Николай Линченко: «Планы по строительству будут выполнены»
О том, какие изменения произойдут в городе в ближайшие десятилетия, как справляются с новыми вызовами строители, насколько успешно реализуются планы по развитию социальной инфраструктуры и о многих других вопросах строительной отрасли рассказывает вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко.
— Николай Викторович, из года в год Санкт-Петербург вводит в строй около 3 млн кв. метров жилья. Этому не помешали даже ограничения, связанные с пандемией. Как вы считаете, сохранит ли город набранные темпы по новому строительству в текущем году?
— Мы ориентируемся на запланированные объемы ввода жилья, которые были изначально определены в Стратегии социально-экономического развития города и отмечены в соглашении с Минстроем РФ в 2021 году. По итогам первого квартала более миллиона кв. метров уже введено, поэтому плановый показатель в 3 млн 415 тысяч кв. метров на 2022 год будет достигнут со 100%-ной вероятностью. Если судить по выданным разрешениям на строительство, запланированным объектам комплексного территориального развития, решениям градостроительной комиссии, то получается около 9 млн кв. метров, находящихся в стройке, что позволит поддерживать темпы ввода жилья на три года вперед.
В целом количество и объемы проектов, которые находятся в процессе согласования и проработки, сопоставимы с показателями прошлого года, когда строители работали на фоне пандемии. Правда, новые вызовы заставили подкорректировать планы девелоперов и объемы продаж, в основном из-за увеличения ключевой ставки Центробанка с 28 февраля (с 26 мая ставка снижена до 11%. — Ред). Со своей стороны Правительство приняло меры поддержки, призванные нивелировать негативное воздействие на экономику строительной отрасли.
— Какие шаги в этом направлении приняты на федеральном и на региональном уровнях?
— Прежде всего просубсидирована ипотечная ставка до 12%, с 1 мая она снижена до 9%, а программа льготного ипотечного кредитования продлена до конца года. Сохранены повышенные лимиты кредитов: до 12 млн рублей для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и до 6 млн для остальных регионов. Кроме того, в столичном регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области можно воспользоваться господдержкой, если взять в ипотеку до 30 млн рублей, в остальных регионах — до 15 млн рублей. В Санкт-Петербурге эти лимиты покрывают львиную долю сделок по покупке жилья.
Постановлением губернатора временно до конца года увеличены размеры авансирования по госконтрактам до 50%, в том числе на поставку товаров, выполнение работ и оказание услуг в рамках реализации Адресной инвестиционной программы, что позволит поддержать подрядчиков, работающих на социальных объектах.
Региональные меры поддержки отрасли чрезвычайно актуальны в настоящее время и встречают понимание на федеральном уровне. Будучи членом рабочей группы при Минстрое РФ по решению вопросов совершенствования нормативной правовой базы в строительстве, я отмечаю влияние региональных предложений на «дорегулирование» нормативной базы. В свою очередь эти законодательные нормы сразу же принимаются в работу на местах и ускоряют воплощение федеральных инициатив. Например, на федеральном уровне продлены на три года арендные отношения, которые должны были завершиться до конца 2023 года, и теперь они автоматически пролонгированы Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга. Еще один пример: мы в марте ходатайствовали о возможности заключения отдельных договоров для застройщиков с иностранными учредителями, чтобы эти компании смогли без проблем вести свою деятельность в рублевой зоне, заключать новые договоры участия в долевом строительстве и купли-продажи квартир в уже построенных объектах. Правительственная комиссия на федеральном уровне эти решения поддержала.
— Как вы оцениваете возможные проблемы с поставками или удорожанием стройматериалов в связи с уходом с рынка некоторых зарубежных производителей?
— Строительство — одна из максимально импортозамещенных отраслей российской экономики. По некоторым позициям материалов или сырья, которые ввозились из-за рубежа, сегодня началась переориентация на другие рынки поставок и выстраивание новых логистических цепочек. Была проведена полная инвентаризация по поставщикам, подрядным организациям, девелоперским группам, выявлены возможные риски со сложно замещаемым оборудованием (лифтами, системами управления), запущен поиск аналогов. Ключевая роль в организации этой работы принадлежит корпорации ДОМ.РФ, которая занимается информационным сопровождением строительного рынка по всему комплексу мер поддержки, а также мониторингом промышленности стройматериалов и оборудования, включая лифтовое.
