Юлия Ружицкая: «Рост цен на жилье не остановится, пока спрос не упадет»
О ситуации на первичном рынке жилья, факторах, предопределяющих рост цен, а также перспективах в этой сфере «Строительному Еженедельнику» рассказала генеральный директор АН «Главстрой» Юлия Ружицкая.
— Рост средних цен на жилье сегмента масс-маркет в Санкт-Петербурге за девять месяцев 2021 года, по данным аналитиков, превысил 20%. А вместе с прошлым годом ценник поднялся почти в полтора раза. Коррелирует ли эта оценка с ситуацией в вашей компании?
— В целом рост цен действительно является одним из ключевых трендов рынка жилья уже примерно полтора года. Говорить же о точных цифрах достаточно сложно. Дело в том, что очень многое зависит от объекта, стадии готовности и большого количества иных факторов. Кроме того, не думаю, что на рынке можно найти пример конкретной квартиры, которая, скажем, с мая прошлого года подорожала в полтора раза. Такой скачок — явление исключительное. Другое дело, что новые объемы жилья, выводимые на рынок, стоят заметно дороже, чем прежние, даже в том же проекте. И вот здесь разница между ценой выхода прошлым летом и сегодня может быть очень существенной, даже больше полутора раз. Аналитики же дают данные о средней цене, которая иллюстрирует этот процесс, учитывая ценник на квартиры с разными сроками появления в продаже.
В целом, если говорить именно о средней цене, ситуация на наших объектах близка к общей картине. В ЖК «Северная долина» с начала года жилье подорожало в пределах 18%, в ЖК «Юнтолово» — несколько меньше.
— По вашему мнению, какую долю в этом удорожании составляют, условно, объективные факторы (рост себестоимости — цен на стройматериалы, топливо, зарплат и пр.), а какую — рыночные (рост спроса, дефицит предложения)?
— Прошлогоднее увеличение цен было простимулировано прежде всего запуском госпрограммы субсидирования ипотечных ставок, что существенно повысило доступность жилья и вызвало взрывной скачок спроса. В этом году главный фактор — рост цен на стройматериалы. Некоторые позиции подорожали очень существенно. Например, газобетон — практически в два раза, арматура — на 60–70%, и так далее. Законов рынка в этой сфере тоже никто не отменял. Рост спроса на жилье подтолкнул застройщиков к запуску новых проектов. Это сформировало дополнительный спрос на стройматериалы. Их производители, оценив ситуацию на рынке жилья, не замедлили отреагировать на эти факторы повышением цен. При этом надо понимать, что строительство — деятельность очень материалоемкая. В себестоимости «квадрата» цена стройматериалов занимает 60–70%. Так что повышение цен на жилье в такой ситуации — закономерное следствие.
Что касается пропорции, о который идет речь, мне кажется наиболее точным соотношение 50/50%. Исхожу из того, что рост ценника в прошлом и этом году был примерно одинаковый, хотя базовые причины его — и разные.
— Сохраняется ли платежеспособный спрос на жилье сегодня? Что делается с объемами продаж? Чем скомпенсировано снижение спроса после изменения условий льготной ипотеки?
— Ситуация в 2021 году сложилась очень интересная — сочетающая как традиционные, так и временные факторы влияния. Пик спроса в этом году мы наблюдали не в мае-июне — перед изменением условий по льготной ипотеке, как это прогнозировали некоторые эксперты, а в апреле. Думаю, в дело вступил фактор сезонности — ежегодного снижения спроса с мая по август. Но из-за того, что льготная ипотека на изначальных, очень привлекательных условиях еще действовала, влияние этого фактора пришло только после их изменения, в июле — с запозданием на два месяца. Поэтому снижение спроса было достаточно резким. Но уже в августе, с исчерпанием сезонного фактора, активность покупателей начала расти. Конечно, сейчас она ниже, чем в период влияния программы льготной ипотеки, но стабильно находится на достаточно хорошем уровне.
Заметную поддержку спросу сегодня оказывает семейная ипотека. Условия по ней существенно улучшились одновременно с ужесточением льготной программы. На данный момент у нас до 25% продаж приходятся на многокомнатные квартиры и проходят в рамках семейной ипотеки (ранее — порядка 3%). Конечно, это не полностью скомпенсировало падение после изменения условий льготной ипотеки (в рамках этой программы проходило подавляющее большинство сделок с участием кредитов, а их доля в общем объеме продаж на пике достигала 90%), но оказало существенную помощь рынку. Кстати, можно отметить, что в целом сегодня доля ипотечных продаж снизилась до 80% и, видимо, скоро вернется к доковидному показателю 2019 года — на уровне 75%.
— Есть ли у застройщиков потенциал для сдерживания роста цен? Возможно ли их снижение, например, в рамках акций, бонусов и других мер стимулирования спроса?
