Юлия Ружицкая: «Рост цен на жилье не остановится, пока спрос не упадет»
О ситуации на первичном рынке жилья, факторах, предопределяющих рост цен, а также перспективах в этой сфере «Строительному Еженедельнику» рассказала генеральный директор АН «Главстрой» Юлия Ружицкая.
— Рост средних цен на жилье сегмента масс-маркет в Санкт-Петербурге за девять месяцев 2021 года, по данным аналитиков, превысил 20%. А вместе с прошлым годом ценник поднялся почти в полтора раза. Коррелирует ли эта оценка с ситуацией в вашей компании?
— В целом рост цен действительно является одним из ключевых трендов рынка жилья уже примерно полтора года. Говорить же о точных цифрах достаточно сложно. Дело в том, что очень многое зависит от объекта, стадии готовности и большого количества иных факторов. Кроме того, не думаю, что на рынке можно найти пример конкретной квартиры, которая, скажем, с мая прошлого года подорожала в полтора раза. Такой скачок — явление исключительное. Другое дело, что новые объемы жилья, выводимые на рынок, стоят заметно дороже, чем прежние, даже в том же проекте. И вот здесь разница между ценой выхода прошлым летом и сегодня может быть очень существенной, даже больше полутора раз. Аналитики же дают данные о средней цене, которая иллюстрирует этот процесс, учитывая ценник на квартиры с разными сроками появления в продаже.
В целом, если говорить именно о средней цене, ситуация на наших объектах близка к общей картине. В ЖК «Северная долина» с начала года жилье подорожало в пределах 18%, в ЖК «Юнтолово» — несколько меньше.
— По вашему мнению, какую долю в этом удорожании составляют, условно, объективные факторы (рост себестоимости — цен на стройматериалы, топливо, зарплат и пр.), а какую — рыночные (рост спроса, дефицит предложения)?
— Прошлогоднее увеличение цен было простимулировано прежде всего запуском госпрограммы субсидирования ипотечных ставок, что существенно повысило доступность жилья и вызвало взрывной скачок спроса. В этом году главный фактор — рост цен на стройматериалы. Некоторые позиции подорожали очень существенно. Например, газобетон — практически в два раза, арматура — на 60–70%, и так далее. Законов рынка в этой сфере тоже никто не отменял. Рост спроса на жилье подтолкнул застройщиков к запуску новых проектов. Это сформировало дополнительный спрос на стройматериалы. Их производители, оценив ситуацию на рынке жилья, не замедлили отреагировать на эти факторы повышением цен. При этом надо понимать, что строительство — деятельность очень материалоемкая. В себестоимости «квадрата» цена стройматериалов занимает 60–70%. Так что повышение цен на жилье в такой ситуации — закономерное следствие.
Что касается пропорции, о который идет речь, мне кажется наиболее точным соотношение 50/50%. Исхожу из того, что рост ценника в прошлом и этом году был примерно одинаковый, хотя базовые причины его — и разные.
— Сохраняется ли платежеспособный спрос на жилье сегодня? Что делается с объемами продаж? Чем скомпенсировано снижение спроса после изменения условий льготной ипотеки?
— Ситуация в 2021 году сложилась очень интересная — сочетающая как традиционные, так и временные факторы влияния. Пик спроса в этом году мы наблюдали не в мае-июне — перед изменением условий по льготной ипотеке, как это прогнозировали некоторые эксперты, а в апреле. Думаю, в дело вступил фактор сезонности — ежегодного снижения спроса с мая по август. Но из-за того, что льготная ипотека на изначальных, очень привлекательных условиях еще действовала, влияние этого фактора пришло только после их изменения, в июле — с запозданием на два месяца. Поэтому снижение спроса было достаточно резким. Но уже в августе, с исчерпанием сезонного фактора, активность покупателей начала расти. Конечно, сейчас она ниже, чем в период влияния программы льготной ипотеки, но стабильно находится на достаточно хорошем уровне.
Заметную поддержку спросу сегодня оказывает семейная ипотека. Условия по ней существенно улучшились одновременно с ужесточением льготной программы. На данный момент у нас до 25% продаж приходятся на многокомнатные квартиры и проходят в рамках семейной ипотеки (ранее — порядка 3%). Конечно, это не полностью скомпенсировало падение после изменения условий льготной ипотеки (в рамках этой программы проходило подавляющее большинство сделок с участием кредитов, а их доля в общем объеме продаж на пике достигала 90%), но оказало существенную помощь рынку. Кстати, можно отметить, что в целом сегодня доля ипотечных продаж снизилась до 80% и, видимо, скоро вернется к доковидному показателю 2019 года — на уровне 75%.
