Мы несем потери в гуманитарной урбанистике
На российском строительном рынке сложно найти специалиста, который был бы более погружен в изучение и реализацию принципов нового урбанизма, чем Михаил Голубев, генеральный директор «Северо-Западной строительной корпорации», эксперт по городскому развитию «Агентства стратегических инициатив» (АСИ), участник НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса», девелопер проекта ЖК «Прибрежный Квартал». Приверженец устойчивой, гармоничной, соразмерной человеку жилой среды говорит о том, как повлияли недавние события на развитие малоэтажного жилья, и о его перспективах.
— Михаил Викторович, эксперты уверены в том, что за период пандемии тренд на загородную жизнь сформировался раз и навсегда. Каковы ваши прогнозы в отношении малоэтажного жилья на текущий год и на будущее?
— По статистике, рост объемов индивидуального жилищного строительства и малоэтажного строительства продолжается. В 2021 году ввод ИЖС составил около 53% от общего объема нового жилья плюс таунхаусы и «квартирники» до четырех этажей. Будет около 56%. По итогам первого квартала 2022 года эта доля индивидуального жилья фактически достигла исторического рекорда — 63%. То есть малый бизнес и граждане обеспечивают две трети ввода жилья в стране. Этот тренд, безусловно, сохранится и будет развиваться: малоэтажное и индивидуальное жилье — это более комфортные условия, более устойчивые, более подходящие людям.
— В марте были законодательно определены понятия «дом блокированной застройки», «многоквартирный дом» и «малоэтажный жилой комплекс». Вступили в силу поправки, которые ввели нормы регулирования строительства малоэтажных жилых комплексов, аналогичные строительству многоквартирного жилого дома: с применением эскроу-счетов, с определением общего имущества. Как это скажется на малом бизнесе застройщиков?
— Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ с этими поправками был пролоббирован крупными застройщиками и банками, чтобы упорядочить процессы в строительстве индивидуального жилья и так называемых коттеджных поселков. Теперь есть опасения, что многоэтажные «человейники» развернутся не вверх, а по горизонтали. Похожая активизация была в 90-х — начале нулевых.
Практика показала, что крупный строительный бизнес находится на уровне, мало подходящем для «индивидуализации подходов», которые необходимы для развертывания комфортного гармоничного малоэтажного жилья. Он не способен в своих организационно-структурных системах реализовывать подобные программы. Себестоимость малоэтажного жилья в этом случае резко возрастает, так как у холдинга, «заточенного» на строительство «валового» квартирного жилья, нет возможности обслуживать уровень индивидуальных запросов клиентов и создание архитектурного, инфраструктурного и сервисного многообразия такой застройки.
Гражданам законодательные новации помогут, так как у них появится ипотека и процедура строительства индивидуального дома упростится. Но, насколько это будет содействовать развитию бизнеса, в первую очередь крупного, пока неясно. Посмотрим.
— За последние два месяца вступили в силу различные антикризисные меры поддержки строительной отрасли на федеральном и региональном уровнях. В какой мере они смогут нивелировать последствия негативных изменений в экономике?
— На мой взгляд, единственное удачное решение — повышение максимальной суммы покупки по ипотеке для Москвы и Санкт-Петербурга, сохранение семейной ипотеки, а также желание создать федеральный проектный офис по развитию ИЖС. Из самого последнего прорывного — это возможность кредитоваться на строительство хозяйственным способом индивидуального жилого дома
— Как вы считаете, такие элементы загородного жилья, как устойчивость, экологичность, энергоэффективность, сегодня вынужденно отойдут на второй план? Или, наоборот, именно сейчас начнется активный поиск решений по повышению эффективности жилья и энергосбережению, что может стать конкурентным преимуществом для малого бизнеса?
— Пока складывается впечатление, что про «зеленую» энергетику в мире все забыли. Разговоры о ресурсосбережении сменились обсуждением стоимости углеводородов. В такой сложной экономической ситуации самый главный вопрос для собственника жилья — на какие деньги построить дом и как эти деньги заработать.
