Сергей Мителёв: «К 2025 году в городе не останется натриевых светильников»
В прошлом году в Санкт-Петербурге все устаревшие и экологически небезопасные ртутные светильники были заменены на энергоэффективные светодиодные, а к 2025 году город избавится и от натриевых. Об этом и многом другом «Строительному Еженедельнику» рассказал директор ГБУ «Ленсвет» Сергей Мителёв.
— Сергей Викторович, год подходит к концу, можно подводить предварительные итоги. Расскажите, пожалуйста, о работе компании в уходящем году. Удалось ли сделать все, что было запланировано?
— Городское световое хозяйство, находящееся в ведении ГБУ «Ленсвет», продолжает расти и расширяться, в него постоянно входят новые объекты — как небольшие, так и довольно значительные. Ежегодный прирост обслуживаемых светильников составляет порядка 15 тыс. единиц. На данный момент у нас на балансе находится около 372 тыс. светильников (для сравнения: в начале «нулевых» их было примерно 120 тыс.).
В целом мы достаточно успешно отработали в этом году. По предварительным оценкам, Адресная инвестиционная программа (АИП) будет выполнена на 98–99%. То есть все, что намечалось, — будет сделано.
Совместно с ГКУ «Управление заказчика» работа по реконструкции, капитальному ремонту, созданию новых систем освещения была выполнена более чем на 50 объектах. Из них — 22 улицы (в том числе семнадцать — реконструкция), семь парковых территорий (две — реконструкция), свыше пятнадцати объектов капитального ремонта, тринадцать — внутриквартальное освещение (девять — реконструкция). Последняя категория — самая капиталоемкая, на нее идет порядка 60% всех средств АИП.
Нужно отметить, что мы стараемся, чтобы реконструкция носила комплексный характер. Организуется освещение не только улиц, но и дорожек, дворовых территорий, детских и спортивных площадок, делаем светлее подходы к социально значимым учреждениям — детсадам, школам и другим объектам. В итоге освещенность кварталов за счет установки дополнительных светильников увеличивается примерно в 3–4 раза.
Продолжается работа по созданию качественного освещения садово-паркового хозяйства города. С момента старта программы устройства энергоэффективного освещения в парках мы выполнили работы примерно на 120 зеленых объектах, с каждым годом их становится больше. Отмечу, что освещаются не только дорожки, но и пространства для занятия спортом, уличные игровые территории, а также различные иные объекты в парках.
Среди крупнейших объектов этого года — квартал 8–11–12 (Варшавская улица — Ленинский проспект — Новоизмайловский проспект — Бассейная улица), квартал 134–140 у метро «Обухово», квартал 7, Дачное у метро «Проспект Ветеранов». Из магистралей — улица Олеко Дундича, проспект Девятого Января. Из парков — Марсово поле.
— Насколько я знаю, помимо адресных программ, «Ленсвет» участвует в реализации еще ряда важных задач…
— Да, конечно. Из них необходимо выделить направление повышения безопасности дорожного движения. Применительно к «Ленсвету» речь, разумеется, идет прежде всего о вопросах освещенности пешеходных переходов. В таких зонах устанавливаются светодиодные светильники, которые обеспечивают специальное «холодное» (5000 К) освещение, заметно отличающееся от «теплого» (3000 К) освещения дорог. Такой контраст привлекает особое внимание водителей и, соответственно, гарантирует безопасность пешеходов. Подобная практика, носящая у нас рекомендательный характер, имеет распространение во многих странах мира и признана весьма эффективной. Также в настоящее время идет разработка перспективного оборудования для пилотного проекта, которое будет обозначать светом «зебру» пешеходного перехода на проезжей части.
Еще одно важное направление работы — замена неизолированного провода на самонесущий изолированный. Думаю, что за ближайшие 2,5 года удастся окончательно выполнить реновацию сетей. В этом году суммарно удалось заменить порядка 170 км проводов — там, где невозможно каблирование, с уводом сети под землю. В 2022–2023 годы планируем менять примерно по 200 км ежегодно. В результате в 2024 году вопрос будет в целом закрыт.
