Сергей Скуратов: «Садовые кварталы» — это зеркало эпохи
В начале 2022 года была завершена застройка жилых корпусов «Садовых кварталов» — знакового для Москвы комплекса, строившегося более десяти лет. О том, что в проекте удалось, что не удалось, о радостях и трудностях совместной работы звезд архитектуры рассказал знаменитый архитектор Сергей Скуратов.
— Сергей Александрович, как начинался проект и какая концепция в него закладывались?
— Проект начинал банк Российский кредит, это было в 2005 году. Непосредственно стартом «Садовых кварталов» там занимались Вячеслав Попов и Андрей Лукьянов. Был проведен международный конкурс, в котором участвовало порядка пятнадцати российских команд архитекторов, плюс какое-то количество иностранных тоже пригласили.
Жюри собралось, кстати, очень профессиональное, в него, помимо заказчиков, входили лучшие умы того времени в области градостроительства — Вячеслав Глазычев, Евгений Асс, несколько приглашенных архитекторов из-за рубежа. По результатам конкурса и последующих достаточно долгих дискуссий работа была поручена моей команде. В 2006 году мы начали делать предварительную концепцию. На ее основании мы потом совместно с Институтом генерального плана во главе с Сергеем Ткаченко примерно за год, параллельно работая над другими темами этого проекта, выпустили мастер-план «Садовых кварталов».
Основная идея была абсолютно новаторской для Москвы того времени, и ее Александр Викторович Кузьмин очень поддержал. А вот заказчик долго упирался, потому что сутью проекта стало внедрение городского общественного пространства в структуру частной территории. Его пришлось убеждать, что можно на какую-то часть территории, за которую они заплатили достаточно большие деньги, пустить в городское общественное пространство. Я им объяснял, что если не запустить внутрь большое количество людей и не сделать «Садовые кварталы» центром района, то кафе, рестораны, магазины и фитнес-центры не заработают. У меня к тому времени накопился колоссальный опыт строительства закрытых элитных комплексов — с бассейнами, тренажерными залами, сигарными и т. д. Но инфраструктура очень плохо работает, когда большая часть жильцов постоянно живет или за городом или за границей, и дома стоят полупустыми, как в том же Бутиковском переулке. Мне хотелось жизни, а жизнь возникает, только если могут приехать все — и ребята из Люберец и Мытищ, и какие-то архитекторы, и гости, и студенты, и просто люди, живущие вокруг Хамовников или вообще в Москве. Вот как на Патрики сейчас приезжают. Задачу нужно было решить не только архитектурно, с точки зрения безопасности, организации допуска. Требовалось еще выстроить модель того, как все будет функционировать, использоваться, оплачиваться, убираться и т. д. Очень много сил и времени потрачено на создание и функциональной, и экономической моделей.
— А подобного опыта в тогда России не было еще, закрывали территорию?
— Не то что в России, в мире не было. В мире тоже закрывали территорию в тот момент. «Садовые кварталы» — история до сих пор беспрецедентная, потому что мы отдали городу практически четверть территории. Сейчас уже, спустя много лет, появляются проекты, в которых по требованию главного архитектора города и согласно всем новым веяниям в каждом крупном градостроительном девелоперском проекте прочерчиваются на уровне мастер-плана общественные пространства: проходные коридоры, какие-то внедрения и т. д. Все прекрасно понимают, что нельзя аннексировать у города территории. Конечно, нужны безопасные дворы, но первые этажи должны все же «омываться» городом.
— Какие именно решения были применены?
— Понимаете, это ведь вообще было очень депрессивное место в Хамовниках. Здесь стоял завод «Каучук», который производил в основном шины для эскалаторов Московского метро, он очень загрязнял воздух. К тому же территория — достаточно большая, 16 га, — не была проходной, не соединяла улицы. И я предложил такую идею: в центре квартала сделать общественную зону, пробить 3-ю Фрунзенскую улицу до Пироговки и сделать выходы из центральной зоны на все четыре улицы — на Ефремова, на Усачева, на Трубецкую и на 3-ю Фрунзенскую. Таким образом у нас получались четыре жилых квартала и квартал с конгресс-центром, он должен был появиться между вторым и третьим кварталами, на пересечении Усачева и продолжения 3-й Фрунзенской. Первый квартал выходил на угол Трубецкой и Ефремова, четвертый — на Ефремова и третий — на улицу Усачева. Между первым и третьим кварталами возникало еще пространство для строительства школы. Основная идея заключалась в том, что все приватные жилые кварталы были объединены так называемой «дорогой в школу», которая проходила по уровню вторых этажей. Таким образом, дети могли спокойно и безопасно перебегать из квартала в квартал, пользоваться всеми четырьмя внутренними дворами и так же совершенно безопасно попадать в школу.
