Людмила Коган: «Работаем в тех условиях, которые существуют»
В современных условиях строительному комплексу непросто. Однако постепенно рынок адаптируется к новым условиям. О том, как идет этот процесс, о мерах поддержки строителей государством, импортозамещении и, конечно, о том, что происходит в группе компаний и каковы ее планы на будущее, «Строительный Еженедельник» спросил Людмилу Коган, генерального директора ЗАО «БФА-Девелопмент».
— Как, на ваш взгляд, происходит адаптация рынка к новым условиям?
— К сегодняшним изменениям нас довольно хорошо подготовила пандемия. Считаю, что Россия как страна и как государство была готова к таким недружелюбным действиям. Без промедления были подняты банковские ставки по депозитам, закрыты границы для оттока капиталов. Уже в начале апреля стало понятно, что нас не оставят в покое. Паника была, но государство не разрушилось. Зато ушла «пена» — люди, которым в России было неуютно, разъехались.
— Правительство РФ сразу после объявления санкций предложило целый пакет мер господдержки строительной отрасли. Какие механизмы поддержки наиболее удачны?
— Это и подтверждает, что Правительством подготовка велась — подготовка к санкциям. Просто делалось это очень скрытно. Правительство не могло объявить: готовимся к войне. Надо было готовить страну в максимально спокойном состоянии.
Но если Правительство готовилось, то население в общем оказалось неготовым к спецоперации. Например, после 2014 года известные нам IT-структуры получали заказы на разработку внутренних продуктов, но не понимали цели такого заказа и не верили в конкурентоспособность своего продукта.
Меры господдержки кардинально на рынок не повлияли, но власти хотя бы попытались сохранить платежеспособный спрос. Это была, скорее, моральная поддержка бизнесу. Своего рода сигнал, что не надо поддаваться панике и в диалоге все можно будет решить.
В прошлом году все строители очень страдали из-за необоснованного и резкого роста цен на металл.
Строительный рынок инертный, поэтому устойчивый.
— А есть заявленные меры поддержки, которые не сработали?
— Регулировать девелоперский бизнес из федерального центра очень тяжело. В каждом регионе свои особенности, у всех разный объем строительства, различная стоимость строительства. Может быть, поэтому благие помыслы, возникающие в Москве, не получается достойно исполнить на местах. И это зависит от конкретного региона.
Была хорошая попытка сократить перечень регулирующих документов, но, к сожалению, эта инициатива не работает. Когда написан регламент, понимаешь, что надо сделать. Но, чтобы утвердить новые регламенты, понадобится год-полтора, поскольку необходимо соблюсти все процедуры — это плата за «демократию».
В результате мы работаем в тех условиях, которые существуют.
Чем заместить импорт
— Как решается/решена проблема импортозамещения?
— Почему мы говорим «импортозамещение», если речь идет уже о китайских или, например, корейских производителях?
У застройщиков имеется зависимость от производителей и поставщиков подъемно-транспортных механизмов. Слаботочные системы, инженерная инфраструктура тоже остаются пока в проблемной зоне. Но, например, с окнами проблем нет, — качественный профиль для их изготовления, который изначально был исключительно немецкий, давно производится в Татарстане.
Я думаю, что ситуация с лифтами и подъемными механизмами исправится. В Петербурге осталась площадка OTIS, обученный персонал, какое-то количество комплектующих. Верю, что наши люди смогут наладить работу после смены собственника.
Очевидно, что ни один бизнесмен по доброй воле не уходит с рынка. Возможно, кое-кто из иностранных производителей вернется в Россию, — ведь у нас большой рынок. В любом случае нужно время и терпение.
— А у предприятий вашей группы возникали проблемы с материалами и комплектующими?
— Мы же понимаем, что наш потребитель не должен зависеть от зарубежных стран. Мы получили бешеный всплеск продаж квартир в марте — 2,5 плана сделали, а потом оказались в состоянии рецессии. Но у нас есть запас прочности. Имеется пока в том числе и необходимая для нормальной работы спецтехника.
В Петербурге локализация производства высокая, к тому же всегда остаются возможности для поставок из Китая, хотя, конечно, немецкая продукция и лучше. Не будем забывать и о том, что имеется в стране и в городе и собственный потенциал. Так, ВПК начинает делать управленческие модули. И у нашей науки есть шанс разработать новые материалы, комплектующие и т. д.
