Михаил Голубев: «Этот год для малоэтажного строительства стал событийным»
Уходящий 2021 год стал событийным также и для генерального директора «Северо-Западной строительной корпорации» Михаила Голубева. Во-первых, издан пилотный тираж его книги «Урбанизм: от комнаты до государства», которая рассказывает об эволюции авторской идеи гармоничного жилья. Во-вторых, проект ЖК «Прибрежный Квартал» отметил 10-летний юбилей своей истории. Наконец, в конце года этот проект стал победителем главной российской премии на рынке загородной недвижимости «Поселок года 2021» в номинации «Лучший поселок таунхаусов».
— Михаил Викторович, начать разговор хотелось бы с премии, которую получил проект «Прибрежный Квартал». Ваши первые впечатления от награды из рук профессионалов загородного строительства.
— Победа в премии стала для нас неожиданностью. Как малые застройщики, мы много лет просто старались делать интересный для городского развития, современный проект и задачу победить любой ценой в номинации не ставили. Тем приятнее было получить награду по решению компетентного жюри, от экспертов из сферы девелопмента, консалтинга, архитектуры, хорошо понимающих передовые тренды малоэтажного строительства. С некоторыми из этих профессионалов я знаком по работе в комиссии по жилищному строительству Федеральной программы «Трансформация делового климата».
Для жюри было важно, чтобы победившие проекты могли стать локомотивами российского малоэтажного домостроения. Принимались во внимание уникальная архитектура, транспортная доступность, обеспеченность инфраструктурой, гармония с ландшафтом и другие макропоказатели, которые должны быть сбалансированы в проекте, и сам он — отвечать главному критерию цена/качество, то есть иметь привлекательную экономическую модель для инвестора и доступность для потребителей.
Для независимых наблюдателей из международной консалтинговой компании PwC стал сюрпризом интерес к нашему небольшому проекту многих звезд мировой урбанистики, например, основателя «Конгресса за новый урбанизм» Андре Дуани. Но это и неслучайно, ведь «Прибрежный Квартал» — это реализация концепции нового урбанизма в чистом виде: компактный квартал с разнообразной застройкой, с пешеходным движением, гармонией частных и общественных пространств, обилием зелени и с минимальным воздействием на окружающую среду в противоположность перегруженным автомобилями типовым пригородам.
— Как сейчас обстоят дела со строительством «Квартала»?
— «Квартал» выглядит великолепно. В следующем году планируем закончить первую очередь из 100 домов, чтобы лучшие наработки первого десятилетия реализовать в строительстве второй и третьей очередей.
Нужно будет максимально завершить благоустройство территории, навести порядок с жилищно-коммунальной сферой, запустить все инженерные коммуникации, отшлифовать наши домостроительные технологии, чтобы представить первую очередь во всей красе до того, как приступим к проектированию следующих. Это будет небольшая передышка после трудного года неопределенности для всех застройщиков жилья в связи с пандемией, ростом себестоимости жилья и идущей полным ходом цифровой трансформацией.
— Государство намерено нарастить строительство жилья до 120 млн кв. метров к 2030 году с определенными требованиями к комфорту и качеству проживания. А это ни много ни мало около миллиарда «квадратов» за десять лет. Как, по вашему мнению, вписывается в эти планы малоэтажное жилье, которое сегодня составляет 50% новостроек? Сможет ли оно расширить свою долю в строительстве?
— Малоэтажное строительство, где основной объем дает индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), уже подтягивается к 60% ввода нового жилья. Большая часть этого объема генерируется пулом лиц, которые строят хозяйственным способом и компаниями малого и среднего бизнеса. Теперь на рынок выдвинулись и известные девелоперы из многоэтажки. То есть развиваются две траектории — физические лица плюс малые и средние застройщики, а теперь и крупные компании. Малоэтажные районы растут, но города развивают и свои высотные «человейники», выталкивая малоэтажку в периферийные нелучшие районы. Очень хорошо, что государство пилотирует оба направления, комплексно наращивая объемы ввода жилья до ежегодных 120 млн кв. метров и конкурентно обеспечивая будущим жителям комфортную, качественную, устойчивую городскую среду.