С коллегами из Комитета по труду и занятости нами были проработаны дополнительные меры по сохранению и созданию необходимого количества рабочих мест в строительстве, чтобы избежать возможных увольнений. На региональном уровне были подготовлены поправки в Постановление Правительства № 656 о возобновлении нормы предоставления участков инженерно подготовленных промышленных территорий, потому что это прямая мера поддержки для развития промышленности стройматериалов и увеличения количества рабочих мест.
Серьезный вклад в формирование адекватных цен на строительном рынке сегодня вносит Федеральная антимонопольная служба, которая начала проверку ценообразования стройматериалов. К примеру, процедура по определению добавочной стоимости на каждом этапе, начиная с добычи и получения сырья до продажи конечного продукта в розницу, была проведена для корпорации, производящей изоляционные материалы. В итоге антимонопольщики пришли к корректировке конечной цены, сопоставимой со средним изменением цены на рынке, а не кратному росту, который попытались предпринять торговые дома.
Напомню, что в 2022 году планируется завершить реформу сметного ценообразования в строительстве, когда будет полностью доработана ФГИС ЦС и обеспечена возможность получения качественной информации о ценах на строительные ресурсы, а также интеграция системы с ГИС Федеральной налоговой службы для получения данных о фактических сделках как источнике налогообложения. В первую очередь это коснется заключения контрактов в рамках 44-ФЗ и 223-ФЗ, но и остальные участники рынка заинтересованы в том, чтобы располагать достоверными ценами для прохождения экспертизы проектов. Прозрачность в ценообразовании необходима, чтобы избежать ценовых перекосов, как произошло в прошедшем году с существенным удорожанием арматуры и других стройматериалов. В результате вплоть до принятия Постановления Правительства РФ от 09.08.2021 № 1315, которое позволило компенсировать расходы застройщиков, участники строительства не могли урегулировать сметы по проектам, которые ранее уже были законтрактованы.
— Прошел почти год с начала деятельности Градостроительной комиссии. Что можно сказать о результатах работы этой новой структуры?
— Надо отдать должное строительному бизнесу: у него есть правильное понимание ответственности в отношении строительства социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры. Нет ни одного застройщика, который не знал бы наизусть, сколько мест предусмотрено в детских и учебных заведениях или посещений в поликлинике в расчете на 1000 жителей.
Более того, решая вопросы привлекательности жилых комплексов, застройщики берут дополнительные обязательства. Где-то строят центры образования, где-то пытаются участвовать в развитии объектов улично-дорожной сети. Я приветствую развитие транспортной сферы, потому что движение — это жизнь города. В нем надо обязательно запустить систему непрерывного трафика, используя набережные и водные пути. Хорошо, что стартовало строительство Восточного скоростного диаметра. Есть договоренность с девелопером СЭТЛ ГРУПП по проектированию, подготовке к прохождению экспертизы в ФАУ Главгосэкспертиза и строительству Большого Смоленского моста. Крупных транспортных объектов у нас более двадцати, согласно Генеральному плану Санкт-Петербурга до 2050 года. В нем, кстати, предусмотрено возвращение к строительству Орловского тоннеля, который соединит Смольную и Свердловскую набережные. В Санкт-Петербурге подобные переправы жизненно необходимы по стратегическим и экономическим соображениям.
— Как, согласно Генплану, будет меняться город, развиваться жилое и промышленное строительство, создаваться зеленые зоны в ближайшие 30 лет?
— Первый этап по внесению изменений в проект и общественное обсуждение состоятся летом. Многие решения по развитию города, например, по территории намыва, были зафиксированы в законе о правилах землепользования, утверждены на публичных процедурах общественного обсуждения и одобрены решением Совета Федерации еще в нулевые годы. Тогда же были приняты ПЗЗ для северной части намыва как смешанной застройки. Поэтому для этой территории характерно создание объектов жилья синхронно с инженерией, дорогами, благоустройством и социальной инфраструктурой. А для развития южной части пришлось административными мерами заключать соглашения с девелоперами о создании социальных объектов, начиная с 2019 года. Что касается градостроительного облика намыва, то участие пяти ведущих архитектурных бюро само по себе вселяет уверенность, что Градостроительному совету будет представлено оптимальное решение.
