Михаил Голубев: «Этот год для малоэтажного строительства стал событийным»
Уходящий 2021 год стал событийным также и для генерального директора «Северо-Западной строительной корпорации» Михаила Голубева. Во-первых, издан пилотный тираж его книги «Урбанизм: от комнаты до государства», которая рассказывает об эволюции авторской идеи гармоничного жилья. Во-вторых, проект ЖК «Прибрежный Квартал» отметил 10-летний юбилей своей истории. Наконец, в конце года этот проект стал победителем главной российской премии на рынке загородной недвижимости «Поселок года 2021» в номинации «Лучший поселок таунхаусов».
— Михаил Викторович, начать разговор хотелось бы с премии, которую получил проект «Прибрежный Квартал». Ваши первые впечатления от награды из рук профессионалов загородного строительства.
— Победа в премии стала для нас неожиданностью. Как малые застройщики, мы много лет просто старались делать интересный для городского развития, современный проект и задачу победить любой ценой в номинации не ставили. Тем приятнее было получить награду по решению компетентного жюри, от экспертов из сферы девелопмента, консалтинга, архитектуры, хорошо понимающих передовые тренды малоэтажного строительства. С некоторыми из этих профессионалов я знаком по работе в комиссии по жилищному строительству Федеральной программы «Трансформация делового климата».
Для жюри было важно, чтобы победившие проекты могли стать локомотивами российского малоэтажного домостроения. Принимались во внимание уникальная архитектура, транспортная доступность, обеспеченность инфраструктурой, гармония с ландшафтом и другие макропоказатели, которые должны быть сбалансированы в проекте, и сам он — отвечать главному критерию цена/качество, то есть иметь привлекательную экономическую модель для инвестора и доступность для потребителей.
Для независимых наблюдателей из международной консалтинговой компании PwC стал сюрпризом интерес к нашему небольшому проекту многих звезд мировой урбанистики, например, основателя «Конгресса за новый урбанизм» Андре Дуани. Но это и неслучайно, ведь «Прибрежный Квартал» — это реализация концепции нового урбанизма в чистом виде: компактный квартал с разнообразной застройкой, с пешеходным движением, гармонией частных и общественных пространств, обилием зелени и с минимальным воздействием на окружающую среду в противоположность перегруженным автомобилями типовым пригородам.
— Как сейчас обстоят дела со строительством «Квартала»?
— «Квартал» выглядит великолепно. В следующем году планируем закончить первую очередь из 100 домов, чтобы лучшие наработки первого десятилетия реализовать в строительстве второй и третьей очередей.
Нужно будет максимально завершить благоустройство территории, навести порядок с жилищно-коммунальной сферой, запустить все инженерные коммуникации, отшлифовать наши домостроительные технологии, чтобы представить первую очередь во всей красе до того, как приступим к проектированию следующих. Это будет небольшая передышка после трудного года неопределенности для всех застройщиков жилья в связи с пандемией, ростом себестоимости жилья и идущей полным ходом цифровой трансформацией.
— Государство намерено нарастить строительство жилья до 120 млн кв. метров к 2030 году с определенными требованиями к комфорту и качеству проживания. А это ни много ни мало около миллиарда «квадратов» за десять лет. Как, по вашему мнению, вписывается в эти планы малоэтажное жилье, которое сегодня составляет 50% новостроек? Сможет ли оно расширить свою долю в строительстве?
— Малоэтажное строительство, где основной объем дает индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), уже подтягивается к 60% ввода нового жилья. Большая часть этого объема генерируется пулом лиц, которые строят хозяйственным способом и компаниями малого и среднего бизнеса. Теперь на рынок выдвинулись и известные девелоперы из многоэтажки. То есть развиваются две траектории — физические лица плюс малые и средние застройщики, а теперь и крупные компании. Малоэтажные районы растут, но города развивают и свои высотные «человейники», выталкивая малоэтажку в периферийные нелучшие районы. Очень хорошо, что государство пилотирует оба направления, комплексно наращивая объемы ввода жилья до ежегодных 120 млн кв. метров и конкурентно обеспечивая будущим жителям комфортную, качественную, устойчивую городскую среду.