Эскроу-надежность
— Как сработали в условиях санкций схема эскроу и проектное финансирование?
— Схема эскроу и проектное финансирование сработали хорошо. Санкции на них повлиять не могли. Эти инструменты дают защиту рынку.
Чем хорошо проектное финансирование? Если люди перестанут покупать жилье, то сотрудники строительных компаний могут остаться без зарплат. А когда банк дает деньги, то имеется возможность продолжать спокойно строить. Возникает дополнительно и эмоциональная защита — эскроу защищают дольщика, и он остается спокоен.
Переход на новую схему работы в жилищном строительстве, видимо, тоже был подготовкой к нынешним недружелюбным действиям по отношению к нашей стране.
— Нужно ли поправлять эти механизмы? Например, идет долгий спор о поэтапном раскрытии эскроу-счетов…
— Следует правильно читать закон. Застройщик получит деньги с эскроу-счетов, только когда завершит проект. Если строить десять корпусов под одним РНС (разрешение на строительство), то придется ждать раскрытия счетов до завершения строительства всех корпусов. Но никто не мешает получать разрешения на строительство каждого корпуса, и тогда будет легче управлять продажами, строительством. Потребуется лишь небольшая бумажная работа.
Закон защищает средства дольщиков — это очень важно. И как можно сделать защиту дольщика наполовину? А если застройщик, выполнив какой-то этап работ, получит часть средств, а потом не сможет достроить? Достроишь — тогда и забирай деньги! Все разговоры о поэтапном раскрытии эскроу-счетов — от лукавого.
Мы с финансовыми менеджерами обсуждали необходимость поэтапного раскрытия счетов для нашей компании. Пришли к выводу: у нас никогда не было потребности получить дополнительно средства в процессе реализации проекта.
Домашний рынок
— Компании вашей группы достроили проблемный ЖК «Новая Скандинавия» обанкротившегося застройщика АО «Группа Прайм». Почему застройщики берутся за такие проекты? Тут больше кнута или пряника?
— У нас нет стратегии уходить из региона, сворачивать здесь работу. Но есть нечестные коллеги, ошибки которых надо исправлять — быстрее завершить проект, чтобы на местном строительном рынке не было никаких проблем, чтобы в застройщиков не тыкали пальцем.
Вообще, это почти «робингудовская» история. Мы на этом проекте работаем в ноль, ничего не заработаем, но это плюс к репутации, нематериальный актив.
— Вывод на рынок новых проектов/очередей явно замедлился, в Ленобласти и Подмосковье выведены считанные проекты за последние месяцы. Большинство новых проектов Москвы и Петербурга — точечные. Почему?
— Может, насыщение наступило? (Улыбается.)
Турбулентность на рынке началась уже в феврале. Ситуация такова, что застройщики не понимают, за какую цену продавать квартиры, так как неясна конечная себестоимость строительства. Если продавать дешево, тогда-то и могут вновь начать появляться обманутые дольщики.
Но это также означает, что застройщики ответственно подходят к своей работе, поэтому не торопятся с выводом на рынок проектов.
— Группа «БФА-Девелопмент» пересматривала сроки вывода на рынок новых очередей вашего крупного ЖК «Огни Залива»?
— Сейчас мы думаем над корректировкой планов по началу строительства четвертой очереди проекта. Возможно, мы начнем раньше, чем закончим строить третью. Но по плану это произойдет в следующем году.
— Есть ли проблема с кадрами, в частности, с мигрантами?
— На стройплощадках группы сейчас занято около 400 человек рабочих специальностей.
Основной отток рабочей силы произошел еще в пандемию. Теперь, например, в Узбекистане наблюдается строительный бум. Активно застраивают Ташкент, на что раньше не хватало рук. Если говорить о текущей ситуации, то поскольку вывод новых проектов на рынок сократился, то меньшее количество объектов требует и меньшего количества работников. Получился баланс. (Улыбается.)
Здания на память
— Входящая в группу компания «ПСБ «ЖилСтрой» работает на проектах реконструкции и реставрации. Возникли ли сложности в этой сфере на фоне санкций?
— Мы работает по госзаказам, и здесь еще до санкций возникали проблемы. А с начала санкций даже по подписанным контрактам остановились платежи. У нас сверстана производственная программ на 2022 год в объеме 4 млрд рублей.
