В.Нефедов: Гигантомания – порочная черта нашей строительной практики
Ландшафтная архитектура в Санкт-Петербурге сегодня представлена в большей степени благодаря историческим паркам и садам. Четкая схема создания современных зеленых пространств в городской программе пока не предусмотрена. Доктор архитектуры, профессор кафедры урбанистики и дизайна городской среды Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета (СПбГАСУ) Валерий Нефедов считает, что организацию озелененных территорий необходимо включить в обязанности любого застройщика на законодательном уровне.
- Валерий Анатольевич, Вы неоднократно говорили о том, что ландшафтный дизайн в Санкт-Петербурге пока находится на самой низшей ступени своего развития. С чем это связано?
- Сегодня каждая страна, каждый европейский город в ландшафтном дизайне видит серьезный ресурс для своего развития. В Европе большое внимание всегда уделялось организации пространства, в котором живут люди. То, что происходит в Санкт-Петербурге, пока совершенно не соответствует мировым взглядам на данную проблему. В массовом сознании большинства россиян ландшафтный дизайн – это скорее украшательство, чем создание комфортной среды для людей.
- Нельзя сказать, что городские власти не занимаются этой проблемой. Ежегодно из бюджета выделяются средства на благоустройство парков, скверов и садов…
- Согласен. Денег вкладывается много. Но они, во-первых, предусмотрены для развития существующих исторических ландшафтов. Во-вторых, для организации репрезентативных, или парадных, ландшафтов. Посмотрите сейчас на Наличную улицу на Васильевском острове. Там будут горы разных цветов! Но мы знаем, почему именно эта улица сейчас привлекает столь пристальное внимание со стороны власти. Там будут проезжать участники Петербургского международного экономического форума. Нам хочется показать всему миру, что мы что-то можем… Большие деньги уходят на парадные ландшафты, которые по сути являются недолговечными. С другой стороны, те трассы, по которым не первый год проезжают участники форума, уже в хорошем состоянии. Впору браться и за другие пространства…
- Какие территории в Санкт-Петербурге, на Ваш взгляд, сейчас требуют наибольшего внимания?
- Бывшие промышленные территории. В Европе первое, что появилось на месте бывших промышленных и транспортных зон – новые парки. Они радикально поменяли экологическую ситуацию во многих европейских городах. У людей появилась возможность выходить из дома и сразу попадать в зеленое пространство. Мы, к сожалению, в последние годы шли в обратную сторону. У нас, наоборот, там, где были последние зеленые очаги, появились престижные офисы, банки… Живущим рядом людям теперь придется искать утешения далеко-далеко в пригородах или отдельно взятых парках. Надо приближать природу к населению. Такой шанс у нас явно есть. Промышленный пояс в Санкт-Петербурге – колоссальный территориальный ресурс. Самое главное, что инженерная инфраструктура, которая там была, для новых целей вряд ли может быть приспособлена. Значит, там можно сделать спортивные территории, устроить велосипедные дорожки, приятные зоны отдыха для горожан. Это все – ландшафтный дизайн! Это показатель уровня развития города. К сожалению, у нас пока нет концепции экологической реконструкции Петербурга, нет цивилизованной модели развития. Мы слишком привязаны к тому, чтобы украшать город. Такая версия будет вырисовываться до упора. Пока совсем не иссякнет природный ресурс…
- В каком состоянии, на Ваш взгляд, находятся набережные Санкт-Петербурга?
- Я готов восторгаться историческими набережными. Но нужно учитывать, что они были сделаны два-три века назад, когда не было автомобилей. Постепенно, по мере нарастания движения, человек был оттеснен от набережных. Самое главное, чего нет на набережных – зеленых линий.
- Может, проблема в климате?
