В.Семененко: Кризис ждет быстрых решений

Эта неделя ознаменовалась очередной кадровой новацией в Смольном – новым председателем Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга был назначен Вячеслав Семененко. Предлагаем вниманию читателей первое интервью данное им в новой «ипостаси».

– Для многих Ваше назначение стало неожиданностью. Когда сами узнали, что станете главой комитета?

– О решении Валентины Ивановны назначить меня на эту должность я узнал за день до заседания правительства. До этого был конкурс, он проходил в течение месяца, и я в нем участвовал наравне с остальными – в том числе и с чиновниками. На госслужбе все процедуры носят строгий конкурсный характер.

– Не так давно министр финансов Кудрин высказался, что цены на недвижимость вернутся к прежнему уровню не раньше, чем через 5-10 лет. Прогноз достаточно пессимистический. Вы такую точку зрения разделяете?

– Я сторонник того, чтобы цены были ниже. Они должны быть справедливые, должны покрывать себестоимость и давать рентабельность. Именно не сверхприбыли, а рентабельность. Сам же рынок должен быть существенно больше. Строиться должны разнообразные объекты недвижимости: и жилые, и индустриальные, и коммерческие, и социальные, и общественные – в том числе театры, музеи, здания общественного назначения. Инфраструктура должна развиваться. Тогда рынок станет сбалансированным, не будет резких скачков цен на 40-80 процентов в год. Рынок недвижимости, по моему мнению, не должен быть спекулятивным. А для того чтобы он не был спекулятивным, он должен насытиться качественными предложениями и конкурентностью. Это азбука экономики.

– Каково Ваше отношение к уровню цен, устанавливаемому Минрегионом для проведения конкурсов по закупке жилья?

– У Минрегиона есть комплекс социальных задач. В вопросах цены за квадратный метр они не пытаются определить уровень рыночных отношений, они руководствуются себестоимостью. Берется статистика, из того же Комитета по строительству, и цена получается существенно ниже, чем на рынке, – ведь там цены имеют еще и инвестиционные затраты. Кроме того, если город выступает заказчиком, он гарантирует определенный объем и, соответственно, требует более низкую цену у подрядчика. Поэтому с поправкой на инвестиционные затраты и на такого подрядчика, как город, цена закупки и получается ниже.

Спорить с такой логикой довольно сложно. Потому что есть альтернатива – строить самим. Строительство городом социального жилья обойдется еще дешевле, чем закупка жилья у застройщиков. И это – тоже одна из мер поддержки отрасли. Отрасли строительных материалов, подрядных организаций, но не девелоперов.

Следующий этап, который всеми обсуждается, – это возможность выкупа земельных участков у застройщиков, при этом застройщики выступят подрядчиками с заключением контракта по фиксированной цене. Эта тема, кстати, была поднята впервые еще в сентябре на профессиональном сообществе. Сейчас мы к этому опять вернулись.

– Стоит ли ждать конкурсов по выкупу земли уже в марте, как было заявлено ранее?

– Пока не могу сказать определенно про сроки. Но необходимость проведения таких аукционов есть. Городу жилье нужно, однако время сегодня такое, что бюджет города стремится к максимальной экономии при выполнении взятых на себя обязательств.

– Городские программы, например, по реновации «хрущевок», будут продолжены или временно заморожены?

– Все эти программы никто с повестки дня не снимал. Но сегодня у нас есть время, чтобы не делать опрометчивых шагов, подумать о завтрашнем дне строительного бизнеса. Мне один из наших коллег рассказывал про своего партнера в Эстонии. Год назад его спрашивали: «Как дела?». Он отвечал: «Кризис. Очень плохо». Сейчас отвечает: «Нормально. Привыкли». И мы тоже должны привыкнуть и начать разрабатывать технологии завтрашнего дня, не переставая решать сегодняшние задачи.

Всем нам абсолютно понятно, что рынок сократился, но мы знаем прекрасно, что он не умер. Мы сегодня не запускаем новые объекты, но это неправильно. Я считаю, что необходимо поддерживать стройки «на плаву». Работать надо, и любой строитель знает, что останавливать стройку нельзя: во-первых, мы теряем доверие потребителей, во-вторых, законсервированная стройка все равно потребляет ресурсы, в-третьих, возникает бесхозяйственность.