В этом году появилась новая тенденция, которая может создать опасность в развитии малоэтажки. Крупный бизнес начинает перенастраивать свои планы с теряющего ход и перспективность строительства многоэтажного жилья на нишу ИЖС, и государство уже обозначило перечень мер поддержки: расширение действия льготной ипотеки для ИЖС, финансирование инфраструктурных проектов, вовлечение банков и крупных застройщиков через коррекцию законов и разработку в них новых положений о внедрении типовых индустриальных проектов частных домов и о создании малоэтажных жилых комплексов ИЖС. В случае таких действий планируется урегулировать вопросы по введению эскроу-счетов и решить наболевшие проблемы по жилищно-коммунальному обслуживанию. То есть государство заинтересовано стимулировать развитие сферы ИЖС. Это обнадеживает.
В чем опасность? Малоэтажное строительство рискует пойти по пути типовой индустриализации, как было в той же Америке в 50–60-е годы прошлого века, хотя сейчас есть шансы развиваться в направлении того же нового урбанизма. Эти шансы надо усилить. Для этого следует включить в закон о малоэтажных жилых комплексах не только ИЖС, а еще и блокированную жилую застройку и малоэтажные квартирные дома. Такие «смешанные» виды жилья могут не просто обеспечить сбалансированные проекты поселков, многообразие застройки, а создать гармоничные поселения с дополнительной эффективностью, интегрированные в городскую среду и доступные покупателям, а также предпринимателям, которые хотят развивать нежилую сервисную недвижимость.
Особенно хочется сказать про ориентированность территориального планирования на правильные и обоснованные проекты малоэтажной застройки. Земля поселений очень ценная, нет смысла растягивать города, так как затраты на создание инфраструктуры в малоэтажке в разы больше. Необходимо работать с инвесторами по созданию таких зон застройки, где виды разрешенного использования и параметры застройки будут обеспечивать экономические модели, выгодные и государству, чтобы по минимуму тратить бюджетные деньги на развитие территорий, и предпринимателям, так как малоэтажка, особенно ИЖС, это, как правило, низкомаржинальный хлопотный бизнес.
Но именно малоэтажное строительство дает людям чувство настоящего дома, тесно связанное с традициями и идентичностью нашей нации. Хотелось бы, чтобы быстрее шла работа по утверждению интересов малоэтажного строительства, особенно в больших городах, в генеральных планах и правилах землепользования и застройки.
— Можно ли сказать, что начало реализации ряда федеральных программ в этом году, сокращение процедур согласования и оптимизация нормативно-правовой базы упростили жизнь девелоперам. Вы уже почувствовали эти эффекты?
— Приведу только один пример: в Санкт-Петербурге в январе было принято решение о том, что справки об архитектурно-градостроительном облике (АГО) должны распространяться и на блокированную застройку. На получение этого документа ушло восемь месяцев. Пока мы получали справку АГО у главного архитектора Петербурга, на федеральном уровне изменились ГОСТы и правила присоединения к инженерным сетям. Приходится при получении разрешений и уже на стадии сдачи объектов в эксплуатацию встраиваться в новые нормативные требования. То есть упрощение процедур и оптимизация регуляторики оказались сопряжены с вводом новых законов. Для малого и среднего строительного бизнеса они стали очередными административными барьерами.
— Вы это имели в виду, говоря о сложностях и неопределенностях в связи с цифровой трансформацией отрасли?
— Наступила новая волна потребительского экстремизма. Сегодня каждый недобросовестный клиент или конкурент способен забросать жалобами и доносами государственные органы, поднять волну фейковых новостей. Противостоять этому непросто и накладно. А между тем организованный поток негатива может пошатнуть реализацию инвестиционного проекта. Это уже происходило с крупным бизнесом, а теперь стало критичным и для малого. Поэтому 2022 год должен стать годом реальных действий государства по обузданию нечистоплотных субъектов цифровизации, которые ставят под удар созидательную градостроительную деятельность по развитию качественной и комфортной городской среды.