- Мы – северная страна. И нам надо в этом расписаться. Иллюзии о долговременных газонах давно отпали, потому что у нас газоны появляются только в конце мая и стоят до конца сентября. В лучшем случае. Круг специалистов, отвечающих за состояние ландшафтного дизайна, включает людей, которые должны дать установку на создание природного ресурса для поддержания лиственной массы круглый год. Такое возможно! Не нужно ссылаться на то, что у нас снега, холода и т.д. В скандинавских странах примерно то же самое. Посмотрите на Стокгольм. Это город, который из зимы выходит с полноценной растительностью. Причем не за счет хвойных растений. Можно использовать адаптированную растительность, способную переносить заморозки. Вопрос о развитии адаптированной растительности нужно адресовать специалистам из Лесотехнической академии. Есть, конечно, долговременные цветы, которые выживут и сохранятся… Но есть и другое направление – создание ландшафта, устойчивого с точки зрения возможностей самой природы. У нас в городе мало кто задумывается над этим. Деньги, которые есть у города, могли бы постепенно распределяться более логично с точки зрения создания устойчивой среды для жизни следующего поколения.
- В Санкт-Петербурге есть хоть один современный парк европейского уровня?
- Новых масштабных открытых пространств в городе, увы, не создается. Есть парк 300-летия Санкт-Петербурга. Но если бы его идеология отличалась хоть одним процентом авангардности… Этот парк не исторический, и в то же время его нельзя назвать современным. Там слишком явно гипертрофировано представление о том, что возможности гранита бесконечны. Это касается и мощения центральной аллеи, и нагромождения вокруг колонны. Это серьезный барьер между природой и человеком. В европейских парках этого нет. Более того, современный парк не должен быть помпезным. Он должен быть рассчитан на людей разных возрастов. Структура парка должна быть такой, чтобы туда можно было прийти и днем, и вечером. Сегодня в наших парках нет предложений для занятий вечером. Парк должен что-то предлагать для интеллектуального развития человека. Если этим не заниматься, мы так и будем находиться на самой нижней ступеньке ландшафтного дизайна. Мы все еще декораторы, украшатели города.
- В каких районах города еще не поздно сохранить природное пространство?
- Более благоприятные районы с этой точки зрения – северные. Там чудом сохранилось больше природы. Однако опять же возникает проблема уплотнительной застройки, из-за которой мы рискуем утратить природный ландшафт. Сейчас требуют экологической реконструкции центральные районы города: Центральный, Адмиралтейский. На тех же бывших промышленных зонах нужно создавать что-то привлекательное. Пока там не появятся природные компоненты, человек туда не пойдет. Какие бы жилые, офисные или развлекательные комплексы там ни строили. Нужно радикально менять образ места. Там должны быть зеленые газоны, цветущие элементы, фруктовые деревья, которые позволят сломать в человеке алгоритм психологического отторжения территории.
- Значит, чем больше проблем на территории, тем интереснее должно быть развивать ландшафтный дизайн. При наличии денег…
- Да, но есть ли люди, способные привнести новую идеологию, и слышат ли их, если они что-то предлагают? Думаю, что об этом должны говорить специалисты в городской власти, которые видели ландшафтную архитектуру в Европе.
- Может, у нас не все так плохо? Мы можем надеяться на проект «Набережная Европы»?
- Конечно, «Набережная Европы» - один из ключевых шансов создать современное открытое зеленое пространство в центре Санкт-Петербурга. Но главное, чего не было в этом проекте – набережной. Там снова наблюдается мощный напор элитной застройки. Надо догадываться: таким было задание. Но ведь городу нужна полноценная набережная, по которой можно было бы совершить вечерний променад с посещением доступных уютных местечек. Если там будет такая мощная застройка, которая заложена в проекте, на «Набережной Европы» не будет жизни. Людей можно обмануть престижностью места. Но жителям элитного комплекса на этой набережной некуда будет пойти. Пройдитесь по набережным районов Вуосаари, Пику Хуопалахти, Викки и Арабиа в Финляндии – и вы почувствуете разницу.
- Вы постоянно общаетесь с западными специалистами. Как они оценивают развитие жилых комплексов в Санкт-Петербурге?
- Их оценка не самая положительная. У нас строится гигантская масса жилья, против которой никакая природа не сможет вернуть комфорта людям. Яркий пример – комплексы «Морской фасад» и «Морской каскад».
- Создание зеленых территорий - процесс весьма дорогостоящий и для инвестора малоокупаемый по сравнению со строительством крупных жилых комплексов. Далеко не каждый инвестор согласится на расходы специально ради создания ландшафтной среды.
