Михаил Копков: «Качественная архитектура — это всегда синтез традиции и современности»
Своими мыслями об исторической традиции и сегодняшнем дне архитектуры, о петербургской идентичности и о современных возможностях для ее развития со «Строительным Еженедельником» поделился генеральный директор ООО «Архтектурная мастерская М. П. Копкова» Михаил Копков.
— Михаил Павлович, сейчас много говорится о сохранении и развитии петербургской архитектурной традиции. Что это такое, на ваш взгляд?
— Это вопрос очень сложный — в нескольких словах не ответишь, тут скорее книгу надо писать. Дело в том, что архитектурная традиция — явление тонкое и сочетающее в себе целый конгломерат факторов, явлений и феноменов. Каждый из них сам по себе может не быть чем-то особенным, но их сочетание и придает Петербургу уникальность, неповторимое своеобразие, лицо, не похожее ни на один другой город мира. Точно так же и у других мегаполисов — Рима, Парижа, Лондона и пр. — есть своя индивидуальность.
Архитектура отражает историю города, ментальность его жителей, зависит от специфики природных условий. Сейчас, когда идет активная застройка новых микрорайонов Петербурга, перед зодчими стоит очень ответственная задача: уловить и сохранить в своих работах дух города. Теряя это своеобразие, мы отказываемся от индивидуальности нашего архитектурного языка. Между тем мы просто обязаны сохранить характер одного из красивейших городов мира, включенного в наследие ЮНЕСКО, жемчужины мировой архитектуры, колыбели многих выдающихся зодчих и градостроителей. Создавая новые архитектурные формы, соответствующие нашему времени, необходимо сберечь образ Северной столицы, которую наши потомки будут воспринимать уже в иных границах.
— То есть речь идет не об архитектурных формах, а о неких началах, заложенных в градостроительную традицию Петербурга?
— Совершенно верно. Культура каждой эпохи помнит прошлое в преобразованном в современности виде. По существу, традиция — это актуализированная культура прошлого, когда отсеивается все лишнее и используется только лучшее из того, чем пользовались предки.
Соответственно, за столетия, прошедшие со дня основания Петербурга, формы были самые разные. В каждый исторический период архитектура следовала моде и требованиям своего века, вписывая в улицы-страницы новые главы, которые характеризуют актуальные для своего времени новые технические возможности, строительные технологии. Но архитектурный образ Петербурга сохранялся во все времена
Поэтому, когда я говорю о традиции, я ни в коем случае не имею в виду архаику или мимикрию под прошедшие эпохи и стили — классицизм, барокко или модерн. Это может быть уместно разве что при застройке лакун в исторической части города, чтобы новый объект гармонично укладывался в уже сложившуюся градостроительную ткань.
Я не призываю использовать отжившие исторические формы при новой застройке. Можно создавать самые современные архитектурные произведения, но они должны соответствовать духу Петербурга, его внутренней структуре, масштабу, характеру. В новых районах должна быть хорошая современная архитектура, не копирующая прошлое, а произрастающая из него. Качественная архитектура — это всегда синтез традиции и современности.
— Какие основные черты присущи, на ваш взгляд, именно петербургской традиции?
— Их, как я уже говорил, много, попробую выделить наиболее, по моему мнению, характерные и существенные. Мы все знаем, что, в отличие от подавляющего числа исторических поселений, Петербург — это «умышленный город», он всегда строился не хаотически, а в рамках генпланов. Соответственно очень важной особенностью является градостроительная продуманность застройки, придающая ей стройность и законченность форм, создающая целостный облик города. Это очень характерная черта, и печально, что сегодня этим вопросам не всегда уделяется должное внимание.
У Петербурга существует своя особая модульность основных архитектурных членений, которую хорошо чувствовали архитекторы всех поколений, которые творили в Северной столице. Также все наши великие зодчие всегда отталкивались в своей работе от золотого сечения, ведь это основа классики, гармоническая аксиома, пришедшая из самых начал мироздания. Сочетание этих факторов и создает очень специфический, узнаваемый образ города.
В рамках петербургской традиции современные технологии вкупе с полетом творческой фантазии непременно должны сочетаться как с пониманием человека, для которого строится здание, так и с оценкой того места, где оно будет возводиться. Существует мнение, что основная жилая застройка новых кварталов должна быть фоновой, дескать, современные микрорайоны, состоящие в основном из домов, относящихся к «стандартному жилью», могут быть лишены индивидуальности. Утверждается, что во все времена существовала рядовая безликая застройка, на фоне которой, собственно, и звучат произведения архитектуры. Но если проанализировать облик обычных улиц Петербурга на Петроградской стороне или Васильевском острове, то мы увидим, что практически каждая из них имеет свой неповторимый характер. Причем здания, построенные в разное время и разными зодчими, образуют единое целое, которое и создает архитектурное звучание города. Это уважительное отношение к окружающей застройке, стремление архитекторов создать гармоническую связь объектов тоже очень характерны для Петербурга. Язык города не только в его выдающихся произведениях, но и в характере и масштабе самых обычных рядовых улиц.