В этом году появилась новая тенденция, которая может создать опасность в развитии малоэтажки. Крупный бизнес начинает перенастраивать свои планы с теряющего ход и перспективность строительства многоэтажного жилья на нишу ИЖС, и государство уже обозначило перечень мер поддержки: расширение действия льготной ипотеки для ИЖС, финансирование инфраструктурных проектов, вовлечение банков и крупных застройщиков через коррекцию законов и разработку в них новых положений о внедрении типовых индустриальных проектов частных домов и о создании малоэтажных жилых комплексов ИЖС. В случае таких действий планируется урегулировать вопросы по введению эскроу-счетов и решить наболевшие проблемы по жилищно-коммунальному обслуживанию. То есть государство заинтересовано стимулировать развитие сферы ИЖС. Это обнадеживает.
В чем опасность? Малоэтажное строительство рискует пойти по пути типовой индустриализации, как было в той же Америке в 50–60-е годы прошлого века, хотя сейчас есть шансы развиваться в направлении того же нового урбанизма. Эти шансы надо усилить. Для этого следует включить в закон о малоэтажных жилых комплексах не только ИЖС, а еще и блокированную жилую застройку и малоэтажные квартирные дома. Такие «смешанные» виды жилья могут не просто обеспечить сбалансированные проекты поселков, многообразие застройки, а создать гармоничные поселения с дополнительной эффективностью, интегрированные в городскую среду и доступные покупателям, а также предпринимателям, которые хотят развивать нежилую сервисную недвижимость.
Особенно хочется сказать про ориентированность территориального планирования на правильные и обоснованные проекты малоэтажной застройки. Земля поселений очень ценная, нет смысла растягивать города, так как затраты на создание инфраструктуры в малоэтажке в разы больше. Необходимо работать с инвесторами по созданию таких зон застройки, где виды разрешенного использования и параметры застройки будут обеспечивать экономические модели, выгодные и государству, чтобы по минимуму тратить бюджетные деньги на развитие территорий, и предпринимателям, так как малоэтажка, особенно ИЖС, это, как правило, низкомаржинальный хлопотный бизнес.
Но именно малоэтажное строительство дает людям чувство настоящего дома, тесно связанное с традициями и идентичностью нашей нации. Хотелось бы, чтобы быстрее шла работа по утверждению интересов малоэтажного строительства, особенно в больших городах, в генеральных планах и правилах землепользования и застройки.
— Можно ли сказать, что начало реализации ряда федеральных программ в этом году, сокращение процедур согласования и оптимизация нормативно-правовой базы упростили жизнь девелоперам. Вы уже почувствовали эти эффекты?
— Приведу только один пример: в Санкт-Петербурге в январе было принято решение о том, что справки об архитектурно-градостроительном облике (АГО) должны распространяться и на блокированную застройку. На получение этого документа ушло восемь месяцев. Пока мы получали справку АГО у главного архитектора Петербурга, на федеральном уровне изменились ГОСТы и правила присоединения к инженерным сетям. Приходится при получении разрешений и уже на стадии сдачи объектов в эксплуатацию встраиваться в новые нормативные требования. То есть упрощение процедур и оптимизация регуляторики оказались сопряжены с вводом новых законов. Для малого и среднего строительного бизнеса они стали очередными административными барьерами.
— Вы это имели в виду, говоря о сложностях и неопределенностях в связи с цифровой трансформацией отрасли?
— Наступила новая волна потребительского экстремизма. Сегодня каждый недобросовестный клиент или конкурент способен забросать жалобами и доносами государственные органы, поднять волну фейковых новостей. Противостоять этому непросто и накладно. А между тем организованный поток негатива может пошатнуть реализацию инвестиционного проекта. Это уже происходило с крупным бизнесом, а теперь стало критичным и для малого. Поэтому 2022 год должен стать годом реальных действий государства по обузданию нечистоплотных субъектов цифровизации, которые ставят под удар созидательную градостроительную деятельность по развитию качественной и комфортной городской среды.