В этом году также велись работы по модернизации общегородской системы управления наружным освещением. Оно осуществляется с единого диспетчерского пульта, на который завязано около 2,5 тыс. приборов, позволяющих контролировать работу системы. В этом году к ним добавилось еще около 200 единиц оборудования, установленных в пригородных районах, сети освещения которых перешли в наше ведение с 2019 года. Это позволило существенно увеличить надежность их работы. Кроме того, мы сейчас разрабатываем и внедряем новую систему управления с блоком аналитики и возможностью использования современных цифровых технологий. Это ускорит и упростит обслуживание наружного освещения в каждом эксплуатационном подразделении.
— «Ленсвет» уже на протяжении нескольких лет ведет большую работу в сфере повышения энергоэффективности светового хозяйства города. Что сейчас делается в этой сфере?
— Действительно, это одно из магистральных направлений нашей деятельности. В прошлом году все устаревшие, энергоемкие и экологически небезопасные ртутные светильники (примерно 16 тыс. единиц) были полностью выведены из эксплуатации и заменены на современные энергоэффективные светодиодные. В этом году та же работа началась в отношении натриевых ламп. Они хоть и более эффективны, чем ртутные, но существенно уступают светодиодным. Нам предстоит заменить примерно 200 тыс. натриевых светильников. В целом программа рассчитана на три-четыре года. Надеемся, к 2025 году ее полностью реализовать. Это даст колоссальную экономию потребления электроэнергии. В целом по хозяйству ГБУ «Ленсвет» она составит порядка 30–40%. Соответственно уменьшатся и бюджетные расходы на освещение города. Если сейчас годовая оплата электроэнергии составляет около 1,8 млрд рублей, то по окончании замены светильников сумма составит примерно 1,2–1,3 млрд. То есть ежегодная экономия достигнет порядка 500 млн рублей, что позволит окупить реализацию программы за четыре года.
Новые, светодиодные светильники, снабжены специальными разъемами, позволяющими в будущем установить контроллеры. В следующем году планируется заменить не менее 50 тыс. натриевых светильников, что, несомненно, будет заметно даже визуально.
— Какие работы выполняются по архитектурно-художественной подсветке исторических зданий и сооружений? Что нового в этой сфере?
— Совместно с Ассоциацией «Невский свет» новое освещение получила колокольня Новодевичьего монастыря. К Новому году завершатся работы на Доме офицера на Литейном проспекте.
Эта работа будет продолжаться. В числе перспективных проектов — подсветка Богоявленского храма на Обводном канале, новый проект для Московских ворот, здания-доминанты на улице Чайковского, Пушкинской и других. Кроме того, в будущем году намечена реконструкция подсветки Воскресенской набережной.
Продолжается реализация программы создания световых инсталляций на брандмауэрах домов — почти каждый месяц предлагаем горожанам что-то новое. Например, недавно реализовали такой проект на здании Российской национальной библиотеки на Московском проспекте. Широкий резонанс имели светопроекции, посвященные великому писателю Ф. Достоевскому, святому князю Александру Невскому, инженеру Ф. Пироцкому. К Новому году планируем обновить на многих объектах контент — запустив временные инсталляции — новогодние открытки (кстати, в целом в рамках украшения города к празднику к сетям уличного освещения будет подключено около 6 тыс. новогодних украшений). Существует несколько интересных перспективных проектов. Например, сделать светопроекции утраченных храмов неподалеку от тех мест, где они стояли. Есть инициатива на Васильевском острове сделать несколько инсталляций, посвященных персонажам кинофильма «Брат-2». Будут организованы проекты для детских площадок с созданием учебно-познавательного контента. На Гангутской улице могут проецироваться парусные корветы начиная с Петровской эпохи. На площади Ломоносова продолжится реализация проекта с транслированием изображений великих архитекторов, чьи творения украшают город, — получится своего рода световая картинная галерея под открытым небом.
Эти проекты вызывают очень большой интерес не только у петербуржцев, но и у гостей нашего города. Неслучайно в этом году Петербург стал обладателем туристической премии QG Travel Awards в номинации «Лучший город». Несомненно, архитектурная подсветка и световые инсталляции сыграли свою роль в этой высокой оценке.