Центральная зона была тоже решена в двух уровнях. Основной уровень площади вокруг пруда был почти на 4,5 метра ниже уровня окружающих улиц, т. е. все дорожки, проходы спускались вниз. Отметка же пруда находилась на глубине 9 метров, что давало возможность организовать выход из нижнего уровня подземной парковки прямо к пруду.
Кстати, два уровня нужны были еще и для полноценного озеленения. У нас только студенты рисуют на парковках целые леса деревьев, в жизни-то это сделать нельзя.
— Над «Садовыми кварталами» работало несколько самостоятельных независимых архитекторов. Так и предполагалось на старте?
— Изначально концепция была моя, мастер-план мой, дизайн-код мой, проект планировки — тоже мой. После того как мы сделали архитектурную концепцию всего комплекса, сделали мастер-план, у банка «Российский кредит» и, в частности, у Андрея Лукьянова возникла идея на какие-то дома пригласить других архитекторов, чтобы застройка стала более разнообразной. Это не значит, что они мне не доверяли. Это не значит, что я не мог сделать все 36 домов. Они хотели, чтобы появились и другие архитекторы, но не просто какие-то другие, а именно знаковые, топовые, которые в содружестве со мной смогли бы поработать в собственной творческой манере, сохраняя, естественно, сделанный уже до этого дизайн-код. Главенствующую роль — и дирижера, и первой скрипки, и композитора — играл все равно я. Со мной список обговаривался и согласовывался.
В результате из 36 домов 22 сделали мы. Это все дома, выходящие на центральную часть, и восемь домов в третьем квартале. Также мы выполнили трансформаторные подстанции. Одна из них — очень интересная, между вторым и четвертым кварталами, троллейбусная подстанция, сделанная как маленький архитектурный шедевр. Еще мы должны были сделать конгресс-центр, но проект, к сожалению, не состоялся. Мы разработали все внешнее благоустройство и всю подземную часть.
Помимо нашей команды, в проекте появились Юрий Григорян — это «Меганом», Владимир Плоткин — ТПО «Резерв», Александр Скокан — бюро «Остоженка» и только начинающий активно работать в Москве Сергей Чобан. Ему с Сергеем Кузнецовым достался один дом в третьем квартале. Два дома из первого квартала получила мастерская Алексея Михайловича Куренного, занимавшего на тот момент должность руководителя отдела согласования проектов Москомархитектуры.
И еще одна команда появилась, скажем так, вопреки моим возражениям, хотя мы и близкие друзья. Это скандальное и очень известное тогда бюро, которое называлось Art-blya, Лабазов и Чельцов. Я говорил, что ребята не будут работать в моем дизайн-коде и вообще они хулиганы. В общем, свой валенок в четвертом квартале — они его сделали.
Фактически мы приглашали архитекторов только на отдельные дома и, по сути, только на фасады. Потому что и планировки были уже нарисованы и дома стояли на подземной части. Фактически они поменяли только рубашку фасадов, причем в материале, предполагавшемся дизайн-кодом. Единственные, кто нарушил полностью все, — это Art-blya. К примеру, должна была быть медь — они сделали алюминий под медь. Все остальные сработали в том материале и в том дизайн-коде, который, собственно, был.
Как начиналось строительство?
— Стройку начала в 2008 году компания «М-девелопмент», дочерняя структура банка «Российский кредит». Надо понимать, что это самые «жирные» и богатые годы были для России. Мы привлекли компанию Strabag, на тот момент — очень известную и очень качественно работающую. Мы построили первый и четвертый кварталы, можно сказать, с фантастическим качеством для Москвы. Вообще, первая очередь явно отличается от всех остальных. И по высотным характеристикам, и по качеству строительства, и по стоимости строительства, и по размеру квартир.
—Все ли удалось в итоге реализовать?
— Я должен сказать, что проект претерпел несколько стадий — и время расцвета страны, и время кризиса страны, и время некоего огосударствления всей девелоперской схемы. В итоге он стал зеркалом времени, не кривым, а настоящим, со всеми трещинками и сколами. Прямым, честным зеркалом эпохи со всеми ее радостями и проблемами, достоинствами и недостатками.
В 2010 году Бидзина Иванишвили, собственник банка «Российский кредит», решил заняться политикой и уехал в Грузию. Проект «Садовые кварталы» был продан компании «Интеко», возглавляемой Олегом Моисеевичем Слащанским, бывшим партнером Елены Батуриной. С этого момента для меня началась сложная история «Садовых кварталов». Во-первых, с экономикой стало стало хуже. Во-вторых, команду банка «Российский кредит» и компанию «М-девелопмент» можно было назвать немножко романтиками, такими очень увлеченными людьми, особенно Андрея Лукьянова и Вячеслава Попова. Олег Моисеевич же человек более приземленный, номенклатурный, несколько из другой сферы. Конечно, у нас начались с ними некоторые трения.