С началом спецоперации финансирование по заключенным контрактам и работа по заключению новых была в марте приостановлена на неопределенное время. Это было шоком для подрядной организации. Сохранить трудовые ресурсы, не обеспечив их фронтом работ, очень сложная задача. Хорошо, что эта неопределенность была некритична по продолжительности.
Сейчас бюджетное финансирование контрактов вернулось. Разморожен в том числе проект создания Центра современного искусства имени Сергея Курехина в реконструируемом здании бывшего кинотеатра «Прибой» на Среднем проспекте Васильевского острова.
Но работать по госконтрактам сегодня — очень рискованный бизнес.
— Почему медленно идет программа «Рубль за метр» — с 2019 года по 2022-й удалось пристроить всего шесть объектов.
— Это чисто девелоперская программа. Речь идет о зданиях-памятниках. Вроде бы город дешево отдает, но есть масса ограничений, беспредел градозащитников, агрессивная обстановка, особенно в Петербурге. Памятники и так сложно приспособить, и это дорого стоит. При этом памятники не должны быть на каждом шагу. Это не среда обитания.
Отдать все под музеи? Но тогда реконструкцией и реставрацией город должен заниматься сам — инвестор никогда не отобьет такие вложения. У нас еще почти нет меценатов.
Задел на будущее
— Ко Дню строителя принято подводить промежуточные итоги. Какие начинания вы считаете самыми успешными за последние полгода?
— Для меня всегда самый большой успех — выполнение плана. Если перевыполнил — значит, план плохо составлен. Надо ставить реальные планы.
Пока идет борьба за вывод в оборот новых больших участков. Надеемся до конца года получить ППТ на часть территории завода «Красный Выборжец» и на участок на Октябрьской набережной.
— Последний вопрос — традиционный: каковы планы на будущее?
— Мы продолжаем работу над уже упомянутыми проектами квартальной застройки — это реновация промышленных площадок. На территории завода «Красный Выборжец» на Свердловской набережной у нас участок площадью 26,3 га. Планируем построить квартал на 7 тыс. жителей.
На Октябрьской набережной, на территории бывшей Бумажной фабрики Варгуниных и фабрики «Товарищества шерстяных изделий Торнтон», — 16,6 га. Там запланирован квартал на 11 тыс. жителей.
Мы продолжаем реализацию проекта жилого квартала «Огни Залива», где возводится третья очередь, и готовимся к запуску следующей очереди.
Самое значительное новшество — выполнение функций технического заказчика для стороннего заказчика с финансированием Государственной корпорации ВЭБ.РФ в проекте комплексной застройки в Ленинградской области, в Кингисеппе. Это будет тоже квартальная застройка, 175 тыс. кв. м, ведомственное жилье для сотрудников нового промышленного предприятия в Ленинградской области. Мы впервые работаем с областным правительством. Для банка это тоже первый опыт в строительстве.
Если проект состоится, то в наших общих планах — строительство арендного жилья.
— Номер газеты выходит накануне Дня строителя. Что бы вы пожелали коллегам?
— Скорейшего завершения периода турбулентности, из которой мы бы вышли сильнее, гибче, умнее, мудрее.
Справка
Инвестиционно-строительная группа «БФА-Девелопмент» основана в августе 1991 года. На сегодня группа «БФА-Девелопмент» включает предприятия, которые выполняют функции инвестора, заказчика, застройщика, генподрядчика, осуществляют проектирование, строительство, продажу, управление и эксплуатацию коммерческой и жилой недвижимости. В состав группы входят ЗАО «БФА-Девелопмент», ООО «Проектно-строительное бюро «ЖилСтрой», ООО «Центр-Инвест-Строй», ООО «БФА-Монолит», ООО «БФА-Строй», ООО «Менеджмент компания БФА», ООО «УК «Академ-Парк», ООО «БФА-Сервис» и другие компании.
С 2011 по 2021 год группа «БФА-Девелопмент» ввела в эксплуатацию 678 725 кв. м жилых и коммерческих помещений, в процессе строительства находятся 93 865 кв. м жилой недвижимости. В активе группы «БФА-Девелопмент» земельный банк общей площадью 81,45 га стоимостью более 4,7 млрд рублей. В управлении предприятий группы 43 477 кв. м коммерческой недвижимости, в том числе бизнес-центр класса «А» «Линкор», и 626 872 кв. м жилой недвижимости, включая крупные жилые комплексы «Академ-Парк» и «Огни Залива».