ПАО «Газпром» с 2007 года реализует масштабную программу по благоустройству Санкт-Петербурга. Городу уже подарено около 90 объектов наружного освещения и архитектурно-художественной подсветки. Это 16 тысяч светильников и прожекторов, 2 706 декоративных опор освещения. В частности в рамках плодотворного сотрудничества в 2021 году новое светодиодное освещение получили Московский проспект (этот проект, в котором оригинальная подсветка создает на магистрали эффект бульвара, получил московскую премию «Золотой фотон»), площадь Труда, включая подсветку Николаевского дворца, Суворовская площадь и иные объекты. Кроме того, были завершены весьма сложные работы по комплексному освещению ряда центральных улиц — Чайковского, Гагаринской, Гангутской, Моховой и Соляного переулка.
В будущем году планируется начать реализовывать знаковый проект по созданию комплексной подсветки новых «открыточных видов» Петербурга. Речь идет о создании единой концепции светового оформления береговой линии Финского залива с реконструкцией освещения парка 300-летия Петербурга.
Также сейчас подходит к завершению программа этого года по подсветке памятников и скульптур — как и планировали, за год силами сотрудников СПб ГБУ «Ленсвет» выполнены работы примерно на 100 таких объектах.
— Вы уже кое-что рассказали о перспективах будущего года. Хотелось бы еще немного узнать о планах по реконструкции и созданию новых систем освещения.
— В целом сумма бюджетного финансирования в будущем году останется на уровне этого, что позволит выполнить сопоставимый объем работ. Как и в этом году, 60% средств АИП будет направлено на внутриквартальные территории. Из наиболее крупных и интересных объектов я бы выделил квартал 4 (улица Матроса Железняка — Ленская улица — Ланское шоссе — Омская улица), квартал 11 Ульянки (улица Солдата Корзуна — проспект Народного Ополчения — улица Генерала Симоняка — улица Стойкости), квартал 15 Купчино (Будапештская улица — проспект Славы — Бухарестская улица — Альпийский переулок). Из магистралей самые крупные объекты, пожалуй, это проспекты Крыленко и Культуры, а также завершение работ на Университетской набережной. Из зеленых территорий — сквер Товстоногова, сад Сан-Галли, сквер между 9-й и 10-й Советскими улицами. Также будет выполнена подсветка Троицкого моста и моста Бетанкура и примерно 70 памятников и скульптур.
Реализация перечисленных направлений играет важную роль для повышения качества жизни горожан, безопасности всех участников дорожного движения.
О проблемах, с которыми могут столкнуться застройщики при получении проектного финансирования, роли банков в маркетинговой политике девелоперов, а также перспективах перехода на эскроу-счета «Строительному Еженедельнику» рассказал начальник управления недвижимости и девелопмента корпоративного и инвестиционного блока банка «Открытие» Олег Шишкин.
– Насколько активно в банк поступают запросы на проектное финансирование? Сколько одобрено заявок? Были ли отказы? Если да, по каким причинам?
– Для нас работа с застройщиками является одним из приоритетных направлений. Мы ставим перед собой амбициозную задачу стать одним из ключевых банков для девелоперов, работающих в сфере жилищного строительства.
Мы активно работаем в сфере финансирования строительных проектов в рамках нового законодательства как в Москве и Санкт-Петербурге, так и в регионах. Так, уже реализуются проекты с нашим участием в Красноярске, Белгороде и Казани. Среди наших партнеров есть и федеральные, и региональные компании, и принципы нашей работы с застройщиками едины для всех.
Среди одобренных заявок основную долю занимает комплексная застройка в городах-миллионниках. Проекты в Мос-кве и Санкт-Петербурге характеризуются более высокой рентабельностью и, соответственно, высокой устойчивостью к снижению цен или темпов продаж, таким образом, они чаще соответствуют требованиям банка к экономической эффективности и риск-метрикам проектов.
Отказов как таковых обычно не бывает, они возможны лишь в исключительных случаях, например, если есть какие-то исторические проблемы с бенефициаром или документацией. Если проект не соответствует требованиям к риск-метрикам и экономической эффективности, мы сообщаем клиенту требования, при выполнении которых мы будем готовы профинансировать такой проект.
Кредитный лимит банка по одобренным заявкам в рамках нового законодательства измеряется десятками миллиардов рублей.
– В чем, в целом, основные сложности застройщиков при оформлении заявки и получении проектного финансирования?
