Сергей Салтыков: «В судебных спорах качественный документооборот не менее важен, чем качество строительных работ»
Арбитражный суд — это соревновательный процесс двух сторон, в которой победу одерживает тот, кто представит самые убедительные доказательства своей позиции. Для строителей таким решающим фактором могут стать правильно составленная исполнительная документация и заключения опытных экспертов, полагает судебный строительный эксперт и руководитель экспертной организации ООО «ГЛЭСК» Сергей Салтыков.
— Как сейчас проходят судебные процессы на строительном рынке и каковы наиболее частые причины споров?
— Как правило, при заключении договоров между юридическими лицами, а тем более при заключении государственных контрактов ведется большая предварительная работа, связанная с проверкой контрагентов и подготовкой текста договора, который учитывал бы все детали строительства, а также обязанности и права сторон в случае разногласий.
Тем не менее иногда споры по выполнению контрактов доходят до арбитражных судов. Основными причинами судебных споров являются объемы, качество и стоимость фактически выполненных работ. Также из-за нестабильной экономической ситуации заказчик может прекратить финансирование проектных или строительных работ, и тогда организациям, чтобы получить от заказчика заработанные деньги, приходится через суд доказывать практически выполненный объем работы. Оценить этот объем бывает сложно, так как зачастую стоимость работ по договору указывается только в полном объеме, и нужно суметь выделить и определить необходимую «процентовку».
Еще одной частой причиной споров становится непринятие госзаказчиком работы по условиям контракта из-за незначительных отклонений, при этом субподрядчики считают выполнение качественным и правильным. В этом случае генподрядчик вынужден не только обосновывать свою правоту перед госзаказчиком, но и вступать в судебные споры с субподрядчиками.
— Возможно ли на практике добросовестному строителю или проектировщику обосновать свою правоту и получить деньги за проделанную работу?
— Как говорится, гладко было на бумаге, да забыли про овраги. Каким бы простым ни казался договор и какими бы «железобетонными» ни были договоренности с заказчиком, всегда надо держать в уме эту пословицу. То есть всегда следует содержать в порядке исполнительную документацию, вовремя подписывать бумаги у представителя строительного контроля и у заказчика, официально согласовывать все спорные вопросы и даже малейшие изменения по проекту, заручившись подписью и печатью заказчика.
Дело в том, что при проведении судебной экспертизы эксперт может восстановить этапы проектирования и строительства только по предоставленным документам. Поэтому качественный документооборот для строительной или проектной организации важен не меньше, чем качественное выполнение работ. Рассчитывать на «карманного» эксперта уже не приходится — никто из оставшихся на строительном рынке экспертных организаций, которых привлекает суд в подобных спорах, не будет рисковать своей репутацией. Но к этим организациям можно обратиться до начала судебной тяжбы за консультацией и проверкой документов — мы, например, всегда готовы взяться за такую предварительную оценку. Если исполнительная документация и официальная переписка, даже электронная, в полном порядке, то шансы компании на выигрыш в суде очень высоки.
— Ну, а государственный заказчик? Бытует мнение, что суды по умолчанию встают на его сторону?
— Суды с большой тщательностью подходят к спорам, в которых фигурируют бюджетные деньги. Их можно понять: всем известны громкие процессы, связанные с государственными недостроями и перезаключениями более дорогостоящих контрактов с новыми подрядчиками.
Поэтому для добросовестного подрядчика, выполняющего госзаказ, еще в большей степени необходимо иметь все документальные обоснования по факту выполненных работ и их качества по условиям госконтракта. Понятно, что исполнительную документацию необходимо вести в самом полном объеме и документооборот по госконтракту может быть грамотным и качественным лишь у компаний, в которых юридический отдел и ПТО занимают такое же значимое место, как строительное или проектное подразделение.
— Как быть, если ситуация упущена и у подрядчика отсутствует необходимая исполнительная документация, можно ли решить данную проблему экспертизой?
— В этом случае, согласно Градостроительному кодексу, можно еще до судебного слушания заказать заключение у специализированной организации. Но это должна быть не просто бумажная экспертиза, а полноценное обследование — с определением соответствия нормативам всех конструкций, включая подземные, с вскрытиями и исследованиями методами неразрушающего контроля, с подтверждением результатов протоколами испытаний в лаборатории, желательно имеющей государственную аккредитацию. Приложенный к основному делу подобный документ не только положительно охарактеризует вашу компанию в суде, но и станет основой при проведении экспертизы назначенным судом экспертом.
