Сергей Скуратов: «Садовые кварталы» — это зеркало эпохи
В начале 2022 года была завершена застройка жилых корпусов «Садовых кварталов» — знакового для Москвы комплекса, строившегося более десяти лет. О том, что в проекте удалось, что не удалось, о радостях и трудностях совместной работы звезд архитектуры рассказал знаменитый архитектор Сергей Скуратов.
— Сергей Александрович, как начинался проект и какая концепция в него закладывались?
— Проект начинал банк Российский кредит, это было в 2005 году. Непосредственно стартом «Садовых кварталов» там занимались Вячеслав Попов и Андрей Лукьянов. Был проведен международный конкурс, в котором участвовало порядка пятнадцати российских команд архитекторов, плюс какое-то количество иностранных тоже пригласили.
Жюри собралось, кстати, очень профессиональное, в него, помимо заказчиков, входили лучшие умы того времени в области градостроительства — Вячеслав Глазычев, Евгений Асс, несколько приглашенных архитекторов из-за рубежа. По результатам конкурса и последующих достаточно долгих дискуссий работа была поручена моей команде. В 2006 году мы начали делать предварительную концепцию. На ее основании мы потом совместно с Институтом генерального плана во главе с Сергеем Ткаченко примерно за год, параллельно работая над другими темами этого проекта, выпустили мастер-план «Садовых кварталов».
Основная идея была абсолютно новаторской для Москвы того времени, и ее Александр Викторович Кузьмин очень поддержал. А вот заказчик долго упирался, потому что сутью проекта стало внедрение городского общественного пространства в структуру частной территории. Его пришлось убеждать, что можно на какую-то часть территории, за которую они заплатили достаточно большие деньги, пустить в городское общественное пространство. Я им объяснял, что если не запустить внутрь большое количество людей и не сделать «Садовые кварталы» центром района, то кафе, рестораны, магазины и фитнес-центры не заработают. У меня к тому времени накопился колоссальный опыт строительства закрытых элитных комплексов — с бассейнами, тренажерными залами, сигарными и т. д. Но инфраструктура очень плохо работает, когда большая часть жильцов постоянно живет или за городом или за границей, и дома стоят полупустыми, как в том же Бутиковском переулке. Мне хотелось жизни, а жизнь возникает, только если могут приехать все — и ребята из Люберец и Мытищ, и какие-то архитекторы, и гости, и студенты, и просто люди, живущие вокруг Хамовников или вообще в Москве. Вот как на Патрики сейчас приезжают. Задачу нужно было решить не только архитектурно, с точки зрения безопасности, организации допуска. Требовалось еще выстроить модель того, как все будет функционировать, использоваться, оплачиваться, убираться и т. д. Очень много сил и времени потрачено на создание и функциональной, и экономической моделей.
— А подобного опыта в тогда России не было еще, закрывали территорию?
— Не то что в России, в мире не было. В мире тоже закрывали территорию в тот момент. «Садовые кварталы» — история до сих пор беспрецедентная, потому что мы отдали городу практически четверть территории. Сейчас уже, спустя много лет, появляются проекты, в которых по требованию главного архитектора города и согласно всем новым веяниям в каждом крупном градостроительном девелоперском проекте прочерчиваются на уровне мастер-плана общественные пространства: проходные коридоры, какие-то внедрения и т. д. Все прекрасно понимают, что нельзя аннексировать у города территории. Конечно, нужны безопасные дворы, но первые этажи должны все же «омываться» городом.
— Какие именно решения были применены?
— Понимаете, это ведь вообще было очень депрессивное место в Хамовниках. Здесь стоял завод «Каучук», который производил в основном шины для эскалаторов Московского метро, он очень загрязнял воздух. К тому же территория — достаточно большая, 16 га, — не была проходной, не соединяла улицы. И я предложил такую идею: в центре квартала сделать общественную зону, пробить 3-ю Фрунзенскую улицу до Пироговки и сделать выходы из центральной зоны на все четыре улицы — на Ефремова, на Усачева, на Трубецкую и на 3-ю Фрунзенскую. Таким образом у нас получались четыре жилых квартала и квартал с конгресс-центром, он должен был появиться между вторым и третьим кварталами, на пересечении Усачева и продолжения 3-й Фрунзенской. Первый квартал выходил на угол Трубецкой и Ефремова, четвертый — на Ефремова и третий — на улицу Усачева. Между первым и третьим кварталами возникало еще пространство для строительства школы. Основная идея заключалась в том, что все приватные жилые кварталы были объединены так называемой «дорогой в школу», которая проходила по уровню вторых этажей. Таким образом, дети могли спокойно и безопасно перебегать из квартала в квартал, пользоваться всеми четырьмя внутренними дворами и так же совершенно безопасно попадать в школу.