– Основная сложность для застройщиков при работе с эскроу – это отсутствие опыта взаимодействия с банками. Однако эта проблема характерна в большей степени для небольших компаний, реализующих не более трех проектов одновременно. До принятия изменений в 214-ФЗ в основном только крупные холдинги пользовались банковскими кредитами, остальные застройщики финансировали проекты, используя только средства дольщиков.
С другой стороны, необходимо отметить, что проектное финансирование – это весьма непростой банковский продукт со множеством специфических нюансов. Сложность в его реализации обнаруживается и со стороны банков. Номинально с эскроу-счетами в России на сегодняшний день имеют право работать 96 банков. Однако фактически с застройщиками работает значительно меньшее их число ввиду того, что помимо финансовой экспертизы необходимо также наличие экспертизы в области инжиниринга и оценки.
– Каковы принципиальные установки банка, которым должен соответствовать проект, чтобы получить кредит?
– Основными критериями одобрения заявок застройщиков на предоставление проектного финансирования являются экономическая эффективность и финансовая устойчивость рассматриваемых проектов. При рассмотрении кредитной заявки банк не только анализирует финансовую отчетность заемщика, но и оценивает экономическую эффективность непосредственно самого проекта, включая анализ себестоимости, сроков строительства, цен и темпов продаж. На основании этого комплексного анализа и принимается решение о финансировании. В дальнейшем в процессе строительства эксперты банка оценивают фактическую реализацию проекта: строительную готовность, соответствие строящегося объекта заявленным на старте и согласованным характеристикам. При выполнении застройщиком всех этих обязательств финансирование предоставляется в соответствии с утвержденным заранее графиком. Таким образом, банк в некотором смысле выполняет и финансовую, и надзорную функцию.
Если же говорить о специальных продуктах, то мы структурируем их отдельно под потребности каждого клиента с учетом специфики того или иного проекта. Например, мы готовы снизить объем собственного участия девелопера ниже 15% при условии, что проект может выдержать снижение цен и темпов продаж более чем на 15%. Кроме этого, мы рассматриваем варианты финансирования приобретения новых площадок через выдачу кредита под будущую прибыль одного или нескольких уже реализующихся проектов.
Также мы предоставляем совместный с розничным блоком банка «гибридный» продукт, существенно снижающий процентную ставку по ипотеке покупателя во время строительства дома за счет поступления денежных средств на эскроу-счета. Естественно, обязательным условием данного продукта является наличие ипотеки дольщика в нашем банке. Условия по такому ипотечному продукту для заемщика, как правило, значительно более привлекательны, чем среднерыночные.
– Делает ли банк рекомендации застройщикам по маркетинговой политике, рыночному позиционированию объекта и т. п.?
– В большинстве случаев застройщики, являющиеся партнерами банка, обладают широкой рыночной экспертизой, и им удается успешно позиционировать свои объекты на рынке, поддерживая таким образом стабильные темпы продаж.
Вместе с этим в процессе анализа кредитной заявки девелоперы получают от банка экспертную оценку экономической эффективности и финансовой устойчивости проекта. Наша добавленная стоимость как финансового партнера заключается в том числе и в предоставлении клиенту-застройщику стороннего мнения – second opinion – по реализуемому проекту, в том числе по вопросам позиционирования и маркетингового продвижения строящегося объекта.
– Застройщики часто говорят, что власти требуют от них строительства социальных объектов, дорог, озеленения и пр., и все эти расходы сложно «укладываются» в требования банков по проектному кредитованию. Как Вы считаете, насколько актуальна эта проблема?
– Требования по строительству социальных объектов, а также по взятию на себя прочих обременений, являются нормальной и широко распространенной практикой в жилом девелопменте. Таким образом, важно просто корректно учесть затраты на эти статьи в бюджете проекта, который застройщик составляет для себя и предоставляет в банк.
Со стороны банка уже сложилась достаточно обширная практика по оценке и анализу корректности расходов на такие объекты, поэтому никаких проблем в связи с этим, как правило, не возникает.
– Ставка по кредиту у всех банков «плавает» в зависимости от объема средств на эскроу-счетах. По Вашей оценке, если брать усредненно, какова будет средневзвешенная ставка за весь период реализации проекта?
