Михаил Голубев: «Этот год для малоэтажного строительства стал событийным»
Уходящий 2021 год стал событийным также и для генерального директора «Северо-Западной строительной корпорации» Михаила Голубева. Во-первых, издан пилотный тираж его книги «Урбанизм: от комнаты до государства», которая рассказывает об эволюции авторской идеи гармоничного жилья. Во-вторых, проект ЖК «Прибрежный Квартал» отметил 10-летний юбилей своей истории. Наконец, в конце года этот проект стал победителем главной российской премии на рынке загородной недвижимости «Поселок года 2021» в номинации «Лучший поселок таунхаусов».
— Михаил Викторович, начать разговор хотелось бы с премии, которую получил проект «Прибрежный Квартал». Ваши первые впечатления от награды из рук профессионалов загородного строительства.
— Победа в премии стала для нас неожиданностью. Как малые застройщики, мы много лет просто старались делать интересный для городского развития, современный проект и задачу победить любой ценой в номинации не ставили. Тем приятнее было получить награду по решению компетентного жюри, от экспертов из сферы девелопмента, консалтинга, архитектуры, хорошо понимающих передовые тренды малоэтажного строительства. С некоторыми из этих профессионалов я знаком по работе в комиссии по жилищному строительству Федеральной программы «Трансформация делового климата».
Для жюри было важно, чтобы победившие проекты могли стать локомотивами российского малоэтажного домостроения. Принимались во внимание уникальная архитектура, транспортная доступность, обеспеченность инфраструктурой, гармония с ландшафтом и другие макропоказатели, которые должны быть сбалансированы в проекте, и сам он — отвечать главному критерию цена/качество, то есть иметь привлекательную экономическую модель для инвестора и доступность для потребителей.
Для независимых наблюдателей из международной консалтинговой компании PwC стал сюрпризом интерес к нашему небольшому проекту многих звезд мировой урбанистики, например, основателя «Конгресса за новый урбанизм» Андре Дуани. Но это и неслучайно, ведь «Прибрежный Квартал» — это реализация концепции нового урбанизма в чистом виде: компактный квартал с разнообразной застройкой, с пешеходным движением, гармонией частных и общественных пространств, обилием зелени и с минимальным воздействием на окружающую среду в противоположность перегруженным автомобилями типовым пригородам.
— Как сейчас обстоят дела со строительством «Квартала»?
— «Квартал» выглядит великолепно. В следующем году планируем закончить первую очередь из 100 домов, чтобы лучшие наработки первого десятилетия реализовать в строительстве второй и третьей очередей.
Нужно будет максимально завершить благоустройство территории, навести порядок с жилищно-коммунальной сферой, запустить все инженерные коммуникации, отшлифовать наши домостроительные технологии, чтобы представить первую очередь во всей красе до того, как приступим к проектированию следующих. Это будет небольшая передышка после трудного года неопределенности для всех застройщиков жилья в связи с пандемией, ростом себестоимости жилья и идущей полным ходом цифровой трансформацией.
— Государство намерено нарастить строительство жилья до 120 млн кв. метров к 2030 году с определенными требованиями к комфорту и качеству проживания. А это ни много ни мало около миллиарда «квадратов» за десять лет. Как, по вашему мнению, вписывается в эти планы малоэтажное жилье, которое сегодня составляет 50% новостроек? Сможет ли оно расширить свою долю в строительстве?
— Малоэтажное строительство, где основной объем дает индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), уже подтягивается к 60% ввода нового жилья. Большая часть этого объема генерируется пулом лиц, которые строят хозяйственным способом и компаниями малого и среднего бизнеса. Теперь на рынок выдвинулись и известные девелоперы из многоэтажки. То есть развиваются две траектории — физические лица плюс малые и средние застройщики, а теперь и крупные компании. Малоэтажные районы растут, но города развивают и свои высотные «человейники», выталкивая малоэтажку в периферийные нелучшие районы. Очень хорошо, что государство пилотирует оба направления, комплексно наращивая объемы ввода жилья до ежегодных 120 млн кв. метров и конкурентно обеспечивая будущим жителям комфортную, качественную, устойчивую городскую среду.
