Легко ли быть девелопером?
Известный градостроительный юрист и управленец Мария Владимировна Золотая рассказала, как удается справиться с потоком проектов на удаленке, как повлияла пандемия на цифровые технологии в управлении проектами и насколько выросла дистанция между специалистами поколения Z и мэтрами строительства.
— Мария, здравствуйте! В прошлый раз мы с вами так подробно общались два года назад, и вот снова у нас появилась такая возможность.
— Да, это был период вынужденных оперативных перемен в методах работы с учетом пандемии. Приятно видеть, что и мы, и любимые СМИ адаптировались к новым реалиям.
— Да, это так! Какие изменения, связанные непосредственно с вашей сферой деятельности, вы могли бы отметить за это время?
— Мне, как фанату системного подхода в архитектурно-строительной деятельности, хочется особенно выделить формирование новой законодательной базы в части комплексного освоения территорий — это важнейший шаг в развитии урбанистики, системного подхода к проектированию объектов. То, что раньше ответственные разработчики выполняли интуитивно, теперь обрело законодательные формулировки. Тем более что пик популярности отдельных точечных проектов на небольшие земельные участки давно прошел, и снова востребованы проекты, охватывающие полные планировочные единицы — кварталы и территории, при разработке которых большое внимание уделяется социальной составляющей и улично-дорожной сети. Это касается и городских, и пригородных территорий. Это логично и интересно, каждый проект — как мини-город, законченная модель, которую при правильном исполнении легко вставить как деталь в общий пазл.
Теперь именно на законодательном уровне появились новые термины и механизмы: комплексное освоение, комплексное устойчивое развитие, оценка архитектурно-градостроительного потенциала территории, согласительные комиссии. Конечно, регламенты все еще естественным образом совершенствуются в процессе, но, повторюсь, случившееся не просто шаг — это качественный скачок, произошедший за последние годы.
Добавлю также, что медленно, но настойчиво распространяется и внедряется система работы с проектной и исполнительной документацией внутри цифровой информационной модели — BIM-технологии.
Как в любую другую, в архитектурно-строительную сферу и девелопмент приходят молодые люди с абсолютно новым мышлением и современным подходом к делу, прекрасно и быстро обучающиеся актуальным технологиям и продуктам, нацеленные на максимальные систематизацию и автоматизацию процессов любого этапа реализации проектных задач.
— Мэтрам старой школы иногда непривычно работать с такими новыми специалистами.
— Сейчас есть две устойчивые тенденции: усугубление монопрофессий субъективных высоких специалистов, с одной стороны, и развитие нового типа мультипрофессионалов, эффективная работа которых возможна при соединении минимум двух-трех областей, создающих своего рода кроссплатформинг. Например, для моей сферы деятельности необходимо и архитектурно-строительное, и юридическое образование, не говоря уже о постоянном повышении квалификации в области управления проектами и финансами.
Кроме того, часть специалистов нового типа успешно занимаются раскруткой собственного имени и функционала даже на начальном этапе. Такая самореклама сосуществует и в то же время контрастирует с предшествующим пиар-упором на репутацию исключительно компании и топ-специалистов с многолетними заслугами.
— В этот раз мы впервые не указываем какую-либо одну компанию, с которой вы связаны профессионально или выступаете партнером.
— Такова тенденция: сейчас неважно, работаешь ли с государственным или коммерческим заказом, потому что если работаешь успешно, то с годами узнают и ценят тебя лично. Когда ты сам становишься неким брендом в профессиональной сфере, то форма сотрудничества уже не так важна. Я продолжаю использовать как классические формы сотрудничества с заказчиками, так и новые инструменты. Тот факт, что сотрудничать по некоторым вопросам хотят со мной лично, для меня очень важен, но и обязывает к повышенной ответственности.
— Какие еще проблемы остаются актуальными в 2022 году?
