М.Петрович: Город – это не просто совокупность земельных участков
.jpg)
В настоящее время в Комитете по градостроительству и архитектуре правительства Петербурга идет работа над законопроектом «О региональных нормативах градостроительного проектирования». Именно на основании РГНП, как говорится в общей части Правил землепользования и застройки, с 1 января - Михаил Любомирович, недавно на депутатских слушаниях Вы подняли вопрос о системном дефекте городского градостроительного законодательства, который касается правового статуса улично-дорожной сети и в целом территорий, на которые не распространяются градостроительные регламенты. На чем базируется Ваш взгляд на эту проблему?
- Я возглавляю в НИПИГраде бюро территориально-информационных систем и градостроительного моделирования. Наш институт традиционно занимается разработкой градостроительной документации для нашего Санкт-Петербурга, а в условиях рыночной экономики – и для других городов. Мы привыкли рассматривать город как единое целое. Наше преимущество в том, что мы изучаем его и вне административных границ. Нас интересует не только сам город, но и агломерация (это понятие известно всем специалистам мира, хотя в нашем законодательстве и отсутствует) с точки зрения ряда факторов, вклюсчая разделения труда, которое в том числе определяет и расчет транспортных потоков, а соответственно, и инфраструктуры. Отсюда наша методическая позиция.
- У нас приняты три закона, которые считают тремя градостроительными китами, - Генплан, ПЗЗ и Закон о границах зон охраны. Казалось бы, все вопросы о том, что и где можно размещать в городском пространстве, расписаны до мельчайших деталей. И все же оказывается, что этого недостаточно?
- Это зависит от того, что в базовых законах прописано, и насколько в них развитие Санкт-Петербурга соотнесено с частными и общественными интересами.
- Почему в городском градостроительном законодательстве возникают проблемы со статусом улично-дорожной сети?
- Это часть более широкой проблемы, касающейся вообще общественных территорий. Жизнь течет волнообразно. В советский период уделялось больше внимания общественным институтам, все ресурсы уходили туда, а жизнь индивида оказалась бедной. Потом наступило другое время: общественные институты обезлюдели в любом смысле слова, и вся инициатива перешла к индивидуальному обустройству человека: какие дома хотите, такие и стройте, вопрос только в вашей платежеспособности. Но потом оказалось, что в большом городе, где такие возможности есть у многих, свобода одного сталкивается со свободой другого. И вот начинают возникать проблемы, связанные с новой застройкой, ростом автомобилизации, появлением промышленных, складских и иных объектов и т.д. Вы жили на тихой улице – и не заметили, как она стала оживленной магистралью.
Органы власти в этот период также действовали исходя из преобладающего запроса. Землеустроители научились отлично межевать отдельные земельные участки, ГБР стало работать как фабрика. Но общественные пространства владельцев квартир и земельных участков интересовали меньше всего. Потребность в них была осознана только тогда, когда их стало остро не хватать. При корректировке Генплана была значительно расширена площадь зоны проектируемых автодорог, но на практике решения проблем с собственниками участков земли теперь представляет большую сложность.
- Как производится зонирование территорий общего пользования в других городах России?
- Совершенно по-разному. Как правило, парки, сады и скверы включаются в рекреационные зоны. А улично-дорожная сеть где-то включена в зоны основной застройки, где-то, как у нас, выделена в отдельную территориальную зону. Эта зона оказалась самой непроработанной, что и как в ней можно размещать, как формировать ее границы – осталось неясным.
- Разве зоны ТУ не отграничены красными линиями?
- Отграничены. Но что такое красная линия? Это понятие стало применяться для регулирования застройки более 200 лет назад, с целью упорядочения пространства. Именно с помощью красных линий Санкт-Петербург стал удивительным «умышленным городом», где размещение жилых домов определялось композицией пространства, а не наоборот.
Почему город, расположенный в извилистой невской дельте, приобрел «строгий, стройный вид»? Потому что вначале перспективная застройка упорядочивалась красными линиями, а затем уже вынуждена была им подчиняться. Санкт-Петербург возводился не из домов, а из улиц. Домовладения были «выстроены» вдоль красных линий. Кроме задачи создания привлекательного внешнего вида решалась и сугубо прагматическая задача сбора налогов, управления недвижимостью. Красные линии улиц и площадей, то есть общественных пространств, формировали тот самый силуэт города, который мы сейчас пытаемся охранять. Но сейчас изначальные принципы построения плана Санкт-Петербурга ушли из реального проектирования. Если вы сегодня скажете, что ось улицы должна быть ориентирована на храм, а ее улицы должна быть прямолинейной, то в лучшем случае над вами снисходительно посмеются.
