечу, что в рамках экспертных процедур по объектам культурного наследия нам удалось оптимизировать денежные затраты в сумме свыше 1 млрд руб.
— Эти объекты входят в какую-то городскую программу по реставрации? Можете раскрыть этот вопрос подробнее?
— Большая часть из рассмотренных ОКН — жилые дома в центре города (49 объектов). Действительно, реставрация фасадов домов — объектов культурного наследия входит в программу Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП). Это уникальная программа, единственная в своем роде в Российской Федерации. На 2021 год нами с коллегами из КГИОП было запланировано проведение государственной экспертизы проектной документации по 56 объектам культурного наследия (многоквартирных домов) в части проверки достоверности определения сметной стоимости. И мы с честью исполнили запланированное. И в этом есть несомненная заслуга руководства и представителей КГИОП, Дирекции заказчика по ремонтно-реставрационным работам на памятниках истории и культуры, слаженная работа специалистов-сметчиков и наших экспертов.
— Что будет входить в реставрационные работы?
— В большинстве проектов предусматривается реализация комплекса мероприятий по реставрации и ремонту лицевых и дворовых фасадов зданий.
Работы будут затрагивать восстановление исторических цветовых решений фасадов, реставрацию архитектурно-художественного декора с восстановлением утраченных элементов. Предусмотрена реставрация разнообразных исторических материалов — натуральный камень, керамика, штукатурка, металл (художественная ковка, литье), кирпич, а также восстановление исторических ограждений балконов и других элементов разнообразного декоративного оформления объектов культурного наследия.
В заключение отмечу, что Санкт-Петербург меняется в лучшую сторону с каждым днем, и специалисты нашего учреждения имеют к этому самое непосредственное отношение. Осознавать это — большая гордость и, конечно, большая ответственность.
Мнение
С. В. Макаров, председатель КГИОП:— Программу реставрации фасадов очень ждали и мы, и жители города. Деньги заложены в бюджет по поручению губернатора Санкт-Петербурга, и мы к реставрации самых сложных, насыщенных декором многоквартирных домов-памятников приступаем в 2022 году.
Цель нашей программы — максимально восстановить исторический облик зданий со сложной, насыщенной архитектурной отделкой. Решения по реставрации, в том числе по восстановлению утраченных фрагментов, принимаются по результатам комплексных историко-библиографических и натурных исследований. Учитывая сложность и объем работ, на многих объектах они будут вестись не один, а два или даже три года, поэтому мы обращаемся к жителям с просьбой запастись терпением — это необходимо, чтобы вернуть замечательным памятникам красоту.
Старт программы запланирован на 2022 год, в соответствии с проектом закона Санкт-Петербурга «О бюджете Санкт-Петербурга на 2022 год и плановый период 2023–2024 годов».
Известный градостроительный юрист и управленец Мария Владимировна Золотая рассказала, как удается справиться с потоком проектов на удаленке, как повлияла пандемия на цифровые технологии в управлении проектами и насколько выросла дистанция между специалистами поколения Z и мэтрами строительства.
— Мария, здравствуйте! В прошлый раз мы с вами так подробно общались два года назад, и вот снова у нас появилась такая возможность.
— Да, это был период вынужденных оперативных перемен в методах работы с учетом пандемии. Приятно видеть, что и мы, и любимые СМИ адаптировались к новым реалиям.
— Да, это так! Какие изменения, связанные непосредственно с вашей сферой деятельности, вы могли бы отметить за это время?
— Мне, как фанату системного подхода в архитектурно-строительной деятельности, хочется особенно выделить формирование новой законодательной базы в части комплексного освоения территорий — это важнейший шаг в развитии урбанистики, системного подхода к проектированию объектов. То, что раньше ответственные разработчики выполняли интуитивно, теперь обрело законодательные формулировки. Тем более что пик популярности отдельных точечных проектов на небольшие земельные участки давно прошел, и снова востребованы проекты, охватывающие полные планировочные единицы — кварталы и территории, при разработке которых большое внимание уделяется социальной составляющей и улично-дорожной сети. Это касается и городских, и пригородных территорий. Это логично и интересно, каждый проект — как мини-город, законченная модель, которую при правильном исполнении легко вставить как деталь в общий пазл.
Теперь именно на законодательном уровне появились новые термины и механизмы: комплексное освоение, комплексное устойчивое развитие, оценка архитектурно-градостроительного потенциала территории, согласительные комиссии. Конечно, регламенты все еще естественным образом совершенствуются в процессе, но, повторюсь, случившееся не просто шаг — это качественный скачок, произошедший за последние годы.
Добавлю также, что медленно, но настойчиво распространяется и внедряется система работы с проектной и исполнительной документацией внутри цифровой информационной модели — BIM-технологии.
Как в любую другую, в архитектурно-строительную сферу и девелопмент приходят молодые люди с абсолютно новым мышлением и современным подходом к делу, прекрасно и быстро обучающиеся актуальным технологиям и продуктам, нацеленные на максимальные систематизацию и автоматизацию процессов любого этапа реализации проектных задач.