В этом году появилась новая тенденция, которая может создать опасность в развитии малоэтажки. Крупный бизнес начинает перенастраивать свои планы с теряющего ход и перспективность строительства многоэтажного жилья на нишу ИЖС, и государство уже обозначило перечень мер поддержки: расширение действия льготной ипотеки для ИЖС, финансирование инфраструктурных проектов, вовлечение банков и крупных застройщиков через коррекцию законов и разработку в них новых положений о внедрении типовых индустриальных проектов частных домов и о создании малоэтажных жилых комплексов ИЖС. В случае таких действий планируется урегулировать вопросы по введению эскроу-счетов и решить наболевшие проблемы по жилищно-коммунальному обслуживанию. То есть государство заинтересовано стимулировать развитие сферы ИЖС. Это обнадеживает.
В чем опасность? Малоэтажное строительство рискует пойти по пути типовой индустриализации, как было в той же Америке в 50–60-е годы прошлого века, хотя сейчас есть шансы развиваться в направлении того же нового урбанизма. Эти шансы надо усилить. Для этого следует включить в закон о малоэтажных жилых комплексах не только ИЖС, а еще и блокированную жилую застройку и малоэтажные квартирные дома. Такие «смешанные» виды жилья могут не просто обеспечить сбалансированные проекты поселков, многообразие застройки, а создать гармоничные поселения с дополнительной эффективностью, интегрированные в городскую среду и доступные покупателям, а также предпринимателям, которые хотят развивать нежилую сервисную недвижимость.
Особенно хочется сказать про ориентированность территориального планирования на правильные и обоснованные проекты малоэтажной застройки. Земля поселений очень ценная, нет смысла растягивать города, так как затраты на создание инфраструктуры в малоэтажке в разы больше. Необходимо работать с инвесторами по созданию таких зон застройки, где виды разрешенного использования и параметры застройки будут обеспечивать экономические модели, выгодные и государству, чтобы по минимуму тратить бюджетные деньги на развитие территорий, и предпринимателям, так как малоэтажка, особенно ИЖС, это, как правило, низкомаржинальный хлопотный бизнес.
Но именно малоэтажное строительство дает людям чувство настоящего дома, тесно связанное с традициями и идентичностью нашей нации. Хотелось бы, чтобы быстрее шла работа по утверждению интересов малоэтажного строительства, особенно в больших городах, в генеральных планах и правилах землепользования и застройки.
— Можно ли сказать, что начало реализации ряда федеральных программ в этом году, сокращение процедур согласования и оптимизация нормативно-правовой базы упростили жизнь девелоперам. Вы уже почувствовали эти эффекты?
— Приведу только один пример: в Санкт-Петербурге в январе было принято решение о том, что справки об архитектурно-градостроительном облике (АГО) должны распространяться и на блокированную застройку. На получение этого документа ушло восемь месяцев. Пока мы получали справку АГО у главного архитектора Петербурга, на федеральном уровне изменились ГОСТы и правила присоединения к инженерным сетям. Приходится при получении разрешений и уже на стадии сдачи объектов в эксплуатацию встраиваться в новые нормативные требования. То есть упрощение процедур и оптимизация регуляторики оказались сопряжены с вводом новых законов. Для малого и среднего строительного бизнеса они стали очередными административными барьерами.
— Вы это имели в виду, говоря о сложностях и неопределенностях в связи с цифровой трансформацией отрасли?
— Наступила новая волна потребительского экстремизма. Сегодня каждый недобросовестный клиент или конкурент способен забросать жалобами и доносами государственные органы, поднять волну фейковых новостей. Противостоять этому непросто и накладно. А между тем организованный поток негатива может пошатнуть реализацию инвестиционного проекта. Это уже происходило с крупным бизнесом, а теперь стало критичным и для малого. Поэтому 2022 год должен стать годом реальных действий государства по обузданию нечистоплотных субъектов цифровизации, которые ставят под удар созидательную градостроительную деятельность по развитию качественной и комфортной городской среды.