В Градкодексе красная линия – не более чем граница между частной территорией и территорией общего пользования. Для нашего города мы не уточнили этот термин, хотя это и не возбранялось. Что мы получили? Посмотрите на карты ПЗЗ, где очертания зон ТУ имеют вид щупальцев спрута. Где строгий, стройный вид? На картах закона о границах зон охраны – наоборот, ширина улиц никак не обозначена. А между тем ул. Зодчего Росси тем и знаменита, что ее ширина равна высоте двух окаймляющих зданий и одной десятой длины улицы. Памятник не исчерпывается зонами охраны. Да, в законе есть понятия охраняемых городских пространств и направлений. Только где они на карте?
- У «щупальцев» на картах ПЗЗ иногда бывают такие зазубринки по краям, наподобие чешуи ихтиозавра.
- Это границы участков для индивидуального жилищного строительства, по «задам» которых прокладывается новая дорога. Как интерпретировали понятие красных линий, такая карта и получилась. Зона ТУ – это как бы остаток от того, что поделено. Она ничего не упорядочивает: ее формируют по остаточному принципу. То, что так создается, не может быть красиво.
- КГХ ЗакСа предлагала включить специальную статью о красных линиях в общую часть ПЗЗ. В итоге было решено интегрировать ее в РНГП. Однако их проект до сих пор не подготовлен. В то же время, по словам замглавы управления градостроительных обоснований КГА А.Березкина, готовится специальный закон о составе и содержании проектов планировки территорий, куда, очевидно, и войдут положения о красных линиях...
- Печально, если мы так и будем двигаться от фрагментов к целому. Когда составляется очередной проект планировки на квартал, расположение красных линий в соседнем квартале заказчика и приглашенного им проектировщика не интересует. Считается, что если сложить все разработанные проекты планировки, как мозаику, получится план города. На самом деле получится не город, а совокупность земельных участков. А улицы получатся по остаточному принципу, где-то сузятся, где-то расширятся. Могут и вовсе исчезнуть. Вот недавний выпускник ГАСУ приносил мне план, на котором отсутствует ул. Аккуратова в Коломягах. Ну не захотелось заказчику, чтобы мимо его здания проходила трасса из одного района в другой.
- Но тогда из Приморского района станет еще тяжелее выбраться, чем сейчас. Придется не только расширять путепровод на Поклонногорской, но и сносить часть застройки...
- Очень может быть. Только заказчика это не интересует. Его интересует свой квартал, а соседний безразличен. Когда же создаются проекты развязок, места для размещения их элементов оказывается недостаточно. И когда на разворотах под малым углом происходит одно за другим ДТП, частные интересы сталкивается с вопросами безопасности людей.
- А.Березкин упоминал о том что автомагистрали тоже могут быть частными.
- Да. Конка в России была в концессии, такой же статус предполагался для ЗСД и Надземного экспресса. Но это касается крупных новых проектов транспортной инфраструктуры, а все улицы находятся на городской земле.
С большими магистралями правовые вопросы как раз относительно урегулированы. Действует федеральный закон об автомобильных дорогах, который делит их на категории. Другое дело, что к крупным населенным пунктам и, особенно, к мегаполисам его понятийный аппарат неприменим. В городах живут не «у дороги», а «на улице», а она имеет сложную организацию. В ее состав входит проезжая часть, защитные полосы, «карманы» для подъезда к домам, тротуары. Улица – это сложное техническое устройство, которое имеет также подземное пространство, где коммуникации подконтрольны разным ведомствам. Строго говоря, в понятие «улица» следует включать и фасадную линию зданий.
Вся эта сложность должна быть отражена в федеральном законодательстве. Но, к сожалению, в Градкодексе нет терминов «улица», «улично-дорожная сеть», и вообще понятие территорий общего пользования прописано фрагментарно и расплывчато.
- Градкодекс разрабатывал московский Институт развития города, работающий по заказам серьезных западных фондов. Почему же разработчики не поинтересовались, как общественные пространства функционируют, например, в странах ЕС?
- Разработчики выполняли тот заказ, который был в ту пору востребован. Ведь работа над Градкодексом началась еще в середине 1990-х гг. Конечно, коллеги напоминали авторам о том, что общественная инфраструктура должна быть лучше прописана. Но основные споры вокруг Градкодекса сосредоточились на других предметах, больше связанных с разграничением полномочий, с межрегиональными отношениями, с противоречиями с земельным, лесным законодательством и так далее. А те проблемы, которые касались общественного пространства городов, так и остались на втором или третьем плане.