— Вы участник Комиссии по развитию ИЖС федеральной программы «Трансформация делового климата» (ТДК), знакомы с деятельностью «Бюро пространственного развития» (БПР), которое как раз и создавалось с участием Агентства стратегических инициатив (АСИ) и НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса». Есть ли у этих организаций действенная возможность донести до властных структур информацию о проблемах бизнеса и о том, что происходит в отрасли, в городском развитии? Насколько федеральные и региональные власти открыты для диалога с бизнесом, особенно с малым?
— Роль институтов, связанных с городским развитием и планированием взаимодействия субъектов, значительно возрастает: эти структуры должны создать коммуникацию в условиях «новой реальности». Именно с этой целью БПР придумали на форсайтах АСИ еще пять лет назад, и сегодня развить эту деятельность крайне актуально.
В связи со сменой индустриальных укладов и со всеми нынешними изменениями в стране и в мире мы испытываем колоссальную потерю темпов перехода к иной жизни с ее гуманистическими идеями устойчивости, комфортной и качественной городской среды. Эту передовую и во многом очень либеральную повестку создавали и реализовывали специалисты, которые находились на пике модной урбанистики. Повестка и раньше продвигалась непросто из-за новизны, а сейчас, когда многие из этих людей уехали, «потеряли запал», вообще находится под вопросом. Как ее дальше развивать, кто будет это делать?
Я считаю, что повестку необходимо вернуть в города, а для людей комфортную и качественную среду подать как один из главных драйверов улучшения жизни в стране на сегодняшнем переходе. Необходимо развивать конкуренцию в направлении проектирования городской среды, вовлекать больше молодых городских планировщиков, архитекторов, дизайнеров пространств. Открытость и синхронное взаимодействие власти и бизнеса становятся важным способом развития страны во время тотальных санкций «недружественных стран». На таком переходе основными вопросами становится привлечение инвесторов малого и среднего предпринимательства в комплексное развитие территорий, да и в обыкновенное тоже, поддержка инновационных проектов городского развития, защита их от лишнего административного давления, волокиты с согласованиями и выходом на реализацию, помощь в сохранении баланса интересов в культурном наследии и идентичности, работе с жителями. Ни для кого не секрет, что сегодня на волне излишне либеральной повестки общественных обсуждений и «разгула» отдельных личностей в социальных сетях появились организации и группы сообществ, которые в «политической повестке» ради личной выгоды тормозят полезные и интересные для общества проекты городского развития. Бюро пространственного развития как раз и предлагает системные предложения и методологию для ускорения развития городов и территорий, аккумулируя лучшие практики.
— Чем эти предложения смогут сегодня заинтересовать застройщиков?
— В первую очередь перегруппировкой градостроительных подходов к системному развитию поселений и территорий. Этим уже занимается ДОМ.рф в продвижении Стандарта комплексного развития. А во-вторых, правильной работой со стейкхолдерами и работой по появлению большого количества объектов для инвестиций разных функций. Все эти годы строительство развивалось по двум траекториям: многоэтажное строительство эконом-жилья (назовем его «архаичным») и малоэтажное и индивидуальное строительство (новая комфортная городская среда). По каждому из этих направлений в создание жилья вовлечены все акторы: инвесторы, жители, власти, распределяющие государственный бюджет, крупный и малый бизнес, застройщики — физические лица. Статистика по вводу квадратных метров и сама сложившаяся система показывают, что малый бизнес и граждане-застройщики строят сами, им никто не помогает, хотя они не уступают по объемам ввода многоэтажному жилью. Именно такие процессы и этих застройщиков и следует поддержать сейчас в первую очередь с учетом «новой реальности».
Несмотря на ситуацию в экономике, люди и предприниматели ждут возможности реализовать себя в небольших инвестиционно-строительных проектах, связанных с малоэтажным строительством, сопутствующей инфраструктурой и сервисами. А по факту мы опять почувствовали усиление административного давления. Например, в Санкт-Петербурге очевидны процессы бюрократической «реакции». Работа Росреестра и КГА в направлении малых и средних инвесторов и заявителей по межеванию участков и выдачи справки об Архитектурно-градостроительном облике (АГО) начинает снова вызывать вопросы касательно административных барьеров. Мы этот хитрый «пинг-понг» уже проходили десять лет назад. Зачем тормозить процесс появления небольших объектов инвестиций на стадии межевания участков, когда на более высоких уровнях градостроительных согласований, можно отработать все эти же неопределенности в получении разрешений и согласований.