Несмотря на преимущества цифровизации и электронного обмена документами на стадии согласований, разрешений, ввода в эксплуатацию, малый бизнес в этом году почувствовал осложнения в коммуникации с надзорными органами. Застройщик может, к примеру, получить электронный отказ на строительство или ввод в эксплуатацию из-за несоответствия изменившимся ГОСТам и регламентам без указания конкретных позиций. Он не всегда может разобраться при отказе, что имеется в виду. Это означает, что нужно предусмотреть возможности обратной связи, должна быть принята четкая схема перехода при необходимости на общение в чатах или офлайн, на переговоры по телефону или в zoom. Ведь по мере обновления нормативной базы, перехода к Стандарту комплексного развития территорий, BIM-проектированию вопросы между участниками рынка будут нарастать. Их нужно решать максимально быстро и эффективно, если мы хотим достичь 120 млн кв. метров в год.
— Вас связывает с «Кварталом» огромная часть жизни: десять лет как с девелоперским проектом и намного более долгий отрезок, если говорить о нем как об идее. Чувствуете ли вы удовлетворение от того, что получилось на нынешнем этапе?
— Конечно! Более того, если у меня плохое настроение либо дела совсем «заедают», я приезжаю в «Квартал», и чувство радости, душевного спокойствия и удовлетворения от проделанного пути уже через полчаса после нахождения в нем гарантировано. Поэтому, если в рабочие дни у меня не получается заехать, я обязательно приезжаю в выходные.
То, что мы сделали за десять лет с моей командой, с инвесторами, а позже уже с жителями, очень впечатляет. Общаясь с собственниками, мне важно и приятно понимать, почему люди поддержали идею, как непросто даются доводка дома, заселение, личное благоустройство. Идея заключается в инновациях городской жизни, когда ты живешь на природе и при этом не отрываешься от города. Не чувствуешь себя сельчанином, дачником, но у тебя есть свой небольшой участок земли, ты можешь сделать также сад на крыше. При этом экономическая модель приобретения такого жилья очень выгодная, по цене квартиры в многоэтажке.
В идею заложены лучшие принципы движения нового урбанизма — стратегии передового городского развития в мире. По сути, это возращение к устройству средневекового города, а можно еще копнуть и дальше вглубь веков. Неслучайно в «Квартале» есть проекты с названиями «Античные дворы», «Дом-Арка», здесь образуются небольшие площади, живописные дворики и проезды в стиле курдонеров. Я четко вижу себе, как качество среды можно довести до феноменального результата, и очень важно, что жители в этом участвуют. Они сами предлагают варианты по оптимизации пространства и благоустройству.
Представьте, как вы открываете дверь своего дома, выходите на улицу и попадаете в волшебную сказку — сказку современного города, где продумано уличное освещение, границы личного и общего незаметны и тактично разделены озеленением, фактуры материалов и цветовые решения связаны с архитектурным контекстом, дети могут спокойно перемещаться по территории. Это реально, если выдержать определенные принципы развития среды, дизайн-кода, поддержать «дух места», найти баланс интересов развития для роста капитализации, немного потратиться ради квартального благополучия и выполнять правила добрососедства. Я настроен приложить максимум усилий, чтобы эта сказка стала былью. И мы постараемся показать результаты в 2022 году.
Может, повторюсь, но в этом году наши организации, как и большинство девелоперов в стране, столкнулись с проблемой потребительского экстремизма. В отличие от компаний — застройщиков многоэтажных домов мы имеем дело со злоупотреблениями владельцев недвижимости не в вопросах приемки, а в сфере деятельности обслуживающей компании по жилищно-коммунальному сервису.
Изначально, планируя «Прибрежный Квартал», мы хотели создать жилье, доступное относительно других предложений в этой локации. Лисий Нос — это дорогой район, приобрести новый дом здесь меньше чем за 30 млн руб. маловероятно, максимально предложения доходят до 250 млн руб., а стоимость дома в «Прибрежном Квартале» до подорожания была около 7–10 млн руб., примерно столько же требуется и на отделку.