С частным пространством мы разобрались, а с общественным – нет. И это стало бросаться в глаза. Мы отремонтировали свою квартиру, приглашаем к себе зарубежного гостя. А проезд остался грязным, неубранным, потому что он нам не принадлежит. И это производит странное впечатление. Жилище требует пространства вокруг себя, а пространство не организовано и часто имеет бесхозный вид.
Для мегаполисов необходимо отдельное законодательство в части общественных пространств, но оно не разработано. Поэтому каждый планировщик понимает по-своему, как эти пространства обозначить и как с ними работать. А городские ведомства не всегда могут разобраться, кто за что отвечает в этой области.
- В Санкт-Петербурге на уровне местного законодательства детально отрегулированы зоны охраны памятников, есть специальные законы о зеленых насаждениях. Получается, что только улично-дорожная сеть у нас осталась не разработанной?
- Да, эта тема заброшена. Несмотря на то, что неупорядоченность наших общественных институтов не позволяет городу развиваться.
- Сейчас ставится вопрос о проведении общественных слушаний при реализации дорожных проектов...
- Естественно: они часто затрагивают более широкий круг лиц, чем проектируемые жилые и деловые объекты. Но механизм учета общественных интересов при проектировании улично-дорожной сети не создан. Когда разрабатываются проекты транспортных развязок, о пешеходах вовсе забывают, как и о том, что развязка на пл. Мужества не может строиться так же, как на Кольцевой дороге.
При разработке проектов планировки отдельных кварталов нас интересует максимальное использование земли. Но вот спроектированы четыре квартала, а между ними перекресток. Он нас до сих пор не интересовал. Между тем при разработке планов новых районов на перекрестках раньше было принято формировать так называемые треугольники обзора. Подъезжая к перекрестку, вы должны видеть поперечный поток движения на достаточном расстоянии. Но когда квартал застроен до самого угла, вы ничего не увидите вплоть до поворота. Неудивительно, что представители УГИБДД хотят принимать участие в согласовании проектов планировки.
На картах Генплана улично-дорожная сеть имеет одинаково белый цвет, дороги на ней не дифференцированы, хотя они имеют разный статус. Вот КАД – дорога федерального значения, Невский пр. – городская трасса. Приморское шоссе – магистраль непрерывного движения. А что такое, к примеру, Пулковское шоссе? Это была дорога в царскую резиденцию, она имела соответствующую инфраструктуру, была оборудована заставами. Потом шоссе стало просто въездной магистралью, а по СНИП осталась улицей городского значения. Сегодня мы видим, что на эту улицу пришли развязки с КАД, и она по составу и объему потока стала магистралью непрерывного движения. Но этот статус никак не закреплен.
- Что это означает на практике?
- Это значит, что любой супермаркет имеет право оборудовать въезд на эту магистраль и выезд с нее, и никаких юридических оснований для отказа в этом не существует.
- Когда СНИП для городских улиц обновлялись в последний раз?
- В 1989 г.
- И с 2002 г. они имеют рекомендательный характер?
- ГИБДД руководствуется ими, так как ничего другого просто нет. Хотя за 20 лет город стал совершенно другим, и новые требования должны быть учтены в нормативах.
- С чего бы вы начали доработку городского законодательства в части регулирования транспортной инфраструктуры?
- Я бы начал с инвентаризации улично-дорожной сети. Последний раз ее базисный план был составлен нами в 1991 г. и передан в Земельный комитет. Там его использовали частями по мере надобности. С тех пор возникло много новых проездов, статус которых не уточнен.
Необходимо составить новый план в масштабе 1:2000. Кстати, генеральные планы европейских городов составляются именно в этом масштабе, с нанесением всех кадастровых участков. Вторая задача состоит в детальном дифференцировании улично-дорожной сети, которое должно быть отражено в технических нормативах. То же касается дорожных сооружений, где требуется учитывать и расчет пешеходного потока, и нормативы по шумозащитным устройствам. Наконец, должен быть разработан порядок утверждения дорожных проектов, согласующий приоритеты развития города с частными и общественными интересами. Это сложнее всего, но пока эта проблема не решится, мы не может считать свой город цивилизованным.
Беседовал Константин Черемных
На состоявшемся Первом съезде строителей Северо-Запада России, пожалуй, впервые лицом к лицу встретились те, кто создает условия для развития строительного бизнеса, и те, кому в этих условиях приходится работать.Доступное жилье? Смотря для кого
«Продажа земельных участков исключительно через аукционы, предусмотренная новым Градостроительным кодексом, – это чрезвычайно действенная и давно назревшая мера», – заявил руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Круглик.