Несмотря на преимущества цифровизации и электронного обмена документами на стадии согласований, разрешений, ввода в эксплуатацию, малый бизнес в этом году почувствовал осложнения в коммуникации с надзорными органами. Застройщик может, к примеру, получить электронный отказ на строительство или ввод в эксплуатацию из-за несоответствия изменившимся ГОСТам и регламентам без указания конкретных позиций. Он не всегда может разобраться при отказе, что имеется в виду. Это означает, что нужно предусмотреть возможности обратной связи, должна быть принята четкая схема перехода при необходимости на общение в чатах или офлайн, на переговоры по телефону или в zoom. Ведь по мере обновления нормативной базы, перехода к Стандарту комплексного развития территорий, BIM-проектированию вопросы между участниками рынка будут нарастать. Их нужно решать максимально быстро и эффективно, если мы хотим достичь 120 млн кв. метров в год.
— Вас связывает с «Кварталом» огромная часть жизни: десять лет как с девелоперским проектом и намного более долгий отрезок, если говорить о нем как об идее. Чувствуете ли вы удовлетворение от того, что получилось на нынешнем этапе?
— Конечно! Более того, если у меня плохое настроение либо дела совсем «заедают», я приезжаю в «Квартал», и чувство радости, душевного спокойствия и удовлетворения от проделанного пути уже через полчаса после нахождения в нем гарантировано. Поэтому, если в рабочие дни у меня не получается заехать, я обязательно приезжаю в выходные.
То, что мы сделали за десять лет с моей командой, с инвесторами, а позже уже с жителями, очень впечатляет. Общаясь с собственниками, мне важно и приятно понимать, почему люди поддержали идею, как непросто даются доводка дома, заселение, личное благоустройство. Идея заключается в инновациях городской жизни, когда ты живешь на природе и при этом не отрываешься от города. Не чувствуешь себя сельчанином, дачником, но у тебя есть свой небольшой участок земли, ты можешь сделать также сад на крыше. При этом экономическая модель приобретения такого жилья очень выгодная, по цене квартиры в многоэтажке.
В идею заложены лучшие принципы движения нового урбанизма — стратегии передового городского развития в мире. По сути, это возращение к устройству средневекового города, а можно еще копнуть и дальше вглубь веков. Неслучайно в «Квартале» есть проекты с названиями «Античные дворы», «Дом-Арка», здесь образуются небольшие площади, живописные дворики и проезды в стиле курдонеров. Я четко вижу себе, как качество среды можно довести до феноменального результата, и очень важно, что жители в этом участвуют. Они сами предлагают варианты по оптимизации пространства и благоустройству.
Представьте, как вы открываете дверь своего дома, выходите на улицу и попадаете в волшебную сказку — сказку современного города, где продумано уличное освещение, границы личного и общего незаметны и тактично разделены озеленением, фактуры материалов и цветовые решения связаны с архитектурным контекстом, дети могут спокойно перемещаться по территории. Это реально, если выдержать определенные принципы развития среды, дизайн-кода, поддержать «дух места», найти баланс интересов развития для роста капитализации, немного потратиться ради квартального благополучия и выполнять правила добрососедства. Я настроен приложить максимум усилий, чтобы эта сказка стала былью. И мы постараемся показать результаты в 2022 году.
Может, повторюсь, но в этом году наши организации, как и большинство девелоперов в стране, столкнулись с проблемой потребительского экстремизма. В отличие от компаний — застройщиков многоэтажных домов мы имеем дело со злоупотреблениями владельцев недвижимости не в вопросах приемки, а в сфере деятельности обслуживающей компании по жилищно-коммунальному сервису.
Изначально, планируя «Прибрежный Квартал», мы хотели создать жилье, доступное относительно других предложений в этой локации. Лисий Нос — это дорогой район, приобрести новый дом здесь меньше чем за 30 млн руб. маловероятно, максимально предложения доходят до 250 млн руб., а стоимость дома в «Прибрежном Квартале» до подорожания была около 7–10 млн руб., примерно столько же требуется и на отделку.
Содержание частного дома и закрытой территории «Квартала» также требует средств. За последние годы было несколько случаев, когда мы помогали провести продажу домов тех владельцев, кто не смог, в том числе по финансовым причинам, продолжать отделку переданных домов. Но есть единичные случаи, когда, проживая в частном доме за 20 млн руб. на охраняемой территории, человек не хочет оплачивать потребляемые услуги по общеквартальным расходам (охрана и обеспечение порядка, уборка территории, контроль инфраструктуры, освещение «Квартала» и т. д.) в размере 6–7 тыс. руб. в месяц. Любой житель квартир в многоэтажных домах Петербурга, кто платит ту же сумму, скажет: «…А что, такое может быть?»