То, что я планирую сейчас делать, – это не только ходить и размахивать руками, устанавливать контроль и так далее. Нет, конечно. Планирую помогать. Губернатором поставлена задача сделать режим взаимодействия со стройками и строителями, как она сказала, «ручным». Вот и будем работать в «ручном» режиме, индивидуально. В конце концов, ничего хорошего нет в том, что страдает отрасль, которая играет ключевую роль в российской экономике.

– Каково Ваше отношение к бартеру на строительном рынке?

– Резко отрицательное. Бартер в 90-е и бартер сейчас – это разные вещи. Во-первых, тогда не хватало денег в экономике, и оборот состоял частично из денег, частично из бартера. Во-вторых, за бартером тогда стояли компании, которые не умели продавать, для них это была форма продажи. Особенно для выходцев из стройиндустрии советского периода. Со временем научились продавать, научились строить востребованное рынком жилье, и необходимость в бартере отпала. Сегодня бартер ничего не даст. Что можно сделать, если в структуре отношений между участниками нет денег вообще? Ну, перекинут они эти квартиры, а они обрушат цены по объекту. Я не вижу за бартером никакого будущего.

– В чем же тогда будущее для строительной отрасли?

– В диалоге между застройщиками и банками. Государству на сегодняшний день удалось сохранить банковскую систему в устойчивом состоянии. Оно сняло острые моменты, связанные с банкротством, подхватило систему, рефинансировало, поддержало. Банки дееспособны. Теперь они должны начать выполнять свою функцию, ведь им не нужны наши стройки, наши активы, наши строительные компании, которые станут неуправляемыми. Они понимают, что их задача – сохранить заемщиков в дееспособном состоянии, поддержать их ликвидность.

Банку нужны строители, а не собственные строительные отделы. Нам нужны банки, а не какие-то формы зачетов. Так что мы друг друга прекрасно должны понять. Это не означает, что город должен давать деньги строителям. Я вообще считаю, что государство должно только создавать эффективные механизмы развития отрасли – например, поддерживать такой инструмент, как ипотека. Для этого, на мой взгляд, надо дотировать процентные ставки.

– Когда будете готовы рассказать о своих успехах на новой должности?

– Трудно сказать. Наверное, через месяц, когда смогу принимать решения уже как госслужащий, как чиновник. Кризис от нас ждет быстрых решений. В другое спокойное время я бы сказал, что месяца мало, сейчас понимаю: может быть – и много.

Беседовал Алексей Виноградов, Строительный Еженедельник

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Виталий Вотолевский: Редевелопмент сложен всегда

В прошлом году в Петербурге было объявлено о редевелопменте нескольких крупных территорий. О том, как чувствуют себя проекты сегодня и каково их будущее, рассказал Виталий Вотолевский, генеральный директор ЗАО «Желдорипотека».

 

– Сегодня руководство РЖД активно преобразовывает свои территории. Что подвигло их выйти на земельный рынок?

– В собственности ОАО «РЖД» находится довольно много активов, не связанных с непосредственной деятельностью компании – пассажирскими и грузоперевозками. Эти активы существуют, но не приносят дохода. Компания заинтересована в их эффективном использовании. А если учесть, что многие участки находятся в центре городов, и вспомнить, каков сегодня там дефицит земли, пригодной для строительства, то причина активизации процесса редевелопмента транспортных территорий станет очевидной.

 

– С освободившимися территориями в Петербурге Ваша компания будет работать самостоятельно или привлекая соинвесторов?

– На сегодняшний день мы выступаем основным инвестором по целому ряду проектов, в том числе и в развитии территории грузового двора станции Санкт-Петербург – Варшавский. Мы не ставим перед собой задачу самостоятельно реализовать все проекты и рассматриваем возможность привлечения соинвесторов. Этот вопрос решается в каждом случае индивидуально. Проекты, связанные с развитием земель ОАО «РЖД», сложные, поэтому компания очень аккуратно подходит к подбору инвесторов. Только очень крупные и опытные могут стать партнерами ОАО «РЖД» по их реализации.