- Мне кажется, для того чтобы изменить ситуацию, нужно выпустить федеральный закон об обременении застройщика созданием зеленой территории, адекватной численности людей, которых он собирается поселить в своем комплексе. Иначе мы никогда не сможем избавиться от устойчивого ощущения гигантомании. Это одна из самых порочных черт российской строительной практики. Концепция бережного отношения к природе заключается в сохранении самобытного ландшафтного дизайна. Должны сохраняться предпосылки для создания идентичной жилой среды. Мы пока этим совершенно не пользуемся. Закон, который необходимо принять, должен обязывать застройщика уделять зеленому пространству треть общей площади застройки. Более того, застройщик должен создать ландшафтный дизайн будущей жилой среды еще до сдачи жилья. Чтобы люди, приезжающие туда выбирать себе квартиру, полюбили это место. У нас пока все зациклено на том, как будет выглядеть здание, куда будут выходить его окна и т. д. Но людям нужна не красивость здания, а полноценная жизнь. И ландшафтный дизайн играет в этом главенствующую роль.
Беседовала Марина Голокова
В условиях кризиса на ипотечном рынке США ряд банков в Петербурге ужесточили условия по выдаче ипотечных кредитов. Кроме того, практически во всех банках отказались от ипотечных программ с нулевым или минимальным первым взносом. На этом фоне, по мнению доктора экономических наук, депутата Госдумы РФ Оксаны Дмитриевой, реальной помощью гражданам в приобретении жилья может стать принятие закона и реализация системы строительно-сберегательных касс.
– Насколько надежна система стройсберкасс?
– В системе строительно-сберегательных касс Германии, Австрии не было ни одного кризиса, поскольку они вообще выведены из финансовой системы. Это замкнутые системы, в которых свои проценты – и депозитные, и кредитные. Вся система регулирования строится на том, чтобы обеспечить сбалансированную работу данного механизма.
Здесь риски минимальные, существенно ниже, чем в других системах сбора средств для жилищного строительства и кредитования. Система строительно-сберегательных касс никому не дает быстрых денег. Банки должны заниматься длительной и кропотливой работой, при том, что их маржа ограничена 3 процентами. Сейчас средняя разница между депозитной и кредитной ставкой составляет 5 процентов. В этой схеме невозможна система откатов и различные коррупционные механизмы, потому что деньги и вся помощь государства идет вкладчику на его счет в банке.
Многие из идеологов пакета законов «Доступное жилье» являются приверженцами и имеют долгосрочное сотрудничество с американскими финансовыми институтами, которые работают по двухуровневой системе с закладными ипотечными облигациями. Для этих людей строительно-сберегательные кассы – мощный конкурент. С учетом эффективного развития строительно-сберегательных касс в странах Восточной Европы, у нас есть все возможности для интенсивного развития строительно-сберегательных касс. В Германии, где система работает более 60 лет, 45 процентов семей улучшили свои жилищные условия. В Чехии, где система работает более 10 лет, также 45 процентов семей улучшили свои жилищные условия через систему.
– Как происходит накопление средств?
– Ежегодно гражданин накапливает 70 тыс. рублей, 14 тыс. рублей ему добавляет государство плюс 1,4 тыс. рублей – депозитная ставка банка. После того как человек накопит, скажем, 250 тыс. рублей, за три года на оставшиеся 250 тыс. рублей он получает дешевый кредит под 5-6 процентов годовых. Этой суммы достаточно для первого ипотечного взноса и приобретения жилья в кредит в Москве и Санкт-Петербурге. Если в семье несколько человек, то помощь дается каждому гражданину РФ. В провинции этой суммы может быть достаточно для приобретения или строительства жилья. В Москве и Петербурге это может быть ремонт, обмен меньшей квартиры на большую и т.д.
– Возможна ли интеграция системы стройсберкасс с другими жилищными программами?