Он уверен, что эта процедура разрушит монополию на земельные ресурсы. При этом глава Росстроя считает, что она пока не окажет сильного влияния на ситуацию в строительном комплексе, так как «застройщики уже набрали себе участков на ближайшие 2-3 года работы». Тем не менее государство намерено подстраховать это нововведение выделением значительных средств на погашение части процентной ставки банковских кредитов, берущихся организациями для обеспечения инженерной подготовки территорий, предназначенных под застройку. По словам г-на Круглика, в бюджете следующего года на эти цели будет заложено более 20 млрд рублей. Эта мера, считает он, снизит риски банков и повысит их заинтересованность в кредитовании этого направления. Но получат субсидии далеко не все. Они будут направляться лишь в регионы с развитой экономикой. Северо-Запад, естественно, имеет здесь неоспоримый приоритет.
Также будет предпринят ряд мер по интенсификации процесса ипотеки. Это будет сделано путем увеличения уставного капитала Агентства по ипотечному кредитованию до 3,7 млрд рублей (с государственными гарантиями еще на 14 млрд), а также путем выпуска ценных бумаг. Особое внимание будет уделено формированию института страхования ипотечных кредитов. Г-н Круглик считает, что это сделает ипотеку доступной для самых широких масс населения. В частности, предполагается, что размер первоначального взноса не будет превышать 10 процентов. В целом же в Росстрое уверены, что к 2010 году объемы ипотечного кредитования возрастут аж в 30 раз.
Кроме того, Сергей Круглик положительно оценивает идею формирования накопительных систем типа стройсберкасс. В то же время он говорит, что государство пока не имеет финансовых возможностей для активного развития этого направления. «Возможно, мы будем готовы к этому через пару лет», – отмечает глава Росстроя.
Комментируя последствия принятия пакета «жилищных» законов, г-н Круглик отметил, что «они создали необходимую правовую базу». В то же время он признал, что большинство этих законов требуют существенной корректировки. «С законом о долевом строительстве мы так перещеголяли защиту прав потребителей, что эта форма строительства может стать неинтересной для инвесторов», – заявил Сергей Круглик. По его словам, в ходе осенней сессии Госдумы в закон будут внесены поправки. Всего же до конца этого года Росстрой намерен принять 214 нормативных актов, исправляющих и уточняющих положения «жилищных» законов.
Касаясь проблемы с подготовкой кадров для строительной отрасли, глава Росстроя прямо заявил, что государство не намерено финансировать профподготовку специалистов. «Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Вот пусть строительное сообщество само финансирует подготовку специалистов и разработку новых технологий. Государство и впредь не будет выделять средства на отраслевую науку», – сказал г-н Круглик.
Что же касается реализации правительственного курса на формирование рынка доступного жилья, то глава Росстроя не считает его утопией. «Для этого есть все предпосылки», – считает он. Основную роль он и здесь отводит ипотеке. При этом ссылки на «финансовую несостоятельность» населения он называет необоснованными. «В 1992 году в очереди на улучшение жилищных условий стояло 10 млн человек, а сейчас – всего лишь 4,5 миллиона. Эти цифры говорят сами за себя», – говорит г-н Круглик (правда, при этом он не вспомнил о том, что в большинстве российских регионов очереди на жилье уже давно отменены местными властями). Что же касается пресловутого понятия «малоимущий», дающего права на существенные льготы по приобретению жилья, то г-н Круглик сказал, что этот статус региональные власти должны «присваивать» своим гражданам в зависимости от экономической ситуации в конкретном регионе. Что же касается сроков формирования рынка доступного жилья, то глава Росстроя настроен на этот счет весьма философски. «Когда будет доступно жилье? Смотря для кого», – говорит он.
Дешевого жилья не будет
Павел Горячкин, помощник министра регионального развития:
– Сегодня много обсуждается программа «Доступное жилье». При этом нужно понимать, что решать вопрос со строительством дешевого жилья, как это делалось в 50-60 годы, мы не можем. Мы не имеем права возводить дешевые дома с низким сроком эксплуатации. Нам, наоборот, приходится решать проблему с «хрущевками», а также домами, возведенными в 60-70 годах, ресурс которых будет выработан в ближайшее время. Такого дешевого жилья, как раньше, нам не нужно. Каждый должен знать, что любые обещания построить жилье по $200 за 1 кв. метр – это просто фикция. Например, при восстановлении Ленска некоторые фирмы планировали возвести дома по цене $300 за 1 кв. метр. В результате сдали жилье отвратительного качества, да и обошлось оно в $400-450 за 1 кв. метр. За $300 можно построить только быстровозводимый дом без отделки и коммуникаций. Сегодня 80 процентов квартир строится из внебюджетных источников, в основном по схеме долевого участия. С учетом всех скидок можно купить жилье не дешевле $800-820 за 1 кв. метр. Если речь идет о кирпичном или кирпично-монолитном домостроении, вилка от $820 до $1100 за 1 кв. метр. Если говорить о себестоимости, то в Санкт-Петербурге без учета отчислений в бюджет себестоимость собственно строительства самого дешевого жилья составляет 16-17,5 тыс. рублей за 1 кв. метр. В среднем же – 18-22 тыс. рублей.