Также для Петербурга архетипично трепетное отношение к ландшафтным и природным особенностям местности. Ее равнинный характер, низкий горизонт, водная гладь Невы и Финского залива породили невысокую, «плоскостную» застройку, сочетающуюся с высотными архитектурными (то есть искусственно созданными, поскольку естественных возвышенностей нет) доминантами, придающими городу особую выразительность.
— Как эти подходы находят свое выражение в вашей практической работе?
— Создавая тот или иной проект, мы всегда стремимся отталкиваться от местности, учитывать ландшафт, окружение, другими словами, контекст места застройки. Важны также ассоциативные моменты, подчеркивающие связь с историей, традицией.
Например, ЖК «Петр Великий и Екатерина Великая» в Усть-Славянке — это совершенно современная архитектура. Мы не пытались как-то мимикрировать под классику, «навешивать» на здание купол или какие-то псевдоисторические украшения. Мы работали тоньше, на уровне ассоциаций. Это тем более оправданно, что само название комплекса отсылает нас к истории, к великим свершениям XVIII века. Форма корпуса «Петр Великий» как бы несколько ассоциируется с кораблем, небольшой шпиль, напоминающий парус, сама ориентация здания на Неву. Все это небольшие элементы, относящие нас к морской, флотской тематике, которая неразрывно связана с Петром I. Вертикальные линии, образуемые «выпуклыми» застекленными балконами, наводят на мысль о колоннах, широко вошедших в русскую архитектуру именно в ту эпоху. На таких вот ассоциативных моментах и выстроена вся архитектура комплекса. Это и «привязывает» его к традиции, и эффектно выделяет на фоне окружающей застройки, делая значимой доминантой, в том числе и высотной, микрорайона.
Другой наш проект — ЖК «Суворов» на пересечении проспекта Маршала Блюхера и Кушелевской дороги. Здесь очень важен градостроительный аспект. Комплекс, который также является локальной высотной доминантой, «держит» всю локацию. И в этом проекте мы также не использовали формальных заимствований, но его пропорции, форма, членение здания тесно завязаны на петербургскую историческую традицию. Эти ассоциативные моменты касаются даже нюансов и деталей. Например, цветовая гамма — серо-бело-терракотовое сочетание — отсылает нас к Михайловскому замку. И это тоже выделяет здание, создает яркий архитектурный акцент в микрорайоне.
— Однако мы имеем примеры совершенно «серой», безликой архитектуры, а также объекты, явно диссонирующие с окружением. Что, на ваш взгляд, мешает формированию современной гармоничной среды?
— Мне кажется, тут возможно несколько факторов влияния. Некоторые, видимо, просто не «ощущают среды», не чувствуют необходимости учитывать историческую традицию в районах новой застройки. Для кого-то важно самовыражение, создание чего-то нового ради самой новизны, без оглядки на контекст, без исторически присущего петербургским архитекторам уважения к уже имеющейся застройке.
Есть, конечно, и экономический фактор. Некоторые застройщики, особенно работающие с недвижимостью в невысоком ценовом сегменте, ставят перед архитекторами задачу «выжать» из участка максимум квадратных метров, не особо заботясь об облике комплекса. Но, должен отметить, что такой подход отступает в прошлое. Сегодня покупатели не только жилья бизнес-класса, но и более доступных сегментов достаточно большое внимание уделяют внешнему виду здания. Например, результаты опроса тех, кто приобретал квартиры в ЖК «Два ангела», который мы проектировали, говорят о том, что оригинальное архитектурное решение комплекса для многих стало важным аргументом в пользу покупки в нем жилья. И девелоперы этот фактор учитывают, также все более серьезно относясь к архитектурной составляющей. Такой тренд, на мой взгляд, безусловно, пойдет на пользу районам современной массовой застройки.
Апарт-отели — уже привычный для рынка недвижимости продукт, а управление такими объектами стало отдельным направлением бизнеса. В чем заключается специфика property management в приложении к апартаментам, сложно ли создать управляющую компанию и готов ли рынок принимать новых игроков — об этом мы поговорили с Константином Сторожевым, генеральным директором VALO Service — компании, управляющей крупнейшим проектом апартаментов Санкт-Петербурга.
