Сергей Салтыков: «Отмена большинства обязательных требований, поможет нормально работать добросовестным строительным организациям»
С 1 сентября 2022 года значительное количество ГОСТов и СП в сфере проектирования будет носить добровольный характер. По мнению генерального директора Группы компаний «ГЛЭСК» Сергея Салтыкова, минимизации обязательных отраслевых требований строителям, проектировщикам, экспертизе не стоит опасаться. Новшество позитивно отразится на взаимоотношениях добросовестных участников рынка и, возможно, даже обезопасит от такого явления, как «потребительский терроризм».
— Является ли для строительных организаций уход от обязательности применения сводов правил шагом государства, облегчающим их деятельность?
— Я, как судебный эксперт, могу отметить возросший сегодня тренд на так называемый «потребительский терроризм». Судебными исками, попадающими под данную категорию, завалены и гражданские суды, где в суд обращается физическое лицо, некоторое время назад купившее квартиру, а сейчас заметившее потек краски на потолке или визуально неразличимое искривление стены, превышающее допуск на 1 мм. В арбитражных судах также имеется большое количество дел, в которых недобросовестный заказчик работ отказывается оплачивать, например, монолитные работы на миллионы в результате устранимых геометрических отклонений или каверн, не нарушающих несущей способности конструкций. И наличие в регламенте о безопасности зданий пунктов сводов правил, которые не прямо и не косвенно не могут нанести вреда здоровью человека, переводит данные фактически мошеннические действия в законную историю. К сожалению, пока не нашла решения в правоохранительных органах и схема по выкачиванию денег из застройщиков, когда юристы вступают в сговор с недобросовестными экспертами и дольщиками, а после на основании притянутых к обязательным требований, а иногда и придуманных замечаний идут в суд. Очень надеюсь, что отмена большого количества обязательных требований поможет нормально работать добросовестным строительным организациям.
— А как скажется отказ от обязательности применения норм на проектировщиках?
— С точки зрения норм проектирования, на мой взгляд, все останется по-прежнему, ведь и при наличии обязательности применения сводов правил первостепенным для строителей является проект. То есть проектировщик и до 1 сентября и после может отступать от имеющихся норм, но при наличии должного обоснования, которое удовлетворит экспертизу. А для экспертизы проектной документации СП являются каноном того, что можно, что нельзя, и как нужно делать правильно. Да и принятая за последнее десятилетие база сводов правил, имеющих сквозную нумерацию, по-моему, является системой, близкой к идеалу. Те, кто сталкивался с тем, как сложно было что-то обосновать и доказать в конце нулевых, по устаревшим СНиПам и методическим документам с непонятным статусом, поймут, о чем я.
— Существующая нормативная база не вызывает затруднений во взаимодействии проектировщиков и экспертизы?
— В существующей нормативной базе имеются незначительные огрехи, но общество изыскателей, обследователей, проектировщиков и строителей ведет работу по их устранению. Куда большее затруднение у проектировщиков вызывают все более изощренные пожелания заказчиков, ведь каждая работа по строительству и проектированию — это договоренность между заказчиком и подрядчиком, которую нужно уложить в рамки существующих норм.
— А какое влияние отмена обязательных требований окажет на договорные отношения между подрядчиком и заказчиком?
— Данные своды правил остаются основополагающими нормативно-техническими документами, позволяя строителям и застройщикам по обоюдному согласию с заказчиком либо включать их в требования, которым будут соответствовать работы по договору, либо техническим заданием к договору устанавливать иные требования, которые могут быть не только более мягкими. Конечно, у этого есть и обратная сторона. Большое количество заказчиков строительных работ далеки от отрасли строительства и не имеют привычки отдавать договор на проверку специалистам. Основываясь на моем опыте судебных экспертиз, скажу: юридические лица при заключении договоров подряда не менее халатны, чем физические, и процесс заключения договора, и контроль над строительством проводятся в большей степени понятийно и часто даже без проекта. После отмены обязательных сводов правил у подобных заказчиков шансы доказать в суде, что они хотели не круглое помещение, а квадратное, будут равняться нулю.
