Николай Линченко: «Планы по строительству будут выполнены»
О том, какие изменения произойдут в городе в ближайшие десятилетия, как справляются с новыми вызовами строители, насколько успешно реализуются планы по развитию социальной инфраструктуры и о многих других вопросах строительной отрасли рассказывает вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко.
— Николай Викторович, из года в год Санкт-Петербург вводит в строй около 3 млн кв. метров жилья. Этому не помешали даже ограничения, связанные с пандемией. Как вы считаете, сохранит ли город набранные темпы по новому строительству в текущем году?
— Мы ориентируемся на запланированные объемы ввода жилья, которые были изначально определены в Стратегии социально-экономического развития города и отмечены в соглашении с Минстроем РФ в 2021 году. По итогам первого квартала более миллиона кв. метров уже введено, поэтому плановый показатель в 3 млн 415 тысяч кв. метров на 2022 год будет достигнут со 100%-ной вероятностью. Если судить по выданным разрешениям на строительство, запланированным объектам комплексного территориального развития, решениям градостроительной комиссии, то получается около 9 млн кв. метров, находящихся в стройке, что позволит поддерживать темпы ввода жилья на три года вперед.
В целом количество и объемы проектов, которые находятся в процессе согласования и проработки, сопоставимы с показателями прошлого года, когда строители работали на фоне пандемии. Правда, новые вызовы заставили подкорректировать планы девелоперов и объемы продаж, в основном из-за увеличения ключевой ставки Центробанка с 28 февраля (с 26 мая ставка снижена до 11%. — Ред). Со своей стороны Правительство приняло меры поддержки, призванные нивелировать негативное воздействие на экономику строительной отрасли.
— Какие шаги в этом направлении приняты на федеральном и на региональном уровнях?
— Прежде всего просубсидирована ипотечная ставка до 12%, с 1 мая она снижена до 9%, а программа льготного ипотечного кредитования продлена до конца года. Сохранены повышенные лимиты кредитов: до 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и до 6 млн для остальных регионов. Кроме того, в столичном регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области можно воспользоваться господдержкой, если взять в ипотеку до 30 млн рублей, в остальных регионах — до 15 млн рублей. В Санкт-Петербурге эти лимиты покрывают львиную долю сделок по покупке жилья.
Постановлением губернатора временно до конца года увеличены размеры авансирования по госконтрактам до 50%, в том числе на поставку товаров, выполнение работ и оказание услуг в рамках реализации Адресной инвестиционной программы, что позволит поддержать подрядчиков, работающих на социальных объектах.
Региональные меры поддержки отрасли чрезвычайно актуальны в настоящее время и встречают понимание на федеральном уровне. Будучи членом рабочей группы при Минстрое РФ по решению вопросов совершенствования нормативной правовой базы в строительстве, я отмечаю влияние региональных предложений на «дорегулирование» нормативной базы. В свою очередь эти законодательные нормы сразу же принимаются в работу на местах и ускоряют воплощение федеральных инициатив. Например, на федеральном уровне продлены на три года арендные отношения, которые должны были завершиться до конца 2023 года, и теперь они автоматически пролонгированы Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга. Еще один пример: мы в марте ходатайствовали о возможности заключения отдельных договоров для застройщиков с иностранными учредителями, чтобы эти компании смогли без проблем вести свою деятельность в рублевой зоне, заключать новые договоры участия в долевом строительстве и купли-продажи квартир в уже построенных объектах. Правительственная комиссия на федеральном уровне эти решения поддержала.
— Как вы оцениваете возможные проблемы с поставками или удорожанием стройматериалов в связи с уходом с рынка некоторых зарубежных производителей?