В Москве и Петербурге как европейских городах не будет дешевого жилья. Другое дело, что доходы наших жителей несопоставимы с зарплатами западных европейцев. Поэтому мы намерены заниматься стимуляцией платежеспособного спроса. Для этого мы занимаемся развитием ипотеки. Но обязательно нужны и другие схемы. В частности, необходимо создание стройсберкасс и совершенствование схемы ссудосберегательных кооперативов. Эти схемы хороши тем, что они позволяют привлекать средства именно в новое строительство. Ипотечные же кредиты обычно уходят на «вторичку». Так, в Уфе и Чебоксарах, где выдавали много кредитов, 90 процентов ипотечных денег ушло на вторичный рынок. И за 3 года стоимость жилья увеличилась на 100 процентов. Та же самая картина в странах Балтии. Там идет бум ипотечного кредитования. Рост стоимости жилья – 60 процентов за 2 года. Ни в коем случае нельзя ставить крест на схемах долевого участия, тем более что этот порядок инвестирования в данный момент хорошо защищен, может быть, даже слишком хорошо. Не надо думать, что «долевка» – это какой-то пережиток социализма. Она работает и в Европе, в частности в Скандинавии.
Государство же должно оказать помощь в инженерной подготовке территории, обязано экономическими методами регулировать цены на бетон, металл, на железнодорожные перевозки. Уже подготовлены документы по переводу строительства на фиксированные цены с учетом дисконтирования и введения отраслевого индекса дефлятора. Причем этот план не будет ориентирован именно для бюджета, для федеральных денег. Ведь проблемы с ценами на стройматериалы есть как при выполнении государственных заказов, так и у коммерческих застройщиков. Мы, конечно, не сможем обратить цены вспять или даже остановить их. Но возможно добиться того, чтобы рост проходил плавно, предсказуемо. Нельзя допустить повторения ситуации, которая сложилась с «ЕвроцементГрупп». Тогда, после перепродажи предприятия, стоимость его продукции резко увеличилась. Должны быть определенные гарантии пределов повышения цен с тем, чтобы строители могли прогнозировать свои траты.
Если производители стройматериалов повышают цены, от них необходимо добиться проведения реконструкции производств. К 2007 году в России мы планируем стоить 56 млн кв. метров жилья, к 2010 году – 80 млн кв. метров жилья. Сегодня эта задача невыполнима. Совокупная мощность производителей стройматериалов и подрядчиков – 56-57 млн кв. метров. Катастрофически не хватает того же цемента.
В то же время хочу отметить, что задача федеральной власти – формирование общего законодательства. Государство не будет заниматься вмешательством в отношения хозяйствующих субъектов. Мы можем лишь отрегулировать антимонопольное законодательство.
Монополисты создают препятствия
Виталий Антонюк, эксперт Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», технический директор ЗАО «Инжстрой»:
– Сегодня во взаимоотношениях строителей с монополистами есть три острые проблемы. Первая из них – необычайно длительные сроки получения согласования подключения дома на баланс города либо Ленэнерго. Чисто бюрократическая процедура без строительства и проектирования занимает 626 рабочих дней – почти 2 года.
Очень долго идет и процедура передачи на баланс Ленэнерго и уже построенных домов. На нее уходит не менее 250 рабочих дней. Да и это только теоретически. Фактически – больше года. Это приводит к тому, что уже готовые дома, заселенные жильцами, эксплуатируются непонятно как. Например, неподалеку от моего дома здание 2 года эксплуатировалось с помощью шланга, который валялся прямо на дороге. Некоторые здания вообще запитаны от дизельных электростанций.
И самое неприятное в том, что монополисты кровно заинтересованы в сохранении действующей ситуации. Ведь тариф на строительные мощности в 1,5-2 раза выше, чем платят люди. Поэтому монополисты делают все для создания дополнительных препятствий. Например, в Ленэнерго даже изобрели лишнюю структуру – внутренний аудит. Эта организация визирует все документы отдельно от эксплуатирующей организации, что приводит к затягиванию процесса. Мы же все это время платим деньги и не имеем никакого права переложить расходы на жильцов.