При недостатке или отсутствии исполнительной документации экономить на техническом обследовании точно не стоит, так как иногда судебный эксперт приезжает на объект, вооружившись одной только рулеткой, но при этом он имеет право ссылаться на имеющиеся в деле технические документы.
— Допустим, что у подрядчика отсутствует исполнительная документация, но есть подписанные заказчиком акты выполненных работ.
— Решение может быть вынесено на основании подписанных заказчиком актов формы КС-2 и КС-3, если у заказчика нет возражений по этим документам. Спор тогда будет рассмотрен в упрощенном судебном порядке. Если же слушания переходят в общий порядок рассмотрения дела, то указанные акты не считаются доказательством.
С другой стороны, неподписание заказчиком актов выполненных работ не может считаться их фактическим невыполнением. В нашей практике были случаи, когда истец таким образом доказывал свою правоту, но подрядчик смог предоставить документы, свидетельствующие об обратном: о приобретении и поставке материалов на объект, например. В этом случае экспертиза нужна, чтобы определить объемы фактического выполнения работ, а ее результаты принимаются за доказательство как в арбитражном суде, так и в судах общей юрисдикции, иначе большинство строительных компаний можно было бы безосновательно обвинить в хищениях и других уголовных деяниях.
Встречается обратная ситуация, когда по разным причинам заказчик подписывает акты выполненных работ, а подрядчик в силу обстоятельств (форс-мажор, недобросовестность субподрядчиков и другие) не может или не хочет эти работы завершить. Тогда подписанные акты также не будут рассмотрены судом в качестве доказательств. В этом случае задача эксперта состоит в том, чтобы разобраться, какой объем работ выполнил именно этот подрядчик, были ли на объекте другие подрядные организации, какие разграничения существовали между ними по объемам и т. п.
— Известно, что в сферу строительно-технической экспертизы входят не только вопросы, касающиеся строительного подряда. Данный вид исследований затрагивает также существующие здания и сооружения. Приходилось ли вам проводить подобные исследования в рамках судебных споров?
—Наша компания неоднократно выполняла экспертизу на объектах, построенных без разрешения на строительство или введенных в эксплуатацию с нарушениями. Зачастую по ним отсутствует проектная, исполнительная и просто какая-либо документация. Поэтому экспертизу приходится начинать с изыскательских работ, определять, на каких грунтах построено здание, в какой зоне оно расположено, была ли разрешена застройка на момент начала строительства и так далее. Затем исследуются все несущие конструкции, иногда с созданием модели, чтобы определить, насколько они соответствуют нормам.
То есть здание изучается всесторонне, как это делала бы экспертиза проектной документации и органы, выдающие разрешение на строительство. Только в этом случае недостающую документацию экспертам приходится дорабатывать самим. Это колоссальный объем работы, в которой участвует большая группа экспертов в области геодезии, проектирования, строительства, специалисты испытательной лаборатории. Благодаря им многие здания в Санкт-Петербурге и в Москве получили подтверждение на соответствие строительным нормам и могут надежно и безопасно эксплуатироваться на законных основаниях.
Намного хуже складывается ситуация для собственников тех объектов, которые были построены с различными нарушениями, например, высотных регламентов, границ участка, конструктивных требований. Чаще всего владельцы строений знают о допущенных недостатках и стараются заранее «договориться» с экспертной организацией вплоть до угроз и жалоб в следственные органы.
— Есть ли какие-либо общие рекомендации, как подготовиться к судебному процессу и как взвешенно оценить свои шансы?
— Не торопитесь занять очередь к дорогостоящим адвокатам. Сначала надо убедиться в полноте исполнительной документации. Чем меньше в ней недочетов — тем больше шансов на успешный исход дела. Затем следует получить техническую консультацию у специалистов, которые имеют большой опыт проведения разного рода экспертиз в рамках судебных процессов. Многие из них, в том числе наша компания, оказывают такую услугу. Наши специалисты помогут подготовить необходимые документы к судебным слушаниям, а при необходимости провести независимое обследование объектов, чтобы вы смогли подтвердить в суде объем и качество выполненных работ.
