Легко ли быть девелопером?
Известный градостроительный юрист и управленец Мария Владимировна Золотая рассказала, как удается справиться с потоком проектов на удаленке, как повлияла пандемия на цифровые технологии в управлении проектами и насколько выросла дистанция между специалистами поколения Z и мэтрами строительства.
— Мария, здравствуйте! В прошлый раз мы с вами так подробно общались два года назад, и вот снова у нас появилась такая возможность.
— Да, это был период вынужденных оперативных перемен в методах работы с учетом пандемии. Приятно видеть, что и мы, и любимые СМИ адаптировались к новым реалиям.
— Да, это так! Какие изменения, связанные непосредственно с вашей сферой деятельности, вы могли бы отметить за это время?
— Мне, как фанату системного подхода в архитектурно-строительной деятельности, хочется особенно выделить формирование новой законодательной базы в части комплексного освоения территорий — это важнейший шаг в развитии урбанистики, системного подхода к проектированию объектов. То, что раньше ответственные разработчики выполняли интуитивно, теперь обрело законодательные формулировки. Тем более что пик популярности отдельных точечных проектов на небольшие земельные участки давно прошел, и снова востребованы проекты, охватывающие полные планировочные единицы — кварталы и территории, при разработке которых большое внимание уделяется социальной составляющей и улично-дорожной сети. Это касается и городских, и пригородных территорий. Это логично и интересно, каждый проект — как мини-город, законченная модель, которую при правильном исполнении легко вставить как деталь в общий пазл.
Теперь именно на законодательном уровне появились новые термины и механизмы: комплексное освоение, комплексное устойчивое развитие, оценка архитектурно-градостроительного потенциала территории, согласительные комиссии. Конечно, регламенты все еще естественным образом совершенствуются в процессе, но, повторюсь, случившееся не просто шаг — это качественный скачок, произошедший за последние годы.
Добавлю также, что медленно, но настойчиво распространяется и внедряется система работы с проектной и исполнительной документацией внутри цифровой информационной модели — BIM-технологии.
Как в любую другую, в архитектурно-строительную сферу и девелопмент приходят молодые люди с абсолютно новым мышлением и современным подходом к делу, прекрасно и быстро обучающиеся актуальным технологиям и продуктам, нацеленные на максимальные систематизацию и автоматизацию процессов любого этапа реализации проектных задач.
— Мэтрам старой школы иногда непривычно работать с такими новыми специалистами.
— Сейчас есть две устойчивые тенденции: усугубление монопрофессий субъективных высоких специалистов, с одной стороны, и развитие нового типа мультипрофессионалов, эффективная работа которых возможна при соединении минимум двух-трех областей, создающих своего рода кроссплатформинг. Например, для моей сферы деятельности необходимо и архитектурно-строительное, и юридическое образование, не говоря уже о постоянном повышении квалификации в области управления проектами и финансами.
Кроме того, часть специалистов нового типа успешно занимаются раскруткой собственного имени и функционала даже на начальном этапе. Такая самореклама сосуществует и в то же время контрастирует с предшествующим пиар-упором на репутацию исключительно компании и топ-специалистов с многолетними заслугами.
— В этот раз мы впервые не указываем какую-либо одну компанию, с которой вы связаны профессионально или выступаете партнером.
— Такова тенденция: сейчас неважно, работаешь ли с государственным или коммерческим заказом, потому что если работаешь успешно, то с годами узнают и ценят тебя лично. Когда ты сам становишься неким брендом в профессиональной сфере, то форма сотрудничества уже не так важна. Я продолжаю использовать как классические формы сотрудничества с заказчиками, так и новые инструменты. Тот факт, что сотрудничать по некоторым вопросам хотят со мной лично, для меня очень важен, но и обязывает к повышенной ответственности.
— Какие еще проблемы остаются актуальными в 2022 году?
— Несмотря на развитие системного подхода в строительстве, проблемами, а лучше сказать, прикладными задачами, по-прежнему остаются вопросы планирования и управления реализацией проектов. Разумеется, ситуация улучшается и развивается, но продвигается вперед путем проб и ошибок. Зачастую отсутствует систематизирующее звено или управляющим назначают специалиста, в большей степени являющегося классическим руководителем строительного проекта. Нередко не хватает внешнего аудитора или сопровождающего эксперта, который находился бы скорее вне корпорации. Также нужен специалист, оперативно отслеживающий актуальную практику применения норм, которую быстро можно было бы использовать в текущей работе над проектом.
При этом отдельные этапы и процедуры реализации проектов становятся более совершенными благодаря развитию вспомогательных программных инструментов и грамотным СЕО. Ведь компании часто недооценивают баланс между ярким публичным позиционированием и строгой юридической педантичностью в работе, в результате получается крен в одну или в другую сторону.
— А каково ваше актуальное мнение об административных барьерах? Ведь правительство постоянно декларирует работу над их снижением.