— Мэтрам старой школы иногда непривычно работать с такими новыми специалистами.
— Сейчас есть две устойчивые тенденции: усугубление монопрофессий субъективных высоких специалистов, с одной стороны, и развитие нового типа мультипрофессионалов, эффективная работа которых возможна при соединении минимум двух-трех областей, создающих своего рода кроссплатформинг. Например, для моей сферы деятельности необходимо и архитектурно-строительное, и юридическое образование, не говоря уже о постоянном повышении квалификации в области управления проектами и финансами.
Кроме того, часть специалистов нового типа успешно занимаются раскруткой собственного имени и функционала даже на начальном этапе. Такая самореклама сосуществует и в то же время контрастирует с предшествующим пиар-упором на репутацию исключительно компании и топ-специалистов с многолетними заслугами.
— В этот раз мы впервые не указываем какую-либо одну компанию, с которой вы связаны профессионально или выступаете партнером.
— Такова тенденция: сейчас неважно, работаешь ли с государственным или коммерческим заказом, потому что если работаешь успешно, то с годами узнают и ценят тебя лично. Когда ты сам становишься неким брендом в профессиональной сфере, то форма сотрудничества уже не так важна. Я продолжаю использовать как классические формы сотрудничества с заказчиками, так и новые инструменты. Тот факт, что сотрудничать по некоторым вопросам хотят со мной лично, для меня очень важен, но и обязывает к повышенной ответственности.
— Какие еще проблемы остаются актуальными в 2022 году?
— Несмотря на развитие системного подхода в строительстве, проблемами, а лучше сказать, прикладными задачами, по-прежнему остаются вопросы планирования и управления реализацией проектов. Разумеется, ситуация улучшается и развивается, но продвигается вперед путем проб и ошибок. Зачастую отсутствует систематизирующее звено или управляющим назначают специалиста, в большей степени являющегося классическим руководителем строительного проекта. Нередко не хватает внешнего аудитора или сопровождающего эксперта, который находился бы скорее вне корпорации. Также нужен специалист, оперативно отслеживающий актуальную практику применения норм, которую быстро можно было бы использовать в текущей работе над проектом.
При этом отдельные этапы и процедуры реализации проектов становятся более совершенными благодаря развитию вспомогательных программных инструментов и грамотным СЕО. Ведь компании часто недооценивают баланс между ярким публичным позиционированием и строгой юридической педантичностью в работе, в результате получается крен в одну или в другую сторону.
— А каково ваше актуальное мнение об административных барьерах? Ведь правительство постоянно декларирует работу над их снижением.
— Как человек, поработавший по несколько лет и на той, и на другой стороне, я всегда категорически возражаю, когда коммерческий бизнес и органы исполнительной власти стараются выставить противниками друг другу. В сфере девелопмента, градостроительства, архитектурно-строительной деятельности это категорически не так. Да, можно встретить субъективное несогласие конкретных физических лиц, представляющих как власть, так и бизнес, с каким-либо решением, но все эти конфликты снимаются, как только доходят до правового поля. Все мы работаем в едином правовом пространстве нормативов и регламентов и должны обеспечить их исполнение, взаимно делясь друг с другом практиками использования документов, инструментов, технологий и решений.
Все это, как и уже упомянутый внешний аудит, защищает проекты от риска быть отмененными или измененными на той стадии, когда это может нанести реальный финансовый урон и причинить фактические убытки.
— А банки в данном случае на чьей стороне?
— Банки — это третья сторона, но если мы говорим о проектном финансировании, то отделам оценки рисков и кредитным комитетам также не хватает специалистов при рассмотрении документов. Это видно по тому, насколько топорными могут быть критерии оценки и как часто они не успевают за изменениями в законодательство. Например, осенью прошлого года поменялся порядок выдачи разрешений на строительство и согласования архитектурно-градостроительного облика в Санкт-Петербурге, а в критериях оценки рисков некоторых известных финансовых структур это до сих пор не учтено — я столкнулась с этим буквально только что.
— Как сейчас устроена ваша ежедневная работа? Удаленно?
— Очень многое и правда делается удаленно, тем более что многие общественные обсуждения, советы и комиссии проходят в онлайн-режиме. Так же, как и многие совещания проводить по ВКС стало обычным делом. Но в ряде случаев и задач все равно остается необходимость личного выезда на строительный объект или производство, личного общения по острым вопросам с первыми лицами заказчиков, судебные прения, конечно же, все еще чаще требуют личного присутствия.
— Продолжается ли в новых реалиях ваше участие в социальных проектах?
— Разумеется, социальные проекты продолжаются, это такая же часть моей жизни, как и профессиональная деятельность, тем более что я все-таки женщина, и реализация в области милосердия мне необходима так же, как и профессиональная — в работе.