Несмотря на преимущества цифровизации и электронного обмена документами на стадии согласований, разрешений, ввода в эксплуатацию, малый бизнес в этом году почувствовал осложнения в коммуникации с надзорными органами. Застройщик может, к примеру, получить электронный отказ на строительство или ввод в эксплуатацию из-за несоответствия изменившимся ГОСТам и регламентам без указания конкретных позиций. Он не всегда может разобраться при отказе, что имеется в виду. Это означает, что нужно предусмотреть возможности обратной связи, должна быть принята четкая схема перехода при необходимости на общение в чатах или офлайн, на переговоры по телефону или в zoom. Ведь по мере обновления нормативной базы, перехода к Стандарту комплексного развития территорий, BIM-проектированию вопросы между участниками рынка будут нарастать. Их нужно решать максимально быстро и эффективно, если мы хотим достичь 120 млн кв. метров в год.
— Вас связывает с «Кварталом» огромная часть жизни: десять лет как с девелоперским проектом и намного более долгий отрезок, если говорить о нем как об идее. Чувствуете ли вы удовлетворение от того, что получилось на нынешнем этапе?
— Конечно! Более того, если у меня плохое настроение либо дела совсем «заедают», я приезжаю в «Квартал», и чувство радости, душевного спокойствия и удовлетворения от проделанного пути уже через полчаса после нахождения в нем гарантировано. Поэтому, если в рабочие дни у меня не получается заехать, я обязательно приезжаю в выходные.
То, что мы сделали за десять лет с моей командой, с инвесторами, а позже уже с жителями, очень впечатляет. Общаясь с собственниками, мне важно и приятно понимать, почему люди поддержали идею, как непросто даются доводка дома, заселение, личное благоустройство. Идея заключается в инновациях городской жизни, когда ты живешь на природе и при этом не отрываешься от города. Не чувствуешь себя сельчанином, дачником, но у тебя есть свой небольшой участок земли, ты можешь сделать также сад на крыше. При этом экономическая модель приобретения такого жилья очень выгодная, по цене квартиры в многоэтажке.
В идею заложены лучшие принципы движения нового урбанизма — стратегии передового городского развития в мире. По сути, это возращение к устройству средневекового города, а можно еще копнуть и дальше вглубь веков. Неслучайно в «Квартале» есть проекты с названиями «Античные дворы», «Дом-Арка», здесь образуются небольшие площади, живописные дворики и проезды в стиле курдонеров. Я четко вижу себе, как качество среды можно довести до феноменального результата, и очень важно, что жители в этом участвуют. Они сами предлагают варианты по оптимизации пространства и благоустройству.
Представьте, как вы открываете дверь своего дома, выходите на улицу и попадаете в волшебную сказку — сказку современного города, где продумано уличное освещение, границы личного и общего незаметны и тактично разделены озеленением, фактуры материалов и цветовые решения связаны с архитектурным контекстом, дети могут спокойно перемещаться по территории. Это реально, если выдержать определенные принципы развития среды, дизайн-кода, поддержать «дух места», найти баланс интересов развития для роста капитализации, немного потратиться ради квартального благополучия и выполнять правила добрососедства. Я настроен приложить максимум усилий, чтобы эта сказка стала былью. И мы постараемся показать результаты в 2022 году.
Может, повторюсь, но в этом году наши организации, как и большинство девелоперов в стране, столкнулись с проблемой потребительского экстремизма. В отличие от компаний — застройщиков многоэтажных домов мы имеем дело со злоупотреблениями владельцев недвижимости не в вопросах приемки, а в сфере деятельности обслуживающей компании по жилищно-коммунальному сервису.
Изначально, планируя «Прибрежный Квартал», мы хотели создать жилье, доступное относительно других предложений в этой локации. Лисий Нос — это дорогой район, приобрести новый дом здесь меньше чем за 30 млн руб. маловероятно, максимально предложения доходят до 250 млн руб., а стоимость дома в «Прибрежном Квартале» до подорожания была около 7–10 млн руб., примерно столько же требуется и на отделку.
