Мы несем потери в гуманитарной урбанистике
На российском строительном рынке сложно найти специалиста, который был бы более погружен в изучение и реализацию принципов нового урбанизма, чем Михаил Голубев, генеральный директор «Северо-Западной строительной корпорации», эксперт по городскому развитию «Агентства стратегических инициатив» (АСИ), участник НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса», девелопер проекта ЖК «Прибрежный Квартал». Приверженец устойчивой, гармоничной, соразмерной человеку жилой среды говорит о том, как повлияли недавние события на развитие малоэтажного жилья, и о его перспективах.
— Михаил Викторович, эксперты уверены в том, что за период пандемии тренд на загородную жизнь сформировался раз и навсегда. Каковы ваши прогнозы в отношении малоэтажного жилья на текущий год и на будущее?
— По статистике, рост объемов индивидуального жилищного строительства и малоэтажного строительства продолжается. В 2021 году ввод ИЖС составил около 53% от общего объема нового жилья плюс таунхаусы и «квартирники» до четырех этажей. Будет около 56%. По итогам первого квартала 2022 года эта доля индивидуального жилья фактически достигла исторического рекорда — 63%. То есть малый бизнес и граждане обеспечивают две трети ввода жилья в стране. Этот тренд, безусловно, сохранится и будет развиваться: малоэтажное и индивидуальное жилье — это более комфортные условия, более устойчивые, более подходящие людям.
— В марте были законодательно определены понятия «дом блокированной застройки», «многоквартирный дом» и «малоэтажный жилой комплекс». Вступили в силу поправки, которые ввели нормы регулирования строительства малоэтажных жилых комплексов, аналогичные строительству многоквартирного жилого дома: с применением эскроу-счетов, с определением общего имущества. Как это скажется на малом бизнесе застройщиков?
— Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ с этими поправками был пролоббирован крупными застройщиками и банками, чтобы упорядочить процессы в строительстве индивидуального жилья и так называемых коттеджных поселков. Теперь есть опасения, что многоэтажные «человейники» развернутся не вверх, а по горизонтали. Похожая активизация была в 90-х — начале нулевых.
Практика показала, что крупный строительный бизнес находится на уровне, мало подходящем для «индивидуализации подходов», которые необходимы для развертывания комфортного гармоничного малоэтажного жилья. Он не способен в своих организационно-структурных системах реализовывать подобные программы. Себестоимость малоэтажного жилья в этом случае резко возрастает, так как у холдинга, «заточенного» на строительство «валового» квартирного жилья, нет возможности обслуживать уровень индивидуальных запросов клиентов и создание архитектурного, инфраструктурного и сервисного многообразия такой застройки.
Гражданам законодательные новации помогут, так как у них появится ипотека и процедура строительства индивидуального дома упростится. Но, насколько это будет содействовать развитию бизнеса, в первую очередь крупного, пока неясно. Посмотрим.
— За последние два месяца вступили в силу различные антикризисные меры поддержки строительной отрасли на федеральном и региональном уровнях. В какой мере они смогут нивелировать последствия негативных изменений в экономике?
— На мой взгляд, единственное удачное решение — повышение максимальной суммы покупки по ипотеке для Москвы и Санкт-Петербурга, сохранение семейной ипотеки, а также желание создать федеральный проектный офис по развитию ИЖС. Из самого последнего прорывного — это возможность кредитоваться на строительство хозяйственным способом индивидуального жилого дома
— Как вы считаете, такие элементы загородного жилья, как устойчивость, экологичность, энергоэффективность, сегодня вынужденно отойдут на второй план? Или, наоборот, именно сейчас начнется активный поиск решений по повышению эффективности жилья и энергосбережению, что может стать конкурентным преимуществом для малого бизнеса?
— Пока складывается впечатление, что про «зеленую» энергетику в мире все забыли. Разговоры о ресурсосбережении сменились обсуждением стоимости углеводородов. В такой сложной экономической ситуации самый главный вопрос для собственника жилья — на какие деньги построить дом и как эти деньги заработать.