— Как человек, поработавший по несколько лет и на той, и на другой стороне, я всегда категорически возражаю, когда коммерческий бизнес и органы исполнительной власти стараются выставить противниками друг другу. В сфере девелопмента, градостроительства, архитектурно-строительной деятельности это категорически не так. Да, можно встретить субъективное несогласие конкретных физических лиц, представляющих как власть, так и бизнес, с каким-либо решением, но все эти конфликты снимаются, как только доходят до правового поля. Все мы работаем в едином правовом пространстве нормативов и регламентов и должны обеспечить их исполнение, взаимно делясь друг с другом практиками использования документов, инструментов, технологий и решений.
Все это, как и уже упомянутый внешний аудит, защищает проекты от риска быть отмененными или измененными на той стадии, когда это может нанести реальный финансовый урон и причинить фактические убытки.
— А банки в данном случае на чьей стороне?
— Банки — это третья сторона, но если мы говорим о проектном финансировании, то отделам оценки рисков и кредитным комитетам также не хватает специалистов при рассмотрении документов. Это видно по тому, насколько топорными могут быть критерии оценки и как часто они не успевают за изменениями в законодательство. Например, осенью прошлого года поменялся порядок выдачи разрешений на строительство и согласования архитектурно-градостроительного облика в Санкт-Петербурге, а в критериях оценки рисков некоторых известных финансовых структур это до сих пор не учтено — я столкнулась с этим буквально только что.
— Как сейчас устроена ваша ежедневная работа? Удаленно?
— Очень многое и правда делается удаленно, тем более что многие общественные обсуждения, советы и комиссии проходят в онлайн-режиме. Так же, как и многие совещания проводить по ВКС стало обычным делом. Но в ряде случаев и задач все равно остается необходимость личного выезда на строительный объект или производство, личного общения по острым вопросам с первыми лицами заказчиков, судебные прения, конечно же, все еще чаще требуют личного присутствия.
— Продолжается ли в новых реалиях ваше участие в социальных проектах?
— Разумеется, социальные проекты продолжаются, это такая же часть моей жизни, как и профессиональная деятельность, тем более что я все-таки женщина, и реализация в области милосердия мне необходима так же, как и профессиональная — в работе.
Колтушское сельское поселение расположено рядом с самой урбанизированной частью Ленобласти - Кудрово, Янино, Новодевяткино. Но в отличии от ближайших соседей, поселение никогда не переживало полноценного “строительного бума”.
За последние полтора года разрешение на строительство здесь было выдано всего трем застройщикам, на общий объем 104,3 тыс кв.м. Об особенностях этой территории в интервью «Строительному Еженедельнику» рассказал врио главы администрации Колтушского сельского поселения Роман Слинчак.
- Как развивается жилищное строительство в поселении?
Мы были одними из первых, кто прошел процесс укрупнения: в 2013 году произошло объединение Колтушского и Разметелевского поселений. В Разметелево никогда не было многоквартирной застройки. В Колтушах в начале 2000 -х одновременно начали работать КСК (Колтушская строительная компания”) и ГК “Унисто Петросталь”. Последняя сейчас развивает самый глобальный проект комплексного освоения на нашей территории, в этом году будут сданы первые дома. Строительного бума как такового у нас не было. КСК не строит больших комплексов, вводит дома одновременно с благоустройством, и не обрекает жителей на неудобства от соседства со стройкой.
- Расширялись ли территории под жилое строительство за последние годы?
Все наши парковые зоны входят в зону охраны ЮНЕСКО, их сложно застроить, плюс у нас в генплане есть особо охраняемые природные территории (заказник Колтушские высоты). И эти факторы ограничивают прирост жилья, что на мой взгляд, позитивно. Не могу сказать, что я против высотной многоквартирной застройки, но хотелось бы, что она велась продумано. Застроить все многоэтажками и создать некомфортные условия - легко, но потом приходится решать созданные такой застройкой проблемы за счет бюджета, тратить миллиарды крупные инфраструктурные проекты.
Мы достаточно строги к застройщикам, возможно некоторые на нас обижены, потому что мы не даем их технике проезжать по определенным дорогам - дорогам, которые мы делали на средства областного бюджета; и которые проходят мимо социальных объектов.
Мы не чиним препон, но не хочется допускать, чтобы нынешние жители страдали от действий застройщиков. Мы не горим желанием стать еще одной урбанизированной деревней.
- Проблема активно застраиваемых территорий, граничащих с Петербургом, массовое заселение в новостройки городских жителей, которые и после переезда сохраняют петербургскую прописку…
Жилье в новостройках приобретают, как местные жители для улучшения своих жилищных условий, так и жители других регионов. в основном северных - военные пенсионеры, моряки. Они покупают квартиры для себя, для детей-студентов.
Но большая часть нашего малоэтажного строительства - дачного типа. И там мы как раз сталкиваемся с такой проблемой. Если фактически в поселении около 25 тыс человек, то в летний период численность населения вырастает до 40, а то до 50 тыс жителей. Также у нас в поселении активно развивается строительство ДНП, и многие живут там круглый год. Их привлекает возможность приобрести индивидуальное жилье по стоимости, сравнимого с ценой квартиры, а также близость к городу, - всего 10 км.
- Как справляется с этим социальная инфраструктура поселения? Хватает ли емкости действующих социальных учреждений на всех жителей?