В наступающем году СПб ГБУ «Ленсвет» планирует реализовать пилотный проект «умного» освещения целого квартала. Об этом, а также о других перспективах на будущий год и итогах работы в году уходящем «Строительному Еженедельнику» рассказал директор учреждения Сергей Мителёв.
– Сергей Викторович, год подходит к концу, можно подводить предварительные итоги. Расскажите, пожалуйста, о реализации АИП в уходящем году. Удалось ли сделать все, чтобы было запланировано?
– Уходящий год был для нас богатым на события. Пожалуй, важнейшим из них стала консолидация всего светового хозяйства Санкт-Петербурга под эгидой ГБУ «Ленсвет». С 1 января 2019 года к нам на баланс перешли светильники окраинных районов Петербурга и пригородов.
Надо отметить, что мы получили сети с большим уровнем износа. Кроме того, из 58 тыс. светильников около 15 тыс. (в Колпинском, Петродворцовом, Пушкинском, Курортном районах) использовали устаревшие ртутные лампы, которые в «Ленсвете» выведены из эксплуатации уже давно. Соответственно, значительные объемы работ в этом году мы выполняем в сфере модернизации перешедшего к нам оборудования. В частности, более трети доставшихся нам ртутных светильников уже заменены на светодиоды. Это дало очень существенное (примерно в 2,5 раза) снижение потребления и оплаты электроэнергии. Ежегодная экономия составит порядка 15 млн рублей. Также стартовала программа реконструкции переданных сетей. В Ораниенбауме (Петродворцовый район) проводится комплексная модернизация всего светового хозяйства.
В рамках Адресной инвестиционной программы (АИП) проводились большие работы. В этом году более полусотни вводных объектов, из которых 21 – реконструкция, около 30 – новое строительство. Работой охвачены практически все районы города. В Выборгском районе закончена комплексная модернизация освещения в нескольких микрорайонах, где проживает суммарно 130 тыс. человек. Многое сделано в Красносельском районе: в нескольких кварталах в этом году установлено свыше 3 тыс. светильников. Крупные проекты реализованы также в Калининском, Невском, Фрунзенском районах.
Важно отметить, что реконструкция носит комплексный характер. Организуется освещение не только улиц, но и дорожек, дворовых территорий, детских и спортивных площадок, территорий социальных объектов – детсадов, школ, поликлиник. В итоге освещенность увеличивается примерно в 3-4 раза.
В сфере нового строительства большая работа идет по освещению парков и иных зеленых насаждений. Например, в парке Сосновка, в рамках первого этапа проекта, установлено 640 опор с современными экономичными светодиодными светильниками. Создано освещение в Опочининском, Свердловском садах, сквере Малые Гаванцы и других садово-парковых пространствах.
Общий объем инвестиций в рамках АИП в 2019 году составил около 1,2 млрд рублей на реконструкцию и примерно 1,3 млрд – на новое строительство. Суммарный прирост новых светильников в этом году составил свыше 21 тыс. единиц. В принципе это сравнимо, например, со всем световым хозяйством небольшого города.
– Помимо бюджетных объектов, «Ленсвет» работает и с частными инвесторами. Какие проекты были реализованы в этом направлении?
– На протяжении уже примерно десяти лет нашим главным партнером в этой сфере является ПАО «Газпром», на благотворительные средства которого реализуется большая программа в сфере благоустройства и, в частности, освещения. В этом году завершена реализация комплексного проекта модернизации освещения Большого проспекта Петроградской стороны. После установки современных светодиодных светильников освещенность выросла в 1,8 раза – и он прямо-таки заиграл новыми красками, стал еще более привлекателен и для горожан, и для туристов, и для бизнеса. Аналогичные работы завершены на Невском проспекте. Работая в центре Северной столицы, мы учитываем исторический фактор: несмотря на использование самых современных светильников, опоры стилизованы под XIX век, чтобы гармонично вписать их в архитектурное окружение.
Кстати, Невский проспект стал первой магистралью исторического центра города, полностью переведенной на светодиодное освещение. Если раньше такие светильники использовались по преимуществу на новых объектах, например, в парках, то теперь пришло время постепенно переводить на них весь Петербург. Работа эта не будет носить аврального характера, но будет вестись целенаправленно и планомерно, и, думаю, через 18–20 лет город полностью будет переведен на светодиодное освещение.