— По большому счету у застройщиков сейчас — минимум возможностей, чтобы «держать» ценник. Дело в том, что экономика новых проектов просчитывается уже из новых реалий. Многие компании приобрели земельные участки, которые находились на рынке и прежде, но рентабельной их покупка стала только в условиях новых цен. Рост стоимости стройматериалов также продолжается, и прекращения этого процесса не видно. И это тоже закладывается в экономику проектов. Так что сегодня потенциала для снижения цены «квадрата» практически нет.
Главный инструмент застройщиков в сфере повышения доступности жилья сегодня — это совместные программы с банками, в рамках которых девелоперы субсидируют процентную ставку по кредитам для своих покупателей. Это также вносит свою лепту в поддержание спроса. Для граждан это интересный вариант, поскольку, несмотря на достаточно высокую цену «метра», он позволяет удерживать ежемесячный платеж на приемлемом для них уровне. Поэтому субсидирование девелопером процентной ставки сейчас больше привлекает граждан, чем скидки и иные маркетинговые акции. При этом из-за подорожания жилья произошло увеличение среднего срока кредита. Если раньше этот показатель составлял около девятнадцати лет, то сейчас приближается к 21 году.
Возвращаясь к проблеме сдерживания роста цен на жилье, отмечу, что, на мой взгляд, это возможно, только если производители перестанут увеличивать стоимость стройматериалов. Это, в свою очередь, возможно при снижении спроса на них. Известно, что городские власти планируют уменьшение ежегодного объема ввода жилья — к 2024 году до 2,65 млн кв. м — с целью обеспечения возможности пропорционального создания различной инфраструктуры. Возможно, снижение темпов стройки остановит рост цен на материалы и, как следствие, стоимости жилья.
— Но если такие планы будут реализованы, это снизит объем предложения на первичном рынке, что само по себе станет толкать цены вверх. А это, в свою очередь, будет подогревать аппетиты производителей стройматериалов…
— Да, такая ситуация возможна. Это законы рынка. По сути дела, рост цен на жилье не остановится, пока спрос не упадет. То есть пока не будет найден баланс между имеющимся предложением и платежеспособным спросом, с учетом множества факторов, которые разнонаправленно воздействуют на рыночную ситуацию.
— «Социалка» уже окончательно стала обязанностью девелоперов, все чаще они строят улицы, Setl Group за свой счет проектирует мост через Неву… Нет ли у вас опасения, что главным инструментом властей по сдерживанию объемов строительства станет перекладывание на плечи застройщиков все новых задач по созданию инфраструктуры?
— Действительно, обязательств у застройщиков много. Например, мы в рамках жилых комплексов «Северная долина» и «Юнтолово» уже ввели восемь детских садов и пять школ. Сейчас в процессе строительства находятся две поликлиники и детский сад. Разрабатывается документация еще по пяти социальным объектам.
С другой стороны, совершенно очевидно, что жилье должно иметь всю необходимую инфраструктуру. Соответственно, нужно быть готовым к развитию существующей практики. И опять могу только выразить надежду, что и в этом вопросе будет найдет здоровый компромисс, учитывающий интересы всех сторон.
— Помимо цены, что еще оказывает основное влияние на выбор покупателями жилья? Можно ли низкой ценой «скомпенсировать» слабый проект и, наоборот, могут ли интересные опции комфортности «нивелировать» влияние на спрос высокой цены «квадрата»?
— Чтобы понять ситуацию, нужно прежде всего разобраться в механике процесса выбора покупателем того или иного объекта. В свое время любая собственная квартира уже была счастьм. Ситуация объективно изменилась. Сегодня покупатель сначала определяется с тем, что он хочет от своего жилья, составляет некий список критериев и только потом смотрит, какие варианты на рынке ему подходят. Безусловно, возможны и корректировки пожеланий, но базовый принцип сохраняется. При этом, конечно, надо понимать, что требования разных людей могут радикально отличаться друг от друга, поэтому свою долю спроса имеет любой рыночный проект.
В то же время можно констатировать, что запросы людей постепенно растут. В значительной степени это связано с тем, что, приобретая квартиру в строящемся здании, человек рассчитывает на современную квартирографию, новые инженерные сооружения и коммуникации, системы «умного дома» и пр. Если таких требований у него нет, проще найти квартиру на вторичном рынке (ценник на нем сейчас как минимум сопоставим с первичкой). Это положение не дает новым проектам упасть ниже определенного уровня качества. И в то же время предполагает, что действительно комфортный проект вполне может быть популярен, несмотря на достаточно высокую стоимость.
— Какие факторы будут оказывать основное влияние на первичный рынок жилья в будущем году? Каких изменений вы ожидаете?