В итоге в проекте не был реализован ряд очень важных вещей.
Во-первых, не была пробита как минимум до Усачевской улицы, а вообще — до Пироговской — 3-я Фрунзенская улица.
Во-вторых, от конгресс-центра на месте пожарного депо на углу 3-й Фрунзенской и Усачева они отказались, и пожарное депо там осталось.
В-третьих, на оставшемся куске между конгресс-центром и третьим кварталом возникла площадка, которую «Интеко» назвали пятым кварталом. Они провели конкурс, меня тоже пригласили. Я сделал очень красивый проект, он есть на моем сайте. Но надо сказать честно — компания «Интеко» была достаточно жадной компанией. В общем, они выбрали ужасный, с моей точки зрения, проект, очень странных каких-то архитекторов, в котором просто квадратных метров было больше. Пятый квартал, который сейчас построен, — я его вообще не воспринимаю, это градостроительная ошибка, это просто ложка дегтя в «Садовых кварталах». Я везде где только можно пишу и говорю, что это не пятый квартал, а просто отдельный проект, который продают под видом пятого квартала.
В-четвертых, территория школы лишилась некого сервитута, гигантской консоли, выходившей в центральную зону, от которой проходила дорога в школу. Они сделали другую нарезку земли и предназначавшийся для консоли участок присоединили к третьему кварталу, лишив школу своего главного достоинства и оставив в урезанном виде. Когда несколько лет назад туда пришел новый заказчик, МГИМО, и захотел с моим участием построить школу, они выяснили, что консоль сделать нельзя. Это дало повод пересмотреть проект школы и попробовать пригласить другого архитектора. Может быть, более дешевого, может — более сговорчивого, не знаю. Но как-то наши отношения с заказчиком не сложились, они провели конкурс, где и я участвовал, выбрали очень слабый проект, потом отказались от него… В итоге пригласили команду, занявшую на конкурсе второе место, — UNK Юлия Борисова. Юлий сделал только концепцию, от дальнейшего участия тоже отказался, поэтому сейчас судьбу школы я не знаю.
В-пятых, очень сильно изменилась структура в целом, сократился бюджет на все. Были уменьшены размеры квартир. Если в первой очереди высота потолков составляла 3,9 м, то уже и во второй, и в третьей опустилась до 3,6 м. Очень сильно упало качество строительства, потому что Олег Моисеевич пригласил свою «домашнюю» компанию «Стратегия». Для того чтобы это не бросалось в глаза, потребовались колоссальные усилия моей команды. Сейчас, если зайти в центральную часть «Садовых кварталов», можно ничего и не заметить, но глаз профессионала, конечно, все ловит.
В-шестых, у меня в проекте центральная зона соединялась с парком Трубецких. Имелось важное обстоятельство — на Трубецкой улице уже был построен другой дом, который присоединил к себе территорию, нужную для организации такого выхода. Когда мы делали проект планировки, то предусмотрели сервитут-проход, даже делали мостик сразу в «Садовые кварталы», чтобы дети из школы могли во время занятий физкультурой пользоваться площадками парка Трубецких. Идею очень поддерживал Александр Викторович Кузьмин, но, когда дело дошло до деления земли, собственники вышеупомянутого дома категорически отказались пропускать через себя будущий поток. В результате школа, которая сейчас проектируется, не имеет своих открытых спортивных площадок. Я даже обсуждал ситуацию с Сергеем Кузнецовым, но он сказал, что без согласия собственника сервитут организовать невозможно, а продавать землю собственник отказывается. В итоге здесь тоже получилась не в полной мере работающая история.
—Что на данный момент в проекте вызывает у вас наибольшее беспокойство?
— Незавершенная до сих пор дорога в школу, потому что между первым и третьим кварталами она еще не закончена. Насколько я знаю, в проекте Юлия Борисова подсоединения к этой дороге вообще нет, оно проигнорировано. Несмотря на то, что декларировалось соблюдение всех принципов проектирования, проект мне даже не был показан, что они в итоге сделали — я не знаю. Если говорить о конкурсном проекте, то, с моей точки зрения, он абсолютно диссонантный и только усиливает негативную роль пятого квартала. Ну и до сих пор не выполнена центральная зона — пруд, благоустройство вокруг него.
— Насколько сейчас возможно реализовать первоначальную концепцию школы?
— Все возможно, когда есть желание всех сторон. Когда этого хочет только архитектор — к сожалению, это невозможно. Школу с консолью и сейчас возможно реализовать в полной мере. Я разговаривал с «Интеко» — там можно было бы передать необходимую для консоли землю обратно школе, но это просто дополнительные затраты, согласования и время.