— Вы участник Комиссии по развитию ИЖС федеральной программы «Трансформация делового климата» (ТДК), знакомы с деятельностью «Бюро пространственного развития» (БПР), которое как раз и создавалось с участием Агентства стратегических инициатив (АСИ) и НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса». Есть ли у этих организаций действенная возможность донести до властных структур информацию о проблемах бизнеса и о том, что происходит в отрасли, в городском развитии? Насколько федеральные и региональные власти открыты для диалога с бизнесом, особенно с малым?
— Роль институтов, связанных с городским развитием и планированием взаимодействия субъектов, значительно возрастает: эти структуры должны создать коммуникацию в условиях «новой реальности». Именно с этой целью БПР придумали на форсайтах АСИ еще пять лет назад, и сегодня развить эту деятельность крайне актуально.
В связи со сменой индустриальных укладов и со всеми нынешними изменениями в стране и в мире мы испытываем колоссальную потерю темпов перехода к иной жизни с ее гуманистическими идеями устойчивости, комфортной и качественной городской среды. Эту передовую и во многом очень либеральную повестку создавали и реализовывали специалисты, которые находились на пике модной урбанистики. Повестка и раньше продвигалась непросто из-за новизны, а сейчас, когда многие из этих людей уехали, «потеряли запал», вообще находится под вопросом. Как ее дальше развивать, кто будет это делать?
Я считаю, что повестку необходимо вернуть в города, а для людей комфортную и качественную среду подать как один из главных драйверов улучшения жизни в стране на сегодняшнем переходе. Необходимо развивать конкуренцию в направлении проектирования городской среды, вовлекать больше молодых городских планировщиков, архитекторов, дизайнеров пространств. Открытость и синхронное взаимодействие власти и бизнеса становятся важным способом развития страны во время тотальных санкций «недружественных стран». На таком переходе основными вопросами становится привлечение инвесторов малого и среднего предпринимательства в комплексное развитие территорий, да и в обыкновенное тоже, поддержка инновационных проектов городского развития, защита их от лишнего административного давления, волокиты с согласованиями и выходом на реализацию, помощь в сохранении баланса интересов в культурном наследии и идентичности, работе с жителями. Ни для кого не секрет, что сегодня на волне излишне либеральной повестки общественных обсуждений и «разгула» отдельных личностей в социальных сетях появились организации и группы сообществ, которые в «политической повестке» ради личной выгоды тормозят полезные и интересные для общества проекты городского развития. Бюро пространственного развития как раз и предлагает системные предложения и методологию для ускорения развития городов и территорий, аккумулируя лучшие практики.
— Чем эти предложения смогут сегодня заинтересовать застройщиков?
— В первую очередь перегруппировкой градостроительных подходов к системному развитию поселений и территорий. Этим уже занимается ДОМ.рф в продвижении Стандарта комплексного развития. А во-вторых, правильной работой со стейкхолдерами и работой по появлению большого количества объектов для инвестиций разных функций. Все эти годы строительство развивалось по двум траекториям: многоэтажное строительство эконом-жилья (назовем его «архаичным») и малоэтажное и индивидуальное строительство (новая комфортная городская среда). По каждому из этих направлений в создание жилья вовлечены все акторы: инвесторы, жители, власти, распределяющие государственный бюджет, крупный и малый бизнес, застройщики — физические лица. Статистика по вводу квадратных метров и сама сложившаяся система показывают, что малый бизнес и граждане-застройщики строят сами, им никто не помогает, хотя они не уступают по объемам ввода многоэтажному жилью. Именно такие процессы и этих застройщиков и следует поддержать сейчас в первую очередь с учетом «новой реальности».
Несмотря на ситуацию в экономике, люди и предприниматели ждут возможности реализовать себя в небольших инвестиционно-строительных проектах, связанных с малоэтажным строительством, сопутствующей инфраструктурой и сервисами. А по факту мы опять почувствовали усиление административного давления. Например, в Санкт-Петербурге очевидны процессы бюрократической «реакции». Работа Росреестра и КГА в направлении малых и средних инвесторов и заявителей по межеванию участков и выдачи справки об Архитектурно-градостроительном облике (АГО) начинает снова вызывать вопросы касательно административных барьеров. Мы этот хитрый «пинг-понг» уже проходили десять лет назад. Зачем тормозить процесс появления небольших объектов инвестиций на стадии межевания участков, когда на более высоких уровнях градостроительных согласований, можно отработать все эти же неопределенности в получении разрешений и согласований.