— Прогнозы — дело неблагодарное. Просто потому, что мы не можем учесть влияния на ситуацию событий, которые еще не произошли. Поэтому давать оценки можно только в рамках уже известных факторов.
На мой взгляд, в будущем году нас ждут не радикальные изменения и рыночные скачки, а, напротив, тренд на стабилизацию ситуации, поиск баланса спроса и предложения, выход на рыночное «плато». Ожидаем, что активность покупателей будет на достаточно неплохом уровне, но без «взрывов». Рассчитываем, что это притормозит рост стоимости стройматериалов. В итоге подорожание «квадрата» будет не слишком большим — порядка 7–10%, то есть недалеко от уровня инфляции.
И для рынка подобная стабильность — это благо. И для покупателей, и, как кому-то ни покажется странным, для девелоперов, которым гораздо комфортнее работать в спокойной ситуации, чем даже при стремительном росте цен.
Своими мыслями об исторической традиции и сегодняшнем дне архитектуры, о петербургской идентичности и о современных возможностях для ее развития со «Строительным Еженедельником» поделился генеральный директор ООО «Архтектурная мастерская М. П. Копкова» Михаил Копков.
— Михаил Павлович, сейчас много говорится о сохранении и развитии петербургской архитектурной традиции. Что это такое, на ваш взгляд?
— Это вопрос очень сложный — в нескольких словах не ответишь, тут скорее книгу надо писать. Дело в том, что архитектурная традиция — явление тонкое и сочетающее в себе целый конгломерат факторов, явлений и феноменов. Каждый из них сам по себе может не быть чем-то особенным, но их сочетание и придает Петербургу уникальность, неповторимое своеобразие, лицо, не похожее ни на один другой город мира. Точно так же и у других мегаполисов — Рима, Парижа, Лондона и пр. — есть своя индивидуальность.
Архитектура отражает историю города, ментальность его жителей, зависит от специфики природных условий. Сейчас, когда идет активная застройка новых микрорайонов Петербурга, перед зодчими стоит очень ответственная задача: уловить и сохранить в своих работах дух города. Теряя это своеобразие, мы отказываемся от индивидуальности нашего архитектурного языка. Между тем мы просто обязаны сохранить характер одного из красивейших городов мира, включенного в наследие ЮНЕСКО, жемчужины мировой архитектуры, колыбели многих выдающихся зодчих и градостроителей. Создавая новые архитектурные формы, соответствующие нашему времени, необходимо сберечь образ Северной столицы, которую наши потомки будут воспринимать уже в иных границах.
— То есть речь идет не об архитектурных формах, а о неких началах, заложенных в градостроительную традицию Петербурга?
— Совершенно верно. Культура каждой эпохи помнит прошлое в преобразованном в современности виде. По существу, традиция — это актуализированная культура прошлого, когда отсеивается все лишнее и используется только лучшее из того, чем пользовались предки.
Соответственно, за столетия, прошедшие со дня основания Петербурга, формы были самые разные. В каждый исторический период архитектура следовала моде и требованиям своего века, вписывая в улицы-страницы новые главы, которые характеризуют актуальные для своего времени новые технические возможности, строительные технологии. Но архитектурный образ Петербурга сохранялся во все времена
Поэтому, когда я говорю о традиции, я ни в коем случае не имею в виду архаику или мимикрию под прошедшие эпохи и стили — классицизм, барокко или модерн. Это может быть уместно разве что при застройке лакун в исторической части города, чтобы новый объект гармонично укладывался в уже сложившуюся градостроительную ткань.
Я не призываю использовать отжившие исторические формы при новой застройке. Можно создавать самые современные архитектурные произведения, но они должны соответствовать духу Петербурга, его внутренней структуре, масштабу, характеру. В новых районах должна быть хорошая современная архитектура, не копирующая прошлое, а произрастающая из него. Качественная архитектура — это всегда синтез традиции и современности.
— Какие основные черты присущи, на ваш взгляд, именно петербургской традиции?
— Их, как я уже говорил, много, попробую выделить наиболее, по моему мнению, характерные и существенные. Мы все знаем, что, в отличие от подавляющего числа исторических поселений, Петербург — это «умышленный город», он всегда строился не хаотически, а в рамках генпланов. Соответственно очень важной особенностью является градостроительная продуманность застройки, придающая ей стройность и законченность форм, создающая целостный облик города. Это очень характерная черта, и печально, что сегодня этим вопросам не всегда уделяется должное внимание.
У Петербурга существует своя особая модульность основных архитектурных членений, которую хорошо чувствовали архитекторы всех поколений, которые творили в Северной столице. Также все наши великие зодчие всегда отталкивались в своей работе от золотого сечения, ведь это основа классики, гармоническая аксиома, пришедшая из самых начал мироздания. Сочетание этих факторов и создает очень специфический, узнаваемый образ города.
