Евгений Барановский: «Тянуть время больше не получится»
Ситуация на строительном рынке — впрочем, как и во всей стране, непростая, но Ленинградская область — как всегда на высоте. О том, как в регионе работают государственные программы, как идет адаптация к новым реалиям, что происходит с проблемными объектами, со «Строительным Еженедельником» в интервью поделился Евгений Барановский, заместитель председателя Правительства Ленинградской области по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
— В связи со сложившейся ситуацией есть ли изменения в АИП?
— Последние несколько месяцев стали стресс-тестом для строительного комплекса, но уже сегодня отрасль чувствует себя уверенно. За первое полугодие объем ввода жилья в Ленинградской области достиг 2,1 млн кв. м, поэтому можно говорить, что меры поддержки, утвержденные Правительством и Минстрой РФ, действуют.
Планомерно работаем по адресной инвестиционной программе, федеральным и национальным проектам. С начала года ввели в эксплуатацию восемь современных образовательных учреждений, два объекта здравоохранения, Дом культуры и ветеринарную лечебницу. Тем не менее принято решение пока не включать новые стройки в региональную АИП, которая сегодня состоит почти из сотни объектов. На ее исполнение в 2022 году предусмотрено около 8,5 млрд рублей. Всего до конца года планируется ввести в эксплуатацию 38 социальных объектов, благоустроить 124 общественные территории и провести капремонт более чем в 900 домах.
— Какие механизмы использует правительство региона для привлечения средств в строительство инфраструктурных объектов?
— Мы стараемся по максимуму использовать инструменты, которые предоставляет федеральный закон. Это и национальный проект «Жилье и городская среда», и новые возможности, которые открывает нам «Инфраструктурное меню», и, конечно, региональные программы, позволяющие привлекать средства из внебюджетных источников.
Отдельная тема — инфраструктурные бюджетные кредиты. Это крайне кропотливый труд, который требует глубокой проработки документов и внимательного отношения к деталям. Необходимо подтвердить источники финансирования, рассчитать социально-экономические эффекты. Наконец, заключить соглашение о намерениях с инвестором, создать бизнес-план. Иными словами, инвестиционный проект должен быть «красиво упакован». Но это дает свой результат: Ленинградской области удалось привлечь около 11 млрд рублей инфраструктурных кредитов, которые позволят нам начать строительство подъезда к ТПУ «Кудрово», продолжить Пискаревский проспект, провести реконструкцию около 6 км третьего и четвертого этапов трассы «Санкт-Петербург — Колтуши» и проложить инженерные сети для нового микрорайона «ЛСР. Ржевский лес».
— Есть ли решение возобновить программу «Стимул» в регионе?
— Мы активно поддерживаем возвращение в программу образовательных учреждений, но решение об этом принимают на федеральном уровне. В то же время нельзя сказать, что по «Стимулу» регион больше не строит детских садов и школ. До конца года планируем достроить крупные школы в городе Мурино и городе Кудрово. С 2018 года построили две школы в поселке Новогорелово, две в поселке Бугры, по одной — в городе Мурино, городе Сертолово и поселке Янино-1, а также пять детских садов: по два в городе Кудрово и поселке Бугры и один — в поселке Новогорелово.
Поэтому мы продолжаем стройку социальных объектов по программе «Стимул». Разница в том, что акцент сегодня сместился на дорожную и инженерную инфраструктуру. Это неслучайно: большинство масштабных проектов в строительстве уже завершено, а для новых инженерная подготовка и строительство дорог обладают первостепенной важностью. Уже сегодня по программе ведется строительство дорог в поселке Новоселье и поселке Бугры.
— Успевает ли сегодня строительство социальных объектов за строительством жилья?
— В районах Петербургской агломерации существует дисбаланс, созданный до 2016 года, когда полномочия по выдаче разрешений на строительство находились в ведении органов местного самоуправления. Ситуация выравнивается благодаря активной работе губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко в этом направлении. За последние десять лет возведено свыше 300 объектов социального назначения. Столько не строили даже во времена строительного бума 1980-х годов! До конца 2025-го поставлена задача полностью преодолеть сложившийся дисбаланс. В регионе уже сложилась правильная, с нашей точки зрения, традиция: прежде чем получить разрешение на строительство, застройщик заключает соглашение по программе «Соцобъекты в обмен на налоги» или иной государственной программе и создает новый объект. Это хорошая практика. Мы ее продолжим.