При всех сегодняшних проблемах в работе на рынке девелопмента и инвестиций (а одно из разрешений на строительство мы получали больше года) я все-таки позитивно оцениваю процессы работы власти со строительным бизнесом в Санкт-Петербурге. Отмечу хороший профильный уровень руководителей администрации в этом направлении, взаимодействие Службы государственного надзора и экспертизы с заявителями, развитие электронного документооборота с использованием Единой системы строительного комплекса (ЕССК). В перспективе агломерационных процессов уже сегодня необходимо создание в регионе Центра по развитию малоэтажного строительства и ИЖС.
Конечно, и у многоэтажного жилья есть структурные проблемы, вызванные архаичностью самой траектории: порядка 70% продаж — это студии и однокомнатные квартиры, продающиеся в ипотеку. Средний размер такого жилья продолжает уменьшаться. Покупатели зависят от возросших ставок ипотечного кредитования. Крупные строительные компании обложили проектным финансированием, что привело к росту себестоимости. Плюс рост стоимости строительных материалов. При этом итоги продаж в марте-апреле этого года показали, что рыночный спрос на жилье в многоэтажных МКД значительно сократился. Но потребность в нем никуда не делась: в стране есть миллионы жителей, которым необходимо улучшить жилищные условия. Но я уверен, что наши граждане по мере стабилизации и улучшения экономики, а это обязательно произойдет в ближайшие год-два, уже серьезно, с учетом всей «новой реальности», зададутся резонными вопросами о качестве жилья, его параметрах, окружающей среде, сопутствующей инфраструктуре. И о том, как мы жили в городах и поселениях до «спецоперации», и как мы хотим и планируем жить дальше, особенно в ближайшем будущем.
Считаю, что государству следует озадачиться дофинансированием тех институтов, которые будут спасать строительную отрасль многоэтажного типового жилья, может быть, оптимизировав количество застройщиков до 5–10 на регион. Поэтому норматив в рамках национального проекта «Жилье и городская среда» на 120 млн кв. метров ввода к 2030 году может быть уточнен и пересмотрен. Но нужно обязательно реализовать огромный потенциал малоэтажного строительства (до четырех этажей) и ИЖС и дать возможность для синхронного спланированного городского развития в этой траектории. Необходим переход от количества к качеству и жилья, и городской среды. Сейчас можно потерять в количестве, но дать людям стратегическое понимание движения государства к новому высокому качеству жизни в стране.
Генеральный директор ГК «КОРТРОС» Станислав Киселёв в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал об особенностях работы девелопера в разных регионах и основных принципах формирования портфеля проектов.
– Станислав Владиславович, мы с Вами беседуем на площадке ПМЭФ. Собственно, и первый вопрос – о Форуме. Что больше всего заинтересовало в деловой программе?
– Прежде всего, это тема урбанистики. Ей посвящено сразу несколько дискуссий. Вопросы, которые обсуждаются в рамках этих дискуссий, актуальны и для ГК «КОРТРОС». Учитывая, что наша компания развивает проекты комплексного освоения территорий и нашим флагманским проектом является район Академический в Екатеринбурге, мы сталкиваемся ровно с теми же проблемами, что и другие девелоперы, реализующие проекты подобного масштаба. Я бы даже сказал, что это проблемы общероссийские – как создать комфортную среду, как наполнить ее современными технологиями? Ведь комплексное освоение территорий – это не просто строительство отдельных домов, а создание архитектуры общегородского пространства, формирование единой среды. Оно начинается с проектирования системы внутренних коммуникаций, которая позволяет социуму поддерживать развитие этого проекта.
– Что значит «позволяет поддерживать»? Позволяет продавать проект?