На состоявшемся Первом съезде строителей Северо-Запада России, пожалуй, впервые лицом к лицу встретились те, кто создает условия для развития строительного бизнеса, и те, кому в этих условиях приходится работать.Доступное жилье? Смотря для кого
«Продажа земельных участков исключительно через аукционы, предусмотренная новым Градостроительным кодексом, – это чрезвычайно действенная и давно назревшая мера», – заявил руководитель Федерального агентства по строительству и ЖКХ Сергей Круглик.
Он уверен, что эта процедура разрушит монополию на земельные ресурсы. При этом глава Росстроя считает, что она пока не окажет сильного влияния на ситуацию в строительном комплексе, так как «застройщики уже набрали себе участков на ближайшие 2-3 года работы». Тем не менее государство намерено подстраховать это нововведение выделением значительных средств на погашение части процентной ставки банковских кредитов, берущихся организациями для обеспечения инженерной подготовки территорий, предназначенных под застройку. По словам г-на Круглика, в бюджете следующего года на эти цели будет заложено более 20 млрд рублей. Эта мера, считает он, снизит риски банков и повысит их заинтересованность в кредитовании этого направления. Но получат субсидии далеко не все. Они будут направляться лишь в регионы с развитой экономикой. Северо-Запад, естественно, имеет здесь неоспоримый приоритет.
Также будет предпринят ряд мер по интенсификации процесса ипотеки. Это будет сделано путем увеличения уставного капитала Агентства по ипотечному кредитованию до 3,7 млрд рублей (с государственными гарантиями еще на 14 млрд), а также путем выпуска ценных бумаг. Особое внимание будет уделено формированию института страхования ипотечных кредитов. Г-н Круглик считает, что это сделает ипотеку доступной для самых широких масс населения. В частности, предполагается, что размер первоначального взноса не будет превышать 10 процентов. В целом же в Росстрое уверены, что к 2010 году объемы ипотечного кредитования возрастут аж в 30 раз.
Кроме того, Сергей Круглик положительно оценивает идею формирования накопительных систем типа стройсберкасс. В то же время он говорит, что государство пока не имеет финансовых возможностей для активного развития этого направления. «Возможно, мы будем готовы к этому через пару лет», – отмечает глава Росстроя.
Комментируя последствия принятия пакета «жилищных» законов, г-н Круглик отметил, что «они создали необходимую правовую базу». В то же время он признал, что большинство этих законов требуют существенной корректировки. «С законом о долевом строительстве мы так перещеголяли защиту прав потребителей, что эта форма строительства может стать неинтересной для инвесторов», – заявил Сергей Круглик. По его словам, в ходе осенней сессии Госдумы в закон будут внесены поправки. Всего же до конца этого года Росстрой намерен принять 214 нормативных актов, исправляющих и уточняющих положения «жилищных» законов.
Касаясь проблемы с подготовкой кадров для строительной отрасли, глава Росстроя прямо заявил, что государство не намерено финансировать профподготовку специалистов. «Спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Вот пусть строительное сообщество само финансирует подготовку специалистов и разработку новых технологий. Государство и впредь не будет выделять средства на отраслевую науку», – сказал г-н Круглик.
Что же касается реализации правительственного курса на формирование рынка доступного жилья, то глава Росстроя не считает его утопией. «Для этого есть все предпосылки», – считает он. Основную роль он и здесь отводит ипотеке. При этом ссылки на «финансовую несостоятельность» населения он называет необоснованными. «В 1992 году в очереди на улучшение жилищных условий стояло 10 млн человек, а сейчас – всего лишь 4,5 миллиона. Эти цифры говорят сами за себя», – говорит г-н Круглик (правда, при этом он не вспомнил о том, что в большинстве российских регионов очереди на жилье уже давно отменены местными властями). Что же касается пресловутого понятия «малоимущий», дающего права на существенные льготы по приобретению жилья, то г-н Круглик сказал, что этот статус региональные власти должны «присваивать» своим гражданам в зависимости от экономической ситуации в конкретном регионе. Что же касается сроков формирования рынка доступного жилья, то глава Росстроя настроен на этот счет весьма философски. «Когда будет доступно жилье? Смотря для кого», – говорит он.