Должны ли мы идти навстречу такому потребительскому отношению? Мы считаем, нет. Потому, что условия для всех жителей квартала — одинаковые. Многие компании совершенствуют свои продукты благодаря атакам потребительского экстремизма. Так же делаем и мы.
При этом мы благодарны большинству участников соседского сообщества «Прибрежного Квартала» за то, что в условиях правовой неопределенности жилищно-коммунальной темы в малоэтажке они поддерживают правильное направление коммуникаций с обслуживающей организацией для налаживания спокойной и комфортной жизни.
— Если бы новогодние пожелания всегда сбывались, что бы вы загадали в наступающем году себе, своим партнерам, жителям «Квартала»?
— Прошедший год стал для меня особенным. Это был год пяти юбилеев, один из которых —мое 50-летие. Плюс моя семья наконец-то совершила новоселье, причем двойное. Мне практически удалось завершить строительство, которое шло четыре года. В моей профессиональной деятельности наступает новый этап, он заключается в продолжении поиска идеального дома для жизни человека — жилища, уже не просто как сборки стен и кровли, а в первую очередь духовно и гармонично связанного с его владельцем. У англичан это называется НОМE. По росту компетенций, в работе с пространством, с окружающим контекстом удалось многого достичь, теперь меня больше волнуют тонкие настройки дома: его энергетический баланс и экологичность, звуки и запахи, как он влияет на семейные традиции, на воспитание детей, общение в социуме.
В очертаниях постковидного мира, так называемого общества «новой нормальности» меняются образ жизни, рынки, инфраструктура и коммуникации. Похоже, мы движемся к менее расточительному образу жизни в цифровой более устойчивой экономике. Новое общество делится по критерию адаптивности к изменениям, с переосмысленными ценностями жизни. Общество, разделенное на тех, кто уже не вернется к прежней жизни, и тех, кто продолжит жизнь старую, с прежними принципами и установками. Хочется пожелать всем повышать свои знания, сохранять позитивность и доброту, искать вместе пути для роста благосостояния — как личного, так и общественного. И в новом году совершить новоселье или максимально приблизиться к мечте об идеальном доме.
С наступающим Новым, 2022 годом и Рождеством Христовым!
Михаил Голубев, инвестор, застройщик, эксперт Агентства стратегических инициатив, участник НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса»
Свой взгляд на актуальные проблемы развития строительного комплекса города, перспективы первичного рынка жилья, совершенствование медицинской инфраструктуры и на многие иные вопросы в интервью «Строительному Еженедельнику» высказал вице-губернатор Санкт-Петербурга Николай Линченко.
— Николай Викторович, прошел год после начала пандемии коронавируса. Сумела ли, по вашему мнению, строительная отрасль города ответить на этот вызов и справиться с возникшими новыми задачами?
— На мой взгляд, и Петербург в целом, и его строительный комплекс в частности достойно проходят период пандемийных ограничений. Коронавирус стал тем вызовом, который стал стимулом для того, чтобы вся отрасль сплотилась и действовала единым фронтом, что очень важно в таких кризисных ситуациях.
Как известно, Петербург был в числе регионов, где работа строительных компаний не прерывалась ни на неделю. Очень четко мы отработали с Росреестром, благодаря чему, несмотря на закрытия МФЦ, ведомство продолжило регистрацию договоров долевого участия. Пауза в этой работе была минимальной, и это позволило застройщикам продолжать продажи и тем самым — финансирование стройки. При этом девелоперами грамотно и системно были предприняты меры, необходимые для предотвращения распространения коронавируса на действующих стройплощадках. Слаженные и четкие действия как городских властей, так и компаний позволили минимизировать влияние пандемии на строительный сектор. Благодаря этому мы можем констатировать, что отрасль завершила прошлый год с хорошим результатом.