При всех сегодняшних проблемах в работе на рынке девелопмента и инвестиций (а одно из разрешений на строительство мы получали больше года) я все-таки позитивно оцениваю процессы работы власти со строительным бизнесом в Санкт-Петербурге. Отмечу хороший профильный уровень руководителей администрации в этом направлении, взаимодействие Службы государственного надзора и экспертизы с заявителями, развитие электронного документооборота с использованием Единой системы строительного комплекса (ЕССК). В перспективе агломерационных процессов уже сегодня необходимо создание в регионе Центра по развитию малоэтажного строительства и ИЖС.
Конечно, и у многоэтажного жилья есть структурные проблемы, вызванные архаичностью самой траектории: порядка 70% продаж — это студии и однокомнатные квартиры, продающиеся в ипотеку. Средний размер такого жилья продолжает уменьшаться. Покупатели зависят от возросших ставок ипотечного кредитования. Крупные строительные компании обложили проектным финансированием, что привело к росту себестоимости. Плюс рост стоимости строительных материалов. При этом итоги продаж в марте-апреле этого года показали, что рыночный спрос на жилье в многоэтажных МКД значительно сократился. Но потребность в нем никуда не делась: в стране есть миллионы жителей, которым необходимо улучшить жилищные условия. Но я уверен, что наши граждане по мере стабилизации и улучшения экономики, а это обязательно произойдет в ближайшие год-два, уже серьезно, с учетом всей «новой реальности», зададутся резонными вопросами о качестве жилья, его параметрах, окружающей среде, сопутствующей инфраструктуре. И о том, как мы жили в городах и поселениях до «спецоперации», и как мы хотим и планируем жить дальше, особенно в ближайшем будущем.
Считаю, что государству следует озадачиться дофинансированием тех институтов, которые будут спасать строительную отрасль многоэтажного типового жилья, может быть, оптимизировав количество застройщиков до 5–10 на регион. Поэтому норматив в рамках национального проекта «Жилье и городская среда» на 120 млн кв. метров ввода к 2030 году может быть уточнен и пересмотрен. Но нужно обязательно реализовать огромный потенциал малоэтажного строительства (до четырех этажей) и ИЖС и дать возможность для синхронного спланированного городского развития в этой траектории. Необходим переход от количества к качеству и жилья, и городской среды. Сейчас можно потерять в количестве, но дать людям стратегическое понимание движения государства к новому высокому качеству жизни в стране.
Переход на проектное финансирование, особенности взаимодействия застройщиков и банков, перспективы реализации нацпроекта по жилью в Северной столице, планы по завершению долгостроев – эти и другие темы осветил вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко в интервью «Строительному Еженедельнику».
– Николай Викторович, реформа перехода жилищного строительства на новую схему финансирования с использованием банковского кредитования и эскроу-счетов вступила в решающую фазу. На Ваш взгляд, насколько петербургские застройщики оказались к этому готовы? Как идет процесс перехода?
– Дата 1 июля 2019 года, после которой новые проекты уже не смогут финансироваться по долевой схеме, не была новостью для городских строительных компаний. Движение в этом направлении в законодательной сфере длилось около двух лет. Понятно, что досконально к реформе застройщикам подготовиться, наверное, было сложно. Это связано и с тем, что предполагаемая тактика изменений несколько раз корректировалась, а некоторые необходимые документы были утверждены Минстроем только в начале июня. В то же время стратегия реформы, ее цели и задачи были ясны – и это позволило практически всем серьезным компаниям предпринять необходимые меры.
В принципе, петербургский девелоперский бизнес выгодно отличается от своих коллег из других регионов тем, что не ждет, когда изменения наступят, а готовится к ним заранее. Следствием стало то, что в городе действует 431 разрешение на строительство, в рамках которых можно возвести порядка 24 млн кв. м недвижимости, в том числе почти 15 млн кв. м жилой площади. Значительная часть этого объема уже находится в стадии строительства. Таким образом, сделан задел на будущее, призванный обеспечить определенную плавность, постепенность перехода на новую схему финансирования.