К концу ноября 2021 года во Всеволожском районе Ленобласти откроется новое предприятие полного цикла по выпуску светопрозрачных алюминиевых конструкций с деревянными накладками с годовой проектной мощностью более 95 тысяч штук.
Инициатором проекта выступила ГК «АЛЮТЕХ» — лидер восточноевропейского рынка роллетных систем, ведущий производитель секционных ворот и алюминиевых профильных систем в странах СНГ с 25-летним опытом деятельности. Общий объем инвестиций в проект составил более 1,5 млн евро, 90% из которых приходится на производственное оборудование.
О том, почему компания выбрала новое для себя направление и как планирует его развивать, рассказывает директор филиала ООО «АЛЮТЕХ» в СЗФО Олег Жигель.
— Олег Юрьевич, дерево-алюминиевые конструкции — это дань экологической моде или соответствие общему тренду в жилом строительстве?
— Алюминиевые конструкции с декоративными деревянными накладками — это, конечно, технологичный тренд в интерьере. Такой продукт обладает внешней защитой от атмосферных осадков и агрессивной среды за счет алюминиевой системы W 72 ГК «АЛЮТЕХ» и в то же время отличается эстетикой и благородством дерева внутри помещения. Как мы знаем, шум плохо влияет на здоровье, а за счет декоративных деревянных накладок мы получаем повышенную шумоизоляцию. Созданный с помощью деревянных элементов интерьер также положительно влияет на отдых и здоровье в нашем доме.
— Почему, по вашему мнению, появился интерес именно к этим светопрозрачным конструкциям? Какую нишу они могут занять на рынке высокобюджетной продукции?
— Идея выпускать новые конструкции пришла еще в 2019 году на основании анализа рынка В2С и В2В. Исторически петербуржцы при строительстве высокобюджетного жилья всегда отдавали предпочтение элитным деревянным окнам или аналогичным продуктам премиум-класса, к которым относятся и алюминиевые конструкции с декоративными деревянными накладками.
Сегодня на рынке СЗФО можно выделить два класса массового жилья — эконом и комфорт — и три класса высокобюджетного жилья — бизнес, премиум и элитный. Готовые конструкции, выпускаемые на производстве ГК «АЛЮТЕХ» во Всеволожске, будут интересны застройщикам высокобюджетного жилья. Но на производстве мы будем производить два стандартных готовых продукта: это теплые окна и противопожарные конструкции из алюминиевых профильных систем ГК «АЛЮТЕХ». Оба продукта рассчитаны для всех классов жилья.
— Чем ваша продукция будет отличаться от конкурентов?
— Одним из главных преимуществ алюминиевых конструкций с декоративными деревянными накладками является устойчивость ко всем испытаниям погоды (дожди, морозы, палящее солнце), которые берет на себя металл, в то время как дерево создает в доме уютную атмосферу. Наши конструкции — это тепло дерева и стойкость металла. Это собственное производство европейского уровня по выпуску сертифицированной продукции как гарантия качества.
— Расскажите, пожалуйста, поподробнее о будущем производстве. Каковы объемы выпуска, насколько широк его ассортимент?
— Наше производство будет иметь полный цикл производства окон, дверей, противопожарных конструкций из алюминиевых систем ГК «АЛЮТЕХ», склад для работы с декоративными деревянными накладками, участок остекления, упаковки.
На производстве во Всеволожске мы будем производить на базе наших же алюминиевых систем такие продукты, как:
- теплые алюминиевые окна/двери в составе стеклопакета на базе «Оконная система W72»;
- алюминиевые окна с декоративными деревянными накладками в составе стеклопакета также на базе «Оконная система W72»;
- противопожарные двери на базе системы «Противопожарные системы FR76»;
- портальные системы, раздвижные системы для коттеджей в составе стеклопакета на базе алюминиевой системы «Портальные системы SL 160, BF 73».
Планируется, что общий объем выпуска всех этих конструкций на новом предприятии уже в 2022 году составит более 20 000 кв. м.
— Какие породы дерева будут использоваться при производстве?
— Накладки будут производиться из превосходных пород дерева — ясеня и дуба.
Ясень по своим качествам близок к дубу. Ясень эластичный, износостойкий и более вязкий, чем многие отечественные породы дерева. В старину ясень использовали для создания луков и стрел, сегодня материал востребован в мебельном деле и самолетостроении.