– Можно сказать и так. Человек не просто является жителем отдельного дома, владельцем конкретной квартиры, он становится частью большого добрососедского социума. Проект создает возможности для диалога между жителями, причем диалога заинтересованного. Я имею в виду – совместное проведение праздников, акций, собраний, в том числе для решения вопросов по управлению общедомовым имуществом, вопросов безопасности и комфорта, участие в проектах благоустройства и многое другое. А с точки зрения простого экономического смысла, суть такой системы коммуникаций в том, что формирующаяся социальная среда действительно начинает продавать проект. В Академическом до 20% всех продаж – это повторные покупки и сделки, совершенные по рекомендации наших жителей. Этот эффект можно назвать «сарафанным радио», он хорошо работает. Лучше, чем любая другая реклама.
– У аналитиков рынка недвижимости существует теория, согласно которой формирующиеся в Москве тренды с определенным временным лагом повторяются в регионах. В связи с этим вопрос – как себя чувствует сегодня столичный рынок новостроек?
– Я слышал об этой теории, но наш опыт работы в регионах говорит, что это далеко не всегда так. В каждом регионе есть свои особенности, и, если опять же посмотреть на наш екатеринбургский проект «Академический», то аналогичных проектов в Москве, думаю, нет. Поэтому утверждать, что только Москва формирует тренды, которые потом повторяют регионы, неправильно. Выскажу даже более смелую мысль: мультирегиональные компании, исходя из своего опыта работы в разных частях страны, создают идеи, которые затем транслируются в другие регионы. Если же в целом говорить о лидерах рынка, то петербургские компании, как известно, занимают первые строчки в рейтинге федеральных игроков. Если говорить о ГК «КОРТРОС», то мы чувствуем себя уверенно. По итогам 2016 года мы приросли в выручке на 40%. Наш международный кредитный рейтинг подтвержден Standard & Poor’s на уровне 2016 года. Мы ставим перед собой задачу по дальнейшему наращиванию земельного банка. В прошлом году портфель московских проектов ГК «КОРТРОС» достиг 300 тыс. кв. м. Мы рассчитываем, что скоро московский регион станет флагманским регионом развития ГК «КОРТРОС». Если не привязываться к проектам в регионах, а посмотреть на рынок в целом, то, на мой взгляд, застройщики пережили этап серьезной трансформации рынка 2014 – 2016 гг., который привел к уходу из бизнеса мелких и непрофильных игроков. Кроме того, очень дисциплинировали застройщиков последние изменения в законодательстве, в частности – поправки в 214-ФЗ. Была введена уголовная ответственность, теперь тема обманутых дольщиков сопряжена с серьезными претензиями к менеджменту компаний. Ужесточилась конкуренция, принципиально поменялось отношение к качеству продукта, требования покупателей возросли. Качественно и концептуально слабые проекты сегодня даже не выводятся на рынок, а те, что появляются – сразу погибают. Я бы сказал, что федеральный рынок профессионализируется. Тренд этот будет развиваться, и на рынке останутся крупные игроки с мультирегиональными портфелями, мощными финансовой и производственной базами.
– А как Вы оцениваете петербургский рынок?
– Рынок Петербурга – второй по величине девелоперский рынок России, как по объемам строящихся кв. м, так и в денежном выражении. По I кварталу текущего года наши аналитики фиксируют в Петербурге небольшое увеличение средних цен реализации – со 115 тыс. рублей до 118 тыс. рублей за кв. м. Объем совершенных сделок в I квартале 2017 года аналогичен показателю 2016 года. Рынок стабилен, и в этом его серьезный плюс. Он очень интересен для девелоперов, поскольку финансово емкий и имеет стабильный спрос.
– Другие регионы также стабильны?
– В других регионах – Екатеринбурге, Перми, Подмосковье – мы видим или сопоставимо стабильную картину, или тенденцию к росту. Некоторые наши проекты значительно приросли в объемах выручки и реализованных кв. м в условиях стагнации рынка. Качественные девелоперские продукты, выведенные в этот период, перетянули на себя весь спрос, который ушел из сомнительных проектов. Так, в Екатеринбурге по итогам 2016 года, при общем снижении объемов продаж на 14%, «Академический» дал прирост в 20%.
– Ваш проект элитных апартаментов ROYAL PARK на Петровском острове в Петербурге некоторые аналитики называли достаточно смелым решением для консервативного местного рынка. Почему именно Петровский остров, почему именно этот сегмент?