Возможно, в ближайшие месяцы сложность этой проблемы станет не столь острой. Путем длительных переговоров с Ленэнерго удалось согласовать «Регламент присоединения энергопринимающих устройств, энергетических установок, объектов нового строительства и реконструкции» к энергетическим сетям ОАО «Ленэнерго». Будем надеяться, что он заработает. Теоретически в этом регламенте зафиксирован график длительностью 150 дней. Теперь этот документ необходимо «освятить» распоряжением правительства. Как нас заверили в Комитете по энергетике, 11 октября нормативы будут вынесены на заседание правительства.
Обе эти проблемы мешают нам уже довольно давно. Но в последнее время появились и сложности с подачей тепла на строящиеся объекты. С октября по май мы не можем работать иначе. Раньше это делалось просто. Если есть фактические сети, то заключали договор и получали ресурс. С некоторых пор в этот процесс вмешался Ростехнадзор. Он трактует согласование подачи тепла на строящийся объект, так же как и подключение к нему уже возведенного дома. Теперь, если в октябре вы начали согласования по подключению к уже готовым трубам, вы можете не получить тепло и к майским праздникам следующего года. Сейчас мы пытаемся урегулировать эту проблему и исходим из принципа, что тепло для строительных нужд – внутритехнологический процесс. И его нельзя регулировать так же, как и процедуру подключения капитальных строений.
Нужна государственная поддержка
Правительство Ленинградской области намерено реализовать свою программу строительства доступного жилья. Об этом сообщил вице-губернатор Ленинградской области Николай Пасяда, курирующий вопросы строительства, энергетики, ЖКХ и дорожного хозяйства.
По словам Николая Пасяды, эта программа под названием «Развитие государственной жилищной политики на территории Ленинградской области» в настоящее время находится в стадии разработки. Основной акцент в ней будет сделан на обеспечение жильем максимально большего числа жителей области.
На сегодняшний день в Ленобласти реализуется целый ряд жилищных программ. Это программы «Свой дом», «Жилье для молодежи», «Социальное развитие села» и «Переселение граждан из аварийного и ветхого жилфонда». По словам г-на Пасяды, за последние 5 лет в рамках этих программ до 6 тыс. семей смогли улучшить свои жилищные условия. Это прежде всего льготники, работники бюджетной сферы и обитатели аварийных домов.
Николай Пасяда признает, что ситуация с состоянием имеющегося жилищного фонда в Ленобласти крайне сложная. Так, более половины жилья имеет износ до 30 процентов, а остальное – от 30 до 60 процентов. Четыре процента жилых зданий находятся в ветхом и аварийном состоянии. Около 30 тыс. семей нуждаются в улучшении жилищных условий.
Г-н Пасяда убежден, что без государственной поддержки большая часть населения области, имеющая доходы почти вдвое ниже петербуржцев, не сможет самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Поэтому областное правительство будет уделять жилищной проблеме первоочередное внимание. Вице-губернатор напомнил, что в прошлом году в области было построено полмиллиона квадратных метров жилья. В этом году планируется выйти на цифру в 650 тыс. кв. метров. А к 2007 году областные строители намерены взять миллионный рубеж. Основной упор будет делаться на малоэтажное строительство, которое обходится дешевле, чем многоэтажное.
На реализацию действующих жилищных программ в этом году выделено 34 млн рублей. Еще 37 миллионов будет выделено под программы развития системы ипотечного кредитования, а также расселения ветхого и аварийного фонда. Характерно, что «улучшение жилищных условий» жителей области проходит через вторичный рынок. Опять же по соображениям экономичности.
Реализуется и ряд отдельных жилищных проектов. Так, в поселке Войсковицы планируется построить комплекс доступного жилья по особой схеме, включающей средства инвестора, субсидии федерального бюджета, долевое участие будущих собственников, а также ипотечное кредитование. А в Гатчинском районе стартовал проект строительства квартала, в котором поселятся переселенцы из ветхого и аварийного жилого фонда. В настоящий момент здесь уже заложены два дома.
Шлифовка производственных нестыковок
Михаил Викторов, генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»:
– В последнее время значительную часть своих лоббистских усилий строители тратили на корректировку закона «О дольщиках…». Сейчас в Госдуме зарегистрировано два варианта поправок. Один из них в течение весны с большими мучениями выработан московскими депутатами. Второй, питерский, вариант сформирован по результатам встречи губернатора Санкт-Петербурга с петербургскими депутатами Государственной думы. Оба варианта не отличаются друг от друга принципиально. Суть поправок – шлифовка производственных нестыковок, на которые законодатели просто не обратили внимание. Это относится к штрафным санкциям, срокам, взаимоотношениям с монополистами. С учетом уже двух вариантов обещания московских коллег принять поправки в первом, втором и третьем чтениях уже в осеннюю сессию вполне реальны.