— И все-таки данный шаг государства является, на ваш взгляд, в большей степени положительным или отрицательным для строительной отрасли в целом?
— Наряду с улучшением систематизации нормативных документов в строительстве прослеживается явная тенденция снижения обязательности исполнения отраслевых требований, которые в некоторых случаях уже правильнее называть отраслевыми пожеланиями. Испытывать строительные материалы могут лаборатории, аккредитованные где угодно. Строительный контроль все меньше имеет обязательных функций. Государственный строительный надзор и экспертиза опасаются лишний раз задавать вопросы, да и следователям по уголовным делам все труднее доказывать умысел недобросовестных строителей. Судьям в отсутствие обязательных требований все сложнее принимать взвешенное решение. За неимением жестких норм остается лишь надеяться на самодисциплину и порядочность участников строительного рынка, для которых, по моим наблюдениям, имя и репутация все чаще становятся весомее денег.
25 сентября текущего года Фонд капитального ремонта Ленобласти отметил шестилетие со дня создания. За это время были обновлены фасады, крыши и инженерные системы в тысячах домов. Модернизируется и сама система управления производством работ. О новых тенденциях, исполнении региональной программы и ее специфике мы беседуем с управляющим Фонда Андреем Воропаевым.
– Андрей Леонидович, как в целом в этом году идет реализация программы капитального ремонта в области? Каков общий объем финансирования на 2019 год?
– Общий объем финансирования по программе капремонта в 2019 году – почти 2,74 млрд рублей. По состоянию на 1 сентября уровень реализации трехлетней программы 2017–2019 годов составляет 71%. К концу года планируем завершить ее исполнение.
– В этом году День рождения области праздновали в Бокситогорске. Что удалось сделать там по программе капремонта?
– Всего в Бокситогорске велись работы по 37 многоквартирным домам, проведены 49 видов работ. Для их выполнения Фондом капремонта были заключены договоры с шестью подрядными организациями на общую сумму более 366,1 млн рублей.
Чтобы сделать все в срок и качественно, подрядчики были вынуждены выполнить дополнительный, довольно значительный объем работ.
Так, вместо предусмотренного проектной документацией объема отбивки штукатурки в 10–30% выполнены работы в объеме от 50% до 80% по 12 многоквартирным домам. На четырех домах восстановлена лепнина, на двух – пришлось демонтировать аварийные балконы и заново их восстанавливать. Но благодаря слаженной работе всех участников данного процесса нам удалось подарить жителям практически обновленный город.
– Количество домов, участвующих в программе, год от года растет. Удается ли справиться с объемами? Есть ли, на Ваш взгляд, слабые места в программе?
– Рост количества домов не влияет на нашу работу, с объемами мы справляемся. Есть только одна существенная проблема, влияющая на исполнение программы, – некорректные параметры домов, т. е. данные об объемах, площадях, предоставляемые управляющими компаниями и администрациями муниципальных образований в Комитет по ЖКХ Ленобласти при формировании программы. Впоследствии при выполнении проектно-изыскательских работ часто выявляется несоответствие фактических объемов тем объемам, что указаны. А это, в свою очередь, влечет удорожание работ.
В такой ситуации Фонду необходимо подавать документы в Комитет по ЖКХ Ленобласти для внесения изменений в программу, проводить заново работу по организации собраний собственников жилья, получать новые протоколы с увеличенной стоимостью. Данный процесс занимает долгое время. Также это зачастую влечет перенос капремонта на более поздний период. К сожалению, не все виды работ можно выполнять круглый год, поскольку они зависят от погодных условий.
Чтобы решить проблему, сегодня Фонд формирует группу обследования, которая будет выезжать на объекты и сверять объемы. При такой работе мы будем выявлять несоответствия заранее, что позволит свести эту проблему до минимума.
– Как в области решается вопрос с подрядчиками, как избежать случаев появления на рынке нечистоплотных и некачественно работающих компаний?