— Несмотря на развитие системного подхода в строительстве, проблемами, а лучше сказать, прикладными задачами, по-прежнему остаются вопросы планирования и управления реализацией проектов. Разумеется, ситуация улучшается и развивается, но продвигается вперед путем проб и ошибок. Зачастую отсутствует систематизирующее звено или управляющим назначают специалиста, в большей степени являющегося классическим руководителем строительного проекта. Нередко не хватает внешнего аудитора или сопровождающего эксперта, который находился бы скорее вне корпорации. Также нужен специалист, оперативно отслеживающий актуальную практику применения норм, которую быстро можно было бы использовать в текущей работе над проектом.
При этом отдельные этапы и процедуры реализации проектов становятся более совершенными благодаря развитию вспомогательных программных инструментов и грамотным СЕО. Ведь компании часто недооценивают баланс между ярким публичным позиционированием и строгой юридической педантичностью в работе, в результате получается крен в одну или в другую сторону.
— А каково ваше актуальное мнение об административных барьерах? Ведь правительство постоянно декларирует работу над их снижением.
— Как человек, поработавший по несколько лет и на той, и на другой стороне, я всегда категорически возражаю, когда коммерческий бизнес и органы исполнительной власти стараются выставить противниками друг другу. В сфере девелопмента, градостроительства, архитектурно-строительной деятельности это категорически не так. Да, можно встретить субъективное несогласие конкретных физических лиц, представляющих как власть, так и бизнес, с каким-либо решением, но все эти конфликты снимаются, как только доходят до правового поля. Все мы работаем в едином правовом пространстве нормативов и регламентов и должны обеспечить их исполнение, взаимно делясь друг с другом практиками использования документов, инструментов, технологий и решений.
Все это, как и уже упомянутый внешний аудит, защищает проекты от риска быть отмененными или измененными на той стадии, когда это может нанести реальный финансовый урон и причинить фактические убытки.
— А банки в данном случае на чьей стороне?
— Банки — это третья сторона, но если мы говорим о проектном финансировании, то отделам оценки рисков и кредитным комитетам также не хватает специалистов при рассмотрении документов. Это видно по тому, насколько топорными могут быть критерии оценки и как часто они не успевают за изменениями в законодательство. Например, осенью прошлого года поменялся порядок выдачи разрешений на строительство и согласования архитектурно-градостроительного облика в Санкт-Петербурге, а в критериях оценки рисков некоторых известных финансовых структур это до сих пор не учтено — я столкнулась с этим буквально только что.
— Как сейчас устроена ваша ежедневная работа? Удаленно?
— Очень многое и правда делается удаленно, тем более что многие общественные обсуждения, советы и комиссии проходят в онлайн-режиме. Так же, как и многие совещания проводить по ВКС стало обычным делом. Но в ряде случаев и задач все равно остается необходимость личного выезда на строительный объект или производство, личного общения по острым вопросам с первыми лицами заказчиков, судебные прения, конечно же, все еще чаще требуют личного присутствия.
— Продолжается ли в новых реалиях ваше участие в социальных проектах?
— Разумеется, социальные проекты продолжаются, это такая же часть моей жизни, как и профессиональная деятельность, тем более что я все-таки женщина, и реализация в области милосердия мне необходима так же, как и профессиональная — в работе.
В 1996 году немецкий предприниматель Андреас Пертель и российский экономист Светлана Иванова основали компанию, которая занялась продажей эксклюзивного на тот момент товара – профилей для пластиковых окон.
Сегодня, спустя более чем два десятка лет безупречной работы, компания является лидером в СЗФО по производству ПВХ профилей для металлопластиковых окон. Генеральный директор компании Светлана Иванова рассказала о будущем IVAPER и всей оконной отрасли.
– Как Вы начали сотрудничать с Андреасом Пертелем?
– Еще в 1994 году Андреас Пертель, как и многие другие немецкие бизнесмены, приехал в Россию, решив, что здесь можно купить деревянные окна и двери. В итоге он ничего не купил, зато обнаружил, что в нашей стране есть огромные возможности для развития рынка современных пластиковых окон. В результате мы начали бизнес с продажи готовых ПВХ окон из Германии, а через два года сконцентрировались на поставках качественного профиля для появляющихся на российском рынке оконных компаний.