– К системе стройсберкасс легко можно подключить различные государственные и негосударственные программы. Например, помощь в приобретении жилья со стороны работодателей. У нас есть система жилищных сертификатов для военных, которые выдаются исходя из стоимости 1 кв. метра – для Санкт-Петербурга 25 тыс. рублей, Москвы –30 тыс. рублей. Это существенно ниже рыночной стоимости. Причем, если вы не приобрели жилье в течение срока действия сертификата, скажем, одного года, то у вас сертификат аннулируется.
Есть специальные схемы по обналичиванию сертификатов, о которых лучше знают риэлторы, чем я. При этом у человека нет возможности добавить сумму денег к стоимости сертификата. Поэтому такая система не работает. С другой стороны, можно вложить сертификат в стройсберкассу, перечислить деньги, выдержать минимальный срок накопления – два года и вам дополнят это кредитом. Таким образом, вы сможете приобрести то, что хотите.
Далее – материнский капитал. Когда кто-то его реально получит, то обнаружит, что за 250 тыс. рублей приобрести ничего нельзя. Если вы начнете эти деньги накапливать в период отсрочки, то реально купить что-то вы сможете как раз к тому времени, когда ребенку исполнится 18 лет. При этом материнский капитал, подключенный к системе стройсберкасс, работает прекрасно. Мы предлагаем, чтобы сразу после рождения ребенка средства перечислялись на счет стройсберкассы, три года они там будут накапливаться. При этом государство каждый год будет начислять 14 тыс. рублей. Тогда по окончанию трех лет женщина сможет получить около 300 тыс. рублей и кредит на такую же сумму.
Другой пример – программа помощи молодой семье. Она рассчитана в каждом субъекте федерации на 200-300 квартир. Никакого принципиального значения для слоя молодых семей такие программы не имеют. Если аналогичные или большие средства направить в программу стройсберкасс, то эффект будет более значительный. Система стройсберкасс мультиплицирует вложенные средства, как минимум, удваивает. Вкладывает человек, государство, еще на всю сумму дается кредит.
– Кто выступит организатором стройсберкасс?
– Стройсберкассы будет организовывать частный капитал. Однако банки с государственным участием могут выступить в числе учредителей стройсберкасс. Полагаю, что Сбербанк, ВТБ, ВТБ-24 будут принимать в этом активное участие. Я думаю, что среди учредителей стройсберкасс будут и жилищно-накопительные кооперативы. У них есть определенные технологии по жилищно-накопительным схемам. Также это могут быть банки, работающие по ипотечным программам.
В любом случае, это будут специализированные банки с отдельной лицензией, поэтому они должны быть вновь учреждены. Средства стройсберкасс должны вкладываться в предоставление кредитов на улучшение жилищных условий. Пока не истек минимальный начальный срок накопления – два года, средства могут инвестироваться в высоконадежные ценные бумаги. Поскольку это низкорисковый банковский институт с ограниченным набором операций, здесь будет несколько иной порядок регулирования.
– В чем отличие данной системы от ипотеки?
– Ипотеку дают только на строительство и приобретение жилья. Согласно данным соцопросов, думают о приобретении жилья 10–15 процентов населения. При этом ремонт планируют осуществить 60 процентов. Модернизация жилья также является улучшением жилищных условий. Механизм стройсберкасс – помощь людям в аккумулировании финансовых средств.
– Когда может быть принят закон?
– Закон «О строительно-сберегательных кассах» может быть введен в силу с 1 января 2008 года. Первые дешевые кредиты граждане смогут получить в 2010 году. Единственное препятствие – банковское законодательство. По закону, средства граждан можно привлекать только после 2 лет функционирования банка. Поскольку это специализированные банки, они будут вновь создаваться. Однако в этом вопросе также есть позитивные сдвиги. Он уже обсуждался с ЦБ РФ, Агентством по страхованию вкладов. После первого чтения закона, будут вноситься необходимые поправки.
Изменения будут внесены и по налогообложению, поскольку любой кредит, который предоставляется по ставке, ниже рыночной, считается материальной выгодой. По закону, он подлежит налогообложению. Также будут внесены изменения в закон о материнском капитале, что позволит сразу перечислить эти средства на счет стройсберкассы. Мы планируем, что в первый год на программу будет выделено 2 млрд рублей и далее до 7-8 млрд рублей ежегодно.