Центральная зона была тоже решена в двух уровнях. Основной уровень площади вокруг пруда был почти на 4,5 метра ниже уровня окружающих улиц, т. е. все дорожки, проходы спускались вниз. Отметка же пруда находилась на глубине 9 метров, что давало возможность организовать выход из нижнего уровня подземной парковки прямо к пруду.
Кстати, два уровня нужны были еще и для полноценного озеленения. У нас только студенты рисуют на парковках целые леса деревьев, в жизни-то это сделать нельзя.
— Над «Садовыми кварталами» работало несколько самостоятельных независимых архитекторов. Так и предполагалось на старте?
— Изначально концепция была моя, мастер-план мой, дизайн-код мой, проект планировки — тоже мой. После того как мы сделали архитектурную концепцию всего комплекса, сделали мастер-план, у банка «Российский кредит» и, в частности, у Андрея Лукьянова возникла идея на какие-то дома пригласить других архитекторов, чтобы застройка стала более разнообразной. Это не значит, что они мне не доверяли. Это не значит, что я не мог сделать все 36 домов. Они хотели, чтобы появились и другие архитекторы, но не просто какие-то другие, а именно знаковые, топовые, которые в содружестве со мной смогли бы поработать в собственной творческой манере, сохраняя, естественно, сделанный уже до этого дизайн-код. Главенствующую роль — и дирижера, и первой скрипки, и композитора — играл все равно я. Со мной список обговаривался и согласовывался.
В результате из 36 домов 22 сделали мы. Это все дома, выходящие на центральную часть, и восемь домов в третьем квартале. Также мы выполнили трансформаторные подстанции. Одна из них — очень интересная, между вторым и четвертым кварталами, троллейбусная подстанция, сделанная как маленький архитектурный шедевр. Еще мы должны были сделать конгресс-центр, но проект, к сожалению, не состоялся. Мы разработали все внешнее благоустройство и всю подземную часть.
Помимо нашей команды, в проекте появились Юрий Григорян — это «Меганом», Владимир Плоткин — ТПО «Резерв», Александр Скокан — бюро «Остоженка» и только начинающий активно работать в Москве Сергей Чобан. Ему с Сергеем Кузнецовым достался один дом в третьем квартале. Два дома из первого квартала получила мастерская Алексея Михайловича Куренного, занимавшего на тот момент должность руководителя отдела согласования проектов Москомархитектуры.
И еще одна команда появилась, скажем так, вопреки моим возражениям, хотя мы и близкие друзья. Это скандальное и очень известное тогда бюро, которое называлось Art-blya, Лабазов и Чельцов. Я говорил, что ребята не будут работать в моем дизайн-коде и вообще они хулиганы. В общем, свой валенок в четвертом квартале — они его сделали.
Фактически мы приглашали архитекторов только на отдельные дома и, по сути, только на фасады. Потому что и планировки были уже нарисованы и дома стояли на подземной части. Фактически они поменяли только рубашку фасадов, причем в материале, предполагавшемся дизайн-кодом. Единственные, кто нарушил полностью все, — это Art-blya. К примеру, должна была быть медь — они сделали алюминий под медь. Все остальные сработали в том материале и в том дизайн-коде, который, собственно, был.
Как начиналось строительство?
— Стройку начала в 2008 году компания «М-девелопмент», дочерняя структура банка «Российский кредит». Надо понимать, что это самые «жирные» и богатые годы были для России. Мы привлекли компанию Strabag, на тот момент — очень известную и очень качественно работающую. Мы построили первый и четвертый кварталы, можно сказать, с фантастическим качеством для Москвы. Вообще, первая очередь явно отличается от всех остальных. И по высотным характеристикам, и по качеству строительства, и по стоимости строительства, и по размеру квартир.