Помимо общеотраслевой ситуации, прекрасно, на мой взгляд, отработал Комитет по строительству. Это отразилось и в общих результатах его деятельности, и в реализации спецмер в рамках его компетенций, непосредственно направленных на борьбу с коронавирусом.
Так, при бюджете на 2020 год в объеме примерно 21 млрд рублей Комитетом суммарно было освоено более 26 млрд. В итоге вместо 31 объекта социальной инфраструктуры, которые планировалось ввести в эксплуатацию в прошлом году, по факту было сдано 35. Причем ведомство запросило, получило и освоило сверхплановое финансирование на дополнительные объекты. Комитет продемонстрировал высокое качество работы, что дало не только экономический, но и очень позитивный психологический эффект.
В числе важнейших экспресс-мер, принятых в самом начале еще первой волны пандемии, нельзя не назвать сверхбыстрое развертывание временного госпиталя на площадях «Ленэкспо». За неделю был создан стационар на тысячу коек. Для сравнения: в Китае, который славится организованностью действий и высокой скоростью работ, аналогичный по мощности медицинский объект из вагончиков строили две недели. При этом наш госпиталь в «Ленэкспо» был и более удобен с точки зрения работы медицинского персонала, и технологически более соответствовал противоэпидемическим требованиям (четкое выделение «красной» зоны, дезинфекция стоков и вытяжной вентиляции, грамотная маршрутизация, санпропускники и пр.).
Помимо этого, наши специалисты принимали непосредственное участие в противоэпидемическом приспособлении и переоборудовании 23 действующих стационаров. Кроме того, поликлиника № 20 в Московском районе была оперативно переделана под стационар. И все это при очень сильном не только физическом, но и эмоциональном напряжении.
— Пандемия в целом заставила обратить особое внимание на развитие медицинской инфраструктуры города. Что сделано в этом направлении и какие строятся планы на перспективу?
— Главное достижение — это, конечно, стремительное строительство нового корпуса Госпиталя ветеранов войн — так называемого трансформера. Отмечу, что Петербург стал и идеологом и новатором в создании таких объектов в целом в России.
Термин «трансформер» в названии объекта указывает на специфические конструктивные особенности здания. В обычном режиме работы это лечебно-диагностический корпус госпиталя. В случае же возникновения эпидемиологических проблем, как в настоящее время, корпус очень быстро трансформируется в автономный стационар для инфицированных больных. Кроме того, при необходимости возможно оперативное изменение функционала отдельных блоков. Все необходимые инженерно-технические решения для выполнения этих задач заложены еще на стадии проектирования.
Нельзя не отметить крайне сжатые сроки реализации проекта. В штатном режиме шестиэтажный корпус площадью почти 20 тысяч кв. м возводился бы около 3,5 года. На практике же этап проектирования занял всего четыре месяца (при нормативе на такие объекты в двенадцать месяцев). Заложено здание было 9 июля 2020 года и построено менее чем за шесть месяцев (обычный срок — 2,5 года).
Стационар был сдан в последних числах ушедшего года. Интересно, что это был не технический ввод, после чего еще длительный период идет установка и пусконаладка техники. В данном случае речь идет именно о начале работы. К моменту сдачи на объекте уже было смонтировано все необходимое медицинское и иное оборудование. 18 декабря было дано разрешение на ввод в эксплуатацию. 28 декабря корпус получил лицензию на предоставление медицинских услуг, а 29 декабря в него уже поступили первые пациенты.
Полученный опыт планируется тиражировать. Есть планы по созданию еще нескольких аналогичных объектов. Так, станционар-трансформер намечено построить в 2021 году для больницы св. Георгия на Северном пр. в Выборгском районе города. В феврале состоялась церемония закладки первого камня в основание объекта, в которой принял участие губернатор Петербурга Александр Беглов. Поскольку острота проблемы с койко-местами существенно снизилась, сверхскоростей на этом объекте показывать не планируется, работы будут вестись хоть и быстро, но в более спокойном темпе. Однако уже к ноябрю стационар будет сдан, и в декабре сможет принять первых пациентов.