 

– Сколько земель у РЖД в Петербурге? Каково назначение этих земель?

– Этот вопрос лучше адресовать департаменту имущества ОАО «РЖД».

 

– Будут ли жилье и офисы на месте бывших железнодорожных объектов безопасными с точки зрения экологии?

– Во-первых, ряд участков ОАО «РЖД» заняты объектами социальной инфраструктуры, по ним подобных вопросов не возникает. Что же касается освоения земель под железнодорожной инфраструктурой, то больших экологических проблем с их застройкой нет. Это ведь не ядерные или химические объекты. Успешных примеров вывода промышленных предприятий и использования для строительства освободившейся земли много. При разработке проектов мы учитываем все санитарные и экологические нормы.

 

– Практически 18 лет Вы были собственником строительных компаний. Почему Вы продали бизнес? Как Вам дался переход в структуру РЖД, где Вы лишь наемный менеджер?

– Последние 17 лет практически во всех компаниях, собственником или сособственником которых я являлся, я занимался менеджментом – был генеральным директором. Поэтому, по крайней мере, психологически у меня никогда не было предубеждения против работы наемным менеджером. Я понял, что могу и хочу больших масштабов бизнеса, решения новых и более сложных задач. По сути, передо мной стояла дилемма: либо оставаться сособственником какого-то бизнеса, с заведомо известным «потолком» развития, либо влиться в более крупную компанию в качестве менеджера. И то предложение, которое я получил от президента ОАО «РЖД», – приехать в Москву, возглавить дочернюю девелоперскую компанию – мне показалось заманчивым. Я согласился и ни разу не пожалел о своем решении.

 

– Где лучше работается – в столице или в Петербурге?

– Не знаю, лучше ли, но то, что в Москве бизнесом заниматься интереснее, – это однозначно. Масштабы иные. Но Петербург – мой родной город, и я все равно очень его люблю. Что же касается работы, то я много работал в Питере, здесь еще больше.

 

– Как Вы можете охарактеризовать положение строительного рынка на сегодняшний день?

– Мировой финансовый кризис сказывается абсолютно на всех компаниях, которые по роду своей основной деятельности привлекают кредитные средства. Естественно, к их числу относятся девелоперы. Сегодня практически невозможно взять кредит в банке, а его стоимость в полтора, а то и в два раза больше, чем в начале 2008 года, – далеко не все проекты выдерживают такую нагрузку. «Подрубленным» оказалось и «финансовое плечо», связанное с получением ипотеки покупателями. Продажи жилья на рынке практически встали по всей стране, и спрогнозировать восстановление спроса, в сущности, невозможно. Началось падение цен на возводимое жилье и недвижимость. Самое печальное, что сегодня никто не сможет с уверенностью сказать, когда же мы достигнем «дна», а значит, и предсказать начало подъема.

 

– Интересуетесь ли Вы положением отрасли в Петербурге?

– Безусловно, но, признаюсь, не так детально, как раньше. У нас 17 филиалов, компания строит по всей стране, и я должен иметь представление о ситуации на рынке строительства и недвижимости во всех регионах.

 

– Освоение новых территорий связано с преодолением ряда трудностей, первоочередная из которых – создание инфраструктуры. Как Вы решаете эти проблемы?

– Действительно, помимо проектирования жилых домов, офисных зданий, торговых центров, необходимо решать задачи транспортного обеспечения всей территории (в том числе строительства новых улиц, проспектов, мостов), инженерного обеспечения, включая развитие головных инженерных источников, экологические и социальные вопросы. Это очень большие финансовые вложения. И поскольку инженерные и дорожные сети, социальные объекты, парковые зоны – это собственность государства, то, безусловно, городской бюджет должен принимать участие в их создании. Решаются эти вопросы в индивидуальном порядке по каждому проекту.

 

– Редевелопмент в современных условиях – это сложно с точки зрения экономики и юриспруденции?