—Все ли удалось в итоге реализовать?
— Я должен сказать, что проект претерпел несколько стадий — и время расцвета страны, и время кризиса страны, и время некоего огосударствления всей девелоперской схемы. В итоге он стал зеркалом времени, не кривым, а настоящим, со всеми трещинками и сколами. Прямым, честным зеркалом эпохи со всеми ее радостями и проблемами, достоинствами и недостатками.
В 2010 году Бидзина Иванишвили, собственник банка «Российский кредит», решил заняться политикой и уехал в Грузию. Проект «Садовые кварталы» был продан компании «Интеко», возглавляемой Олегом Моисеевичем Слащанским, бывшим партнером Елены Батуриной. С этого момента для меня началась сложная история «Садовых кварталов». Во-первых, с экономикой стало стало хуже. Во-вторых, команду банка «Российский кредит» и компанию «М-девелопмент» можно было назвать немножко романтиками, такими очень увлеченными людьми, особенно Андрея Лукьянова и Вячеслава Попова. Олег Моисеевич же человек более приземленный, номенклатурный, несколько из другой сферы. Конечно, у нас начались с ними некоторые трения.
В итоге в проекте не был реализован ряд очень важных вещей.
Во-первых, не была пробита как минимум до Усачевской улицы, а вообще — до Пироговской — 3-я Фрунзенская улица.
Во-вторых, от конгресс-центра на месте пожарного депо на углу 3-й Фрунзенской и Усачева они отказались, и пожарное депо там осталось.
В-третьих, на оставшемся куске между конгресс-центром и третьим кварталом возникла площадка, которую «Интеко» назвали пятым кварталом. Они провели конкурс, меня тоже пригласили. Я сделал очень красивый проект, он есть на моем сайте. Но надо сказать честно — компания «Интеко» была достаточно жадной компанией. В общем, они выбрали ужасный, с моей точки зрения, проект, очень странных каких-то архитекторов, в котором просто квадратных метров было больше. Пятый квартал, который сейчас построен, — я его вообще не воспринимаю, это градостроительная ошибка, это просто ложка дегтя в «Садовых кварталах». Я везде где только можно пишу и говорю, что это не пятый квартал, а просто отдельный проект, который продают под видом пятого квартала.
В-четвертых, территория школы лишилась некого сервитута, гигантской консоли, выходившей в центральную зону, от которой проходила дорога в школу. Они сделали другую нарезку земли и предназначавшийся для консоли участок присоединили к третьему кварталу, лишив школу своего главного достоинства и оставив в урезанном виде. Когда несколько лет назад туда пришел новый заказчик, МГИМО, и захотел с моим участием построить школу, они выяснили, что консоль сделать нельзя. Это дало повод пересмотреть проект школы и попробовать пригласить другого архитектора. Может быть, более дешевого, может — более сговорчивого, не знаю. Но как-то наши отношения с заказчиком не сложились, они провели конкурс, где и я участвовал, выбрали очень слабый проект, потом отказались от него… В итоге пригласили команду, занявшую на конкурсе второе место, — UNK Юлия Борисова. Юлий сделал только концепцию, от дальнейшего участия тоже отказался, поэтому сейчас судьбу школы я не знаю.
В-пятых, очень сильно изменилась структура в целом, сократился бюджет на все. Были уменьшены размеры квартир. Если в первой очереди высота потолков составляла 3,9 м, то уже и во второй, и в третьей опустилась до 3,6 м. Очень сильно упало качество строительства, потому что Олег Моисеевич пригласил свою «домашнюю» компанию «Стратегия». Для того чтобы это не бросалось в глаза, потребовались колоссальные усилия моей команды. Сейчас, если зайти в центральную часть «Садовых кварталов», можно ничего и не заметить, но глаз профессионала, конечно, все ловит.