По перспективным территориям на южном и северном направлениях застройки города подразумевается комплексность развития. Но в чем тут особенность? У нас за 2010-е годы накопился достаточно высокий дефицит выполнения Адресной инвестиционной программы. В 2021 году ее реализация впервые составила 98,3%. Этот объем позволяет решать вопросы сокращения дефицита. Как уже говорилось, строительство социальной инфраструктуры застройщиками не вызывает вопросов, предметом дискуссий с девелоперами становятся инженерные сооружения и транспорт — именно с ними приходится увязывать дальнейшее развитие территорий. Если на текущий год намечена сдача 3,4 млн кв. м, то в 2023 году этот показатель составит 2,78 млн, а в 2025-м — 2,57 млн кв. м с выходом на ежегодный ввод 2,5–3 млн кв. м. Это тот объем строительства, который позволит осваивать новые территории и одновременно с жильем строить новые дороги, поликлиники, детские сады и школы.
— В прошедшем году были сданы 22 многоквартирных жилых дома из числа проблемных объектов, в этом планируется завершить еще десять. Насколько город близок к тому, чтобы навсегда избавиться от долгостроя?
— Практически со всеми 104 объектами социальных и жилых недостроев Комитету по строительству за три года удалось разобраться. Восемь социальных объектов были перепроектированы, в том числе Центр социальной реабилитации на Камской улице, начато строительство Центра современного искусства имени Курехина на Васильевском острове.
Что касается жилой недвижимости, то в конце 2018 года объем проблемных долгостроев в городе достигал почти миллиона кв. метров. Федеральная система учета таких объектов изменилась с 1 июля 2020 года, и теперь в реестр ДОМ.РФ автоматически попадают жилые дома, по которым нарушены от полугода сроки ввода хотя бы по одному договору долевого участия. Таких домов в Петербурге осталось совсем немного, меньше 100 тысяч кв. метров, но в их числе самые «тяжелые» долгострои вроде объектов компании «Норманн» или ЖК «Ломоносов» в Петродворцовом районе. Все объекты из реестра сейчас в работе, и по ним приняты управленческие решения по завершению строительно-монтажных работ до конца 2023 года.
В традиционном для «Строительного Еженедельника» интервью, приуроченном ко Дню строителя, заместитель председателя Правительства Ленобласти по строительству Михаил Москвин рассказывает о наиболее животрепещущих вопросах развития строительного комплекса региона: работе в период коронавирусной пандемии, переходе на новую схему финансирования, обеспечении комфортности нового жилья, а также решении проблемы долгостроев.
— Михаил Иванович, с какими итогами строительная отрасль Ленобласти закончила первое полугодие 2020 года?
— С января по июнь в регионе было введено более 910 тыс. кв. м жилой недвижимости. Из них около половины — объекты индивидуального жилого строительства. Это объемы небольшие, на треть меньше, чем в тот же период прошлого года, и этому есть как объективные, так и субъективные объяснения. Но, говоря об итогах работы в строительной отрасли, мы бы хотели ориентироваться не только на цифру по вводу многоквартирных домов. Она, конечно, показательная, но не отражает полной картины.
Я хотел бы подчеркнуть, что в планах на 2020 год ввод 37 социальных объектов, в том числе ДК в Бокситогорском районе, шести школ, детской школы искусств и поликлиники в Сертолово, фельдшерско-акушерского пункта в Сланцевском районе, двух амбулаторий и спортивного центра в Выборге, бассейнов в Кингисеппе и Ивангороде и так далее. Адресная инвестиционная программа не пострадала, каждый год все больше и больше социальных объектов начинает строиться и вводиться. Особенно это важно для отдаленных районов. Они не чувствуют себя забытыми.
— Насколько распространение коронавирусной инфекции и введение в целях борьбы с нею ограничений повлияли на отрасль и на рынок жилья в Ленобласти? Как застройщики выживают в сложной ситуации и чем могут помочь им власти региона?
— В начале марта создалась неопределенность по поводу режима строительства — были опасения, что стройки закроют на замок, как в Европе. Но Минстрой РФ очень оперативно внес отрасль в список системообразующих. Это было сделано, чтобы не останавливать производственные циклы, чтобы для дольщиков не были сорваны сроки передачи ключей и чтобы социальные объекты не выбивались из графиков.