При этом, как мы к тому и призывали, девелоперы заранее провели диверсификацию своих проектов на те, которые попадают под критерии высокой строительной готовности, определенные Минстроем РФ, и могут быть достроены по старой схеме (при получении соответствующего заключения о соответствии в Комитете по строительству), и те, которым предстоит уже работать по новой схеме, с привлечением проектного финансирования в банках и использованием эскроу-счетов.
Со своей стороны, подготовку к переходу на новые рельсы проводил и Комитет по строительству. Как только необходимые документы были утверждены на федеральном уровне, началась активная работа по проверке представленных компаниями пакетов документов и предоставление им заключений о соответствии объектов критериям Минстроя. В Комитет по строительству уже подано 269 заявлений, из них по 259 объектам соответствующий документ уже выдан. В целом работа организована хорошо, поэтому есть все основания быть уверенными, что переход на новую схему финансирования жилищного строительства пройдет спокойно.
По нашим оценкам, по долевой схеме будет продаваться жилье примерно в 73% уже запущенных проектов. В то же время многие компании в Петербурге, поняв, что их по старой схеме реализовать не получится, уже переходят на новую. Как говорится, процесс пошел. На сегодняшний день банками одобрено проектное финансирование по 18 стройкам.
– Есть мнение, что теперь влияние банковского сектора на девелоперский бизнес станет очень сильным – и это не пойдет на пользу строительству. Что Вы думаете по этому поводу?
– Действительно, в определенном смысле влияние банков усилится. Совершенно очевидно, что, рассматривая вопрос, кредитовать или нет тот или иной проект, банки не могут не оценивать свои риски. И если они будут чрезмерно высоки, то застройщик получит отказ.
В то же время надо отметить, что банки будут оценивать не застройщиков как таковых (хотя такая идея в свое время выдвигалась), а исключительно конкретные проекты. И если этот проект не сходится по экономике – может быть, и не надо его реализовывать? Не из-за таких ли непродуманных проектов, маржинальность которых была крайне низкой, а застройщики надеялись на «авось», появились проблемные объекты и обманутые дольщики?
Сейчас мы получаем защиту от таких проектов, для того и была инициирована реформа. Теперь риски будут распределять между собой профессиональные игроки рынка, а покупатель будет надежно защищен. Возможно, некоторое время банкам и застройщикам понадобится «притираться» друг к другу. Наверное, девелоперам поначалу будет странно слушать рекомендации от банков относительно класса намеченного к строительству объекта или его позиционирования на рынке. Но со временем система будет выстроена, и мы получим куда более цивилизованный и менее рисковый рынок.
Кроме того, новая система позволяет учитывать и реально существующие рыночные особенности, и нюансы. Некоторые проекты, особенно в элитном сегменте, имеют очень специфическую экономику. Маржинальность их очень высокая, но возврат средств при этом растянут во времени, что может, например, приходить в противоречия с нормативами банка по возвратности денег. Соответственно, таким проектам будет предложена иная схема финансирования. В любом случае банки, рискующие своими деньгами, согласовывая кредит по тому или иному проекту, будут опираться на свои прогнозы, оценки, видение развития рынка и пр., станут влиять, в частности, и на маркетинговые планы застройщика, ценообразование, другие факторы – применительно к конкретному проекту. И это будет довольно существенным отличием нового рынка.
– Только за последние полгода рост средних цен на жилье в Петербурге составил около 4-5%. К концу года, по прогнозу экспертов, может быть уже 8-9%. По сути, в «предвкушении» роста себестоимости строительства из-за банковского финансирования застройщики уже сейчас формируют ресурсы, чтобы уменьшить объем кредита. Нет у Вас опасений, что рост цен, наложенный на нерастущую покупательную способность граждан, приведет к проблемам со спросом и, как следствие, – к затовариванию рынка, снижению объемов строительства?
– На мой взгляд, та ценовая коррекция, которая произошла, имеет психологическую, ажиотажную природу, и сформировалась она из-за изменений в законодательстве и связанных с этими тревожными ожиданиями. Между тем 1 июля мы уже прошли, и ничего катастрофического в тот день не случилось. Убежден, что серьезных экономических оснований, реальных причин для существенного роста цен на жилье сейчас нет. Как я уже говорил, подавляющее большинство уже запущенных проектов продолжает реализовываться по старой схеме – и значит, в их экономике никаких изменений не произошло: ценообразование, финансовая нагрузка и даже система реализации остались прежними.