Содержание частного дома и закрытой территории «Квартала» также требует средств. За последние годы было несколько случаев, когда мы помогали провести продажу домов тех владельцев, кто не смог, в том числе по финансовым причинам, продолжать отделку переданных домов. Но есть единичные случаи, когда, проживая в частном доме за 20 млн руб. на охраняемой территории, человек не хочет оплачивать потребляемые услуги по общеквартальным расходам (охрана и обеспечение порядка, уборка территории, контроль инфраструктуры, освещение «Квартала» и т. д.) в размере 6–7 тыс. руб. в месяц. Любой житель квартир в многоэтажных домах Петербурга, кто платит ту же сумму, скажет: «…А что, такое может быть?»
Должны ли мы идти навстречу такому потребительскому отношению? Мы считаем, нет. Потому, что условия для всех жителей квартала — одинаковые. Многие компании совершенствуют свои продукты благодаря атакам потребительского экстремизма. Так же делаем и мы.
При этом мы благодарны большинству участников соседского сообщества «Прибрежного Квартала» за то, что в условиях правовой неопределенности жилищно-коммунальной темы в малоэтажке они поддерживают правильное направление коммуникаций с обслуживающей организацией для налаживания спокойной и комфортной жизни.
— Если бы новогодние пожелания всегда сбывались, что бы вы загадали в наступающем году себе, своим партнерам, жителям «Квартала»?
— Прошедший год стал для меня особенным. Это был год пяти юбилеев, один из которых —мое 50-летие. Плюс моя семья наконец-то совершила новоселье, причем двойное. Мне практически удалось завершить строительство, которое шло четыре года. В моей профессиональной деятельности наступает новый этап, он заключается в продолжении поиска идеального дома для жизни человека — жилища, уже не просто как сборки стен и кровли, а в первую очередь духовно и гармонично связанного с его владельцем. У англичан это называется НОМE. По росту компетенций, в работе с пространством, с окружающим контекстом удалось многого достичь, теперь меня больше волнуют тонкие настройки дома: его энергетический баланс и экологичность, звуки и запахи, как он влияет на семейные традиции, на воспитание детей, общение в социуме.
В очертаниях постковидного мира, так называемого общества «новой нормальности» меняются образ жизни, рынки, инфраструктура и коммуникации. Похоже, мы движемся к менее расточительному образу жизни в цифровой более устойчивой экономике. Новое общество делится по критерию адаптивности к изменениям, с переосмысленными ценностями жизни. Общество, разделенное на тех, кто уже не вернется к прежней жизни, и тех, кто продолжит жизнь старую, с прежними принципами и установками. Хочется пожелать всем повышать свои знания, сохранять позитивность и доброту, искать вместе пути для роста благосостояния — как личного, так и общественного. И в новом году совершить новоселье или максимально приблизиться к мечте об идеальном доме.
С наступающим Новым, 2022 годом и Рождеством Христовым!
Михаил Голубев, инвестор, застройщик, эксперт Агентства стратегических инициатив, участник НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса»
О влиянии пандемии на рынок жилья, адаптации компании к новым условиям и развитии ее деятельности по различным направлениям «Строительному Еженедельнику» рассказал Теему Хелпполайнен, генеральный директор АО «ЮИТ Санкт-Петербург» (российское подразделение финского концерна YIT).
— Как, на ваш взгляд, повлияла пандемия коронавируса на работу «ЮИТ» и на строительный рынок в целом?
— В марте этого года, когда пандемия только начиналась, мы, как и другие игроки рынка, подготовили несколько сценариев с прогнозом развития событий. Надо признать, что по многим параметрам мы ошиблись. Прежде всего никто не ожидал, что пандемия продлится так долго и достигнет такого размаха, как мы видим сегодня. Все думали, что к концу года вопрос будет в целом закрыт. Этого, к сожалению, не произошло.
В то же время отрадно, что все стройплощадки работают нормально, ведь в начале пандемии мы опасались, что стройка может быть остановлена. Тем не менее меры, которые мы предпринимаем начиная с весны, чтобы снизить риски заболевания сотрудников, оказались в достаточной мере эффективными. И строительство идет обычными темпами.