— Идут ли работы по бюджетным объектам в графике, несмотря на экономические проблемы, удорожание материалов и работ?
— Вопрос стоит в повестке еще с 2020 года, когда началась пандемия коронавируса. Я замечу следующее: многие опасаются кризисов и формулируют очень мрачные сценарии. На самом же деле ситуация, в которой мы оказались, принесла достаточно много оптимистичных преобразований: мы значительно упростили административные процедуры, стали теснее работать с подрядчиками и застройщиками, усилили активность в области импортозамещения, начали искать новые подходы к строительству как с технологической, так и с градостроительной точки зрения. Конечно, проблемы есть, но общая тенденция заключается в том, что именно в этом году регион более чем на 20% превзошел прошлогодние показатели по вводу жилья, а ряд соцобъектов вводится быстрее планов. Участники рынка осознали: тянуть время больше не получится. Поэтому многое говорит о том, что именно из-за возникшего дефицита строители начали планировать свою работу заранее и теперь добиваются более качественных результатов.
— Сколько, по официальным данным, в Ленобласти обманутых дольщиков? Добавляются ли новые?
— Никто не скрывает, масштаб проблемы в Ленинградской области достаточно большой. Все же регион выступает одним из лидеров по объемам строительства жилья, и на определенном этапе мы столкнулись с так называемой болезнью роста. Но проблему решаем достаточно эффективно. За последние пять лет регион помог восстановить права свыше 21 тысячи человек, достроив 96 проблемных объектов, помог выплатить компенсации свыше 3000 граждан из 51 долгостроя. И в этом отношении только набираем обороты.
Когда в августе прошлого года я пришел работать в Ленинградскую область, в Единый реестр проблемных объектов было включено 253 объекта. Сегодня их 144, около 18 тысяч дольщиков. За последние двенадцать месяцев нашей команде удалось исключить из реестра 122 проблемных объекта (почти 540 тыс. кв. м жилья) и восстановить права около 7 тысяч граждан. Строительство еще четырнадцати проблемных домов общей площадью 86 тыс. кв. м планируем завершить до конца года.
При этом Ленинградская область выступает лидером по внедрению эскроу-счетов в работу застройщиков. Сегодня 85% проектов в регионе реализуются с эскроу. За три года количество объектов, строящихся с эскроу, увеличилось с 38 домов (десять застройщиков) до 22 домов (61 застройщик). В ближайшее время это позволит полностью минимизировать риски появления долгостроев. Этот результат подкрепляется выводами банка Дом.РФ, согласно которым Ленинградская область — лидер за три года по раскрытию счетов: 85,5 тыс. кв. м и 9,4 млрд рублей.
— Каковы сегодняшние приоритеты в работе строительного комплекса региона?
— У строительного блока администрации Ленинградской области есть конкретные задачи, поставленные губернатором: сократить дефицит между объектами социального и жилого назначения, восстановить права всех обманутых дольщиков до конца 2023 года, способствовать формированию комфортной городской среды и сбалансированному градостроительному развитию региона.
— Давайте поздравим участников рынка с Днем строителя.
— Дорогие строители, коллеги! Поздравляю вас с профессиональным праздником. Именно наша работа служит развитию страны. Желаю качественных современных проектов, интересных решений и, конечно, здоровья, благополучия и счастья. С праздником!
В ушедшем году реформа привлечения средств в жилищное строительство и переход отрасли на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов были объявлены совершившимся фактом. Однако, по мнению директора департамента развития ГК «ПСК» Сергея Мохнаря, если оценивать процесс в масштабах отрасли, изменения еще толком и не начались – и их последствия пока можно только прогнозировать.
– Сергей Владимирович, прошлый год стал во многом переломным для строительной отрасли. Каково Ваше мнение о ходе реформы?