— Строительство — одна из максимально импортозамещенных отраслей российской экономики. По некоторым позициям материалов или сырья, которые ввозились из-за рубежа, сегодня началась переориентация на другие рынки поставок и выстраивание новых логистических цепочек. Была проведена полная инвентаризация по поставщикам, подрядным организациям, девелоперским группам, выявлены возможные риски со сложно замещаемым оборудованием (лифтами, системами управления), запущен поиск аналогов. Ключевая роль в организации этой работы принадлежит корпорации ДОМ.РФ, которая занимается информационным сопровождением строительного рынка по всему комплексу мер поддержки, а также мониторингом промышленности стройматериалов и оборудования, включая лифтовое.
С коллегами из Комитета по труду и занятости нами были проработаны дополнительные меры по сохранению и созданию необходимого количества рабочих мест в строительстве, чтобы избежать возможных увольнений. На региональном уровне были подготовлены поправки в Постановление Правительства № 656 о возобновлении нормы предоставления участков инженерно подготовленных промышленных территорий, потому что это прямая мера поддержки для развития промышленности стройматериалов и увеличения количества рабочих мест.
Серьезный вклад в формирование адекватных цен на строительном рынке сегодня вносит Федеральная антимонопольная служба, которая начала проверку ценообразования стройматериалов. К примеру, процедура по определению добавочной стоимости на каждом этапе, начиная с добычи и получения сырья до продажи конечного продукта в розницу, была проведена для корпорации, производящей изоляционные материалы. В итоге антимонопольщики пришли к корректировке конечной цены, сопоставимой со средним изменением цены на рынке, а не кратному росту, который попытались предпринять торговые дома.
Напомню, что в 2022 году планируется завершить реформу сметного ценообразования в строительстве, когда будет полностью доработана ФГИС ЦС и обеспечена возможность получения качественной информации о ценах на строительные ресурсы, а также интеграция системы с ГИС Федеральной налоговой службы для получения данных о фактических сделках как источнике налогообложения. В первую очередь это коснется заключения контрактов в рамках 44-ФЗ и 223-ФЗ, но и остальные участники рынка заинтересованы в том, чтобы располагать достоверными ценами для прохождения экспертизы проектов. Прозрачность в ценообразовании необходима, чтобы избежать ценовых перекосов, как произошло в прошедшем году с существенным удорожанием арматуры и других стройматериалов. В результате вплоть до принятия Постановления Правительства РФ от 09.08.2021 № 1315, которое позволило компенсировать расходы застройщиков, участники строительства не могли урегулировать сметы по проектам, которые ранее уже были законтрактованы.
— Прошел почти год с начала деятельности Градостроительной комиссии. Что можно сказать о результатах работы этой новой структуры?
— Надо отдать должное строительному бизнесу: у него есть правильное понимание ответственности в отношении строительства социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры. Нет ни одного застройщика, который не знал бы наизусть, сколько мест предусмотрено в детских и учебных заведениях или посещений в поликлинике в расчете на 1000 жителей.
Более того, решая вопросы привлекательности жилых комплексов, застройщики берут дополнительные обязательства. Где-то строят центры образования, где-то пытаются участвовать в развитии объектов улично-дорожной сети. Я приветствую развитие транспортной сферы, потому что движение — это жизнь города. В нем надо обязательно запустить систему непрерывного трафика, используя набережные и водные пути. Хорошо, что стартовало строительство Восточного скоростного диаметра. Есть договоренность с девелопером СЭТЛ ГРУПП по проектированию, подготовке к прохождению экспертизы в ФАУ Главгосэкспертиза и строительству Большого Смоленского моста. Крупных транспортных объектов у нас более двадцати, согласно Генеральному плану Санкт-Петербурга до 2050 года. В нем, кстати, предусмотрено возвращение к строительству Орловского тоннеля, который соединит Смольную и Свердловскую набережные. В Санкт-Петербурге подобные переправы жизненно необходимы по стратегическим и экономическим соображениям.
— Как, согласно Генплану, будет меняться город, развиваться жилое и промышленное строительство, создаваться зеленые зоны в ближайшие 30 лет?