Дуб с древних времен известен своей прочностью, твердостью, долговечностью. Важным преимуществом дуба является его экологичность (то же самое можно отметить и про ясень). Дуб — благородное и надежное дерево, не подвержен воздействию влаги, вредителей, грибка, не теряет своей привлекательности с годами. Эта порода имеет широкое применение: его используют в строительстве, изготовлении мебели и предметов интерьера.
После изучения спроса было выбрано несколько видов накладок: дуб темно-коричневый, дуб рыжий, дуб натуральный, ясень белый.
— Известны ли уже получатели первых поставок?
— Основные поставки готовых конструкций поступят в дилерскую сеть «АЛЮТЕХ» на рынке СЗФО. У нас сформирована уникальная дилерская сеть по двум товарным направлениям ГК «АЛЮТЕХ» — всего более 400 партнеров на Северо-Западе.
— Что можно сказать об инвестициях в производство и оборудование?
— ГК «АЛЮТЕХ» инвестировала в проект более 1,5 млн евро. Из них 90% инвестиций составляет оборудование, так как производственный комплекс общей площадью более 2500 кв. метров был построен ранее. С открытием производства мы создадим не менее 40 новых рабочих мест в 2021 году.
— Светопрозрачные конструкции — самые уязвимые среди ограждающих конструкций с точки зрения сопротивления теплопередаче. Стоит ли опасаться таких недостатков у будущих конструкций?
— Все недостатки возникают из-за нарушения технологических процессов на производстве и при монтаже на объекте. Поэтому мы и приняли решение производить готовые продукты высокобюджетного класса на собственном предприятии при помощи самого современного и высокотехнологичного оборудования. Благодаря такому подходу производство будет полностью сертифицировано как по продукту, так и по рабочим местам. С каждой отгружаемой с завода конструкцией мы будем выдавать паспорт качества.
При разработке технологических процессов на производстве мы ведем консультации с Научно-информационным учебно-производственным центром «Межрегиональный институт окна».
Для качественного монтажа готовых изделий на объектах мы открыли школу «АЛЮТЕХ» для наших партнеров. Проводим обучение специалистов по монтажу, а также специалистов маркетинга.
— Таким конструкциям приписывают редкую долговечность — по некоторым данным, они могут прослужить до 80 лет. Как добиться таких показателей на практике?
— Долговечность конструкциям, в производстве которых используются алюминий и натуральная древесина, обеспечивает металл, который не подвержен окислению и коррозии и защищает профиль от перепадов температуры, дождя, ветра, солнца и других погодных факторов, а дерево отвечает за комфортный микроклимат и уют в доме.
Продуманная технология, точность изготовления также влияют на долговечность. В нашем случае установка деревянных накладок будет происходить непосредственно в производственных условиях при изготовлении конструкций, что поможет избежать целого ряда проблем, возникающих при монтаже и дальнейшей эксплуатации изделий.
Например, мы сможем исключить любые повреждения дерева, так как до момента установки оно хранится в проветриваемом помещении с соблюдением режима влажности. Дерево будет надежно ограждено от воздействия плесени, поскольку после установки алюминиевого профиля система защищается пластиком. Кроме того, благодаря дополнительной угловой поддержке в конструкции не будет нарушений угловых стыков, а значит, и попадания в них влаги.
ВТБ Девелопмент приступил к строительству инфраструктуры III очереди индустриального парка «Марьино» в Петродворцовом районе Санкт-Петербурга. О ходе реализации проекта «Строительному Еженедельнику» рассказал директор по инвестициям компании Александр Паршуков.
— Началось строительство III очереди «Марьино». Значит ли это, что все земли II очереди уже нашли резидентов?
— Да, на сегодняшний день остался только один свободный участок площадью 3 га. Все остальные уже куплены или забронированы, и договоры по ним будут заключены до конца года. Это и стало основной причиной начала строительства III очереди нашего проекта.
— Кто ваши основные резиденты? Насколько успешно они развивают свое производство? Есть ли от них какая-то обратная связь по работе в «Марьино»?
— Резидентами являются предприятия различных отраслей промышленности. Дело в том, что мы изначально решили, что хотим создать не специализированный индустриальный парк для какого-то одного кластера. Поэтому у нас работают представители химической, обрабатывающей промышленности, машиностроения, других сегментов экономики. Компании эти продолжают успешно развиваться, никто из тех, кто создал у нас свое производство, с рынка не ушел.