— Есть ли у застройщиков потенциал для сдерживания роста цен? Возможно ли их снижение, например, в рамках акций, бонусов и других мер стимулирования спроса?
— По большому счету у застройщиков сейчас — минимум возможностей, чтобы «держать» ценник. Дело в том, что экономика новых проектов просчитывается уже из новых реалий. Многие компании приобрели земельные участки, которые находились на рынке и прежде, но рентабельной их покупка стала только в условиях новых цен. Рост стоимости стройматериалов также продолжается, и прекращения этого процесса не видно. И это тоже закладывается в экономику проектов. Так что сегодня потенциала для снижения цены «квадрата» практически нет.
Главный инструмент застройщиков в сфере повышения доступности жилья сегодня — это совместные программы с банками, в рамках которых девелоперы субсидируют процентную ставку по кредитам для своих покупателей. Это также вносит свою лепту в поддержание спроса. Для граждан это интересный вариант, поскольку, несмотря на достаточно высокую цену «метра», он позволяет удерживать ежемесячный платеж на приемлемом для них уровне. Поэтому субсидирование девелопером процентной ставки сейчас больше привлекает граждан, чем скидки и иные маркетинговые акции. При этом из-за подорожания жилья произошло увеличение среднего срока кредита. Если раньше этот показатель составлял около девятнадцати лет, то сейчас приближается к 21 году.
Возвращаясь к проблеме сдерживания роста цен на жилье, отмечу, что, на мой взгляд, это возможно, только если производители перестанут увеличивать стоимость стройматериалов. Это, в свою очередь, возможно при снижении спроса на них. Известно, что городские власти планируют уменьшение ежегодного объема ввода жилья — к 2024 году до 2,65 млн кв. м — с целью обеспечения возможности пропорционального создания различной инфраструктуры. Возможно, снижение темпов стройки остановит рост цен на материалы и, как следствие, стоимости жилья.
— Но если такие планы будут реализованы, это снизит объем предложения на первичном рынке, что само по себе станет толкать цены вверх. А это, в свою очередь, будет подогревать аппетиты производителей стройматериалов…
— Да, такая ситуация возможна. Это законы рынка. По сути дела, рост цен на жилье не остановится, пока спрос не упадет. То есть пока не будет найден баланс между имеющимся предложением и платежеспособным спросом, с учетом множества факторов, которые разнонаправленно воздействуют на рыночную ситуацию.
— «Социалка» уже окончательно стала обязанностью девелоперов, все чаще они строят улицы, Setl Group за свой счет проектирует мост через Неву… Нет ли у вас опасения, что главным инструментом властей по сдерживанию объемов строительства станет перекладывание на плечи застройщиков все новых задач по созданию инфраструктуры?
— Действительно, обязательств у застройщиков много. Например, мы в рамках жилых комплексов «Северная долина» и «Юнтолово» уже ввели восемь детских садов и пять школ. Сейчас в процессе строительства находятся две поликлиники и детский сад. Разрабатывается документация еще по пяти социальным объектам.
С другой стороны, совершенно очевидно, что жилье должно иметь всю необходимую инфраструктуру. Соответственно, нужно быть готовым к развитию существующей практики. И опять могу только выразить надежду, что и в этом вопросе будет найдет здоровый компромисс, учитывающий интересы всех сторон.
— Помимо цены, что еще оказывает основное влияние на выбор покупателями жилья? Можно ли низкой ценой «скомпенсировать» слабый проект и, наоборот, могут ли интересные опции комфортности «нивелировать» влияние на спрос высокой цены «квадрата»?
— Чтобы понять ситуацию, нужно прежде всего разобраться в механике процесса выбора покупателем того или иного объекта. В свое время любая собственная квартира уже была счастьм. Ситуация объективно изменилась. Сегодня покупатель сначала определяется с тем, что он хочет от своего жилья, составляет некий список критериев и только потом смотрит, какие варианты на рынке ему подходят. Безусловно, возможны и корректировки пожеланий, но базовый принцип сохраняется. При этом, конечно, надо понимать, что требования разных людей могут радикально отличаться друг от друга, поэтому свою долю спроса имеет любой рыночный проект.
В то же время можно констатировать, что запросы людей постепенно растут. В значительной степени это связано с тем, что, приобретая квартиру в строящемся здании, человек рассчитывает на современную квартирографию, новые инженерные сооружения и коммуникации, системы «умного дома» и пр. Если таких требований у него нет, проще найти квартиру на вторичном рынке (ценник на нем сейчас как минимум сопоставим с первичкой). Это положение не дает новым проектам упасть ниже определенного уровня качества. И в то же время предполагает, что действительно комфортный проект вполне может быть популярен, несмотря на достаточно высокую стоимость.