— Первый этап по внесению изменений в проект и общественное обсуждение состоятся летом. Многие решения по развитию города, например, по территории намыва, были зафиксированы в законе о правилах землепользования, утверждены на публичных процедурах общественного обсуждения и одобрены решением Совета Федерации еще в нулевые годы. Тогда же были приняты ПЗЗ для северной части намыва как смешанной застройки. Поэтому для этой территории характерно создание объектов жилья синхронно с инженерией, дорогами, благоустройством и социальной инфраструктурой. А для развития южной части пришлось административными мерами заключать соглашения с девелоперами о создании социальных объектов, начиная с 2019 года. Что касается градостроительного облика намыва, то участие пяти ведущих архитектурных бюро само по себе вселяет уверенность, что Градостроительному совету будет представлено оптимальное решение.
По перспективным территориям на южном и северном направлениях застройки города подразумевается комплексность развития. Но в чем тут особенность? У нас за 2010-е годы накопился достаточно высокий дефицит выполнения Адресной инвестиционной программы. В 2021 году ее реализация впервые составила 98,3%. Этот объем позволяет решать вопросы сокращения дефицита. Как уже говорилось, строительство социальной инфраструктуры застройщиками не вызывает вопросов, предметом дискуссий с девелоперами становятся инженерные сооружения и транспорт — именно с ними приходится увязывать дальнейшее развитие территорий. Если на текущий год намечена сдача 3,4 млн кв. м, то в 2023 году этот показатель составит 2,78 млн, а в 2025-м — 2,57 млн кв. м с выходом на ежегодный ввод 2,5–3 млн кв. м. Это тот объем строительства, который позволит осваивать новые территории и одновременно с жильем строить новые дороги, поликлиники, детские сады и школы.
— В прошедшем году были сданы 22 многоквартирных жилых дома из числа проблемных объектов, в этом планируется завершить еще десять. Насколько город близок к тому, чтобы навсегда избавиться от долгостроя?
— Практически со всеми 104 объектами социальных и жилых недостроев Комитету по строительству за три года удалось разобраться. Восемь социальных объектов были перепроектированы, в том числе Центр социальной реабилитации на Камской улице, начато строительство Центра современного искусства имени Курехина на Васильевском острове.
Что касается жилой недвижимости, то в конце 2018 года объем проблемных долгостроев в городе достигал почти миллиона кв. метров. Федеральная система учета таких объектов изменилась с 1 июля 2020 года, и теперь в реестр ДОМ.РФ автоматически попадают жилые дома, по которым нарушены от полугода сроки ввода хотя бы по одному договору долевого участия. Таких домов в Петербурге осталось совсем немного, меньше 100 тысяч кв. метров, но в их числе самые «тяжелые» долгострои вроде объектов компании «Норманн» или ЖК «Ломоносов» в Петродворцовом районе. Все объекты из реестра сейчас в работе, и по ним приняты управленческие решения по завершению строительно-монтажных работ до конца 2023 года.
Региональный представитель Национального Лифтового Союза по СЗФО, генеральный директор ООО «МЛМ Нева трейд» Игорь Янукович рассказал «Строительному Еженедельнику» о выходе компании на региональные рынки, о связанных с этим сложностях, недобросовестной конкуренции и борьбе с ней, а также о том, почему «проблема-2020» превратится в «проблему-2025».
– Игорь Станиславович, в этом году ООО «МЛМ Нева трейд» выполняет контракт на территории Ленобласти. Это разовый заказ или начало региональной экспансии компании?
– Это, конечно, не случайный заказ. В конце прошлого года наша компания была включена в реестр квалифицированных подрядчиков, имеющих право осуществлять работы на территории Ленобласти, – и, соответственно, мы получили возможность участвовать в региональных тендерах на монтаж и ремонт лифтов.