Дешевого жилья не будет
Павел Горячкин, помощник министра регионального развития:
– Сегодня много обсуждается программа «Доступное жилье». При этом нужно понимать, что решать вопрос со строительством дешевого жилья, как это делалось в 50-60 годы, мы не можем. Мы не имеем права возводить дешевые дома с низким сроком эксплуатации. Нам, наоборот, приходится решать проблему с «хрущевками», а также домами, возведенными в 60-70 годах, ресурс которых будет выработан в ближайшее время. Такого дешевого жилья, как раньше, нам не нужно. Каждый должен знать, что любые обещания построить жилье по $200 за 1 кв. метр – это просто фикция. Например, при восстановлении Ленска некоторые фирмы планировали возвести дома по цене $300 за 1 кв. метр. В результате сдали жилье отвратительного качества, да и обошлось оно в $400-450 за 1 кв. метр. За $300 можно построить только быстровозводимый дом без отделки и коммуникаций. Сегодня 80 процентов квартир строится из внебюджетных источников, в основном по схеме долевого участия. С учетом всех скидок можно купить жилье не дешевле $800-820 за 1 кв. метр. Если речь идет о кирпичном или кирпично-монолитном домостроении, вилка от $820 до $1100 за 1 кв. метр. Если говорить о себестоимости, то в Санкт-Петербурге без учета отчислений в бюджет себестоимость собственно строительства самого дешевого жилья составляет 16-17,5 тыс. рублей за 1 кв. метр. В среднем же – 18-22 тыс. рублей.
В Москве и Петербурге как европейских городах не будет дешевого жилья. Другое дело, что доходы наших жителей несопоставимы с зарплатами западных европейцев. Поэтому мы намерены заниматься стимуляцией платежеспособного спроса. Для этого мы занимаемся развитием ипотеки. Но обязательно нужны и другие схемы. В частности, необходимо создание стройсберкасс и совершенствование схемы ссудосберегательных кооперативов. Эти схемы хороши тем, что они позволяют привлекать средства именно в новое строительство. Ипотечные же кредиты обычно уходят на «вторичку». Так, в Уфе и Чебоксарах, где выдавали много кредитов, 90 процентов ипотечных денег ушло на вторичный рынок. И за 3 года стоимость жилья увеличилась на 100 процентов. Та же самая картина в странах Балтии. Там идет бум ипотечного кредитования. Рост стоимости жилья – 60 процентов за 2 года. Ни в коем случае нельзя ставить крест на схемах долевого участия, тем более что этот порядок инвестирования в данный момент хорошо защищен, может быть, даже слишком хорошо. Не надо думать, что «долевка» – это какой-то пережиток социализма. Она работает и в Европе, в частности в Скандинавии.
Государство же должно оказать помощь в инженерной подготовке территории, обязано экономическими методами регулировать цены на бетон, металл, на железнодорожные перевозки. Уже подготовлены документы по переводу строительства на фиксированные цены с учетом дисконтирования и введения отраслевого индекса дефлятора. Причем этот план не будет ориентирован именно для бюджета, для федеральных денег. Ведь проблемы с ценами на стройматериалы есть как при выполнении государственных заказов, так и у коммерческих застройщиков. Мы, конечно, не сможем обратить цены вспять или даже остановить их. Но возможно добиться того, чтобы рост проходил плавно, предсказуемо. Нельзя допустить повторения ситуации, которая сложилась с «ЕвроцементГрупп». Тогда, после перепродажи предприятия, стоимость его продукции резко увеличилась. Должны быть определенные гарантии пределов повышения цен с тем, чтобы строители могли прогнозировать свои траты.
Если производители стройматериалов повышают цены, от них необходимо добиться проведения реконструкции производств. К 2007 году в России мы планируем стоить 56 млн кв. метров жилья, к 2010 году – 80 млн кв. метров жилья. Сегодня эта задача невыполнима. Совокупная мощность производителей стройматериалов и подрядчиков – 56-57 млн кв. метров. Катастрофически не хватает того же цемента.
В то же время хочу отметить, что задача федеральной власти – формирование общего законодательства. Государство не будет заниматься вмешательством в отношения хозяйствующих субъектов. Мы можем лишь отрегулировать антимонопольное законодательство.
Монополисты создают препятствия
Виталий Антонюк, эксперт Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», технический директор ЗАО «Инжстрой»:
– Сегодня во взаимоотношениях строителей с монополистами есть три острые проблемы. Первая из них – необычайно длительные сроки получения согласования подключения дома на баланс города либо Ленэнерго. Чисто бюрократическая процедура без строительства и проектирования занимает 626 рабочих дней – почти 2 года.
Очень долго идет и процедура передачи на баланс Ленэнерго и уже построенных домов. На нее уходит не менее 250 рабочих дней. Да и это только теоретически. Фактически – больше года. Это приводит к тому, что уже готовые дома, заселенные жильцами, эксплуатируются непонятно как. Например, неподалеку от моего дома здание 2 года эксплуатировалось с помощью шланга, который валялся прямо на дороге. Некоторые здания вообще запитаны от дизельных электростанций.