На данный момент у нас есть проблема с дошкольными учреждениями. Мы обсуждаем с администрацией Всеволожского района возможность реконструкции бывшего здания Колтушской начальной школы в детский сад. Сейчас готовится проект. Мы также вынашивали план построить ДДУ в Разметелево, площадка под него готова, подведено электричество, но пока она в ожидании средств на строительство. Финансирование предполагается из регионального бюджета.
Со школами пока проблем нет. Две большие школы - Колтушская и Разметелевская пока справляются, но и они на грани заполняемости: близки те годы, когда придется ставить вопрос о второй смене. Мы также знаем, что детские сады и школа предусмотрены во второй очереди комплексной застройки компании «Унисто».
Еще один стратегически важный объект для Колтушей - поликлиника. Старая уже не справляется с потоком посетителей, и находится в плачевном состоянии. Более того, через год истекает договор аренды (здание арендовано у Института им. Павлова, собственником которого является ФАНО - прим.ред.) и продлевать его собственник не собирается. На мой взгляд, такое небольшое медучреждение – это неуважение к людям. Несмотря на то, что препон к ее строительству очень много, шансы на реализацию высоки. Больница уже проектируется, выйти на строительство рассчитываем в 2019-2020 гг.
- Препоны связаны с тем, что участок под поликлинику находится в охранной зоне объекта культурного наследия?
Строительство новой поликлиники запланировано в селе Павлово, сейчас почти вся территория расположенного там института им. Павлова, с парком и жилыми домами, - под охраной ЮНЕСКО, плюс мы имеем там наложение еще одной охранной зоны – объекта культурного наследия. Поэтому согласовывать строительство поликлиники приходится с Минкультуры РФ.
- У администрации нет планов забрать объекты института им.Павлова на баланс муниципалитета?
Мы ведем переговоры, но пока все подвижки призрачны. Мы готовы забрать объекты жилого фонда, но на реализацию имущества научных организаций наложен мораторий. Кроме того, самому институт надо провести большую подготовительную работу - оформить все объекты. В этом и заключается главная сложность: в этих домах живут наши жители, но мы не можем помочь им с дорогами, с выездами, с расселением аварийного жилья и с коммуникациями, потому что не имеем таких полномочий.
- Каким Вы видите дальнейшее развитие сельского поселения?
Нам необходимы серьезные инвестиции в инженерную инфраструктуру. Например, в Разметелево есть три пятна под застройку, уже определены компании, которые хотят вести там строительство. Но очистные и канализационные сооружения загружены на 99%, их функционал морально устарел. Вложения в модернизацию измеряются в десятках млн
рублей.
На мой взгляд, было бы правильно, если бы в реконструкцию сетей вкладывались застройщики. Если для одной компании это непосильные инвестиции, значит нужно объединяться в консорциум, строить в складчину.
Инвестор в итоге в любом случае появится, и будет зарабатывать, продавая мощность. Либо добавится еще несколько юридических лиц, наберется критическая масса застройщиков, и они вытянут эти работы самостоятельно. Наша задача не допустить ситуации, когда дом построен, а стоки выливаются на рельеф.
- На какой стадии разработка нового генплана Колтушского поселения? Каким он будет?
Генплан в процессе разработки, постоянно дорабатываются какие-то технические моменты. Но могу сказать, что в процессее работы согласительной комиссии по генплану поселения и появления ООПТ, наш генплан шагнул в сторону малоэтажки и основательно “позеленел”.
Большое количество многоквартирных проектов были исключены. Для сельских поселений действует ограничение высотности до 8 этажей, все новое строительство в Колтушах сейчас соответствует этим нормам. Проекты большей этажности должны получать согласование Комитета по строительству Ленобласти.
Конечно, отсутствие генплана тормозит потенциальных инвесторов. Многие серьезные инвесторы, планирующие строительство промпредприятий, выжидают. Мы не рассчитываем увидеть какие-либо серьезные объекты промышленности на нашей территории, но те, кто вписываются в экологию – складские комплексы, предприятия малого бизнеса, высокотехнологичные производства, – будут уместны на нашей территории.
Цифра
122 тыс кв.метров жилья - строится в Колтушском сельском поселении
Мнение
Олег Барков, профессиональный девелопер:
Колтушское поселение - прекрасная территория, и расположена не так далеко от города. Но у нее есть и очевидные недостатки - это плохая транспортная доступность: с городом поселение связывает единственная узкая дорога, которую практически невозможно расширить без больших затрат на выкуп земельных участков.
Второй недостаток - плохое состояние инженерных коммуникаций, прежде всего - водоснабжения и канализации. В Колтушах исторически плохие сети водоснабжения и практически отсутствует канализация. Необходима модернизация, прокладка новых сетей, но это огромные инвестиции.
Две эти причины являются сдерживающим фактором для развития Колтушей. Но одновременно, играют и положительную роль, оберегая территорию поселения от массового давления «неправильного» девелопмента. Благодаря этому территории удалось избежать судьбы Янино, которое, на мой взгляд, сейчас представляет пример хаотической, неконтролируемой застройки.