Еще один подобный объект может появиться в Приморском районе, где планируется создание медицинского кластера. Для ускорения процесса там мы тоже планируем использовать опыт, полученный при строительстве нового корпуса Госпиталя ветеранов войн. Также продолжаются плановые работы в рамках АИП: возводятся новые корпуса в больнице св. Марии Магдалины, реконструируется городская больница № 40, строится новый корпус НИИ скорой помощи им. И. Джанелидзе и пр.
Прорабатываются и перспективные планы, в частности, по второй площадке Боткинской больницы. Уже ясно, что в той локации, которая планировалась ранее, ее возвести не получится: новые требования Свода градостроительных правил и СанПиНов не позволяют это сделать. Сейчас рассматриваются альтернативные варианты размещения больницы. После того, как этот вопрос будет окончательно решен, будем начинать проектирование.
— Как вы оцениваете ситуацию с переходом застройщиков на новую схему финансирования жилищного строительства через проектное кредитование и использование эскроу-счетов?
— Оценка доли объектов, строящихся с использованием проектного финансирования, в общем их объеме — вопрос достаточно сложный. Все зависит от того, как считать. Если оценивать тот объем, который находится в настоящий момент в продаже, то да, по новой системе возводится около половины. Если же считать по объектам, получившим разрешение на строительство и имеющим сроки ввода до 2023–2024 годов, то пока больше половины проектов в Петербурге реализуется еще по старой схеме.
Впрочем, на мой взгляд, переход на новую схему в городе в целом происходит хорошо. Надо отметить, что, хотя благодаря государственной программе субсидирования ставки по ипотеке особых проблем со спросом на новостройки во время короновируса и не возникло, проектное финансирование обеспечило психологическую уверенность, что объекты будут вводиться в срок — как для строителей, так и для граждан. Очень важно, что, если бы объемы продаж резко упали, новая схема создала бы необходимую подушку безопасности для всех проектов.
Кроме того, все профессиональные игроки рынка понимают, что госпрограмма льготной ипотеки так или иначе — мера временная, которая будет свернута. Даже если она не будет ликвидирована полностью, скорее всего, произойдет переориентация господдержки на определенные категории граждан. Поэтому уже сейчас застройщики прорабатывают стратегию своих действий в возможной ситуации существенного снижения спроса. И здесь снова свой позитивный эффект даст новая схема финансирования отрасли, играющая мощнейшую стабилизирующую роль. Так что в любом случае проведение этой реформы, безусловно, оправданно.
— Многие отмечают, что она привела к росту монополизации в отрасли. Как вы оцениваете положение в этой сфере и не вызывает ли оно беспокойства у властей Петербурга?
— Рассматривая существующее положение, нужно взглянуть на вопрос в комплексе. Во-первых, действительно в конце 1990-х — начале «нулевых» годов, когда строительные процессы в рамках новых схем активизировались, на рынке появилось огромное число игроков. И далеко не все они были профессиональными строителями и обладали необходимым уровнем компетенций. Многим работа на рынке жилья казалась простой: собирай деньги с граждан, нанимай генподрядчика и клади прибыль в карман. Эти иллюзии рынок быстро развеял, особенно в кризис 2008–2009 годов, когда множество застройщиков разорились, оставив в наследство городу долгострои. Так что априори считать обилие компаний на рынке позитивным фактором не стоит.
С тех пор число игроков рынка неуклонно сокращается — как до реформы, так и после нее. При наличии желания этот процесс, конечно, можно назвать «монополизацией». Но в реальности это уход слабых, малопрофессиональных компаний, не имеющих необходимых ресурсов для стабильной работы на рынке, который, увы, но это данность, подвержен влиянию экономических кризисов.
По большому счету, определенное укрупнение игроков рынка и обеспечение работы на нем только надежных и эффективных девелоперских структур было одной из целей реформы и вполне ожидаемым ее результатом. Постоянное решение проблем пострадавших дольщиков — слишком дорогая для государства цена, чтобы искусственно поддерживать существование слабых застройщиков. Они могут перейти работать на генподряд, освоить другие ниши. Лучше пусть девелоперов станет меньше, но в их надежности не будет сомнений.