– Создание комфортной городской среды стало одной из целей нацпроекта по жилью. Освещение – неотъемлемая часть комфорта. Какова роль «Ленсвета» в этой программе?
– Программа развития комфортной городской среды вышла в этом году на новый уровень. Если раньше наша работа по ней касалась прежде всего детских и спортивных площадок, то теперь главным приоритетом стали общественные пространства. В этом году программа имела около 120 адресов практически во всех районах города, из которых 47 – с участием «Ленсвета».
Реализованы несколько знаковых проектов, которые получили награды на Всероссийском конкурсе по благоустройству. Это и освещение новой пешеходной зоны на набережной реки Карповки, и комплексный проект в Ивановско-Щемиловском саду в Невском районе, и Малый Ильинский сад в Красногвардейской районе. Особо хочу выделить Сад Ощущений рядом со школой К. К. Грота для слабовидящих детей. Это уникальный проект, учитывающий особенности воспитанников. Использовались специальные краски, звуки, специально подбиралась цветовая гамма – даже для опор. Этот проект получил первую премию, и, думаю, что он будет тиражироваться в других регионах России как одна из лучших практик освещения пространств для слабовидящих.
Кроме того, в этом году на новом уровне возобновилась работа по благоустройству и модернизации освещения дворов центральных районов города, которая активно велась в начале 2000-х годов. В этой сфере могу выделить проект, реализованный в квартале между Галерной улицей и набережной Адмиралтейского канала, рядом с островом Новая Голландия. Там тоже был реализован комплексный подход: фасадное освещение, стилизованные под старину фонари, торшеры, установлены скамейки.
– Конец года – это хороший повод поговорить о перспективах. Какие планы у «Ленсвета» на будущий год – как по АИП, так и по другим направлениям работы?
– Финансирование сохраняется примерно на уровне 2019 года – около 2,3 млрд рублей. Также сохраняется и пропорция между новым строительством и реконструкцией уже существующих сетей – примерно 60% на 40%. При этом продолжится работа по всем направлениям нашей деятельности во всех частях города.
Активно будем заниматься модернизацией сетей пригородных районов. В частности, планируем закончить работу по замене ртутных светильников на светодиодные – это около 10 тыс. единиц. После этого устаревших и энергоемких ртутных ламп в городе не останется.
Получит дальнейшее развитие программа освещения зеленых насаждений. Будут выполнены очередные этапы работ в парке Сосновка, Парке Героев-пожарных. Начнем работы в Парке Интернационалистов, Парке Городов-Героев в Московском районе. Будет выполнен проект освещения парка Академика Сахарова в Калининском районе.
Продолжатся работы по благоустройству в рамках программы повышения комфортности городской среды. Среди крупных объектов – Заневский сад, Новосмоленская набережная на Васильевском острове и другие.
– В прошлую нашу беседу Вы рассказывали о внедрении в практику цифровых технологий. Сформировались какие-то новые проекты в этой сфере?
– В этой сфере мы реализуем ряд пилотных проектов по управлению светильниками, диммированию (регулировке яркости освещения), по возможным сервисным моделям и дополнительным функциям – это могут быть различные датчики, фиксирующие погодные условия, загазованность, уровень шума и т. д. Уже сделан корпоративный «пилот» по управлению телеметрией на улице Кораблестроителей в Василеостровском районе.
Также реализован проект экспериментального пешеходного перехода с управляемыми светильниками в Кировском районе. Думаю, направление «умного» освещения нерегулируемых переходов мы продолжим – с применением кoмплeкcов oтpaжeннoгo cвeтa, асимметриков, управляемых светодиодов, которые подсвечивают выходы на переход, когда к ним подходит пешеход. В будущем году мы хотим выйти на новый уровень работы в этой сфере. Намечен к реализации проект «умного» освещения уже целого квартала. Выполнен он будет, скорее всего, в Кировском районе.
Также ведутся исследования и разработки в области адаптивного света, интеллектуального света, вовлечения человека в управление локальным освещением и пр. Эти технологии сегодня вызывают большой интерес в Европе, и мы стараемся быть в курсе всех инноваций. По преимуществу, конечно, это пока «технологии будущего», но тренд цифровизации освещения очевиден, и мы работаем в этом направлении. Те решения, которые докажут эффективность при реализации «пилотов», будут затем постепенно внедряться в широкую практику.