Мы несем потери в гуманитарной урбанистике
На российском строительном рынке сложно найти специалиста, который был бы более погружен в изучение и реализацию принципов нового урбанизма, чем Михаил Голубев, генеральный директор «Северо-Западной строительной корпорации», эксперт по городскому развитию «Агентства стратегических инициатив» (АСИ), участник НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса», девелопер проекта ЖК «Прибрежный Квартал». Приверженец устойчивой, гармоничной, соразмерной человеку жилой среды говорит о том, как повлияли недавние события на развитие малоэтажного жилья, и о его перспективах.
— Михаил Викторович, эксперты уверены в том, что за период пандемии тренд на загородную жизнь сформировался раз и навсегда. Каковы ваши прогнозы в отношении малоэтажного жилья на текущий год и на будущее?
— По статистике, рост объемов индивидуального жилищного строительства и малоэтажного строительства продолжается. В 2021 году ввод ИЖС составил около 53% от общего объема нового жилья плюс таунхаусы и «квартирники» до четырех этажей. Будет около 56%. По итогам первого квартала 2022 года эта доля индивидуального жилья фактически достигла исторического рекорда — 63%. То есть малый бизнес и граждане обеспечивают две трети ввода жилья в стране. Этот тренд, безусловно, сохранится и будет развиваться: малоэтажное и индивидуальное жилье — это более комфортные условия, более устойчивые, более подходящие людям.
— В марте были законодательно определены понятия «дом блокированной застройки», «многоквартирный дом» и «малоэтажный жилой комплекс». Вступили в силу поправки, которые ввели нормы регулирования строительства малоэтажных жилых комплексов, аналогичные строительству многоквартирного жилого дома: с применением эскроу-счетов, с определением общего имущества. Как это скажется на малом бизнесе застройщиков?
— Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ с этими поправками был пролоббирован крупными застройщиками и банками, чтобы упорядочить процессы в строительстве индивидуального жилья и так называемых коттеджных поселков. Теперь есть опасения, что многоэтажные «человейники» развернутся не вверх, а по горизонтали. Похожая активизация была в 90-х — начале нулевых.
Практика показала, что крупный строительный бизнес находится на уровне, мало подходящем для «индивидуализации подходов», которые необходимы для развертывания комфортного гармоничного малоэтажного жилья. Он не способен в своих организационно-структурных системах реализовывать подобные программы. Себестоимость малоэтажного жилья в этом случае резко возрастает, так как у холдинга, «заточенного» на строительство «валового» квартирного жилья, нет возможности обслуживать уровень индивидуальных запросов клиентов и создание архитектурного, инфраструктурного и сервисного многообразия такой застройки.
Гражданам законодательные новации помогут, так как у них появится ипотека и процедура строительства индивидуального дома упростится. Но, насколько это будет содействовать развитию бизнеса, в первую очередь крупного, пока неясно. Посмотрим.
— За последние два месяца вступили в силу различные антикризисные меры поддержки строительной отрасли на федеральном и региональном уровнях. В какой мере они смогут нивелировать последствия негативных изменений в экономике?
— На мой взгляд, единственное удачное решение — повышение максимальной суммы покупки по ипотеке для Москвы и Санкт-Петербурга, сохранение семейной ипотеки, а также желание создать федеральный проектный офис по развитию ИЖС. Из самого последнего прорывного — это возможность кредитоваться на строительство хозяйственным способом индивидуального жилого дома
— Как вы считаете, такие элементы загородного жилья, как устойчивость, экологичность, энергоэффективность, сегодня вынужденно отойдут на второй план? Или, наоборот, именно сейчас начнется активный поиск решений по повышению эффективности жилья и энергосбережению, что может стать конкурентным преимуществом для малого бизнеса?
— Пока складывается впечатление, что про «зеленую» энергетику в мире все забыли. Разговоры о ресурсосбережении сменились обсуждением стоимости углеводородов. В такой сложной экономической ситуации самый главный вопрос для собственника жилья — на какие деньги построить дом и как эти деньги заработать.