И, действительно, от всех резидентов есть обратная связь, позволяющая говорить о том, что предприятия довольны тем, что разместились в «Марьино». Реальность в полной мере совпала с ожиданиями. На подготовленной территории удалось быстро запроектировать и построить новые производства и начать выпуск продукции. При эксплуатации также не возникает проблем: управляющая компания все появляющиеся вопросы решает быстро и всегда готова к конструктивному диалогу.
Среди резидентов традиционно было много зарубежных фирм, но в последнее время отчетливо проявился рост интереса к «Марьино» со стороны российских компаний. Если раньше пропорция была 70/30 в пользу иностранцев, то сегодня она сохранилась, но уже с преимуществом отечественных производителей.
Хронологически последний введенный на территории индустриального парка завод принадлежит немецкому концерну Sarstedt и выпускает системы взятия капиллярной крови. Строятся предприятие турецкой компании Magmaweld, производителя электродов для сварки, и завод по производству металлоконструкций «ЭнергоПроект». А вот среди новых резидентов, с которыми мы подписали соглашение в этом году на Петербургском международном экономическим форуме, большинство — россияне. Компании ВМПАВТО, «НСК Химия», хостинг-провайдер «Медиа Лэнд», НПК «Провита» и РИТВЕРЦ суммарно намерены инвестировать в создание своих производств более 5 млрд рублей.
— Расскажите, пожалуйста, о III очереди «Марьино». Какие работы сейчас идут? Когда резиденты смогут получить новые площадки?
— Работы по подготовке участков стартовали этим летом на территории 20 га. Они традиционно включают прокладку всех инженерных коммуникаций — электро-, газо-, водоснабжение и водоотведение, а также проездов для транспорта. Причем сети прокладываются непосредственно под дорогами индустриального парка. На участки базовой площадью 1–2 га будут сделаны выводы коммуникаций. К концу года эта работа будет завершена, после чего резиденты смогут получить под свои нужды участки уже необходимого размера, в зависимости от масштабов производства, которое намечено к строительству. В принципе, интересанты могут забронировать территорию уже сегодня, не дожидаясь, когда мы полностью завершим подготовку инженерии. Кстати, несколько участков уже фактически обрели таким образом новых хозяев.
Добавлю, что после освоения земель III очереди в «Марьино» останется всего около 20 га свободных земель под продажу резидентам, которые в будущем составят заключительную, IV очередь строительства.
— Консалтинговые компании говорят о заметном росте интереса к землям под промышленные и складские цели и росте цен на них. Коснулось ли это и «Марьино»?
— Действительно, интерес к таким землям за последнее время существенно вырос. Как уже говорилось, в этом году нами уже заключено пять договоров. Более того, еще пять контрактов находится в финальной стадии проработки — с компаниями уже подписаны протоколы о намерениях. Думаю, до конца года мы получим еще пять новых резидентов. Отмечу, что десять договоров в течение одного года — это рекордный для «Марьино» показатель, которым мы очень гордимся.
В отношении цен проект также вполне соответствует трендам рынка. Впервые за много лет мы подняли стоимость наших земель — примерно на 20%. Это обусловлено как рыночной конъюнктурой, так и объективными причинами, в частности, серьезным ростом цен на строительные материалы и услуги, который мы наблюдаем с конца прошлого года.
— Проект реализуется уже много лет. Изменилась ли с течением времени основная идеология проекта?
— Концепцию «Марьино» мы менять не намерены. Несмотря на не самые, может быть, быстрые темпы «заселения» индустриального парка, его идеология подтвердила свою обоснованность и востребованность. Мы изначально понимали, что такого продукта, который мы готовы предложить потребителю — а именно инженерно и транспортно обеспеченные участки, полностью готовые к тому, чтобы оперативно можно было развернуть строительство нового производства, — на рынке очень мало. А именно этот формат востребован, особенно со стороны иностранных производителей, не привыкших самостоятельно заниматься полным циклом девелопмента. Сейчас к такому подходу пришли и многие отечественные компании. Конечно, непростая экономическая и международная ситуация иногда несколько притормаживают процесс прихода резидентов в наш индустриальный парк, но практика наглядно подтвердила стратегическую правильность выбранной нами концепции.