Да, можно предположить, что некоторые застройщики, пользуясь сложившимся информационным фоном и ожиданиями роста цен, имеющимися у граждан, постараются создать дополнительную «финансовую подушку». Но аппетиты девелоперов будут сдерживаться существующим платежеспособным спросом. А значит, возможность поднимать стоимость квадратного метра у застройщиков очень ограничена. Добавлю, что при согласовании проектного финансирования сами банки ограничивают желания девелоперов поднять ценник, поскольку финансовые институты теперь тоже кровно заинтересованы в успешной реализации (а это возможно только при сохранении стабильного спроса) прокредитованных ими проектов.
В связи с этим я не думаю, что мы увидим существенный рост цены «квадрата» во втором полугодии. Так что перспективы роста на уровне 8-9% к концу года – очень сомнительны. Во всяком случае, никаких объективных предпосылок для этого нет.
– В стране запущен нацпроект в сфере жилья. В частности, предполагается радикальное увеличение объемов строительства. На Ваш взгляд, достижим ли установленный для Санкт-Петербурга ориентир по ежегодному вводу 5,3 млн кв. м жилья к 2024 году?
– По этому вопросу мы ведем постоянный диалог с Минстроем РФ как разработчиком паспорта нацпроекта в жилищной сфере. Исходя из объективных реалий развития строительного рынка по стране в целом, по итогам состоявшегося весной Госсовета по этой проблематике, целевые показатели по вводу на ближайшие три года были откорректированы. Для Петербурга это 3,4 млн кв. м жилья в 2019 году и 3,7 млн в два следующих года. Пиковые значения на 2024 год – 5,35 млн кв. м – пока сохранены. Но даны поручения – и Минстрой, в частности, сейчас достаточно глубоко прорабатывает вопросы реализации нацпроекта.
Для понимания ситуации нужно пояснить, что плановые показатели нацпроекта формировались на базе анализа тенденций и движений рынка. Можно вспомнить, что на 2014 год приходился как всплеск девелоперской активности, так и пик спроса со стороны граждан, которые под конец года, в условиях снижения курса рубля к основным мировым валютам, стремились вложить имеющиеся сбережения, а одним из наиболее надежных вариантов инвестирования остается жилье. Сразу после этого, на фоне роста ключевой ставки, была запущена программа государственного субсидирования ставок по ипотеке, призванная поддержать уровень спроса и, кстати, доказавшая свою эффективность. Ответным рыночным движением со стороны девелоперов стал запуск новых проектов и рост предложения. В результате эти факторы и сформировали ожидания (как показывает практика, видимо, несколько завышенные) по росту спроса и, соответственно, потенциалу увеличения жилищного строительства к 2024 году.
Сейчас идет работа по коррекции планов в связи с реальным положением дел на рынке. И, по всей видимости, плановые показатели программы могут быть несколько изменены. Причем речь идет не просто об уменьшении, а о дифференциации подходов к разным регионам. В каких-то субъектах РФ возможна линейная зависимость: увеличение расходов на строительство – рост объемов. В Петербурге ситуация иная. Хоть и есть существенный массив утвержденных проектов планировок территорий под жилищное строительство – на несколько десятков миллионов квадратных метров, – он связан с необходимостью очень серьезно нарастить объемы инженерной подготовки, создания социальной и транспортной инфраструктуры. Радикальный рост жилищного строительства потребует столь же масштабного увеличения финансирования модернизации головных источников и сетей тепло-, электро- и водоснабжения, а также водоотведения. То же касается и пробивки новых улиц, строительства развязок, виадуков и пр. В целом соответствующие планы у городских властей есть. Но средств только бюджета Петербурга для столь крупномасштабного наращивания финансирования – недостаточно. Кроме того, на реализацию этих планов нужно время, поэтому достижение полномасштабного эффекта к 2024 году вряд ли достижимо. Думаю, что с учетом всех этих факторов целевые показатели для Петербурга будут откорректированы.