В марте все ожидали, что переход на удаленную работу — это краткосрочная антикризисная мера. Но ситуация вынуждает нас продлевать такую практику и развивать онлайн-технологии, и они демонстрируют достаточно высокую эффективность.
Кроме того, не все сюрпризы пандемии оказались негативными. Никто не предполагал также, что объемы продаж в столь сложной ситуации будут расти. Интересно, что это касается не только российского рынка. Тот же тренд мы видим и в Финляндии, и в Польше, Чехии и Словакии, и в странах Прибалтики. Эту тенденцию можно смело назвать уникальной, поскольку в ситуации кризиса и неопределенности перспектив покупатели в любой стране обычно снижают активность в приобретении недвижимости.
Сейчас мы видим обратный тренд. Хотя в начале пандемии, особенно во втором квартале, было снижение спроса, после этого он активизировался и даже превысил доковидные значения. В России ярко выраженный спад наблюдался только в апреле, в других странах рост спроса начался примерно с августа.
В итоге в Петербурге, например, и второй и первый кварталы по объемам продаж превзошли показатели аналогичных периодов прошлого года. Но особенно высоким был результат третьего квартала. Продажи выросли более чем в 2,2 раза — это один из самых высоких показателей среди петербургских застройщиков. И пока этот тренд сохраняется.
— По оценкам аналитиков, в Петербурге наблюдается не только рост спроса, но и повышение цены. Какие факторы, на ваш взгляд, оказывают влияние на рынок?
— По моему мнению, есть ряд трендов, которые привели к этой ситуации. Прежде всего это, конечно, программа субсидирования процентной ставки по ипотеке, запущенная Правительством России. Благодаря этому достаточно много людей, которые ранее не могли себе позволить приобретение жилья, теперь получили такую возможность. А активизация спроса всегда стимулирует рост цены.
Но это не единственный фактор, влияющий на рынок. Очень большое значение играет реформа финансирования жилищного строительства. Переход на проектное кредитование с использованием эскроу-счетов, начавшийся в прошлом году, все больше затрагивает реалии рынка. Во-первых, банковский кредит стоит денег, и застройщики заранее предупреждали, что реформа приведет к росту цен на новостройки. Во-вторых, довольно много средних и мелких девелоперов, не имевших серьезного «запаса прочности», не смогли привлечь проектное финансирование и были вынуждены уйти с рынка. Кроме того, в начале года многие крупные застройщики из-за коронавируса притормозили запуск новых проектов. Все это повлекло за собой снижение предложения и, как следствие, рост цен. В-третьих, покупатели видят, что квартиры дорожают, и стремятся успеть купить жилье, пока ценник еще находится в приемлемых значениях. Это формирует дополнительный спрос, который также толкает цены вверх.
— Получается, что, запустив льготную ипотеку, власти не только поддержали отрасль, но и стимулировали быстрый рост цен, а это и снижает доступность жилья для граждан, и ведет к перегреву рынка. На ваш взгляд, могут ли власти, в том числе региональные, что-то сделать, чтобы помочь застройщикам в условиях коронакризиса без негативных «побочных эффектов»?
— Региональные власти возлагают на застройщиков весьма серьезные обязательства по возведению объектов социнфраструктуры, что требует дополнительных вложений. Фактически эти затраты девелоперы вынуждены включать в цену «квадрата». Более активное участие города в создании соцобъектов, например, в форме софинансирования их строительства, и помогло бы девелоперам, и позволило бы сдержать рост цен.
Еще один ресурс — уже на федеральном уровне — обеспечение возможности застройщикам поэтапно раскрывать эксроу-счета. Это снизит расходы строителей на обслуживание банковских кредитов и увеличит возможности для инвестирования в новые участки.
— В нашей прошлой беседе, год назад, вы говорили, что из-за недостаточной экономической эффективности «ЮИТ» планирует свернуть девелоперскую деятельность в ряде регионов РФ. Не изменились ли эти планы в связи с ростом цен?