– Когда мы принимали решение о выходе на петербургский рынок, весьма серьезно оценивали все за и против, так как отлично понимали, насколько он конкурентен. Выходить в Петербург с типовым, ничем не примечательным проектом не было никакого смысла. Здесь можно конкурировать только уникальным предложением. Изначально ROYAL PARK предполагал несколько иной формат реализации, более стандартный, без особых претензий на индивидуальность. Однако затем концепция изменилась. Мы очень точно уловили тенденцию «взлета» Петровского острова, сумели вовремя оценить потенциал – в смысле формирования этой локации как новой территории для реализации девелоперских проектов премиум-сегмента. Уникальность места требовала индивидуального решения. Проект стал для нас очень серьезным стартом, мы много вложили в него сил, и наши ожидания вполне оправдываются – продажи идут чуть меньше года, продано более 25% апартаментов.
– Есть ли планы по развитию других проектов в Петербурге?
– Да, такие планы есть, мы подбираем площадки и прежде всего руководствуемся возможностью формирования уникального предложения. У нас нет задачи прирасти масштабно, но есть цель отыскать и предложить рынку жемчужины. На этом строится наша стратегия работы в Петербурге.
– Жемчуг ищете только в классе «премиум»?
– Нет, мы рассматриваем проекты бизнес-класса и комфорт-класса в том числе. Все они – в границах города.
– Возвращаясь к Петровскому острову. Действительно, год назад все заговорили о его блестящих перспективах, некоторые девелоперы по соседству с вами успели приобрести там земельные участки, и тут ряд аналитиков решил, видимо, снизить всеобщий позитив по поводу этого места, намекнув на возможность реализации здесь проектов не столь безупречного качества. Может ли, на Ваш взгляд, окружение «бросить тень» на ROYAL PARK?
– Не бросит. Петровский остров – очень сложная территория с точки зрения градостроительных ограничений: высота – 28 м, и не более того, 50% – норматив озеленения, стоимость земли – запредельная. Построить там что-либо низкого уровня – значит сработать себе в убыток. Застройщики, которые вышли на Петровский, – компании с очень серьезным опытом работы, в том числе в элитном сегменте. Поэтому сомнений по поводу окружения нет никаких.
– Многие крупные застройщики активно участвуют в различных госпрограммах. Насколько интересно это направление ГК «КОРТРОС»? Недавно СМИ писали, что АИЖК под проект арендного жилья планирует выкупить часть квартир в вашем проекте в Перми...
– Крупные девелоперские проекты – площадка, на которой сходятся интересы бизнеса и государства по продвижению социальных инициатив. Такие программы так или иначе «приземляются» на масштабные проекты в регионах. Например, АИЖК реализует эти проекты на конкурентных условиях, и за них застройщикам приходится бороться. Да, периодически мы являемся участниками подобных программ, и, повторюсь, зачастую они являются основой для реализации крупных проектов. В свое время в Академическом мы продали достаточно много квартир Министерству обороны, причем по себестоимости. Это было выгодно и в социальном плане, и в плане бизнеса дало серьезный толчок развитию проекта в целом.
– А что скажете про перспективы участия в московской программе реновации хрущевок?
– Насколько мне известно, сейчас власти Москвы объявили о возможности реализовать этот проект без участия бизнеса. Решение властей о старте такой программы считаю весьма своевременным, учитывая существующий объем жилья первых массовых серий в Москве и регионах, который давно устарел морально и физически. Предложенный властью проект – один из инструментов решения этого вопроса.
– Расскажите подробнее, что включает в себя разработка «КОРТРОС» Intelligent Building?
– Intelligent Building – это новый уровень инженерного оснащения жилья, который раньше предлагался только в высоком ценовом сегменте. Это технологии «умного дома», которые позволяют управлять инженерными системами на расстоянии – подогрев пола, кондиционирование помещения и т. д. Эти технологии мы объединили в электронный модуль, который предлагаем к установке в наших проектах любой классности. Такой модуль предполагает как пакет базовых функций, так и расширенный вариант.