И самое неприятное в том, что монополисты кровно заинтересованы в сохранении действующей ситуации. Ведь тариф на строительные мощности в 1,5-2 раза выше, чем платят люди. Поэтому монополисты делают все для создания дополнительных препятствий. Например, в Ленэнерго даже изобрели лишнюю структуру – внутренний аудит. Эта организация визирует все документы отдельно от эксплуатирующей организации, что приводит к затягиванию процесса. Мы же все это время платим деньги и не имеем никакого права переложить расходы на жильцов.
Возможно, в ближайшие месяцы сложность этой проблемы станет не столь острой. Путем длительных переговоров с Ленэнерго удалось согласовать «Регламент присоединения энергопринимающих устройств, энергетических установок, объектов нового строительства и реконструкции» к энергетическим сетям ОАО «Ленэнерго». Будем надеяться, что он заработает. Теоретически в этом регламенте зафиксирован график длительностью 150 дней. Теперь этот документ необходимо «освятить» распоряжением правительства. Как нас заверили в Комитете по энергетике, 11 октября нормативы будут вынесены на заседание правительства.
Обе эти проблемы мешают нам уже довольно давно. Но в последнее время появились и сложности с подачей тепла на строящиеся объекты. С октября по май мы не можем работать иначе. Раньше это делалось просто. Если есть фактические сети, то заключали договор и получали ресурс. С некоторых пор в этот процесс вмешался Ростехнадзор. Он трактует согласование подачи тепла на строящийся объект, так же как и подключение к нему уже возведенного дома. Теперь, если в октябре вы начали согласования по подключению к уже готовым трубам, вы можете не получить тепло и к майским праздникам следующего года. Сейчас мы пытаемся урегулировать эту проблему и исходим из принципа, что тепло для строительных нужд – внутритехнологический процесс. И его нельзя регулировать так же, как и процедуру подключения капитальных строений.
Нужна государственная поддержка
Правительство Ленинградской области намерено реализовать свою программу строительства доступного жилья. Об этом сообщил вице-губернатор Ленинградской области Николай Пасяда, курирующий вопросы строительства, энергетики, ЖКХ и дорожного хозяйства.
По словам Николая Пасяды, эта программа под названием «Развитие государственной жилищной политики на территории Ленинградской области» в настоящее время находится в стадии разработки. Основной акцент в ней будет сделан на обеспечение жильем максимально большего числа жителей области.
На сегодняшний день в Ленобласти реализуется целый ряд жилищных программ. Это программы «Свой дом», «Жилье для молодежи», «Социальное развитие села» и «Переселение граждан из аварийного и ветхого жилфонда». По словам г-на Пасяды, за последние 5 лет в рамках этих программ до 6 тыс. семей смогли улучшить свои жилищные условия. Это прежде всего льготники, работники бюджетной сферы и обитатели аварийных домов.
Николай Пасяда признает, что ситуация с состоянием имеющегося жилищного фонда в Ленобласти крайне сложная. Так, более половины жилья имеет износ до 30 процентов, а остальное – от 30 до 60 процентов. Четыре процента жилых зданий находятся в ветхом и аварийном состоянии. Около 30 тыс. семей нуждаются в улучшении жилищных условий.
Г-н Пасяда убежден, что без государственной поддержки большая часть населения области, имеющая доходы почти вдвое ниже петербуржцев, не сможет самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Поэтому областное правительство будет уделять жилищной проблеме первоочередное внимание. Вице-губернатор напомнил, что в прошлом году в области было построено полмиллиона квадратных метров жилья. В этом году планируется выйти на цифру в 650 тыс. кв. метров. А к 2007 году областные строители намерены взять миллионный рубеж. Основной упор будет делаться на малоэтажное строительство, которое обходится дешевле, чем многоэтажное.
На реализацию действующих жилищных программ в этом году выделено 34 млн рублей. Еще 37 миллионов будет выделено под программы развития системы ипотечного кредитования, а также расселения ветхого и аварийного фонда. Характерно, что «улучшение жилищных условий» жителей области проходит через вторичный рынок. Опять же по соображениям экономичности.
Реализуется и ряд отдельных жилищных проектов. Так, в поселке Войсковицы планируется построить комплекс доступного жилья по особой схеме, включающей средства инвестора, субсидии федерального бюджета, долевое участие будущих собственников, а также ипотечное кредитование. А в Гатчинском районе стартовал проект строительства квартала, в котором поселятся переселенцы из ветхого и аварийного жилого фонда. В настоящий момент здесь уже заложены два дома.