Вместе с тем Правительство РФ приостановило проведение проверок для бизнеса до следующего года. Под это постановление попали и проверки в ходе строительного надзора, включая итоговые и проверки этапов. Мы обратились за разъяснением с просьбой возобновить приемку домов. Пока выходил документ, Госстройнадзор фактически не выходил на проверки около месяца, что в итоге сказалось на цифрах — падение ввода жилья, о котором я говорил выше, по большей части связано именно с этим фактором. Однако эти законченные дома никуда не делись, все они попали в план проверок и будут введены.
В целом застройщики смогли перестроить работу в новых условиях — почти все вышли в онлайн по продажам квартир.
— Прошел уже год после перехода на новую схему финансирования жилищного строительства — проектное кредитование и использование эскроу-счетов. Освоились ли застройщики с новацией? Какое влияние она оказала на отрасль?
— Год — не так много для полной перестройки отрасли. Ведь в среднем строительный цикл занимает 3–5 лет. Вы помните, как в прошлом году все старались попасть в критерии, чтобы строить по старой схеме? Сейчас примерно каждая десятая квартира продается с использованием счетов эскроу.
Восемь застройщиков возводят 22 дома общей площадью 0,5 млн кв. м только с использованием эскроу. Этими компаниями заключено более 2,3 тыс. защищенных эскроу договоров долевого участия. Четыре застройщика строят тринадцать домов площадью около 300 тыс. кв. м. По смешанной схеме ими заключено около тысячи ДДУ.
По старой схеме заканчивается строительство 240 домов 78 застройщиками. Общая площадь этих жилых домов — менее 3,5 млн кв. м. В них заключено 34 тыс. ДДУ. Через 2–3 года с такими темпами регион должен полностью перейти на защищенную схему естественным образом — дома по старой схеме уже будут закончены.
— В Ленобласти уделяется много внимания развитию социнфраструктуры. Что сделано в этом направлении? Продолжают ли пользоваться интересом программы «Соцобъекты взамен на налоги» и «Стимул»?
— Всего с 2012 года в Ленинградской области было введено 16,9 млн кв. м жилой недвижимости, 77 детских садов на 12,6 тыс. мест, 17 школ на 8,4 тыс. мест. Такой динамики в регионе не было никогда.
Мы продолжаем все наши программы, выкуп социальных объектов сейчас проходит сразу, без волокиты, это уже накатанный процесс. У нас нет ни одного невыкупленного объекта, который застройщики передали в муниципалитет. В «Стимуле» у нас сейчас девять объектов, ежегодные ассигнования на эту программу составляют более 1,5 млрд рублей. В планах до 2036 года еще около 100 садиков и около 50 школ.
Сейчас федеральное Правительство изменяет порядок программы «Стимул» — они планируют включать туда инженерную и дорожную инфраструктуру, то есть подготовку территории. Это действительно дает больший эффект для интенсификации строительства. Мы предполагаем, что первым по обновленному «Стимулу» пойдет проект «Группы ЛСР» на Ржевке.
— Власти Ленобласти в целях повышения комфортности стремятся ограничить высотность жилья. Не подорвет ли это рентабельность работы застройщиков?
— С 2015 года мы шли по этому пути — уменьшение этажности. Застройщики каждый раз находили свою нишу и переформатировали свои проекты. Я привожу всегда пример застройки в северном Сертолово и Аннинском поселении. Там строят мало и среднеэтажные дома, при этом большие квартиры — «трешки» — раскуплены все. Мы давно говорили о том, что будем ориентироваться на низкоплотное, невысокое жилье. Опять же, если говорить об уроках пандемии, то такая концепция укладывается в рамки нового спроса.
— Вообще, какой смысл власти региона вкладывают в понятие «доступное комфортное жилье» и что требуется от строителей, чтобы возводить соответствующие объекты?
— У нас есть Региональные нормативы градостроительного проектирования, где максимально подробно указано, что должно быть в жилых районах: количество парковочных мест, мест в школах, детских садах, медучреждений, досуговых, спортивных центров и так далее. Именно исходя из РНГП на градсоветах утверждаются проекты планировок территорий. Они не остаются на бумаге: Госстройнадзор вводит новые объекты только с выполненными нормативами, указанными в РНГП.
Другой вопрос, что эти нормативы не всегда в точности соответствуют реальной жизни. Конечно, регуляторная функция государства исключительно важна, но долевое строительство — рыночный механизм, он предполагает, что люди «голосуют рублем». Если жилье не берут, значит что-то не так и что-то надо улучшать. А заманивать можно только комфортной средой.