Помимо корректировки закона «О дольщиках…» наша Ассоциация отслеживает процесс создания новой службы надзора за строителями. Пока не очень понятно, кто именно может получить полномочия по надзору за строительным комплексом. По проекту они могут достаться Федеральной службе по финансовым рынкам. Эта служба совместно с Министерством экономического развития подготовила постановление правительства, в котором содержатся финансовые нормативы для застройщиков. В нем четыре показателя, которые вполне выполнимы, по крайней мере, питерскими застройщиками. Больше всего Минэкономразвития волнует показатель собственных средств. Существующий документ обязывает застройщика внести в уставный фонд 1 млн рублей.
Еще один вопрос, по которому мы пытаемся сформировать консолидированную позицию строителей, – закон о саморегулировании. Мы обращаем внимание строителей на то, что выгоды перехода к управлению рынком в рамках саморегулируемой организации для застройщиков небесспорны. Ведь в этом случае компании будут вынуждены взять на себя конкретные финансовые обязательства за надежность коллег. Делать это можно за счет страхования либо путем создания резервного фонда. Мы предлагаем обсудить: может быть, строителям выгоднее платить за лицензии. При этом нам понятно, что для потребителей предпочтителен вариант с наличием финансовых гарантий. Ведь в случае запуска этой схемы и последующего банкротства какой-нибудь из фирм они будут получать реальные компенсации от строительного сообщества. Наличие же лицензии не дает оснований для компенсации потерь.
Бухгалтерия должна быть белой
Как заявляет Виктор Титов, вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада, основным сдерживающим фактором в кредитовании строительной отрасли остается нежелание застройщиков легально оформлять свою бухгалтерию. Пока фирмы не согласятся вести бухгалтерию по-белому, не будет ни кредитов, ни дешевых денег от продажи облигаций.
Согласно данным статистики, с начала года всего по Северо-Западу банки выдали кредитов на общую сумму 450 млрд рублей. Из них только 22 млрд рублей, то есть около 5 процентов, получены предприятиями строительного комплекса.
По словам Виктора Титова, эти цифры невелики, потому что большинство строителей не желают вести свой бизнес в соответствии с современными требованиями. Многие из строительных компаний, когда обращаются за кредитом, показывают, что уставный капитал их ЗАО составляет 10 тыс. рублей, официальные доходы компании крайне невелики (некоторые и вовсе показывают убытки), на балансе компаний нет никакого оборудования и основных фондов. Как партнер такая организация банкам не интересна.
Кроме того, сотрудничеству с такими фирмами практически напрямую препятствует Центральный банк РФ. Ведь он ужесточил требования к резервированию средств. И один из критериев к объемам резервирования – надежность заемщика, которая, естественно, определяется на основании документов. Пока строители не превратятся в нормальные организации бизнеса, нельзя говорить о полномасштабном развитии кредитования.
Конечно, в Петербурге есть примеры активного сотрудничества банков и строителей. Так, успешно работают Райффайзенбанк и Петербургстрой-Skanska, Международный московский банк и «ЮИТ Дом». Но учредители данных застройщиков – международные концерны, и они отлично понимают преимущества цивилизованного ведения дел. Как говорит Виктор Титов, банки живут за счет выдачи кредитов и заинтересованы в развитии сотрудничества со строителями. Они заинтересованы в том, чтобы схема «долевки» была вовсе ликвидирована и строительство на 100 процентов финансировалось бы за счет банковских кредитов. Но в существующих условиях это просто невозможно.
Еще один резерв, который строители используют слабо именно из-за изъянов бухгалтерии, – корпоративные облигации. Этот инструмент позволяет получать даже более дешевые деньги, нежели банковские кредиты. Но до приведения в порядок документации попытки выпуска облигаций приведут лишь к пустым тратам.