– Для перехода на проектное финансирование с использованием счетов эскроу ушедший год действительно можно считать знаковым, но, так сказать, в символическом смысле. Конечно, новые проекты по старой схеме «долевки» запускаться уже не будут. И действительно, некоторые застройщики приступили к работе по новой схеме и получили в банках проектное финансирование для своих объектов. Однако говорить о том, что началось реформирование в масштабах отрасли, а тем более оценивать его последствия – пока явно преждевременно. Судите сами: по официальным данным Комитета по строительству, в Санкт-Петербурге 78% проектов на 21 млн кв. м жилья получили разрешение на завершение по старой долевой схеме. Если учесть, что в прошлом году в городе введено около 3,5 млн «квадратов», – на сколько лет хватит имеющегося задела? Конечно, в этом объеме немало проектов комплексного освоения с горизонтом строительства до конца 2020-х годов. Но, в любом случае, еще год-два подавляющее большинство проектов будет реализовываться по старым правилам.
И только параллельно с этим застройщики начнут первые, можно сказать, экспериментальные запуски объектов с проектным финансированием и счетами эскроу. И это, кстати сказать, к лучшему, поскольку имеется определенный переходный период для сравнительно плавного изменения схемы работы. «Жесткий» вариант реформы, который обсуждался в начале прошлого года, но, к счастью, не был реализован, создал бы для строительной отрасли гораздо больше проблем.
Тем не менее, говорить сейчас об оценке последствий реформы преждевременно. Можно давать прогнозы, строить предположения. Точно ясно пока только одно: назад пути нет; так или иначе, с тем или иным ущербом или с достижениями, отрасль перейдет на новую схему.
– Давайте тогда поговорим о предполагаемых последствиях…
– Давать прогнозы – дело неблагодарное, поскольку неизвестно, какие дополнительные факторы в будущем повлияют на ситуацию. Но, наверное, имеет смысл поразмышлять о потенциально проблемных точках, которые необходимо учитывать на перспективу.
Позитивные последствия реформы в целом очевидны. Это, собственно, то, ради чего она затевалась. Проблема обманутых дольщиков – а точнее, появления новых обманутых дольщиков и недостроенных объектов – будет решена. Но это в будущем, а вот в ходе реформы их, наоборот, может стать только больше. Для Петербурга это, видимо, не очень критичный вопрос, а вот для небольших регионов с не слишком развитым рынком проблема может встать очень остро. Работающие там некрупные местные застройщики имеют очень низкую рентабельность. Доходность их проектов не позволяет выдержать банковский стресс-тест (скажем, в варианте роста затрат на строительно-монтажные работы на 10% в сочетании с падением спроса на 10%), а значит, проектного финансирования многие из них получить просто не смогут. Как достроить их объекты – это один вопрос (насколько я знаю, Минстрой готовит на этот случай определенные меры помощи). А второй вопрос – кто и на каких условиях сможет в перспективе работать на таких рынках? Или там жилье строить больше не нужно?
– Для Петербурга, на Ваш взгляд, это проблема неактуальная?
– Скажем так: гораздо менее актуальная. У нас развитый рынок, работает достаточно много сильных игроков, которые имеют возможность получить банковское кредитование. Поэтому проблемы появятся (а в определенной мере – уже появились) либо у совсем небольших компаний, либо у застройщиков, стратегия развития которых не была достаточно устойчива, чтобы выдержать кризис, серьезные движения на рынке или изменения в законодательстве.
– А какой, на Ваш взгляд, должна быть стратегия, чтобы пережить подобные проблемы?
– Я бы назвал это консервативной моделью развития. Она предполагает реализацию максимально просчитанных, малорисковых проектов, формирование собственной финансовой «подушки безопасности», направление большей части прибыли не в доход бенефициаров, а в развитие.
Как ни банально прозвучит, но покупатель становится все требовательнее – соответственно, необходимо стабильно высокое качество реализации проектов. В этом отношении позиция ГК «ПСК», которая начинала с генподряда и имеет высокие компетенции в строительстве, представляется очень надежной.