Содержание частного дома и закрытой территории «Квартала» также требует средств. За последние годы было несколько случаев, когда мы помогали провести продажу домов тех владельцев, кто не смог, в том числе по финансовым причинам, продолжать отделку переданных домов. Но есть единичные случаи, когда, проживая в частном доме за 20 млн руб. на охраняемой территории, человек не хочет оплачивать потребляемые услуги по общеквартальным расходам (охрана и обеспечение порядка, уборка территории, контроль инфраструктуры, освещение «Квартала» и т. д.) в размере 6–7 тыс. руб. в месяц. Любой житель квартир в многоэтажных домах Петербурга, кто платит ту же сумму, скажет: «…А что, такое может быть?»
Должны ли мы идти навстречу такому потребительскому отношению? Мы считаем, нет. Потому, что условия для всех жителей квартала — одинаковые. Многие компании совершенствуют свои продукты благодаря атакам потребительского экстремизма. Так же делаем и мы.
При этом мы благодарны большинству участников соседского сообщества «Прибрежного Квартала» за то, что в условиях правовой неопределенности жилищно-коммунальной темы в малоэтажке они поддерживают правильное направление коммуникаций с обслуживающей организацией для налаживания спокойной и комфортной жизни.
— Если бы новогодние пожелания всегда сбывались, что бы вы загадали в наступающем году себе, своим партнерам, жителям «Квартала»?
— Прошедший год стал для меня особенным. Это был год пяти юбилеев, один из которых —мое 50-летие. Плюс моя семья наконец-то совершила новоселье, причем двойное. Мне практически удалось завершить строительство, которое шло четыре года. В моей профессиональной деятельности наступает новый этап, он заключается в продолжении поиска идеального дома для жизни человека — жилища, уже не просто как сборки стен и кровли, а в первую очередь духовно и гармонично связанного с его владельцем. У англичан это называется НОМE. По росту компетенций, в работе с пространством, с окружающим контекстом удалось многого достичь, теперь меня больше волнуют тонкие настройки дома: его энергетический баланс и экологичность, звуки и запахи, как он влияет на семейные традиции, на воспитание детей, общение в социуме.
В очертаниях постковидного мира, так называемого общества «новой нормальности» меняются образ жизни, рынки, инфраструктура и коммуникации. Похоже, мы движемся к менее расточительному образу жизни в цифровой более устойчивой экономике. Новое общество делится по критерию адаптивности к изменениям, с переосмысленными ценностями жизни. Общество, разделенное на тех, кто уже не вернется к прежней жизни, и тех, кто продолжит жизнь старую, с прежними принципами и установками. Хочется пожелать всем повышать свои знания, сохранять позитивность и доброту, искать вместе пути для роста благосостояния — как личного, так и общественного. И в новом году совершить новоселье или максимально приблизиться к мечте об идеальном доме.
С наступающим Новым, 2022 годом и Рождеством Христовым!
Михаил Голубев, инвестор, застройщик, эксперт Агентства стратегических инициатив, участник НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса»
Об историческом пути, пройденном холдингом, его сегодняшнем дне и перспективах дальнейшего развития «Строительному Еженедельнику» рассказала генеральный директор ООО «Содружество», президент и председатель совета директоров группы компаний «Звезда» Наталья Бармина.
— Расскажите, пожалуйста, о возглавляемой вами компании. Каковы главные вехи ее истории? В чем ее основная специализация?
— ГК «Звезда» постепенно выросла из одной небольшой компании, начавшей работать на строительном рынке Санкт-Петербурга в далеком уже 2008 году. Первые несколько лет штат и объем выполняемых работ были небольшими. В основном мы занимались специализированными субподрядными заказами, нанимаясь к более крупным подрядчикам. В то время, имея довольно скромный опыт, без налаженных эффективных связей с заказчиками и не располагая достаточным объемом оборотных средств, мы сталкивались с большими трудностями. Однако упорство и труд постепенно сделали свое дело. Мы накопили практический опыт, наработали контакты, доказали рынку свою способность качественно и в срок выполнять взятые на себя обязательства.