Что же касается реальной монополизации рынка, то до нее Петербургу еще очень далеко. По данным Комитета по строительству, в городе работает 66 компаний-застройщиков. Для того чтобы злоупотреблять положением на рынке, нужны определенные согласованные действия игроков. Даже двум-трем компаниям сложно о чем-то договориться. Что уж говорить о нескольких десятках? Конечно, в городе есть девелоперы-лидеры, но и между ними, и в целом по рынку существует достаточно жесткая конкуренция. Так что говорить о возможности каких-то злоупотреблений не приходится. И наоборот: мы видим постоянное улучшение качества проектов, появление в них новых опций комфорта, объектов инфраструктуры и различных интересных «фишек», что говорит о борьбе за покупателя между компаниями. И эта конкуренция идет на пользу всем.
— Реформа и особенно введение госпрограммы льготной ипотеки привели к стремительному росту цен на новостройки (почти 30% по итогам прошлого года). Что представляет собой этот тренд, на ваш взгляд: проблему (ведь доступность жилья для граждан снижается) или достижение (ведь финансовая стабильность компаний укрепляется)?
— Я не стал бы ограничивать этими двумя факторами причины роста цен на жилье в новостройках. Это очень сложный вопрос, и здесь действует целый конгломерат причин.
Помимо уже названных, к ним следует отнести и объективные обстоятельства, вызывающие рост себестоимости строительства. В частности, существенно подорожали стройматериалы. В первую очередь это касается металла. На мировом рынке сложилась ситуация, которая вызвала значительный рост цен на металлопрокат, что потянуло за собой и внутренние цены на эту продукцию. Еще один фактор — рост оплаты труда, связанный с нехваткой трудовых мигрантов. Чтобы привлечь рабочих-строителей, компании заметно увеличили заработки. Наконец, есть и чисто рыночные стимулы роста цен. В целом заявляется меньше новых проектов, чем ранее, снизились объемы предложения, что в сочетании с ростом спроса, обеспеченным льготной ипотекой, конечно, толкает цену «квадрата» вверх.
Учитывая общеэкономическую ситуацию и проблемы, вызванные пандемией, я считаю текущее положение на рынке в целом нормальным. Конечно, сейчас на него влияет множество разнонаправленных факторов, поэтому он находится в состоянии некоторого дисбаланса, но, думаю, постепенно будет найдена новая «точка равновесия», и наступит очередной период относительной стабильности, во время которого каких-то резких скачков уже не будет.
— В прошлых наших беседах вы говорили, что Петербург приложил много усилий, чтобы отстоять свою позицию о невозможности роста объемов вводимого жилья. Более того, вы отмечали, что город планирует снижать темпы стройки. Не взвинтит ли это цены на новостройки на совершенно недостижимые для граждан высоты?
— Действительно, Петербург не мог брать на себя невыполнимых обязательств. Напомню, Минстрой РФ настаивал на росте к 2024 году объемов ввода до 5,35 млн кв. м жилья ежегодно. Эта цифра и по оценке экспертов, и по мнению городских властей совершенно нереалистична. Ни с точки зрения рыночного спроса на жилье, ни по возможностям Петербурга не обеспечить такие объемы необходимой инфраструктурой. Радикальный рост жилищного строительства требует столь же масштабного увеличения финансирования модернизации головных источников и сетей тепло-, электро- и водоснабжения, а также водоотведения. То же касается и пробивки новых улиц, строительства развязок, виадуков и пр. По нашим примерным подсчетам, при вводе порядка 5 млн кв. м жилья в год на развитие всей необходимой инфраструктуры потребуется свыше 750 млрд рублей. Очевидно, что такое наращивание финансирования из бюджета Петербурга — невозможно.
После того, как в прошлом году Президент России Владимир Путин отдал распоряжение скорректировать цели нацпроекта в связи с негативным влиянием пандемии, мы очень быстро сумели согласовать с Минстроем РФ планы по объемам ввода жилья, основываясь на документах стратегического перспективного развития города. Поэтому в ближайшее время Петербург даже ожидает плавное снижение темпов строительства. Если на 2021 год намечена сдача 3,19 млн кв. м, а на 2022-й — 3,41 млн, то в 2023 году этот показатель составит 2,77 млн, а в 2024-м — 2,65 млн кв. м. По нашим оценкам, 2,5–3 млн кв. м — это оптимальный объем ввода, поддерживающий равновесие рынка, позволяющий замещать выбывающий аварийный жилой фонд, планомерно осваивать новые территории. Работать же «пылесосом», вводя избыточные «квадраты» для граждан, переезжающих из других регионов, нашей задачей никогда не было. Мы стремимся к равновесному рынку, обеспечивающему качество проживания, а не «рекорды ввода».