Мы добивались этого примерно два года. Надо признать, что пройти соответствующие процедуры было нелегко. Областные власти, к сожалению, занимали вполне четкую позицию по недопущению на свой рынок «местных» компаний. Изменению этой политики, видимо, поспособствовал полный провал программы замены лифтов в Ленобласти на 2018 год, часть лифтового оборудования по которой не введена в эксплуатацию до сих пор. В результате страдают жители, у лифтовой отрасли складывается негативное реноме, недовольны люди и властями. Как бы то ни было, выводы были сделаны – и квалифицированные петербургские компании были допущены к работе в Ленобласти.
Мы (как любая компания, которая, с одной стороны, динамично развивается, наращивает потенциал и в компетенциях, и в трудовых ресурсах, а с другой – работает в очень конкурентной среде) заинтересованы в выходе на новые рынки, где мы сможем проявить себя и занять достойное место. Поэтому выход в регионы для нас – часть стратегии развития.
В настоящее время мы заканчиваем выполнение первого контракта в Ленобласти. Он небольшой – замена всего 20 лифтов. Но это очень важный для нас заказ, поскольку, во-первых, мы начинаем создавать себе имя на новом рынке, завоевывать репутацию, а во-вторых, есть некоторые отличия при работе в разных регионах, и нам нужен практический опыт взаимодействия с заказчиком, контролирующими органами и пр. Надеюсь, что успешное выполнение контракта наглядно продемонстрирует чиновникам эффективность нашей работы (как и других квалифицированных компаний) и на будущий год, участвуя в тендерах, мы сможем заметно увеличить объемы подряда в области.
– На очереди — другие регионы?
– Наша компания уже входит в реестр квалифицированных подрядчиков ряда регионов – весь Северо-Запад, а также часть ЦФО. Так что мы серьезно рассматриваем перспективу развития в этом направлении, поскольку уверены, что наш опыт и наши компетенции вполне могут быть там востребованы. Но есть ряд серьезных проблем. Поэтому пока мы наблюдаем за развитием ситуации, ждем, когда сформируется благоприятное положение для выхода на эти рынки.
– Что это за проблемы?
– Для понимания ситуации нужно знать сложившуюся практику формирования госзаказа на замену лифтов в регионах. Если кратко, положение сложилось примерно такое. В тендерах активно участвуют крупнейшие производители лифтового оборудования. Конечно, финансовые возможности крупных компаний по определению создают конкурентное преимущество на торгах, особенно в случае, если предмет торгов – крупные лоты или контракты по ускоренной замене лифтов.
Но после этого, чтобы сохранить экономику заказа, они стремятся минимизировать расходы на монтаж и нанимают, мягко говоря, не самых квалифицированных субподрядчиков. Результатом становятся те же проблемы, что и в ряде регионов, например, в Ленобласти: оборудование поставлено, но сроки монтажа и ввода сорваны. К тому же к субподрядчикам часто возникают претензии по качеству работ. И это явление практически повсеместное.
Конечно, в такой ситуации по-настоящему квалифицированным монтажным организациям (а любая квалификация, безусловно, стоит денег) очень сложно выиграть тендер и получить заказ. Высокая компетентность заводов как производителей оборудования не делает их специалистами в монтаже. А между тем тендеры проводятся не только на поставку лифтов, но и на их монтаж, пусконаладку и ввод в эксплуатацию, о чем и организаторам, и участникам неплохо бы помнить.
– Как, на Ваш взгляд, можно изменить ситуацию?
– Мне кажется, что на принципиальном уровне сейчас созданы все необходимые механизмы для предотвращения подобных эксцессов. Но чтобы эти механизмы заработали, необходима соответствующая позиция всех заинтересованных сторон.
Например, везде сформированы реестры квалифицированных подрядчиков, только после включения в которые можно выйти на рынок. Для попадания в них компании должны доказать уровень своей компетенции. Однако на практике сталкиваешься с тем, что в реестре фигурируют компании, созданные полгода назад и имеющие в штате двух человек. Можно ли признать их квалифицированными подрядчиками? Больше того, компании, которые в прошлом срывали сроки монтажа или выполняли работу некачественно, никуда из этого реестра не исчезают – и продолжают получать подряды.