Наша специализация — внутренние инженерные сети и системы. На мой взгляд, это один из самых важных и ответственных участков при возведении любого объекта — хоть жилого комплекса, хоть торгового или делового центра, хоть завода или склада. Ведь инженерные сети для здания — это то же самое, что нервная или кровеносная системы для человеческого организма. Именно они обеспечивают нормальное функционирование. Каким бы прочным ни был фундамент и качественными стены и кровля, жить в сооружении, не имеющем надлежащим образом функционирующих систем вентиляции, отопления, водоснабжения или канализации, просто невозможно.
Прорывным для нас стал 2011 год, когда мы выиграли тендер у одного из лидеров строительного рынка Петербурга — ГК «РосСтройИнвест» (РСТИ). Нам доверили монтаж инженерных систем в ЖК «Князь Александр Невский» — самом высоком жилом здании Северной столицы, каковым оно остается и поныне. Корпуса № 1 и № 3, на которых мы смонтировали сети, имеют высоту в 130 м (35 жилых этажей). Не говоря о МДЦ «Лахта Центр» (который по своим характеристикам относится к сверхвысоким объектам), таких сложных высотных объектов в нашем городе всего два: ЖК «Князь Александр Невский» и бизнес-центр «Лидер Тауэр» на площади Конституции.
В 2018 году нам удалось принять участие и в другом интересном проекте. Вместе с заказчиком — ООО Seven Suns Development — нами был произведен монтаж инженерных систем на еще одном знаковом проекте Петербурга — апарт-отеле Apart Cruise. Впечатляют масштаб и сложность этого объекта: восемь этажей паркинга, четырнадцать жилых этажей, восемь входов и 1450 юнитов, 86 тыс. кв. м жилой площади. На сегодняшний день это один из самых больших таких объектов в Петербурге. Поэтому мы гордимся, что силами специалистов ГК «Звезда» в нашем прекрасном городе произведен монтаж инженерных систем в двух столь интересных зданиях.
Всего же за время работы компании наша команда участвовала строительстве объектов жилой и коммерческой недвижимости суммарной площадью примерно 2 млн кв. м. Среди других наших заказчиков такие известные девелоперы, как «Еврострой», «НСК», «СтройИмпульс», «ЛенСпецСтрой», «Л1» «Стройкомплекс XXI Век», ГК «Пионер», ДСК-1 и другие. Многие застройщики плодотворно сотрудничают с нами уже не один год. В числе объектов Петербурга и Ленобласти, на которых мы работали, жилые комплексы «Славянка», «Утренняя Звезда», «Империал», «Медный всадник», «Брусничный», «Привилегия», «Фламинго», «Светлый мир. Я — романтик» и многие другие. Также мы монтировали инженерные системы на объектах Мурманска и Архангельска.
Везде, где нам сопутствовал успех, мы опирались прежде всего на хорошие партнерские отношения с заказчиками, а также профессионализм и трудолюбие своих сотрудников. Качественно произвести монтаж и пусконаладочные работы, сдать горы исполнительной документации мы, безусловно, не смогли бы без наших специалистов. Некоторых из них я хотел бы назвать и в этом интервью. Прежде всего это наш учитель, душа всей компании, ветеран труда Российской Федерации, вице-президент ГК «Звезда» Лев Моисеевич Каплан, а также старшие производители работ — Д. Б. Кулагин, С. Р. Мирзоев, начальники участков — З. А. Абдуллоев и Х. И. Абаев, руководители проектов — А. Ю. Шихтин и А. М. Сергеев. Практически все они работают до сих пор. Некоторые наши работники по тем или иным причинам уходили из компании, но многие из них потом возвращались. А некоторые наши бывшие сотрудники начали собственный бизнес и сейчас возглавляют серьезные компании города.
— Были ли на этих объектах какие-то особо сложные, уникальные задачи и проблемы, которые стояли перед вашей компанией? Как удалось их решить?
— Каждый объект по-своему уникален, неповторим и имеет какие-то свои специфические особенности. И на любом из них возникают те или иные проблемы, которые необходимо решать. Многое, конечно, зависит от качества проектирования, но даже самые грамотные проектировщики не всегда способны заранее предусмотреть все нюансы и частности, с которыми сталкиваешься уже непосредственно при монтаже.