В рамках петербургской традиции современные технологии вкупе с полетом творческой фантазии непременно должны сочетаться как с пониманием человека, для которого строится здание, так и с оценкой того места, где оно будет возводиться. Существует мнение, что основная жилая застройка новых кварталов должна быть фоновой, дескать, современные микрорайоны, состоящие в основном из домов, относящихся к «стандартному жилью», могут быть лишены индивидуальности. Утверждается, что во все времена существовала рядовая безликая застройка, на фоне которой, собственно, и звучат произведения архитектуры. Но если проанализировать облик обычных улиц Петербурга на Петроградской стороне или Васильевском острове, то мы увидим, что практически каждая из них имеет свой неповторимый характер. Причем здания, построенные в разное время и разными зодчими, образуют единое целое, которое и создает архитектурное звучание города. Это уважительное отношение к окружающей застройке, стремление архитекторов создать гармоническую связь объектов тоже очень характерны для Петербурга. Язык города не только в его выдающихся произведениях, но и в характере и масштабе самых обычных рядовых улиц.
Также для Петербурга архетипично трепетное отношение к ландшафтным и природным особенностям местности. Ее равнинный характер, низкий горизонт, водная гладь Невы и Финского залива породили невысокую, «плоскостную» застройку, сочетающуюся с высотными архитектурными (то есть искусственно созданными, поскольку естественных возвышенностей нет) доминантами, придающими городу особую выразительность.
— Как эти подходы находят свое выражение в вашей практической работе?
— Создавая тот или иной проект, мы всегда стремимся отталкиваться от местности, учитывать ландшафт, окружение, другими словами, контекст места застройки. Важны также ассоциативные моменты, подчеркивающие связь с историей, традицией.
Например, ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» в Усть-Славянке — это совершенно современная архитектура. Мы не пытались как-то мимикрировать под классику, «навешивать» на здание купол или какие-то псевдоисторические украшения. Мы работали тоньше, на уровне ассоциаций. Это тем более оправданно, что само название комплекса отсылает нас к истории, к великим свершениям XVIII века. Форма корпуса «Петр Великий» как бы несколько ассоциируется с кораблем, небольшой шпиль, напоминающий парус, сама ориентация здания на Неву. Все это небольшие элементы, относящие нас к морской, флотской тематике, которая неразрывно связана с Петром I. Вертикальные линии, образуемые «выпуклыми» застекленными балконами, наводят на мысль о колоннах, широко вошедших в русскую архитектуру именно в ту эпоху. На таких вот ассоциативных моментах и выстроена вся архитектура комплекса. Это и «привязывает» его к традиции, и эффектно выделяет на фоне окружающей застройки, делая значимой доминантой, в том числе и высотной, микрорайона.
Другой наш проект — ЖК «Суворов» на пересечении проспекта Маршала Блюхера и Кушелевской дороги. Здесь очень важен градостроительный аспект. Комплекс, который также является локальной высотной доминантой, «держит» всю локацию. И в этом проекте мы также не использовали формальных заимствований, но его пропорции, форма, членение здания тесно завязаны на петербургскую историческую традицию. Эти ассоциативные моменты касаются даже нюансов и деталей. Например, цветовая гамма — серо-бело-терракотовое сочетание — отсылает нас к Михайловскому замку. И это тоже выделяет здание, создает яркий архитектурный акцент в микрорайоне.
— Однако мы имеем примеры совершенно «серой», безликой архитектуры, а также объекты, явно диссонирующие с окружением. Что, на ваш взгляд, мешает формированию современной гармоничной среды?
— Мне кажется, тут возможно несколько факторов влияния. Некоторые, видимо, просто не «ощущают среды», не чувствуют необходимости учитывать историческую традицию в районах новой застройки. Для кого-то важно самовыражение, создание чего-то нового ради самой новизны, без оглядки на контекст, без исторически присущего петербургским архитекторам уважения к уже имеющейся застройке.
Есть, конечно, и экономический фактор. Некоторые застройщики, особенно работающие с недвижимостью в невысоком ценовом сегменте, ставят перед архитекторами задачу «выжать» из участка максимум квадратных метров, не особо заботясь об облике комплекса. Но, должен отметить, что такой подход отступает в прошлое. Сегодня покупатели не только жилья бизнес-класса, но и более доступных сегментов достаточно большое внимание уделяют внешнему виду здания. Например, результаты опроса тех, кто приобретал квартиры в ЖК «Два ангела», который мы проектировали, говорят о том, что оригинальное архитектурное решение комплекса для многих стало важным аргументом в пользу покупки в нем жилья. И девелоперы этот фактор учитывают, также все более серьезно относясь к архитектурной составляющей. Такой тренд, на мой взгляд, безусловно, пойдет на пользу районам современной массовой застройки.