– В Фонде создан отдел контроля качества производства работ. Специалисты ежедневно выезжают на объекты и проверяют, насколько подрядчики соблюдают графики, технологии производства, общаются с жителями.
По условиям договоров, подрядчики несут ответственность за качество выполненных работ как в ходе проведения ремонта, так и после его завершения в течение всего гарантийного срока – он составляет пять лет.
Сегодня Фондом создан и ведется Реестр по гарантийным обязательствам подрядчиков. Информация в него заносится, в частности, по обращениям граждан, управляющих организаций, органов местного самоуправления.
Также мы привлекаем сторонний строительный контроль, который обеспечивает сквозную проверку всех поступающих на стройплощадку материалов и оборудования, ведет операционный контроль выполняемых работ.
– Участвует ли Фонд в работе по разработке необходимых ГОСТов, необходимых для современной системы капитального ремонта?
– Фонд ведет мониторинг современных методов работы. Активно используем опыт, применяемый коллегами в Калининградской и Псковской областях. Большое внимание уделяется проблемам энергосбережения, внедряются новации по утеплению фасадов, крыш и чердаков. В части электроснабжения внедрены светодиодные светильники, датчики освещенности и движения, что значительно снижает расходы собственников.
В свою очередь, Фонд готов поделиться своими наработками со всеми, в том числе и с Ассоциацией региональных операторов, являющейся основной площадкой по обмену опытом и инициатором изменений в действующее законодательство, как в части разработки необходимых ГОСТов и технических условий на производство работ, так и в части изменения правил формирования адресных программ капитального ремонта в целом.
– Как реализуется программа замены лифтов?
– Краткосрочным планом 2019 года обозначены работы по замене лифтового оборудования в пяти районах области – Тихвинском, Кингисеппском, Лужском, Волховском и Гатчинском. Всего предусмотрена замена 123 лифтов в 34 МКД на общую сумму 248,6 млн рублей. По договорам подряда работы выполняют ООО «СПБЛЗ», ООО «Курс», ООО «Русслифт». Всего на данный момент введены в эксплуатацию уже 83 лифта.
– Какова динамика изменения уровня собираемости взносов? В каких районах области взносы за капремонт платят исправно, а какие относятся к аутсайдерам по оплате?
– Увеличение собираемости взносов после внедрения единого платежного документа силами Единого информационно-расчетного центра Ленобласти составляет в среднем 5–7% в год. Фонд передал начисления по всем лицевым счетам с января 2019 года.
За весь период – с 1 мая 2014 года по 1 августа 2019 года – собираемость составила 85,5%. Если смотреть по годам, то складывается хорошая тенденция роста: в 2018 году – 91,3%, в 2019-м – 97%.
Наилучшие показатели в 2019 году – у Тихвинского (106%) и Гатчинского (102%) районов, включая погашение задолженности за предыдущие периоды. Самый низкий результат – у Всеволожского района (87%). Здесь играют свою роль нежелание собственников новостроек, находящихся на гарантии у застройщиков, оплачивать взносы, и низкий уровень информирования граждан муниципальными органами власти о включении их домов в региональную программу.
– В этом году Фонд стал активно общаться с жителями онлайн. Помогает ли это в решении вопросов?
– Информационное сопровождение работы Фонда ведется по нескольким направлениям. Обновлен интерфейс официального сайта, на нем можно увидеть конкурсную документацию, отчеты, ответы на часто задаваемые вопросы, узнать новости Фонда и ЖКХ, использовать функцию обратной связи для получения консультации специалиста. Для этих же целей существуют страницы Фонда в социальных сетях «ВКонтакте» и Instagram. Благодаря взаимодействию с группами городов и поселений Ленобласти, нашу информацию может получить все большее число граждан. Также для оперативного реагирования у нас работает колл-центр. Весной и осенью традиционно звонков больше, порядка 100–120 в день. Большая часть вопросов связана с получением квитанций и разъяснением прав и обязанностей собственников жилья в части оплаты взносов