Но, как я говорила, у нас профессиональный коллектив — и ИТР и специалисты-монтажники. Поэтому со всеми появляющимися проблемами мы успешно справляемся, и никаких особых сложностей непосредственно в сфере нашей профессиональной деятельности у нас нет.
Пожалуй, наибольшие проблемы, с которыми столкнулась наша компания, были связаны с заказчиками, из-за недобросовестности или некомпетентности которых мы, к сожалению, несли финансовые убытки и попадали в сложные ситуации. Это такие печально известные застройщики, как О2 Development и «Строительное Управление». Эти компании обанкротились, и те деньги, которые мы в них вкладывали, не вернулись. Это создало определенные проблемы, которые, впрочем, мы сумели преодолеть.
Сложности не сломали нас, а, напротив, только сделали сильнее. Хотя это и были крайне неприятные для нас ситуации, мы смогли извлечь из них ценные уроки. Исходя из полученного негативного опыта, теперь мы более тщательно выбираем партнеров и анализируем состояние дел у наших заказчиков.
— Вы много работали не только в Петербурге, но и в Москве. В реализации каких крупных и интересных проектов вы принимали участие?
— Действительно, с 2019 года мы благодаря нашему строительному партнеру ООО «Сотэкс» (входит в ГК «Балтрос») вышли на столичный строительный рынок. Отмечу сразу, что он, конечно, существенно больше, чем петербургский, но и конкуренция на нем очень жесткая. Так что найти свое «место под солнцем» довольно непросто, но мы, как мне кажется, достаточно успешно справляемся с этой задачей.
Из проектов, в реализации которых мы принимали участие в столице, надо отметить жилой квартал «LIFE-Варшавская» от ГК «Пионер», а также современные жилые дома в Ватутинках.
— Сегодня большую роль играет внедрение современных технологий. Какие из них вы успешно используете в своей работе?
— В нашей компании постоянному повышению профессионального уровня сотрудников уделяется особое внимание. Это не только требование нормативов, но и обязательное условие эффективной работы на современном рынке. Поэтому наша команда постоянно отслеживает новости строительного комплекса, новых технологий производства, сверяясь с запросами заказчиков и на основании полученных данных разрабатывает грамотные и эффективные решения для увеличения скорости (без ущерба качеству) работ с сохранением конкурентной цены.
— Какие задачи вы ставите перед компанией на перспективу? Планируется ли выход в какие-то еще сегменты рынка? Намечается ли расширение географии присутствия?
— Мы уже третий год активно работаем на строительном рынке нашей столицы. И уходить с него не собираемся. Как я уже говорил, московский рынок очень конкурентен, но при этом там реализуется много важных знаковых проектов, участие в которых для нас интересно, в том числе и с финансовой точки зрения.
Наша работа в столице уже наглядно доказала свою перспективность и экономическую эффективность. В результате в настоящее время объем выручки нашей ГК «Звезда» в Москве вдвое превышает аналогичный показатель по Петербургу. И это несмотря на сложности, привнесенные в жизнь строительной отрасли, да и всей страны пандемией коронавируса и мерами, направленными на борьбу с ней.
На сегодняшний день годовой оборот нашей компании превышает 400 млн рублей. Мы ставим перед собой амбициозную, но, на наш взгляд, вполне достижимую цель — увеличить за ближайшие два года этот показатель до 1 млрд рублей. По нашим оценкам, для этого у нас имеются все необходимые предпосылки. У нас есть отличный ИТР-состав, прекрасные монтажники в количестве 200 человек, свой автопарк и склады в Петербурге и Москве.
Кроме того, мы планируем в ближайшее время расширить географию своего присутствия. Прежде всего хотим выйти на строительный рынок Крыма, который, по нашему мнению, имеет огромный потенциал. И пусть там есть свои трудности, нас это не смущает. Мы верим, что со временем экономические и политические вопросы в Крыму будут решены и полуостров станет одним из лидеров российского строительного рынка.