Шлифовка производственных нестыковок
Михаил Викторов, генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»:
– В последнее время значительную часть своих лоббистских усилий строители тратили на корректировку закона «О дольщиках…». Сейчас в Госдуме зарегистрировано два варианта поправок. Один из них в течение весны с большими мучениями выработан московскими депутатами. Второй, питерский, вариант сформирован по результатам встречи губернатора Санкт-Петербурга с петербургскими депутатами Государственной думы. Оба варианта не отличаются друг от друга принципиально. Суть поправок – шлифовка производственных нестыковок, на которые законодатели просто не обратили внимание. Это относится к штрафным санкциям, срокам, взаимоотношениям с монополистами. С учетом уже двух вариантов обещания московских коллег принять поправки в первом, втором и третьем чтениях уже в осеннюю сессию вполне реальны.
Помимо корректировки закона «О дольщиках…» наша Ассоциация отслеживает процесс создания новой службы надзора за строителями. Пока не очень понятно, кто именно может получить полномочия по надзору за строительным комплексом. По проекту они могут достаться Федеральной службе по финансовым рынкам. Эта служба совместно с Министерством экономического развития подготовила постановление правительства, в котором содержатся финансовые нормативы для застройщиков. В нем четыре показателя, которые вполне выполнимы, по крайней мере, питерскими застройщиками. Больше всего Минэкономразвития волнует показатель собственных средств. Существующий документ обязывает застройщика внести в уставный фонд 1 млн рублей.
Еще один вопрос, по которому мы пытаемся сформировать консолидированную позицию строителей, – закон о саморегулировании. Мы обращаем внимание строителей на то, что выгоды перехода к управлению рынком в рамках саморегулируемой организации для застройщиков небесспорны. Ведь в этом случае компании будут вынуждены взять на себя конкретные финансовые обязательства за надежность коллег. Делать это можно за счет страхования либо путем создания резервного фонда. Мы предлагаем обсудить: может быть, строителям выгоднее платить за лицензии. При этом нам понятно, что для потребителей предпочтителен вариант с наличием финансовых гарантий. Ведь в случае запуска этой схемы и последующего банкротства какой-нибудь из фирм они будут получать реальные компенсации от строительного сообщества. Наличие же лицензии не дает оснований для компенсации потерь.
Бухгалтерия должна быть белой
Как заявляет Виктор Титов, вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада, основным сдерживающим фактором в кредитовании строительной отрасли остается нежелание застройщиков легально оформлять свою бухгалтерию. Пока фирмы не согласятся вести бухгалтерию по-белому, не будет ни кредитов, ни дешевых денег от продажи облигаций.
Согласно данным статистики, с начала года всего по Северо-Западу банки выдали кредитов на общую сумму 450 млрд рублей. Из них только 22 млрд рублей, то есть около 5 процентов, получены предприятиями строительного комплекса.
По словам Виктора Титова, эти цифры невелики, потому что большинство строителей не желают вести свой бизнес в соответствии с современными требованиями. Многие из строительных компаний, когда обращаются за кредитом, показывают, что уставный капитал их ЗАО составляет 10 тыс. рублей, официальные доходы компании крайне невелики (некоторые и вовсе показывают убытки), на балансе компаний нет никакого оборудования и основных фондов. Как партнер такая организация банкам не интересна.
Кроме того, сотрудничеству с такими фирмами практически напрямую препятствует Центральный банк РФ. Ведь он ужесточил требования к резервированию средств. И один из критериев к объемам резервирования – надежность заемщика, которая, естественно, определяется на основании документов. Пока строители не превратятся в нормальные организации бизнеса, нельзя говорить о полномасштабном развитии кредитования.
Конечно, в Петербурге есть примеры активного сотрудничества банков и строителей. Так, успешно работают Райффайзенбанк и Петербургстрой-Skanska, Международный московский банк и «ЮИТ Дом». Но учредители данных застройщиков – международные концерны, и они отлично понимают преимущества цивилизованного ведения дел. Как говорит Виктор Титов, банки живут за счет выдачи кредитов и заинтересованы в развитии сотрудничества со строителями. Они заинтересованы в том, чтобы схема «долевки» была вовсе ликвидирована и строительство на 100 процентов финансировалось бы за счет банковских кредитов. Но в существующих условиях это просто невозможно.
Еще один резерв, который строители используют слабо именно из-за изъянов бухгалтерии, – корпоративные облигации. Этот инструмент позволяет получать даже более дешевые деньги, нежели банковские кредиты. Но до приведения в порядок документации попытки выпуска облигаций приведут лишь к пустым тратам.