— Следом за появлением на рынке самого формата сервисных апартаментов появилась и задача управления такой недвижимостью. В чем специфика этой работы?
— Управление апартаментами — сложная задача. Команда УК должна обладать компетенциями в разных областях, так как взаимодействует и с девелопером, который возводит комплекс апартаментов, и с собственниками номеров в апарт-отеле, обеспечивая им доход от их активов, и с гостями, комфорт и благополучие которых становятся залогом коммерческого успеха объекта. Ну и, конечно, это функции по эксплуатации и техническому обслуживанию здания. До развития в России сегмента апартаментов компаний, сочетающих в себе подобный функционал, просто не было. Были гостиничные операторы, были компании, управляющие жилым фондом, и компании, управляющие коммерческими объектами (БЦ, ТРЦ и прочие). С возникновением апарт-отелей появилась потребность в УК нового формата.
Когда рынок апартаментов в Петербурге только начинал складываться, девелоперы, ставшие первопроходцами в этом сегменте, часто нанимали опытных менеджеров из гостиничной сферы для наладки процессов по заполняемости апарт-отеля и обслуживанию гостей, а для работы с дольщиками-инвесторами привлекали грамотных управленцев из сферы девелопмента, имеющих опыты работы с объектами с множеством собственников. В силу разной специфики деятельности иногда много времени занимала синхронизация команды, отладка алгоритмов работы. Создание собственной УК таким образом становилось еще одной статьей расходов для девелопера. Но все это имело смысл в ситуации, когда застройщик намеревался вывести на рынок по-настоящему доходный продукт. Тогда затраты и усилия были оправданны.
— Как со временем менялась ситуация в этом сегменте рынка управления недвижимостью?
— Как отдельное направление property management в приложении к апарт-комплексам появился в России не так давно, порядка десяти лет назад. За это время на рынке успели вырасти (и вырастить собственных специалистов) несколько профессиональных УК.
Если еще пять лет назад у девелоперов, вышедших на рынок апартаментов, особо не было выбора и приходилось создавать собственную УК, собирать ее как пазл по частям, комплектуя специалистами из разных отраслей, то к 2021 году создание собственной управляющей компании уже перестало быть необходимостью, появился выбор, возможность нанять профессионалов и избежать дополнительных временных и финансовых затрат.
Сегодня меняется не только сегмент, но и игроки рынка: они растут, эволюционируют, наращивают компетенции и конкурентоспособность. Так, апарт-отели смело конкурируют за гостя с ведущими отелями, предлагая качественный сервис, более гибкие условия размещения и все это по более привлекательному прайсу.
Сейчас уже сложно представить проект инвестиционного апарт-отеля без управляющей компании. По сути, УК — это лицо и визитная карточка апарт-отеля. Она отвечает за то, какой доход будет получать собственник, за уровень комфорта гостя, ну и в какой-то мере за то, как быстро случится «солд аут» на объекте, как будет расти стоимость «квадрата». Например, в нашем проекте, комплексе апарт-отелей VALO, третья очередь вышла в продажу незадолго до того, как открылся отель в первой. За полтора года работы отеля стоимость квадратного метра в стройке выросла на 98%! При этом удорожание квадратного метра во 2-й очереди, которая продавалась, пока гостиница еще не была открыта, было в несколько раз меньше.
— То есть работа УК напрямую влияет на продажи?
— Профессионализм УК имеет ключевое значение для успешной реализации апарт-комплекса. Каким бы качественным ни был девелопмент, без грамотного управления это просто квадратные метры. Участие УК начинается не с момента перерезания красной ленточки на крыльце отеля и даже не со старта продаж, а на самых ранних этапах проектирования здания. Для того чтобы апарт-отель был успешен, отвечал международным стандартам и мог претендовать на «звезды» — здание должно быть качественно спроектировано и предусматривать необходимые сервисные помещения, выделенные площади под инфраструктуру (ресторан, фитнес-зал, бассейн, конференц-холл и т. п.).
— Как обстоят дела на рынке управления сейчас и чего можно ждать в будущем?
— Рынок управляющих компаний развивается качественно: например, игроки рынка все чаще разрабатывают собственное программное обеспечение для управления номерным фондом, приложения для собственников, в которых они могут в режиме реального времени отслеживать, как работает их актив.
Происходят коллаборации с международными операторами, а это значит, что апарт-отели, возводимые в Петербурге, соответствуют высоким мировым стандартам — и все это обеспечивает УК.