В целом, на мой взгляд, рынок города находится сейчас в оптимальном, сбалансированном состоянии, как по спросу, так и по предложению. Если же говорить в целом о стимулировании спроса в масштабах страны, то программа субсидирования части ипотечных ставок доказала свою эффективность – как по достигнутым целям, так и по понятной схеме контроля выделенных средств.
– Вы упомянули отставание Петербурга по развитию инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры. Как решать эти проблемы?
– В соответствии с ПЗЗ, работа по обеспечению новостроек социальными объектами – детсадами, школами – в тех местах, где образуется их дефицит, возлагается на застройщика. Нацпроект ставит четкую задачу не только по росту объемов ввода, но и по созданию комфортной среды проживания, что невозможно без наличия «социалки». Кстати, сами застройщики признают повышение привлекательности проектов, включающих развитую инфраструктуру. Так что ее создание – это не «выбрасывание» денег, а инвестиции в стимулирование спроса.
Перспективы развития источников и сетей тепло-, электро- и водоснабжения, а также водоотведения, а также транспортной инфраструктуры в разных ее формах – отражены в Стратегии социально-экономического развития Петербурга до 2035 года. Они же будут учтены в новой редакции Генплана, к корректировке которого мы приступим осенью. На мой взгляд, дальнейшее поступательное развитие города невозможно без продолжения формирования транспортного каркаса, системы магистралей непрерывного движения, вылетных трасс, развязок и других объектов. Когда наши планы в этой сфере будут реализованы, застройщики смогут «распаковать» земельный портфель, приступить к практической реализации проектов, которые задуманы, но тормозятся отставанием в развитии инфраструктуры. Это, в свою очередь поспособствует росту объемов строительства и достижению целей, поставленных в нацпроекте.
– В заключение – традиционный больной вопрос: долгострои. Когда проблема все-таки будет разрешена?
– Достройка проблемных объектов достаточно четко идет в соответствии с планом мероприятий. На начало года в городе было 15 таких объектов (29 домов). В апреле, правда, добавился еще один долгострой, но это небольшой дом на 30 квартир, по которому в ближайшее время будет заключен договор подряда. Почти по всем объектам имеются управленческие решения, найдены пути достройки. Даже по таким одиозным долгостроям, как комплексы «Охта Модерн» и «Новая Скандинавия», заключены соглашения на достройку с крупными надежными застройщиками – «Группой ЛСР» и «БФА Девелопмент». Так что, как и планировалось, в этом году почти все долгострои Петербурга будут сданы.
Исключениями, видимо, станут жилые комплексы «Трио» и «Вариант», которые мы рассчитываем достроить в следующем году. По первому из них работы уже идут активно, но успеть завершить их в этом году малореально. ЖК «Вариант» – это очень сложный долгострой, квартиры в нем продавались по цене в полтора раза ниже рыночной, при этом пострадавшие соинвесторы требуют не возвращения денег, а именно получения квартир. По этому проекту у нас есть интересант, но нужно решить ряд юридических моментов. Пока, к сожалению, не выстраивается экономика достройки. Но уверен, что мы сумеем найти решение – и объект будет сдан в 2020 году, как и значится в плане.
Таким образом, совместными усилиями с девелоперами этот вопрос будет закрыт. А переход на проектное финансирование и счета эскроу исключит саму возможность появления новых долгостроев.
ПОЗДАВЛЕНИЕ
Уважаемые работники строительной отрасли, коллеги!
Поздравляю Вас с профессиональным праздником – Днем строителя!
Ваша профессия – одна из самых благородных и уважаемых. От деятельности специалистов строительной отрасли во многом зависят динамичное развитие экономики и укрепление социальной инфраструктуры нашего города.
Этот год после череды федеральных изменений, которые повлияли на привычный ритм работы строительной индустрии, стал более стабильным и предсказуемым. Совместно с вами мы смогли отработать новые механизмы взаимодействия, открывая дорогу перспективным проектам, нужным и важным для жителей Санкт-Петербурга.
Уверен, что ваш высокий профессионализм, любовь к родному городу, уважение к его традициям, помноженные на достижения науки и инновационные технологии, позволят нам вместе построить все, что мы запланировали.
Желаю всем петербургским строителям благополучия, счастья, новых успехов в труде на благо Санкт-Петербурга и его жителей
С уважением,
вице-губернатор Санкт-Петербурга Н. В. Линченко