А вот граждане привлекают банковские деньги гораздо более успешно, нежели компании. За первые 6 месяцев этого года банки выдали физическим лицам кредитов на сумму 80 млрд рублей. Из них классические ипотечные кредиты – 3,5 млрд рублей. Но на покупку жилья было потрачены около 9 млрд рублей. То есть часть ссуд получали не под залог недвижимости, но тратили именно на покупку квартир. По формальным признакам развитие ипотеки на Северо-Западе идет весьма быстро. За последние годы обороты выросли в десятки раз. Но это обманчивый успех. Ведь показатель достигнут за счет крайне низкой базы. В 2002 году выдано 30 ссуд, в 2003 году – 200-300; в 2004 году – 2000, а в первом полугодии этого года – уже 2000. Виктор Титов считает, что сравнение нужно проводить не с цифрами прошлых лет, а с показателями западных стран. В частности, в США или Англии объемы выданных ипотечных кредитов составляют 60-70 процентов от ВВП. В России эта цифра не превышает 2 процентов.
По оценкам Виктора Титова, достижение показателей западного мира возможно, только если власти России, как правительства развитых стран Западной Европы, перейдут к массовому субсидированию ипотеки. Например, в Австрии ипотечные ссуды выдаются всем гражданам под 6 процентов годовых. Стандартная рыночная банковская ставка в 1,5-2 раза выше. При этом Виктор Титов утверждает, что в ближайшее время банки России и Северо-Запада не смогут своими силами снизить текущую ставку. Этот процент не может быть ниже инфляции плюс 3-4 процента. А если учесть, что банки уже сейчас кредитуют в рублях под 15 процентов годовых, то снижение ставок возможно только после существенного падения инфляции.
Строители чиновникам не верят
Несмотря на оптимизм руководства Росстроя, представители большинства строительных компаний крайне негативно оценивают последствия принятия «жилищных» законов. Они считают, что в таких условиях ни о каком доступном жилье не может быть и речи.
«В перспективе нам следует ожидать роста цен на 25-30 процентов», – считает президент Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Андрей Молчанов. Свою роль, на его взгляд, здесь также сыграет сокращение свободных площадей под застройку и постоянное дорожание стройматериалов. «За прошлый год себестоимость строительства выросла более чем на треть», – говорит г-н Молчанов. При этом он весьма пессимистично оценивает перспективы ипотеки как средства формирования широкого рынка доступного жилья. «Несостоятельность ипотечного кредитования в СЗФО налицо. А запланированный правительством Петербурга ежегодный прирост объема ипотеки на 3-4 тыс. кредитов несерьезен», – говорит г-н Молчанов.
С ним солидарен и председатель Комитета по строительству и ЖКХ Ассоциации «Северо-Запад» Сергей Лаптев. «Закон о долевом строительстве и закон о ЖСК привели к резкому росту строительных рисков. Как следствие, следует ожидать оттока инвесторов из строительной отрасли», – говорит он. Г-н Лаптев считает, что «долевка» – это самая эффективная на сегодняшний день схема, которая «должна поддерживаться на всех уровнях». Что же касается системы ЖСК, то, по словам г-на Лаптева, о ее перспективности наглядно свидетельствует тот факт, что этим путем сегодня приобретено жилья в 6 раз больше, чем через ипотеку.
Но, несмотря ни на что, большинство руководителей строительных компаний сходятся в том, что в этом году объем сданного в эксплуатацию жилья составит порядка 2,3 млн кв. метров. Но это – из старых запасов. Что будет дальше, пока говорить сложно.
Впрочем, как сами строители, так и чиновники ряда ведомств предпринимают усилия для решения насущных проблем отрасли. В их числе председатель совета Ассоциации управляющих и эксплуатационных организаций в жилищной сфере Санкт-Петербурга Олег Вихтюк. Специалисты его ассоциации в настоящее время готовят пакет договоров с монополистами. «Отсутствие нормативных договорных отношений с организациями-монополистами до сих пор было большой проблемой. Пора исправить эту ситуацию», – говорит г-н Вихтюк. По его словам, уже решено большинство вопросов с Водоканалом, который готов перейти на договорную систему отношений. Все это может привести не только к сокращению сроков согласований, но и к снижению затрат со стороны застройщика. Олег Вихтюк также призвал строительные компании обратить внимание на новую сферу бизнеса – формирование компаний по обслуживанию жилищного фонда. «Этот процесс набирает силу. С начала года через проводимые нами тендеры прошло 18,5 млн кв. метров жилья», – говорит Олег Вихтюк.
Еще одним средством для снижения себестоимости строительных работ может стать страхование строительных рисков. Так, по словам председателя Экспертного совета по страхованию Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» г-на Кузнецова, эта мера может стать весьма выгодной для застройщиков. «Считайте сами. Каждая строительная компания закладывает в себестоимость примерно от 2 до 5 процентов на так называемые непредвиденные расходы. Страхование же рисков через страховую компанию снизит эти затраты до 1 процента. При этом возможна рассрочка страховых взносов», – говорит г-н Кузнецов.
Материалы подготовили Григорий Песков, Игорь Черевко