В-шестых, у меня в проекте центральная зона соединялась с парком Трубецких. Имелось важное обстоятельство — на Трубецкой улице уже был построен другой дом, который присоединил к себе территорию, нужную для организации такого выхода. Когда мы делали проект планировки, то предусмотрели сервитут-проход, даже делали мостик сразу в «Садовые кварталы», чтобы дети из школы могли во время занятий физкультурой пользоваться площадками парка Трубецких. Идею очень поддерживал Александр Викторович Кузьмин, но, когда дело дошло до деления земли, собственники вышеупомянутого дома категорически отказались пропускать через себя будущий поток. В результате школа, которая сейчас проектируется, не имеет своих открытых спортивных площадок. Я даже обсуждал ситуацию с Сергеем Кузнецовым, но он сказал, что без согласия собственника сервитут организовать невозможно, а продавать землю собственник отказывается. В итоге здесь тоже получилась не в полной мере работающая история.
—Что на данный момент в проекте вызывает у вас наибольшее беспокойство?
— Незавершенная до сих пор дорога в школу, потому что между первым и третьим кварталами она еще не закончена. Насколько я знаю, в проекте Юлия Борисова подсоединения к этой дороге вообще нет, оно проигнорировано. Несмотря на то, что декларировалось соблюдение всех принципов проектирования, проект мне даже не был показан, что они в итоге сделали — я не знаю. Если говорить о конкурсном проекте, то, с моей точки зрения, он абсолютно диссонантный и только усиливает негативную роль пятого квартала. Ну и до сих пор не выполнена центральная зона — пруд, благоустройство вокруг него.
— Насколько сейчас возможно реализовать первоначальную концепцию школы?
— Все возможно, когда есть желание всех сторон. Когда этого хочет только архитектор — к сожалению, это невозможно. Школу с консолью и сейчас возможно реализовать в полной мере. Я разговаривал с «Интеко» — там можно было бы передать необходимую для консоли землю обратно школе, но это просто дополнительные затраты, согласования и время.
В отличие от многих девелоперов Санкт-Петербурга, по работающим в Ленобласти застройщикам кризис, вызванный пандемией коронавируса, ударил очень сильно. О том, что нужно делать для того, чтобы не просто выжить, но и развиваться в столь сложной ситуации, АСН-инфо рассказал заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.
- Максим Владимирович, расскажите, пожалуйста, как идут дела у компании «ЛенРусСтрой» в наше нелегкое время? Сильно ли коронавирусный кризис ударил по строительной отрасли Ленобласти?
- Кризис – это всегда очень тяжелое испытание. Многие петербургские застройщики сообщают, что на городском рынке сохраняется стабильное положение. Объемы продаж, просевшие в начале апреля, возвращаются к докризисным значениям, уровень спроса стал достаточным для спокойного положения рынка и даже позволяет понемногу повышать цены. Если все это так, то петербургский рынок жилья, безусловно, является исключением из той ситуации, которая существует в подавляющем большинстве российских регионов, где спрос существенно упал и продажи серьезно снизились.
И Ленобласть тому вполне показательный пример. По данным Росреестра, в апреле этого года падение числа заключенных договоров долевого участия в регионе составило примерно 45%. В «ЛенРусСтрое» мы тоже зафиксировали снижение продаж на 40-45%. В мае ситуация стала выправляться и прежде всего - благодаря программе государственной поддержки ипотечного кредитования с субсидированием ставки до уровня 6,5% годовых. Но докризисные показатели реализации жилья пока недостижимы.
Интересно, что применительно к рынку новостроек Петербургской агломерации кризис не столько внес новые вводные (хотя, конечно фактор нестабильности, неуверенности в завтрашнем дне, а также падение доходов у многих людей сыграли свою роль), сколько придал мощное ускорение тому тренду, который наблюдался уже последние несколько лет. А именно: спрос из пригородных районов Ленобласти перемещается в Петербург. Поэтому уже некоторое время мы наблюдаем, как девелоперы консервируют или «притормаживают» проекты в заКАДье, некоторые полностью уходят на территорию мегаполиса, объемы строительства и ввода жилья в области постепенно снижаются.
- И как же выживать тем застройщикам, которые, как, например, «ЛенРусСтрой», так сказать, укоренены в Ленобласти?
- Это возможно только за счет повышения качества управления строительными процессами, продуманной стратегии развития, изыскания резервов, умелого использования конкурентных преимуществ, которые объективно существуют, а также обеспечения достойного уровня качества конечного продукта – жилья, что обеспечивает его привлекательность для покупателя.