— Ленобласть уже несколько лет строит больше 1 кв. м жилья в год на жителя региона. При этом в последние годы спрос, вышедший в свое время за КАД, сейчас возвращается обратно во внутригородские локации. Однако в рамках нацпроекта по жилью региону «назначают» дальнейший рост объемов ввода. Какую позицию занимают власти Ленобласти по этому вопросу и реально ли выполнить «прогнозные задачи» нацпроекта к 2024 году?
— До сих пор удавалось. Например, в 2019 году в Ленинградской области ввели 1,3 кв. м жилой недвижимости на человека. Регион снова занял первую строчку в рейтинге по показателю ввода жилья в расчете на одного человека — по этому показателю он стоит рядом с Московской и Липецкой областями. Я напомню, мы ввели в прошлом году 2,93 млн кв. м жилья, из них 1,39 млн кв. м — объекты ИЖС.
Федеральное Правительство дает сигнал о том, что показатели по вводу жилья не будут пересматриваться. Мы их, конечно, постараемся выполнить. Но перед нами встает очень серьезная дилемма: количество жилья или качество. Совершенно очевидно, что социалка отстает от жилья. Это совершенно естественно — застройщик сначала должен создать прибыль, потом на нее построить сады, школы, инфраструктуру. Мы, конечно, берем курс на параллельное возведение жилья и необходимых объектов, но разрыв может случаться. При объемах ввода свыше 3 млн кв. м в год мы рискуем получить очень серьезный дисбаланс.
И вы затронули очень хороший вопрос — вопрос спроса. Да, несколько лет назад маятник качнулся в сторону города — застройщики приступили к освоению бывших промзон, откуда вывели производства. Но этот ресурс небезграничен. Кроме того, после пандемии и вынужденного сидения по домам люди стали задумываться о покупке жилья большей площади в удалении от центра. Я уверен, что спрос на областное жилье вырастет с учетом этих факторов, но сейчас этот процесс только намечается.
— Традиционный вопрос о долгостроях. Область активно сотрудничает с федеральным Фондом защиты дольщиков. Что удалось сделать за последнее время в этой сфере и какие планы на будущее?
— По статистике, в дорожную карту включено 57 объектов с просрочкой ввода, в состав которых входит 146 многоквартирных домов, где заключено 16,3 тыс. договоров долевого участия. Всего в Ленинградской области заключено более 300 тыс. ДДУ и иных договоров для приобретения жилых помещений. Таким образом, объекты с просрочкой передачи жилых помещений составляют около 5% от всего объема заключенных договоров.
С 2011 года введено в эксплуатацию 67 проблемных объектов и многоквартирных домов, строящихся со значительным нарушением первоначально установленного срока ввода в эксплуатацию. В том числе: в 2011-м — 4, в 2012-м — 1, в 2013-м — 2, в 2014-м — 4, в 2015-м — 1, в 2016-м — 3, в 2017-м — 1, в 2018-м — 18, в 2019-м — 22, на 1 июня 2020-го — 11. В целом несложно заметить рост темпов решения проблемы. Общее количество граждан, которые получили достроенные жилые помещения, — около 45 тысяч.
У нас есть несколько путей, по которым мы завершаем дома. Это бесплатное выделение земельных участков под строительство жилья для застройщиков, которые завершают проблемные объекты. Ряд других компенсационных мер: первоочередной выкуп социальных объектов в проектах доноров, строительство дорожной, инженерной инфраструктуры, благоустройство за счет бюджета. По этой схеме привлечения инвесторов заключено 14 договоров с застройщиками, по которым достраиваются дома в поселке им. Свердлова, Всеволожске, Гатчине, Малом Верево, Дубровке.
Наконец, использование механизмов публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». В 2019 году при принятии трехлетнего бюджета Ленинградской области было выделено 2,8 млрд рублей на восстановление прав граждан. Для начала достройки или выплаты компенсаций необходимо подтверждение финансирования со стороны наблюдательного совета Фонда. В 2019 году было подтверждено восстановление прав дольщиков семи жилых комплексов, где возводилось более 4 тыс. квартир. Это дома застройщиков «Навис», «Норманн», «СНВ-Северо-Запад».
До конца летам мы ждем подтверждение восстановления прав дольщиков еще около десяти ЖК. Эта ситуация не стоит на месте, я уверен, через несколько лет мы сможем решить этот вопрос.