— Действительно, в YIT действуют внутренние стандарты, и ниже определенного уровня качества мы строить просто не можем. Это, разумеется, предопределяет некий объем расходов и, соответственно, цену жилья. Если она сильно отличается от рыночных реалий конкретного региона, мы вынуждены сворачивать там свою работу. Поэтому, как и планировалось, мы ушли из Ростовской области.
В то же время изменение ситуации на рынке Московского региона позволило нам принять решение о продолжении работы там и запуске новых проектов на участках, которыми мы уже владеем. Строительство пары домов уже стартовало в этом году. Реализацию еще нескольких проектов мы намерены начать в ближайшей перспективе. В других регионах присутствия «ЮИТ» в России в целом идет стабильная работа по сформированным планам.
— Повлияла ли пандемия на предпочтения покупателей при покупке жилья?
— Заметная тенденция — рост интереса к объектам, расположенным не в центре, а на периферии города, ближе к природе, а также к загородной недвижимости. В Петербурге это, например, ЖК INKERI в Пушкине. То же касается некоторых проектов в Подмосковье, в том числе двух коттеджных поселков, где были раскуплены все участки. Интересно, что интерес к загородному жилью вырос и в других странах присутствия YIT, например, в Финляндии.
Кроме того, на пожелания клиентов повлияло распространение формата удаленной работы. Соответственно, главный тренд в этой сфере — необходимость выделения в жилье зоны под рабочее место. Отчасти это повысило популярность квартир с бОльшим числом комнат. Но, поскольку реальные финансовые возможности людей не увеличились и мало кто может позволить себе приобрести дополнительное помещение, вырос интерес к гибким планировкам, позволяющим зонировать площади, в частности, выделяя рабочее место. Этот тренд мы учитываем, проектируя квартирографию наших новых объектов, которые должны выйти на рынок в ближайшее время.
— Когда можно ожидать их появления?
— За год «ЮИТ» приобрел три участка в Петербурге под реализацию жилых проектов: один в Адмиралтейском районе и два — в Калининском. На ул. Васенко, 7, мы намерены построить 12-этажный дом комфорт-класса примерно на 120 квартир общей площадью 5 тыс. кв. м. В Нейшлотском пер., 19/23, намечено возведение ЖК из трех 9–10-этажных домов. Сегмент — «комфорт прайм». Еще один приобретенный участок находится по адресу: Курляндская ул., 10–12. Там планируется построить 9–10-этажный жилой дом также класса «комфорт прайм» ориентировочно на 100 квартир общей площадью 5,5 тыс. кв. м.
Проекты в Нейшлотском и на Курляндской намечено вывести на рынок в течение ближайших 3–4 месяцев, на Васенко — чуть позже.
— «ЮИТ» не только строит, но и осуществляет эксплуатацию жилых объектов. Что нового в этой сфере?
— В рамках принятой в 2018 году стратегии развития YIT сегменту управления недвижимостью уделяется большое внимание. В частности, в России «ЮИТ» активизировал работу в этой сфере. Помимо собственных объектов, мы теперь эксплуатируем и дома, построенные другими компаниями.
Большим шагом в этом направлении стало создание с крупной компанией «Брусника» совместного предприятия для работы в Зауралье. Под его управление перешли объекты «ЮИТ» в Екатеринбурге и Тюмени, а также дома «Брусники» из Новосибирска и Сургута.
Помимо этого, а европейской части России сервисное подразделение «ЮИТ» стало оказывать услуги по управлению жилыми комплексами, построенными другими застройщиками. На сегодняшний день в общем объеме зданий, эксплуатацией которых мы занимаемся, уже не менее 20% возведены иными девелоперами, и постепенно эта цифра растет.
Последний пример в этой сфере — холдинг VEREN GROUP, заключивший с нами соглашение о стратегическом партнерстве. В соответствии с ним «ЮИТ Сервис» будет управлять всеми домами, построенными этой компанией в Петербурге. Особенно приятно то, что, высоко оценивая принятые у нас стандарты обслуживания, холдинг сам обратился к нам с предложением о партнерстве. Со своей стороны мы всегда открыты к сотрудничеству с надежными девелоперами, строящими качественное жилье.