Наконец, необходима диверсификация реализуемых проектов по классам жилья. При различной ситуации на рынке (и вообще в экономике страны) максимальную эффективность показывают разные сегменты. Например, в периоды роста эконом-класс обеспечивает максимальный оборот. Он привлекает как людей, которым нужно улучшить жилищные условия, так и частных инвесторов, вкладывающихся на начальном этапе и продающих квартиры после ввода. Если при этом есть еще и рыночный рост цены, рентабельность таких вложений довольно высокая. Но при стагнации в экономике, снижении доходов населения и падающем рынке – эконом-класс проседает сильнее всего. А при его минимальной маржинальности это имеет очень быстрые и серьезные последствия для застройщиков, которые сконцентрировались в этом сегменте. Чему сейчас мы видим ряд подтверждений.
«Элитка» в период спадов тоже сильно проседает, но маржинальность в этом классе по большому счету позволяет просто переждать негативную ситуацию на рынке. Зато бизнес-класс в такие моменты чувствует себя достаточно стабильно. Покупатель этого сегмента в кризис обычно несколько снижает запрашиваемый метраж квартиры, но от самого приобретения не отказывается.
Таким образом, для нивелирования рисков, связанных с изменением рыночной и общеэкономической ситуации, целесообразно диверсифицировать портфель девелоперских проектов компании. Именно такой подход позволяет нашей компании уверенно чувствовать себя в наше непростое время.
– Вернемся к грядущим последствиям реформы. В чем еще Вы видите риски?
– Очевидно, что необходимость платить банкам за финансирование проекта вызовет рост цен. Собственно, все застройщики уже сейчас постепенно толкают ценник вверх. По оценкам аналитиков, в среднем рост стоимости «квадрата» за 2019 год составил около 8%. Это следствие как того, что маржа в последнее время и так достигла минимальных значений, так и необходимости обеспечить плавный рост цены, без критических для психологии покупателя «скачков» сразу на 10–15% за пару месяцев.
С учетом того, что покупательная способность граждан практически не растет, единственный способ сохранить массовый спрос в этих условиях – это удешевить ипотеку. Именно этот тренд мы наблюдали всю вторую половину прошлого года. Но чем ниже требования по ипотеке, тем более рисковой она становится. Вспомним, с чего начался кризис в мировой экономике 2008 года – с лопнувшего «пузыря» на ипотечном рынке США. Нам до появления проблем сходного масштаба в этой сфере еще далеко, но чем ниже планка допуска к кредиту, тем больше рисков, что неожиданное ухудшение финансового положение граждан может обернуться массовым дефолтом по кредитам.
Еще один нюанс из этой же сферы. Ставки по депозитам по мере снижения «ключа» Центробанком падают (сейчас 5% годовых – уже хорошая доходность). Соответственно, люди (в массе своей не слишком профессионально разбирающиеся в инвестировании) будут искать другие варианты для извлечения прибыли. Один из традиционных инструментов в России – приобретение жилья. На начальном этапе, к радости застройщиков, это может увеличить спрос на первичном рынке. Но затем, когда инвесторы захотят «выйти в деньги» и массово «выкинут» купленные квартиры на вторичный рынок, – это может вызвать серьезный избыток предложения, создать еще один «пузырь», со всеми негативными последствиями.
– Что Вы думаете о новой роли банков в схеме девелопмента жилья?
– В этой области ситуация, как мне кажется, тоже двойственная. Банк, конечно, гарантирует достройку любого объекта, который возьмется прокредитовать. Но, во-первых, далеко не во всех банках есть достаточное число компетентных специалистов, чтобы грамотно оценить проект, с которым приходит застройщик. Соответственно, для минимизации рисков банки будут выставлять требования к проектам с большим «запасом». Это в еще большей степени снизит доступность кредитов для девелоперов. Во-вторых, в силу своего нового положения банки считают не только возможным, но и необходимым вмешиваться в маркетинговую стратегию застройщиков. В заключаемом между сторонами кредитном договоре оговаривается, что в случае выхода за рамки условий банк может либо отказаться проводить сделку по продаже жилья частному лицу либо имеет право штрафовать застройщика. Таким образом, девелопер практически перестает быть самостоятельной фигурой.
Общим результатом реформы, на мой взгляд, станет дальнейшая монополизация рынка. Банкам комфортно работать с большими, надежными застройщиками, имеющими серьезный «запас прочности». Применительно к Петербургу, видимо, следует ожидать прихода новых игроков из Москвы – с солидным собственным финансовым ресурсом и надежными контактами с банковским сектором.