Я могу прямо сказать: мы, в «ЛенРусСтрое», ждали кризиса, если так можно сказать, и старались подготовиться к нему как можно лучше. Не потому, конечно, что предвидели пандемию коронавируса. Но, во-первых, мы все живем не только в нестабильной стране, но и в нестабильном мире, который регулярно сотрясают различные конфликты и катаклизмы, что отражается на всех сферах жизни. А во-вторых, рыночная экономика предполагает цикличность кризисов. Предыдущие начинались в 2008 и 2014 годах. Конечно, периодичность цикла не обязательно должна быть кратна шести годам, но предположить возможность его скорого наступления вполне можно. И приложить усилия к тому, чтобы минимизировать его последствия тоже.
Это мы, в «ЛенРусСтрое», и постарались сделать. Компания приняла меры, чтобы нарастить финансовую «подушку безопасности», что позволяет нивелировать риски снижения объемов продаж. Мы вложились в реконструкцию входящего в корпорацию Киришского домостроительного комбината. Собственное производство стройматериалов дает возможность снизить себестоимость строительства жилья и, соответственно, предложить потребителям конкурентные цены. Мы, первыми в Ленобласти, перешли на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Это позволило постепенно провести очень плавное повышение цен (призванное покрыть дополнительные расходы на обслуживание банковского кредита), не создавая психологического дискомфорта для покупателей, а также гарантировать своевременную сдачу всех объектов. В конце-концов, мы одними из первых в регионе в 2004 году взялись за комплексное освоение территорий, включая строительство социальных объектов, торговых центров, дорог и иной инфраструктуры, чтобы предложить своим клиентам не просто квадратные метры, а комфортную среду обитания, обеспеченную всем необходимым. Это наш принципиальный подход, которого мы придерживались еще до того, как власти области стали вводить соответствующие требования, и практика показала, что стратегия была выбрана нами абсолютно верно.
- И что дала эта подготовка компании, когда кризис наступил?
- Безусловно, нельзя сказать, что живем мы без проблем. 40-процентное снижение спроса не может не ударить по работе корпорации. Тем не менее, я могу твердо сказать, что кризис не стал для нас катастрофой. В целом положение компании стабильное. «ЛенРусСтрой» ни на один день не прекращал работать, сокращения ни рабочих, ни офисного персонала мы не допустили, графики строительства полностью соблюдаются.
Несмотря на распространение коронавируса, мы даже приняли решение не откладывать выдачу ключей гражданам, купивших жилье в очередном сданном нами доме. При этом мы исходили из двух предпосылок. Во-первых, большая часть наших покупателей приобретают жилье для собственного проживания. И все то время, на которое мы задержим их переезд в новую квартиру, им придется оплачивать съемное жилье. А в текущей сложной ситуации лишние траты никому не нужны. А во-вторых, задержка – это репутационные потери для компании. По какой причине мы не выдали ключи вовремя – забудут, но сам факт задержки – запомнят. Никогда «ЛенРусСтрой» не срывал сроков, не стали мы подводить своих дольщиков и теперь. Конечно, при этом были предприняты все необходимые меры предосторожности, чтобы избежать самой возможности заражения. Пришлось переоборудовать офис, регулярно проводить дезинфекцию, тщательно продумать, как развести потоки людей, чтобы минимизировать любые контакты, обеспечить индивидуальные средства защиты и пр. Могу с гордостью сказать, что со своей задачей мы справились, и люди уже обживают свои новые квартиры.
Вообще, кризис не случайно называют не только временем проблем, но и временем возможностей. Вступают в силу принципы «мобилизационной экономики», и начинают решаться многие вопросы, которые в обычной обстановке часто откладываются «на потом». Например, и это касается не только нас, но и большинства застройщиков, давно шла речь о перспективности создания систем «удаленных продаж» с использованием цифровых технологий. У нас, опять же, как и у многих компаний, были определенные наработки в этой сфере – для взаимодействия с иногородними клиентами. Но довести их «до ума» помог именно кризис, сделавший технологии продаж в режиме онлайн насущной необходимостью. Лично я не разделяю оптимистических прогнозов об их преобладающем распространении в будущем, ведь жилье это такой продукт, который часто покупают раз в жизни, и перед сделкой его хочется, как говорится, «пощупать руками», пообщаться с людьми вживую. Тем не менее, теперь в арсенале «ЛенРусСтроя» есть и такой инструмент, весьма полезный при работе с иногородними, представителями маломобильных групп населения, в конце концов, с людьми, которые хотели бы минимизировать затраты времени на поездки и которым достаточно виртуального общения.