Рынок апартаментов растет: номерной фонд сервисных апартаментов в Петербурге приближается к 10 тыс. юнитов. В ближайшие два года, согласно заявленным планам девелоперов, этот объем может вырасти в два раза. Это значит, что на рынке обострится конкуренция за покупателя, решающее значение будет иметь узнаваемость бренда апарт-отеля, наличие успешных кейсов по реализации инвестиционных проектов у застройщика. Но главное — возрастет значение УК, отвечающей за загрузку апартаментов.
— На ваш взгляд, что целесообразнее для девелопера в 2021 году: создавать свою УК или привлекать внешнего оператора?
— Сегодня создание собственной УК для девелопера оправданно, только когда в планах есть серийное строительство апарт-отелей. Если это «пробный шар», то имеет смысл привлечь опытных участников рынка — как минимум для консультации по проекту, как максимум — на весь цикл реализации проекта. Это позволит избежать ошибок новичка, сэкономить деньги и быстрее закрыть продажи.
К тому же только профи смогут обеспечить высокую загрузку, а значит, достойный доход для инвесторов. Например, загрузка нашего комплекса в 2020 году составила 85%, и все это благодаря тому, что УК участвовала в проекте с момента его проектирования. В целом профессиональная УК имеет больше возможностей для того, чтобы обеспечить высокую загрузку номерного фонда: с помощью рекламы, продвижения, а также наличия собственной базы клиентов, лояльных к бренду УК.
Кроме того, учитывая, что рынок управления апартаментами в России относительно молод, поиск профессионалов для собственной УК может стать утомительным «квестом». Поэтому вариант с привлечением внешнего оператора выглядит более реалистичным и главное — менее ресурсозатратным.
— Как вы считаете, можно ли сказать, что в Петербурге уже сформировался пул профессиональных управляющих апарт-отелями?
— Сегодня на рынке управления апарт-отелями в Петербурге насчитывается несколько крепких игроков, которые имеют в своем портфеле успешно действующие объекты, что позволяет объективно оценить качество их работы. Есть отзывы гостей, рейтинги на площадках по поиску средств размещения и есть сформировавшееся сообщество инвесторов в апартаменты. И у девелоперов, и у будущих собственников достаточно информации, чтобы сделать выбор.
Важно понимать, что успешная УК — это команда профессионалов, сложившаяся экосистема, в которой все процессы работают как часы. Даже в форс-мажорных ситуациях, какой стала, например, для всей гостиничной сферы пандемия, апарт-отели под управлением профессиональных операторов оказались в более выигрышной ситуации не только благодаря гибкости формата, но во многом благодаря уникальному набору компетенций УК.
— Возможен ли приход игроков из Москвы или международных операторов?
— Международные гостиничные операторы уже приходят в Петербург. Активнее всего в России развивается Accor, апарт-отели под его брендом сейчас строятся в Петербурге. В 2022 году в комплексе апарт-отелей VALO откроется апарт-отель бизнес-класса Mercure 4*, это как раз один из брендов Accor.
В Москве в меньшей степени развит рынок компаний, управляющих апартаментами, так как изначально формат сервисных апарт-отелей в России начал свое развитие в Петербурге: здесь появились первые подобные объекты, в то время как в Москве до недавнего времени преобладало так называемое псевдожилье. И только в последние пару лет в столице начинают появляться классические комплексы апартаментов с гостиничным сервисом и доходными программами для собственников. Поэтому скорее возможен трансфер УК из Петербурга в Москву, чем наоборот.
— Каков ваш взгляд на перспективы развития профессионального рынка управления апарт-проектами?
— Рынок управления апартаментами — это тот случай, когда у России совершенно точно свой уникальный путь развития. Национальная специфика, негативное отношение градозащитников, которые в любом проекте апарт-отеля подозревают псевдожилье, необходимость проводить ликбез для собственников (сейчас уже в меньшей степени, но такая потребность все еще сохраняется) требуют создания многопрофильной УК с четкими алгоритмами работы с собственниками, гостями, а также взаимодействия с властью и городскими сообществами. Нельзя просто скопировать европейский опыт и перенести его на российские объекты, важно создавать собственное профессиональное сообщество и кейсы. Мы объединяем опыт международных отельных операторов в гостиничной сфере и свои компетенции в работе с собственниками и получаем уникальную компанию.
Будущее, конечно, за профессиональными УК, за развитием сервисной составляющей, за индивидуальным подходом к гостям и собственникам. Одна маленькая структура в составе девелоперского холдинга физически не сможет закрывать такой объем задач. А профильные УК будут наращивать компетенции, нарабатывать опыт и повышать качество своих услуг.