— Вы участник Комиссии по развитию ИЖС федеральной программы «Трансформация делового климата» (ТДК), знакомы с деятельностью «Бюро пространственного развития» (БПР), которое как раз и создавалось с участием Агентства стратегических инициатив (АСИ) и НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса». Есть ли у этих организаций действенная возможность донести до властных структур информацию о проблемах бизнеса и о том, что происходит в отрасли, в городском развитии? Насколько федеральные и региональные власти открыты для диалога с бизнесом, особенно с малым?
— Роль институтов, связанных с городским развитием и планированием взаимодействия субъектов, значительно возрастает: эти структуры должны создать коммуникацию в условиях «новой реальности». Именно с этой целью БПР придумали на форсайтах АСИ еще пять лет назад, и сегодня развить эту деятельность крайне актуально.
В связи со сменой индустриальных укладов и со всеми нынешними изменениями в стране и в мире мы испытываем колоссальную потерю темпов перехода к иной жизни с ее гуманистическими идеями устойчивости, комфортной и качественной городской среды. Эту передовую и во многом очень либеральную повестку создавали и реализовывали специалисты, которые находились на пике модной урбанистики. Повестка и раньше продвигалась непросто из-за новизны, а сейчас, когда многие из этих людей уехали, «потеряли запал», вообще находится под вопросом. Как ее дальше развивать, кто будет это делать?
Я считаю, что повестку необходимо вернуть в города, а для людей комфортную и качественную среду подать как один из главных драйверов улучшения жизни в стране на сегодняшнем переходе. Необходимо развивать конкуренцию в направлении проектирования городской среды, вовлекать больше молодых городских планировщиков, архитекторов, дизайнеров пространств. Открытость и синхронное взаимодействие власти и бизнеса становятся важным способом развития страны во время тотальных санкций «недружественных стран». На таком переходе основными вопросами становится привлечение инвесторов малого и среднего предпринимательства в комплексное развитие территорий, да и в обыкновенное тоже, поддержка инновационных проектов городского развития, защита их от лишнего административного давления, волокиты с согласованиями и выходом на реализацию, помощь в сохранении баланса интересов в культурном наследии и идентичности, работе с жителями. Ни для кого не секрет, что сегодня на волне излишне либеральной повестки общественных обсуждений и «разгула» отдельных личностей в социальных сетях появились организации и группы сообществ, которые в «политической повестке» ради личной выгоды тормозят полезные и интересные для общества проекты городского развития. Бюро пространственного развития как раз и предлагает системные предложения и методологию для ускорения развития городов и территорий, аккумулируя лучшие практики.
— Чем эти предложения смогут сегодня заинтересовать застройщиков?
— В первую очередь перегруппировкой градостроительных подходов к системному развитию поселений и территорий. Этим уже занимается ДОМ.рф в продвижении Стандарта комплексного развития. А во-вторых, правильной работой со стейкхолдерами и работой по появлению большого количества объектов для инвестиций разных функций. Все эти годы строительство развивалось по двум траекториям: многоэтажное строительство эконом-жилья (назовем его «архаичным») и малоэтажное и индивидуальное строительство (новая комфортная городская среда). По каждому из этих направлений в создание жилья вовлечены все акторы: инвесторы, жители, власти, распределяющие государственный бюджет, крупный и малый бизнес, застройщики — физические лица. Статистика по вводу квадратных метров и сама сложившаяся система показывают, что малый бизнес и граждане-застройщики строят сами, им никто не помогает, хотя они не уступают по объемам ввода многоэтажному жилью. Именно такие процессы и этих застройщиков и следует поддержать сейчас в первую очередь с учетом «новой реальности».
Несмотря на ситуацию в экономике, люди и предприниматели ждут возможности реализовать себя в небольших инвестиционно-строительных проектах, связанных с малоэтажным строительством, сопутствующей инфраструктурой и сервисами. А по факту мы опять почувствовали усиление административного давления. Например, в Санкт-Петербурге очевидны процессы бюрократической «реакции». Работа Росреестра и КГА в направлении малых и средних инвесторов и заявителей по межеванию участков и выдачи справки об Архитектурно-градостроительном облике (АГО) начинает снова вызывать вопросы касательно административных барьеров. Мы этот хитрый «пинг-понг» уже проходили десять лет назад. Зачем тормозить процесс появления небольших объектов инвестиций на стадии межевания участков, когда на более высоких уровнях градостроительных согласований, можно отработать все эти же неопределенности в получении разрешений и согласований.