— Какие факторы будут оказывать основное влияние на первичный рынок жилья в будущем году? Каких изменений вы ожидаете?
— Прогнозы — дело неблагодарное. Просто потому, что мы не можем учесть влияния на ситуацию событий, которые еще не произошли. Поэтому давать оценки можно только в рамках уже известных факторов.
На мой взгляд, в будущем году нас ждут не радикальные изменения и рыночные скачки, а, напротив, тренд на стабилизацию ситуации, поиск баланса спроса и предложения, выход на рыночное «плато». Ожидаем, что активность покупателей будет на достаточно неплохом уровне, но без «взрывов». Рассчитываем, что это притормозит рост стоимости стройматериалов. В итоге подорожание «квадрата» будет не слишком большим — порядка 7–10%, то есть недалеко от уровня инфляции.
И для рынка подобная стабильность — это благо. И для покупателей, и, как кому-то ни покажется странным, для девелоперов, которым гораздо комфортнее работать в спокойной ситуации, чем даже при стремительном росте цен.
Реконструкция и реставрация — сложные работы на строительном рынке, за которые берется далеко не каждая компания. Но к этим сложностям добавляются регулярные изменения законодательства — они далеко не всегда облегчают работу специалистам. О влиянии госрегулирования, новых технологиях и конкурсах для архитекторов рассказал руководитель мастерской «Миронов и партнеры» Александр Миронов.
— Сказались ли на рынке и на вашей работе изменения в 820-й закон, вступившие в силу в феврале?
— Как бы ни менялось нормативное регулирование, с новыми правилами приходится считаться и приспосабливаться к ним, поскольку изменения закона 820-7 влияют на градостроительные отношения и рынок в целом.
Новая редакция режима охранных зон в связи с изменением их границ, которая вступает в силу с 1 августа 2021 года, в ряде случаев ужесточает требования к ведению градостроительной деятельности. Так, например, если в новые редакции закона 820-7 тот или иной участок отнесен к охранной зоне либо к зоне регулирования застройки, то собственник такого участка не сможет осуществлять на нем новое строительство или реконструкцию.
При этом большую сложность вызывает тот факт, что закон 820-7 не в полной мере учитывает механизм, содержащийся в приказе Минкультуры России от 30.10.2020 № 1295 «Об утверждении предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения федерального значения город Санкт-Петербург», который вступил в силу 27.06.2021.
Согласно положениям приказа, изменение архитектурного решения лицевых фасадов объекта допускается после получения положительного заключения органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Согласно сложившейся позиции Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, выдача разрешения на строительство или реконструкцию объекта допустима при условии положительного заключения КГИОП об изменении архитектурного решения фасадов объекта. Вместе с тем порядок выдачи заключений органа государственной власти субъекта РФ по вопросам изменения архитектурного решения лицевых фасадов в настоящее время не установлен, в том числе и законом 320-7.
Это обстоятельство препятствует выдаче разрешений на строительство (реконструкцию) ряда объектов и фактически не позволяет осуществлять градостроительную деятельность на той или иной территории.
— Но какие-то поправки в законодательство облегчают работу?
— За последние годы прошел целых ряд позитивных изменений в части снижения административных барьеров.
В плане глобальных изменений: выдача градостроительного плана стала безусловной. Это помогает, например, девелоперам заранее просчитать риски и принять решение о покупке земельного участка на данной территории.
Из локальных изменений: уменьшился срок получения разрешения на строительство с семи до пяти дней. Это увеличило нагрузку на Службу государственного строительного надзора и экспертизы: специалисты ГАСН вынуждены меньше чем за неделю проверить соответствие проекта, над которым больше года работала огромная команда архитекторов и проектировщиков. В остальном глобальных изменений на местном уровне не произошло.
Несмотря на позитивные изменения, на первый план выступает проблема отсутствия единой стратегии и комплексных решений в развитии всего города. Невзирая на то, что КГА налаживает сотрудничество между профильными комитетами, воплощение инициатив проходит медленно за счет сложной многоуровневой процедуры согласования, и в конечном счете итоговое архитектурное решение может потерять значительную часть от первоначальной концепции.
— Как правило, власти закладывают в бюджет траты на реконструкцию и реставрацию через госпрограммы. Участвуете ли вы в подобных программах?
— Сегодня компания отказалась от участия в государственных программах в связи с высокой загруженностью. Однако за годы работы по реставрации с такими проектами, как Центральный военно-морской музей им. Петра Великого, комплекс Константиновского военного училища (Суворовское училище), дворец Трубецких-Нарышкиных, к нам по-прежнему обращаются с проектами по реконструкции, но уже частные подрядчики. Из последних проектов — реконструкция фасадов на Итальянской улице и Моисеенко, 22. Для последнего мы устраивали внутренний архитектурный конкурс в рамках нашего проекта — социальный лифт для архитекторов.