А вот граждане привлекают банковские деньги гораздо более успешно, нежели компании. За первые 6 месяцев этого года банки выдали физическим лицам кредитов на сумму 80 млрд рублей. Из них классические ипотечные кредиты – 3,5 млрд рублей. Но на покупку жилья было потрачены около 9 млрд рублей. То есть часть ссуд получали не под залог недвижимости, но тратили именно на покупку квартир. По формальным признакам развитие ипотеки на Северо-Западе идет весьма быстро. За последние годы обороты выросли в десятки раз. Но это обманчивый успех. Ведь показатель достигнут за счет крайне низкой базы. В 2002 году выдано 30 ссуд, в 2003 году – 200-300; в 2004 году – 2000, а в первом полугодии этого года – уже 2000. Виктор Титов считает, что сравнение нужно проводить не с цифрами прошлых лет, а с показателями западных стран. В частности, в США или Англии объемы выданных ипотечных кредитов составляют 60-70 процентов от ВВП. В России эта цифра не превышает 2 процентов.
По оценкам Виктора Титова, достижение показателей западного мира возможно, только если власти России, как правительства развитых стран Западной Европы, перейдут к массовому субсидированию ипотеки. Например, в Австрии ипотечные ссуды выдаются всем гражданам под 6 процентов годовых. Стандартная рыночная банковская ставка в 1,5-2 раза выше. При этом Виктор Титов утверждает, что в ближайшее время банки России и Северо-Запада не смогут своими силами снизить текущую ставку. Этот процент не может быть ниже инфляции плюс 3-4 процента. А если учесть, что банки уже сейчас кредитуют в рублях под 15 процентов годовых, то снижение ставок возможно только после существенного падения инфляции.
Строители чиновникам не верят
Несмотря на оптимизм руководства Росстроя, представители большинства строительных компаний крайне негативно оценивают последствия принятия «жилищных» законов. Они считают, что в таких условиях ни о каком доступном жилье не может быть и речи.
«В перспективе нам следует ожидать роста цен на 25-30 процентов», – считает президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Андрей Молчанов. Свою роль, на его взгляд, здесь также сыграет сокращение свободных площадей под застройку и постоянное дорожание стройматериалов. «За прошлый год себестоимость строительства выросла более чем на треть», – говорит г-н Молчанов. При этом он весьма пессимистично оценивает перспективы ипотеки как средства формирования широкого рынка доступного жилья. «Несостоятельность ипотечного кредитования в СЗФО налицо. А запланированный правительством Петербурга ежегодный прирост объема ипотеки на 3-4 тыс. кредитов несерьезен», – говорит г-н Молчанов.
С ним солидарен и председатель Комитета по строительству и ЖКХ Ассоциации «Северо-Запад» Сергей Лаптев. «Закон о долевом строительстве и закон о ЖСК привели к резкому росту строительных рисков. Как следствие, следует ожидать оттока инвесторов из строительной отрасли», – говорит он. Г-н Лаптев считает, что «долевка» – это самая эффективная на сегодняшний день схема, которая «должна поддерживаться на всех уровнях». Что же касается системы ЖСК, то, по словам г-на Лаптева, о ее перспективности наглядно свидетельствует тот факт, что этим путем сегодня приобретено жилья в 6 раз больше, чем через ипотеку.
Но, несмотря ни на что, большинство руководителей строительных компаний сходятся в том, что в этом году объем сданного в эксплуатацию жилья составит порядка 2,3 млн кв. метров. Но это – из старых запасов. Что будет дальше, пока говорить сложно.
Впрочем, как сами строители, так и чиновники ряда ведомств предпринимают усилия для решения насущных проблем отрасли. В их числе председатель совета Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере Санкт-Петербурга Олег Вихтюк. Специалисты его ассоциации в настоящее время готовят пакет договоров с монополистами. «Отсутствие нормативных договорных отношений с организациями-монополистами до сих пор было большой проблемой. Пора исправить эту ситуацию», – говорит г-н Вихтюк. По его словам, уже решено большинство вопросов с Водоканалом, который готов перейти на договорную систему отношений. Все это может привести не только к сокращению сроков согласований, но и к снижению затрат со стороны застройщика. Олег Вихтюк также призвал строительные компании обратить внимание на новую сферу бизнеса – формирование компаний по обслуживанию жилищного фонда. «Этот процесс набирает силу. С начала года через проводимые нами тендеры прошло 18,5 млн кв. метров жилья», – говорит Олег Вихтюк.
Еще одним средством для снижения себестоимости строительных работ может стать страхование строительных рисков. Так, по словам председателя Экспертного совета по страхованию Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» г-на Кузнецова, эта мера может стать весьма выгодной для застройщиков. «Считайте сами. Каждая строительная компания закладывает в себестоимость примерно от 2 до 5 процентов на так называемые непредвиденные расходы. Страхование же рисков через страховую компанию снизит эти затраты до 1 процента. При этом возможна рассрочка страховых взносов», – говорит г-н Кузнецов.
Материалы подготовили Григорий Песков, Игорь Черевко