– Создавая компанию, вы знали, что когда-то начнете продвигать собственный бренд?
– Конечно, нет. Мы успешно продавали профили, просто в какой-то момент задумались, что продвигаем чужой бренд (тогда мы активно сотрудничали с концерном Gealan), захотелось идентифицировать себя на рынке. В результате в 2006 году появилась сервисная компания под маркой IVAPER, а в 2012 году мы начали выпускать профили под этим брендом. В том же году завершилось многолетнее сотрудничество с Gealan.
– Так или иначе, но вы на рынке более 20 лет, ваша компания пережила три кризиса, как они повлияли на рынок пластиковых окон?
– Кризис 1998 года мы практически не ощутили, компания была небольшой, а рынок пластиковых окон только зарождался. В объемах мы, конечно, «просели», но экономическая ситуация в стране довольно быстро нормализовалась.
Вот 2008 год был действительно обвальным для всей пластиковой отрасли. До этого рынок рос темпами, которые сейчас сложно себе представить – на 30–50% в год. Вопрос продаж не стоял в принципе, мы только и успевали отгружать профили клиентам прямо с завода. И так было у всех производителей. Но в 2008 году золотой век пластиковой индустрии закончился. В нашем случае ситуацию дополнительно усложняло то, что кризис сильно ударил по Уралу и Сибири, на которые приходилась существенная доля наших продаж.
– Вам удалось вернуться к докризисным показателям?
– Нет, но это не получилось у многих компаний. К 2008 году в отрасли были огромные мощности, которые до сих пор нечем загрузить. Мы спокойно можем увеличить объемы производства на 30%, однако вопрос в том, кто все это купит. Все ждали роста рынка, а он «просел» в два раза. В результате началась война за клиентов.
Впрочем, к 2014 году дела конкретно у нашей компании наладились – и тут произошло крушение рубля. Надо понимать, что стоимость сырья, из которого производится оконный профиль, привязана к курсам евро и доллара. Таким образом, из-за резкого удешевления рубля сырье подорожало в два раза, а пластиковые окна – всего на 15%. В результате часть производителей окон ушла с рынка, а остальные начали оптимизировать расходы. Мы тоже поменяли сбытовую концепцию и отказались от складов в ряде регионов в пользу прямых поставок из Петербурга.
По экспертным оценкам, за первую половину 2018 года оконная отрасль «просела» на 9%. Мы рады, что наши продажи не падают вместе с рынком, а растут. Во многом, надеюсь, благодаря надежной репутации оконного профиля IVAPER у строительных компаний.
– Как изменилось производство пластиковых окон?
– К счастью, огромная конкуренция и многочисленные кризисы вынуждают производителей окон перестраивать свое производство. Выигрывают те, кто внедряет новые технологии не только в производстве, но и в продаже, использует современные системы контроля качества, CRM-системы, оптимизирует свои производственные процессы, не забывая о качестве окон и монтажа.
Однако суровые реалии вынуждают производителей все же перераспределять производство в более дешевые сегменты. В результате можно с сожалением констатировать, что если в 90-е годы массовое окно в России было практически идентично аналогичному немецкому, то сейчас между ними есть существенные различия.
Европа пошла вперед, поэтому на данный момент 70-миллиметровые профили относятся у них к узким сериям. Все большее распространение получают широкие 80-миллиметровые серии. А для России же окно на основе 70-миллиметрового профиля считается великолепным. У нас массовый сегмент – это 58–60 мм, но мы предлагаем самый широкий профиль среди узких серий – 62 мм. Мы активно продвигаем серии 70+ и 80+. Их суммарная доля уверенно растет, и сегодня занимает около 40% в объеме продаж.