- Традиционно считается, что «ЛенРусСтрой» работает в эконом-классе. Вы упомянули о повышении качества строящегося жилья, что это означает применительно к данному сегменту?
- Прежде всего, надо подчеркнуть, что появившееся в свое время деление жилья на эконом-, бизнес- и элит-класс давно устарело. Просто потому, что оно уже совершенно не отражает реалий рынка. Сначала выделился комфорт-сегмент. Затем пошло дальнейшее дробление: «комфорт плюс», «жесткий эконом», «бизнес лайт», «премиум» и пр. Это, с одной стороны, маркетинговые ходы, призванные стимулировать продажи. А с другой – отражение разнообразия рынка, который невозможно уложить в «прокрустово ложе» нескольких «стандартов».
Дома, которые строит «ЛенРусСтрой», к эконом-классу уже давно никакого отношения не имеют. Мы сформировали для себя определенные стандарты качества, которые соблюдаем, развиваем, совершенствуем, не пытаясь придумать для них какого-то сегментного названия.
Могу рассказать, как я для себя схематически представляю понятие «комфортная среда». Это своего рода череда концентрических кругов. Самый маленький из них – это сама квартира, жилье, которое должно быть удобно для жизни. Круг побольше – подъезд, где все должно быть обустроено разумно и функционально. Затем – двор, со всей «начинкой» - благоустройством, озеленением, детскими площадками. Еще больший круг – микрорайон. Здесь должна иметься вся необходимая для повседневной жизни инфраструктура – детсады, школы, поликлиника, магазины, кафе, сервисные службы, спортивные объекты и пр. Наконец, самый большой – это населенный пункт, с его спецификой, особенностями, достоинствами.
Конечно, создание комфортной среды в масштабах города нам не по силам. Наша компания не возведет в Новогорелово ни своего Зимнего дворца, ни Петропавловской крепости, ни Исаакиевского собора. Но, скажем прямо, мы далеко не каждый день ходим в Эрмитаж, Мариинский театр и даже просто по историческому центру Петербурга. Зато все круги меньшего диаметра из моей схемы при комплексном освоении территории, которым занимается «ЛенРусСтрой», оказываются в сфере нашей деятельности. И стандарты качества компании, о которых я уже упомянул, охватывают все эти вопросы, обеспечивая формирование среды, действительно, благоприятной для жизни.
Мы стараемся не перегружать свои проекты какими-то «фишками» - деталями и мелочами, которые часто заметно увеличивают затраты не обеспечивая при этом сколь-нибудь заметного повышения комфортности жизни. В то же время мы включаем в проекты элементы жилья высоких классов, которые реально делают жизнь удобнее. И осуществляется это, как я уже говорил – на всех «кругах». Мы постоянно работаем с квартирографией, делая ее более эргономичной и современной. Очень много внимания уделяем местам общего пользования, продумывая всевозможные мелочи, которые не требуют существенных затрат, но серьезно облегчают жизнь каждому жильцу.
То же относится к обустройству дворов – опять же вплоть до мелочей. Вы знали, например, что комары «любят» черемуху? Поэтому мы исключили ее из работ по озеленению. А недавно нам удалось найти в Череповце производителя детских площадок, по качеству не уступающих лучшим мировым образцам, но существенно более бюджетных. Наши клиенты также высоко оценивают создаваемую в проектах «ЛенРусСтроя» инфраструктуру, причем каждое следующее «поколение» соцобъектов делается интереснее и современнее предыдущего. Сейчас мы задумали создать огромную игровую зону, которая должна стать центром притяжения для детей всех ближайших микрорайонов. В наших проектах должно быть комфортно жить всем.