– Редевелопмент сложен всегда. Подобные проекты долгосрочны и дороги. Даже на стадии разработки документации затраты являются значительными. Если же говорить о строительстве, то уже на начальном его этапе от застройщика требуются огромные финансовые вложения: на приобретение прав на застройку, на строительство сетей, дорог. Причем эти средства вкладываются в самом начале и замораживаются на значительный срок. Важно понимать, что реализация крупных проектов комплексного освоения территории, как правило, не подразумевает, что проектом займется одна компания, – это требует огромных финансовых вложений. Обычно функция девелопера – разработать градостроительную документацию, сформировать дорожные сети, укрупненное функциональное зонирование, затем разбить территорию на кварталы. После этого либо привлекаются соинвесторы проекта, либо происходит продажа лотов.

 

– В прошлом году было объявлено о планах редевелопмента крупных территорий в обеих столицах. Как в нынешней ситуации чувствуют себя эти проекты? Каково их будущее?

– Не только в столицах. В рамках соглашения ОАО «РЖД» и ЗАО «Желдорипотека» планируют совместно реализовывать проекты на крупных земельных участках РЖД общей площадью порядка 640 гектаров в Москве, Санкт-Петербурге, Калининграде, Астрахани, Саратове, Нижнем Новгороде и Новосибирске. По данному направлению все идет по плану – мы занимается проработкой возможности вовлечения данных участков в инвестиционный процесс. Кризис несильно повлиял на данное направление нашей деятельности. К счастью, по большинству из проектов на 2009 году были запланированы работы, не требующие крупных денежных вложений.

 

– На какой стадии находится проект «Измайловская перспектива»?

– В мае 2008 года общественным градостроительным советом Санкт-Петербурга одобрена разработанная ЗАО «Желдорипотека» совместно с ГУ «НИПЦ Генплана СПб» объемно-пространственная концепция застройки территории «Измайловская перспектива» площадью 465 гектаров. Согласно концепции в рамках комплексной реорганизации территории на землях ОАО «РЖД» будет возведено более 1,5 миллионов квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости. В ноябре 2008 года было разработано детальное объемно-пространственное решение застройки девяти кварталов, принадлежащих ОАО «РЖД». Предусмотрено строительство детского дошкольного учреждения, спортивной школы, спортивно-развлекательного комплекса на 30 тысяч зрителей с ледовой ареной. Окончены проектно-изыскательские работы по подготовке документации для перебазирования с территории станции трех крупных объектов железнодорожной инфраструктуры. Завершается работа по формированию земельных участков, подлежащих освоению силами ЗАО «Желдорипотека», с учетом изъятия земель под улично-дорожную сеть. Началась разработка проекта по строительству многофункционального музейно-выставочного комплекса «Музей железнодорожной техники» общей площадью свыше 200 тысяч квадратных метров, перебазирование которого позволит освободить под застройку территории 4, 5, 6 кварталов «Измайловской перспективы». Планируется, что к середине 2009 года будет завершена работа по переносу обслуживания железнодорожного грузооборота девяти промышленных предприятий и трех воинских частей с территории станции и она будет официально закрыта приказом «Росжелдора».

 

– В прогнозах развития отрасли и рынка девелоперы разделились на оптимистов и пессимистов. Вы себя к какой категории относите?

– Я думаю, что положительные тенденции в оздоровлении экономики можно ожидать где-то осенью 2009 года. На рынке останутся самые стойкие компании, сумевшие пережить период кризиса и получившие уникальный опыт. Что касается среднесрочной перспективы, трех-четырех лет, я настроен достаточно оптимистично. В любом случае будет падение предложения, которое неминуемо приведет к развитию строительной отрасли.

 

– Как Вы можете прокомментировать сегодняшние перестановки в Смольном?

– Городу и губернатору виднее, какие кадровые решения являются своевременными и эффективными. Можно определенно сказать, что люди, назначенные на новые должности, мне хорошо знакомы, являются опытными руководителями, и я их уважаю.

 

Беседовала Наталья Бурковская, Строительный Еженедельник