При всех сегодняшних проблемах в работе на рынке девелопмента и инвестиций (а одно из разрешений на строительство мы получали больше года) я все-таки позитивно оцениваю процессы работы власти со строительным бизнесом в Санкт-Петербурге. Отмечу хороший профильный уровень руководителей администрации в этом направлении, взаимодействие Службы государственного надзора и экспертизы с заявителями, развитие электронного документооборота с использованием Единой системы строительного комплекса (ЕССК). В перспективе агломерационных процессов уже сегодня необходимо создание в регионе Центра по развитию малоэтажного строительства и ИЖС.
Конечно, и у многоэтажного жилья есть структурные проблемы, вызванные архаичностью самой траектории: порядка 70% продаж — это студии и однокомнатные квартиры, продающиеся в ипотеку. Средний размер такого жилья продолжает уменьшаться. Покупатели зависят от возросших ставок ипотечного кредитования. Крупные строительные компании обложили проектным финансированием, что привело к росту себестоимости. Плюс рост стоимости строительных материалов. При этом итоги продаж в марте-апреле этого года показали, что рыночный спрос на жилье в многоэтажных МКД значительно сократился. Но потребность в нем никуда не делась: в стране есть миллионы жителей, которым необходимо улучшить жилищные условия. Но я уверен, что наши граждане по мере стабилизации и улучшения экономики, а это обязательно произойдет в ближайшие год-два, уже серьезно, с учетом всей «новой реальности», зададутся резонными вопросами о качестве жилья, его параметрах, окружающей среде, сопутствующей инфраструктуре. И о том, как мы жили в городах и поселениях до «спецоперации», и как мы хотим и планируем жить дальше, особенно в ближайшем будущем.
Считаю, что государству следует озадачиться дофинансированием тех институтов, которые будут спасать строительную отрасль многоэтажного типового жилья, может быть, оптимизировав количество застройщиков до 5–10 на регион. Поэтому норматив в рамках национального проекта «Жилье и городская среда» на 120 млн кв. метров ввода к 2030 году может быть уточнен и пересмотрен. Но нужно обязательно реализовать огромный потенциал малоэтажного строительства (до четырех этажей) и ИЖС и дать возможность для синхронного спланированного городского развития в этой траектории. Необходим переход от количества к качеству и жилья, и городской среды. Сейчас можно потерять в количестве, но дать людям стратегическое понимание движения государства к новому высокому качеству жизни в стране.
Рынок сухих строительных смесей в России весьма конкурентен. О том, в чем специфика продукции под брендом Hardbridge, что еще на рынке предлагает ООО «Вектор» и каковы планы его дельнейшего развития, «Строительному Еженедельнику» рассказал коммерческий директор компании Александр Васильев.
— Конкуренция на рынке сухих строительных смесей очень высока. Чем Hardbridge отличается от других подобных продуктов?
— Наши смеси специально «заточены» под решение самых сложных задач в самых разных сферах. Это и ремонт деградировавших железобетонных конструкций, и цементация оборудования, и продукты с повышенными гидроизолирующими свойствами, и составы, специально предназначенные для подземного строительства, и другое.
Совершенно очевидно, что для решения различных задач в разнообразных условиях эксплуатации смеси должны иметь разные составы, обеспечивающие определенные свойства конечного материала. Это достигается путем использования специальных добавок, обеспечивающих заданные качества продукта. В состав строительных смесей включаются добавки для ускорения затвердевания, для повышения гидроизоляционных качеств, различные пигменты, пластификаторы, стабилизирующие компоненты и др. Разрабатываются специальные рецептуры под конкретные задачи.
Это, в свою очередь, требует особо строгого контроля качества — начиная с входящих в смесь компонентов и правильности их пропорций до выходной проверки итогового качества смеси. Но без этого невозможно добиться именно тех свойств продукта, которые нужны для решения конкретной задачи. Зато четкое следование рецептуре, а также технологии выполнения работ обеспечивает их высокую скорость и прекрасный конечный результат.