Кроме того, за последние два года в лифтовой отрасли серьезно ужесточился контроль со стороны надзорных органов – и за серьезные нарушения деятельность подрядчика может быть даже приостановлена, не говоря уже о штрафных санкциях. Данные о выявлении некачественной работы поступают регулярно, но ни разу не поступала информация о том, что нерадивая организация каким-то образом привлечена к ответственности.
Вот и получается, что самого механизма для борьбы с недобросовестными подрядчиками мало – нужно, чтобы он применялся на практике. Кстати, в тех регионах, где созданный инструментарий по-настоящему работает – серьезных проблем с монтажом лифтов не существует.
– Если для выполнения заказов в Ленобласти специалисты могут ездить и из Петербурга, то при работе в других регионах такая схема вряд ли работоспособна...
– Если речь идет не о разовом заказе, а о выходе на региональный рынок на постоянной основе (а мы заинтересованы именно в такой работе) – то да, видимо, необходимо будет формировать местные подразделения нашей компании. Думаю, это будет непросто, но мы должны быть твердо уверены в компетенции нанятых сотрудников, их способности качественно и в срок выполнить необходимую работу. Возможен также вариант стратегического партнерства с какой-то компанией, уже существующей в регионе. Но только при тех же условиях – это должна быть компания, доказавшая свой профессионализм и квалификацию в сфере монтажа лифтов. Мы не можем рисковать добрым именем, репутацией своей компании.
– В отраслевом сообществе уже давно говорят о «проблеме-2020», то есть выполнении требований Технического регламента по лифтам Таможенного союза, в соответствии с которыми, к февралю 2020 года в РФ не должно остаться в действии лифтов с выработанным нормативным сроком эксплуатации (25 лет).
– Да, невозможность соблюдения нормы стала совершенно очевидна еще несколько лет назад. Причем не успеваем это сделать не только мы, но и наши партнеры по Таможенному союзу. Недавно на совещании под председательством заместителя Председателя Правительства Виталия Мутко было дано поручение внести изменения в Технический регламент, с целью увеличения срока приведения лифтов в соответствие требованиям безопасности, на пять лет – до февраля 2025 года.
– А к этому сроку, на Ваш взгляд, удастся решить вопрос?
– Не хотелось бы быть пессимистом, но, откровенно говоря, я несколько сомневаюсь и в этом. Причем я не хочу сказать, что назначение этих «крайних сроков» бесполезно. Нет, статистика совершенно четко показывает, что подписание Техрегламента по лифтам, с требованием привести лифтовый парк в нормативное состояние, серьезно подстегнуло работы в этом направлении. Модернизация пошла активнее, чем прежде, а значит, польза уже есть.
С другой стороны, та же статистика демонстрирует, что работы пока еще идут недостаточно быстро. Каждый год в России до исчерпания нормативного срока эксплуатации «доживает» примерно 10 тыс. лифтов. Меняется же – около 16 тыс. То есть «очередь» сокращается примерно на 6 тыс. лифтов. При этом сам объем этой «очереди» достигает примерно 110–120 тыс. лифтов. С учетом убыли в 6 тыс. единиц, на решение всей задачи нужно порядка 20 лет.
Чтобы сделать это за пятилетку, нужно значительно повысить интенсивность работ. А это, прямо скажем, серьезный вызов для всей отрасли. Для этого нужно кратно увеличивать не только финансовые затраты, но и выпуск лифтов (а значит, необходима модернизация производств, установка новых линий), а также сформировать пул компетентных монтажных организаций, укомплектованных профессиональными кадрами. Здесь есть очевидные проблемы. Кадров нет, профессия вымирающая. Тем не менее, есть надежда, что новый «дедлайн» обеспечит еще один толчок работе в этой сфере и постепенно проблему все-таки удастся решить.