Не думаю, что это вызовет серьезный дефицит жилья и, как следствие, рост цен. Напомню, что до запуска госпрограммы льготной ипотеки, которая вызвала мощный всплеск спроса, в Петербурге в течение нескольких лет, рекордных по объемам ввода, накапливался некоторый избыток предложения. Безусловно, его нельзя было назвать критичным, тем не менее жилья строилось больше, чем покупалось. Отмечу, что девелоперы это тоже видели, и в значительной степени именно поэтому на 2020 год многими застройщиками было намечено снижение объемов вывода нового предложения. Понятно, что взрывного роста спроса из-за льготной ипотеки прогнозировать не мог никто.
Как я уже говорил, госпрограмма, по крайней мере в прежнем виде, скорее всего, будет свернута. Как следствие, спрос существенно снизится. Этот тренд будет тем более заметен, что за время субсидирования ставки практически все, кто нуждался в жилье и имел возможность претендовать на льготную ипотеку, уже взяли кредиты. Собственно, эксперты уже сейчас фиксируют некоторое снижение интереса к программе. Так что думаю, что некоторое снижение объемов строительства будет вполне оправданно и с точки зрения снижения спроса.
— И напоследок традиционный вопрос о долгостроях. Власти города планировали эту проблему в целом решить в прошлом году. Но изменились схемы «инвентаризации» таких объектов, некоторые застройщики стали проблемными. Что сейчас делается в этой сфере и когда понятие «долгострой» уйдет в прошлое?
— Действительно, в связи с изменением системы учета таких объектов на федеральном уровне к проблемным комплексам, признанным таковыми ранее, добавились «объекты со значительным нарушением заявленных сроков по вводу». Отмечу при этом, что, несмотря на данное изменение, Петербург остается одним из субъектов РФ, где проблема долгостроев стоит наименее остро.
Впрочем, сделано в прошлом году было немало. Так, был завершен крупнейший долгострой ГК «СУ-155» — ЖК «Новая Каменка» в Приморском районе. Уже в этом году были ликвидированы последние вопросы — по паркингам, заявленным к строительству этим холдингом. Там не было продано ни одного машино-места, тем не менее они значились в федеральном Едином реестре проблемных объектов. Таким образом, печальное наследие этой компании теперь полностью ушло в прошлое.
Также в 2020 году сданы ЖК «Водолей» в Сестрорецке и старейший долгострой ЖК «Светлана» компании «Невский Луч», который начали строить в далеком 2003 году. Помимо этого, были введены в эксплуатацию пять домов СК «Дальпитерстрой» в Парголово и Шушарах, построенных как раз «со значительным нарушением заявленных сроков». Суммарно в этих домах расположено более 2,4 тыс. квартир
Кроме того, в прошлом году были найдены принципиальные решения по достройке ключевых проблемных объектов на общую сумму 5 млрд рублей (более 7 тыс. квартир). В частности, завершением возведения долгостроев компании «Норманн» — ЖК «На Заречной» и ЖК «Три апельсина» — займется холдинг РСТИ. Два корпуса, находящихся на достаточно высокой стадии строительной готовности, будут сданы до конца этого года. А третий, где был устроен только фундамент, введут в 2023 году — причем там придется даже менять проект. Кроме того, последний корпус еще одного из старейших проблемных комплексов — «Новая Скандинавия» — возведет «БФА-Девелопмент».
Кое-какие объекты из тех, что планировалось сдать в 2020 году, передвинулись на 2021. Так, семь зданий ЖК «Ареал» в Шушарах должны быть сданы до конца первого полугодия. В первом квартале этого года уже введено в эксплуатацию два проблемных дома в ЖК «Славянский-2». В целом в 2021 году на территории Петербурга запланировано завершить строительство двадцати долгостроев общей жилой площадью более 218 тыс. кв. м на 5314 квартир.