Это подтверждено многолетней и широкой практикой применения сухих смесей Hardbridge на объектах различного назначения и для решения разных задач. Наше основное производство находится в Санкт-Петербурге, однако это не мешает нам доставлять их и в другие города. Оптовые склады находятся также в Москве и Крыму, а отработанные логистические схемы позволяют поставлять продукцию практически в любую точку страны. В частности, наши смеси использовались при ремонте набережных в Петербурге, строительстве объектов трассы М-11 «Нева» (Москва — Петербург), реконструкции моста через р. Угла в пос. Шексна (Вологодская область), возведении объектов ЦКАД (Московская область) и многих других объектах.
— Но ведь сухими смесями ваше предложение на рынке не ограничивается?
— Конечно, нет. С самого основания компании, в 2008 году, мы выбрали несколько ключевых направлений производства, которых, в целом, и придерживаемся до сих пор, постепенно развиваясь, наращивая объемы выпуска и расширяя номенклатуру предлагаемой продукции. Все они связаны с ускорением и оптимизацией работ и использованием современных технологий в сфере строительства транспортных коммуникаций, мостов, путепроводов и иных сооружений. Свою задачу компания «Вектор» видит в конструктивно-технологическом совершенствовании российского мостостроения, формировании плодотворного сотрудничества между научными учреждениями отрасли, производителями специальных материалов, а также подрядчиками, работающими в этой сфере.
Помимо сухих смесей, мы предлагаем на рынке стеклофибробетонную несъемную опалубку для изготовления различных конструкцией. На наш взгляд, это оптимальное решение для проведения монтажных работ, в частности, с пролетными строениями мостов. Особенно сейчас, когда одним их основных требований заказчика обычно является высокая скорость осуществления работ.
Могу без ложной скромности констатировать, что наша продукция используется при реализации крупнейших российских дорожно-транспортных проектов современности. Перечислю лишь основные: Керченский мост, строительство участков трассы «Таврида», ЦКАД в Подмосковье, трассы М-11 «Нева», трассы М-4 «Дон», Бугринского моста в Новосибирске, Фрунзенского моста в Самаре, автодорожного моста на юге Приморья, развязки Северо-Восточной хорды в Москве, при реконструкции транспортной развязки на 20-м км МКАД, моста на М-5 «Урал» в Орловской области, Трофимовского моста в Саратове и на многих других объектах. Географический разброс, а также масштаб проектов говорят сами за себя.
Также мы производим асфальтоцементнобетонное покрытие и другую продукцию, необходимую в дорожно-транспортном строительстве. Помимо поставок, при необходимости мы осуществляем весь спектр работ с нашими материалами.
— Планируете ли вы осваивать новые рыночные ниши?
— Да, мы намерены заняться производством металлических изделий, которые также предназначены для возведения транспортных объектов. В частности, мы собираемся выпускать закладные детали. Это специальные металлоизделия с защитным покрытием, выполняющие армирующую функцию, а также позволяющие соединить железобетонные конструкции между собой за счет выступающих частей. Они закладываются в бетон на стадии его укладки, а остающаяся на поверхности арматура в дальнейшем позволяет надежно закрепить плиту, колонну ферму путем сварки или болтовыми соединениями.
Первые шаги в этом направлении уже предприняты. Производственная база по металлоконструкциям у нас расположится там же, где мы выпускаем несъемную опалубку, — в Липецке.
Задачи снижения административных барьеров и дебюрократизация не означают отказа от адекватного государственного регулирования. Об этом на конкретных примерах «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Комитета по строительству Петербургского отделения «Опоры России» Глеб Лукьянов.
— Одна из задач «Опоры России» как организации, поддерживающей малый и средний бизнес, — борьба за снижение административных барьеров. Что нового в этой сфере?
— Действительно, дебюрократизация — это задача, решение которой серьезно облегчит жизнь предпринимателям. Однако не надо думать, что, выступая против административных барьеров, мы являемся противниками госрегулирования как такового. Оно необходимо, но должно быть адекватным, задавать четкие, понятные «правила игры», а не мешать развитию. В то же время надо понимать, что хуже административных барьеров может быть только неурегулированность той или иной сферы деятельности.
Примечательно, что сейчас в своей работе нам приходится уделять внимание и той и другой проблеме.
— Расскажите, пожалуйста, об этом подробнее.