Проводя закрытые внутренние конкурсы, мы привлекаем к созданию архитектурных концепций не только собственных сотрудников, но также молодых и перспективных архитекторов.
Наша цель — получить оптимальное и концептуальное решение. Мы увеличиваем количество независимых авторских архитектурных концепций и воплощаем лучшую из них.
— Сколько лет понадобится, чтобы привести город в порядок, если у нас почти 9 тыс. объектов культурного наследия, а за КГИОП закреплена, например, программа реставрации, где на текущий год — финансирование 60 объектов.
— Давать четкий прогноз довольно сложно, и 2020 год доказал всем нам, что есть вещи, способные внести серьезные коррективы в привычные рамки жизни. Я хотел бы обратить внимание на другое — важнее не время, а механизм коммуникации и кооперации государственных органов и инвесторов. Как показывает практика, многие инвесторы и мастерские готовы оказать помощь в сохранении культурного наследия. При этом система законодательства остается несовершенной, и зачастую реставрация просто невозможна — компании не успевают вносить изменения в проектирование в том же ритме, в каком вносятся новые поправки.
Государство в значительной мере пытается сохранить наследие, но зачастую слишком усердствует в его сохранности. Логично: чем больше здание разрушается, тем дороже обходится его реставрация. Инвестор теряет интерес к проекту, а памятник в итоге просто разрушается.
— Что предпочтительнее — государственные или частные заказы?
— Мы имели опыт участия в торгах и тендерах. Это интересный опыт, но требует больших трудозатрат в части занятости специалистов. Мы приняли решение и сейчас больше сосредоточены на частных заказах. А «для души» и повышения квалификации участвуем в международных архитектурных конкурсах. Так, за последние два года мы спроектировали три масштабных проекта: Музей исландского вулкана, Смотровую башню в Латвии и Водохранилище в Неаполе.
— Самостоятельно ли компания проводит научные изыскания, историко-культурную экспертизу?
— Да, в большинстве случаев все этапы мы выполняем самостоятельно. Изредка можем обратиться за консультацией к сторонним компаниям, но итоговое решение за нашими специалистами. Мы довольно долго и кропотливо собирали штат мастерской, поэтому сейчас она может выполнять работы в ключе «полного цикла».
— Появляются ли новые технологии, которые позволяют ускорить процесс реконструкции/реставрации?
— Наша мастерская активно развивает направление BIM, за последний год доля проектов существенно увеличилась. Сейчас процентов 50–70 проектов разрабатываются с помощью BIM-технологий. Внутренние стандарты проектирования развиваются и совершенствуются, позволяя нам решать больше задач быстрее и эффективнее. Мы считаем, что за BIM-технологиями будущее.
— Сейчас выросла себестоимость строительства. Это сказалось на работах по реконструкции/реставрации?
— Безусловно, увеличение себестоимости строительства повлияло на стоимость реконструкции. Если раньше при составлении сметы мы могли рассчитывать на использование европейских материалов (так, например, вся плитка в Центральный военно-морской музей привезена из Италии), то сейчас приходится искать аналоги.
Увеличение стоимости также напрямую влияет на желание инвестора участвовать в проекте. К сожалению, чаще выгоднее построить новое здание, чем заниматься реконструкцией памятника культуры.
— Над какими проектами сегодня работает мастерская?
— Большинство наших проектов находится под запретом о разглашении до публичного объявления об окончании работ. Но ряд проектов, работа над которыми ведется уже давно и которыми мы особенно гордимся, известны: реконструкция главного здания фабрики имени Бебеля на углу Новгородской улицы и улицы Моисеенко, внутренние работы для Кунсткамеры, проектирование для ОКН — ПАО завод «Красное знамя» и многие другие.
Справка о компании
Мастерская «Миронов и партнеры» основана в 2017 году в результате объединения формировавшейся годами команды профессионалов, работавших с Александром Мироновым на большинстве его предыдущих проектов. Штат сотрудников постоянно расширяется в связи с тем, что растет объем заказов. Кроме того, с 2019 года специалисты мастерской также работают над собственными проектами, инициированными внутри коллектива и направленными на поиск путей развития и ревитализации отдельных городских территорий.
Мастерская выполняет полный цикл работ — от разработки проекта до авторского надзора.
В Петербурге 8983 объекта культурного наследия: 3762 — федерального значения, 2509 — регионального значения, 2712 — вновь выявленных.