Стоит отметить, что Европе за качество окон ратуют власти, которые, как правило, пытаются сэкономить на энергоносителях. Чем шире профиль, тем дольше в помещении будет задерживаться тепло. В России вопрос энергоэффективности еще не встал во главу угла, однако к нам уже обращались жилищно-коммунальные компании, на личном опыте убедившиеся, что после установки хорошего окна средств на отопление подъезда тратится меньше.
Рядовые же потребители не всегда могут разобраться, чем одно окно отличается от другого, поэтому просто выбирают более дешевый вариант. Но фактически теряют именно они, а не отрасль, ведь плохое окно через несколько лет придется менять.
Однако девелоперские компании в этом плане радуют, особенно те, которые работают в Петербурге. Профессиональные строители выбирают не дешевые, а качественные оконные системы. Хотелось бы призвать стройкомплекс и дальше придерживаться такой политики.
– Отношение к пластиковым окнам значительно изменилось. В 90-е они были элитным продуктом, сейчас же это решение «дешево и сердито». Вытеснят ли когда-нибудь деревянные профили пластик?
– Репутацию пластиковым окнам испортили недобросовестные производители. Хорошее пластиковое окно по многим характеристикам превосходит деревянное.
Мы около года назад запустили производство деревянных окон, так как спрос на них есть. Во-первых, мы живем в историческом городе – и в ряде случаев закон просто обязывает выбирать именно деревянные окна. Во-вторых, дерево позволяет создавать большие конструкции, например, двенадцатиметровый стеклянный портал из пластика просто не сделать. В-третьих, дерево на эмоциональном уровне воспринимается как теплый и экологичный материал. И все это правда, но дерево очень капризный материал.
Так, деревянные окна желательно устанавливать только после того, как все влажные ремонтные работы будут завершены. Я знаю случаи, когда люди на время ремонта устанавливают пластиковые окна, а потом меняют их на деревянные. В помещениях с деревянными окнами необходимо поддерживать температурно-влажностный режим, поэтому устанавливать такое окно в доме, который не будет отапливаться всю зиму, тоже не стоит.
– Вы много лет являетесь лидером по производству профилей в Северо-Западном регионе. Что вам помогает держаться на плаву?
– У нас нет клонов, поэтому наши клиенты могут быть уверены в качестве продукции. Мы предлагаем широкую линейку продуктов, в том числе 70-миллиметровые профили, которые оптимальны для нашего климата. В производстве используются только качественные сырье и аддитивы, в итоге профили получаются прочные, не пористые. За годы работы окнами из IVAPER остеклено огромное количество исторических зданий, современных жилых комплексов, а также квартиры на вторичном рынке недвижимости, поэтому клиенты могут оценить результаты нашей работы воочию.
Мы планируем расширять сотрудничество с регионами, и даже с другими странами – например, с Киргизией. Однако наиболее сложно нам дается Москва. Дело в том, что большинство производств профилей сосредоточены именно вокруг столицы, поэтому там очень большая конкуренция. С другой стороны, удачные примеры интеграции в этот регион есть, поэтому мы работаем в этом направлении.
Справка
Основные теплопотери в окне идут через стеклопакет, а ширина стеклопакета напрямую зависит от ширины профиля. В оконные ПВХ профили шириной 58–62 мм можно устанавливать стеклопакеты толщиной 24–32 мм. В 70-е серии – до 40 мм, а в 82-ю – свыше 50 мм. Соответственно, теплоизоляция в широких сериях может быть выше в два раза. Звукоизоляция окна также зависит от ширины стеклопакета и возможности установки разнотолщинных стекол.
Окна из профилей IVAPER стоят в следующих проектах:
– ЖК «Царская столица»
– Трапезная Софийского собора
– Церковь Печерского подворья
– Фабрика «Гознак»
– ЖК «Я – Романтик»
– ЖК «Северная долина»
– ЖК Skandi Klubb
– ЖК «Австрийский квартал»
– ЖК «Балтийская жемчужина»
– ЖК «Юнтолово»