— Недавно совместно с петербургским бизнес-омбудсменом Александром Абросимовым на заседании Рабочей группы по вопросам совместного участия в противодействии коррупции бизнес-сообщества и органов государственной власти Санкт-Петербурга мы провели мероприятие, посвященное вопросу дебюрократизации предпринимательской деятельности в сфере перепланировок, перевода помещений в нежилой фонд, приспособления исторических объектов под современное использование и пр. Это не первая наша попытка решить проблемы в этой области, мы пытаемся привлечь к ним внимание властей уже несколько лет. Если коротко, суть вопроса состоит в том, что в соответствии со 112-м Постановлением Правительства Санкт-Петербурга «О создании межведомственных комиссий» от 4 февраля 2005 года и 39-м распоряжением Жилищного комитета от 22 января 2018 года, в Петербурге действуют Межведомственные районные комиссии (МВК), занимающиеся вопросами переустройства и перепланировки помещений. В силу своего статуса эти органы не подчинены ни районным администрациям, ни Жилищному комитету, то есть их деятельность фактически никем не контролируется. В результате создается пространство для бюрократического произвола и коррупциогенная среда.
По сути, каждая такая комиссия (а в городе их восемнадцать — по числу районов) совершенно автономна и при этом имеет возможность трактовать законодательство в сфере переустройства помещений исключительно в рамках своих представлений о том, «как надо». При этом могут произвольно игнорироваться или учитываться те или иные акты, что приводит к полному произволу. Причем, как говорится, «кто во что горазд». Специалисты, которые работают в этой сфере, знают, что, например, в Василеостровском или Адмиралтейском районе — требования комиссий вполне адекватные. В Центральном и Петроградском — неоправданно жесткие, а в Приморском или Кировском — просто странные, причем везде по-разному.
По нашему мнению, в вышеназванные документы необходимо внести ряд изменений, которые прекратили бы такое произвольное трактование норм. Для этого мы предлагаем создать Рабочую группу при Жилищном комитете, в которую вошли бы представители районов, заинтересованных ведомств (КГА, КГИОП, КИО и др.), аппарата бизнес-омбудсмена, общественных организаций («Опоры России», «Деловой России», Торгово-промышленной палаты и др.). Ее задачей станет подготовка поправок, которые позволили бы установить четкие «правила игры» в этой сфере, независящие от частных мнений. Соответствующую резолюцию мы направили на имя губернатора Александра Беглова.
— А какова вторая проблема?
— Очень большое внимание мы сейчас уделяем вопросу самостроев — главным образом строительству на землях ИЖС объектов иного назначения. Это могут быть жилые дома, торговые, офисные и медицинские центры, складские комплексы и пр. Проблема носит всероссийский характер. Только жилых самостроев, когда на земле ИЖС вместо частного дома появляется многоквартирный, в стране сейчас зафиксировано порядка 50 тысяч. Особенно остро проблема стоит в Краснодарском крае, в Крыму (там это в значительной мере украинское наследие, когда в этой сфере был полный беспредел), Подмосковье, в ряде иных регионов.
Для Петербурга это не самый больной вопрос — просто потому, что ИЖС для нас нехарактерно. Однако в периферийных районах — например, Красносельском или Петродворцовом — самостроев тоже немало. Примечательно, что по многим объектам вынесены решения суда о признании самовольными постройками и сносе. Но здания продолжают стоять. Если взять жилые самострои, то квартиры в них раскуплены, в них живут люди, их нельзя выставить на улицу.
А ведь каждый такой объект, причем любого назначения, — это проблема. При их создании не учитывалось влияние на окружающую застройку, необходимость социнфраструктуры, парковок, зеленых насаждений и пр. То есть вред и для людей, и для властей, и для коммерческих структур очевиден.
Сейчас оформление строительства на землях ИЖС упрощено до предела, а реакция властей на нарушения — замедленная. Пока выписываются предписания, выносятся предупреждения, идут иски в суды, принимаются решения — строительство вовсю идет. А когда капитальный объект уже готов и действует, добиться реального сноса уже очень сложно. И недобросовестные дельцы этим пользуются.
На наш взгляд, в этом вопросе нужно ужесточить практику оформления разрешительной документации. Иначе с проблемой не справиться. Для этого 28 апреля я 2021 года под эгидой Всероссийского центра национальной строительной политики была создана Экспертная рабочая группа по выработке механизмов возможной легализации и формированию Единого информационного реестра объектов самовольного строительства в Петербурге, которую я возглавил.