– Основной страх девелоперов перед новой схемой заключается в возможности критического удорожания проекта за счет увеличенных процентов по кредиту. Строго говоря, это не так. Стоимость банковского кредита зависит от фактических продаж площадей в объекте строительства: чем быстрее застройщик строит и продает квартиры, тем дешевле обходится ему проектное финансирование. В формуле расчета ставки по кредиту есть зависимость от суммы, задепонированной покупателями на эскроу-счетах в каждый момент времени, и соотношения этой величины с суммой задолженности по кредиту.
Поэтому при базовой ставке в 11% годовых средневзвешенная, с учетом обычной практики реализации проектов строительства жилья, составляет 6-7% годовых. При этом существуют ситуации, когда мы можем снизить ставку по кредиту до уровня 0,01% годовых. Это происходит, когда средства на эскроу-счетах существенно превышают сумму задолженности по кредиту.
– Началась ли работа с эскроу-счетами для граждан? Возникают ли какие-то проблемы в этой сфере?
– Покупатели квартир уже активно открывают эскроу-счета в отделениях банка «Открытие». У нас уже есть довольно широкий позитивный опыт реализации продаж через эскроу как в Москве, так и в регионах.
Важно подчеркнуть, что переход на продажи новых объектов строительства через эскроу-счета не усложняет процесс для покупателя. В нашем банке открыть счет эскроу не сложнее, чем простой расчетный счет: дольщику достаточно иметь с собой только паспорт и подписанный договор долевого участия. Процесс выглядит следующим образом: сначала клиент посещает офис застройщика, где после выбора квартиры и определения коммерческих условий заключает договор долевого участия. Затем он посещает отделение банка, открывает счет эскроу и пополняет его на соответствующую сумму (как с ипотекой, так и без нее).
Переход отрасли на новую схему финансирования ускоряется с каждым днем. Мы ожидаем, что в Москве и Санкт-Петербурге уже к середине следующего года доля новых сделок с использованием эскроу-счетов достигнет 85%.
В понедельник, 12 августа, губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко назначил директора ГКУ «Ленавтодор» Дениса Седова председателем Комитета по дорожному хозяйству региона. О текущем положении в отрасли, планах на будущее и своих задачах на ответственном посту новый руководитель дорожного ведомства рассказал «Строительному Еженедельнику».
– Денис Станиславович, в чем Вы видите основные свои задачи на этом посту?
– Вопрос скорее философский. В целом моя задача – развивать дорожную отрасль одного из наиболее экономически успешных регионов Северо-Запада. Если говорить более приземленно, то здесь и повышение безопасности дорожного движения, и продолжение реализации больших инфраструктурных проектов, и привлечение федеральных средств на региональные дорожные объекты.
За последние несколько лет мы взяли хороший темп по внедрению инновационных и цифровых технологий в процессы ремонта и строительства, будем продолжать эту практику. Кроме того, мы готовимся к поистине масштабным стройкам – я говорю о новых мостах через Волхов в Киришах и через Свирь в Подпорожье.
Конечно, будем продолжать работу над совершенствованием обслуживания дорог: персонал дорожных ремонтно-строительных управлений (ДРСУ) будет проводить работу по повышению квалификации, мы будем помогать новой техникой.
– Дорожно-строительный сезон еще не закончился. Тем не менее, на Ваш взгляд, нормально ли идут работы? Что уже сделано? Будут ли освоены выделенные на ремонт дорог деньги?
– Пока мы идем, что называется, в темпе. Ремонтная программа в этом году стоит почти 1,5 млрд рублей, большую часть из нее мы уже выполнили.
В этом году область впервые участвует в нацпроекте «Безопасные и качественные автомобильные дороги», из федерального бюджета мы получили около 300 млн рублей на обновление участков дорог «Верево–Пудость», «Кемполово–Шапки» и «Санкт-Петербург–Ручьи». На этих объектах работы уже все выполнены, область полностью использовала средства федеральной казны.
Кроме этого мы, например, провели ремонт межрегиональных дорог, соединяющих область с соседними регионами – это «Луга–Новгород» и «Псков–Краколье». Почти завершен ремонт пути в первую столицу Руси Старую Ладогу (трасса «Старая Ладога–Трусово»). Сейчас техника вышла на трассу «Огоньки–Стрельцово–Толоконниково» в Выборгском районе. Погода в этом сезоне позволила начать работы еще в мае, поэтому часть ремонтов мы завершили досрочно.
– Какие меры уже предпринимаются и будут задействованы для повышения качества ремонта дорог? Планируется ли использовать какие-то новые технологии?
– Дороги – это сфера постоянных инноваций, поэтому без обкатки новых технологий обойтись нельзя. Мы продолжаем использовать щебеночно-мастичный асфальт, который отличается особой прочностью и хорошо переносит ударные нагрузки на полотно.
Учитывая, что сам костяк опорной сети дорог области строился в 1960–70 годы и основание некоторых трасс, что называется, «устало», где-то проводим холодный ресайклинг. Он позволяет создать монолитную плиту, на которую затем укладывается асфальт. Это особенно важно на тех участках магистралей, где идет постоянное движение большегрузов.
Помимо этого мы изучаем сейчас опыт других регионов в плане использования, например, поверхностной обработки. Технологий сейчас масса, главное – четко понимать, какая из них более эффективна в наших условиях, какая нужна именно нашим трассам.
– Какие сформированы планы по строительству и ремонту дорог на будущий год? Есть ли понимание об объемах финансирования из регионального бюджета?
– Пока мы рассматриваем вариант, при котором стоимость ремонтов на будущий год составит порядка 2 млрд рублей при общем объеме дорожного фонда в диапазоне 8-9 млрд рублей.
Помимо ремонтов мы предусматриваем еще средства на строительство развязки с КАД в Западном Мурино, обхода Мурино в створе Гражданского проспекта и путепровода с развязкой во Всеволожске. Это не говоря о мостах через Свирь и Волхов.
– Пока софинансирование из федерального бюджета идет в сравнительно небольших объемах; есть ли надежды на его увеличение?
– Да, в этом году, повторюсь, по линии нацпроекта мы получили 296 млн рублей. Сейчас работаем с Минтрансом и Росавтодором, чтобы финансирование постепенно увеличивалось.
Также у нас впереди большие проекты, которые область намерена реализовывать с привлечением федеральных средств. Я говорю не только о больших мостах, но и о расширении Колтушского шоссе, строительстве подъезда ко Всеволожску и нового обхода Мурино в створе Пискаревского проспекта. Общая стоимость всех строек – свыше 30 млрд рублей, поэтому мы рассчитываем на поддержку федерального центра.
Ленобласть сегодня является одним из наиболее динамично развивающихся регионов Северо-Западного федерального округа, поэтому дорожная инфраструктура должна и дальше обеспечивать стабильное экономическое процветание и развитие региона.
– Планируются ли какие-то изменения в обслуживании и развитии дорожного хозяйства Ленобласти?
– Мы продолжаем насыщать ДРСУ новой техникой. К октябрю по программе лизинга все предприятия получат новые комбинированные машины, тракторы, погрузчики и виброплиты. Сейчас на четырех базах в Кировском, Кингисеппском, Выборгском и Ломоносовском районах ставим солевые установки, чтобы зимой вместо песко-соляной смеси использовать солевые растворы. Они этой зимой показали свою эффективность, будем использовать их дальше.
Кроме того, мы рассчитываем перенимать опыт финских дорожников в вопросах содержания грунтовых трасс и дальше работать по гранту в рамках программы приграничного сотрудничества «Россия–Южная Финляндия». Постепенно переходим на «цифровые рельсы»: внедряем BIM-технологии, которые позволяют в режиме реального времени делать 3D-модель каждого объекта строительства с подробным расчетом каждого этапа работ. Одним словом, работы очень много, и, главное, она всегда на виду у людей.
Биографическая справка
Денис Станиславович Седов родился в 1971 году в Норильске. В период с 1990 по 2007 год работал в правоохранительных органах, имеет звание подполковника внутренней службы. В 2000 году получил высшее юридическое образование в Санкт-Петербургском университете МВД России, а в 2006-м закончил Северо-Западную академию государственной службы по направлению «Государственное и муниципальное управление». Кандидат юридических наук. С ноября 2015 года возглавлял ГКУ «Управление автомобильных дорог Ленобласти».