Владимир Шабанов: «Работа ЮИТ продолжается по прежним планам»
О причинах рассмотрения руководством концерна YIT вопроса о сворачивании бизнеса в России, текущей деятельности и перспективах развития компании «Строительному Еженедельнику» рассказал Владимир Шабанов, вице-президент ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, Санкт-Петербург.
— Владимир Александрович, конечно, не могу не спросить о причинах обсуждения руководством YIT вопроса об уходе с российского рынка. В чем причины появления этой идеи? Когда планируется принять решение?
— Руководство YIT проанализировало эффективность инвестирования капитала во всех странах присутствия концерна. И, к нашему сожалению, пришло к выводу, что капиталовложения в российский бизнес наименее рентабельны. Слишком велик срок от покупки участка до получения разрешения на строительство. Весьма существенны обременения проектов по созданию социальной инфраструктуры. Заморозка получаемых средств от всех продаж жилья на счетах эскроу до завершения реализации проекта. Все эти факторы приводят к тому, что условия ведения бизнеса в России становятся, скажем так, не самыми экономически выгодными для компании. Отсюда и рассмотрение руководством YIT вопроса о сворачивании бизнеса в нашей стране.
В то же время надо подчеркнуть, что пока решение еще не принято. Соответственно, в настоящее время работа ЮИТ продолжается, все прежние планы остаются в силе, никаких изменений в текущей политике компании не происходит. Окончательно вопрос планируется решить в будущем году, и только после этого будут предприниматься те или иные шаги.
— С какими итогами петербургское подразделение ЮИТ пришло к концу этого года? Удалось ли реализовать намеченные планы? Какие события вы считаете важнейшими в жизни компании?
— В целом итоги работы в Петербурге в 2021 году мы оцениваем позитивно. Мы сумели выполнить все задачи, которые для себя намечали.
В частности, как всегда в срок (некоторые даже раньше) были сданы в эксплуатацию очереди ряда реализуемых нами проектов. Речь идет о шестой очереди ЖК комфорт-класса «Новоорловский» в Приморском районе. Это, кстати, первый объект ЮИТ в Петербурге, реализованный по системе проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Он представляет собой 25-этажное здание-башню на 274 квартиры общей площадью 12,4 тыс. кв. м. Также была сдана пятая очередь ЖК комфорт-класса INKERI в Пушкине. Она состоит из четырех домов на 260 квартир суммарной площадью 11,8 тыс. кв. м. Кроме того, мы получили разрешение на ввод четвертой очереди ЖК TARMO, строящегося на Студенческой улице, 24. Это 11-этажное здание на 194 квартиры общей площадью 8,8 тыс. кв. м.
Также плановым порядком выводились на рынок новые квартиры в наших проектах. Были открыты продажи жилья восьмой очереди ЖК «Новоорловский», которая представляет собой 25-этажное здание на 273 квартиры суммарной площадью 12,4 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию дома планируется в IV квартале 2022 года.
Мы вывели на рынок два новых проекта, которые строятся на участках, приобретенных в прошлом году. Это ЖК класса «бизнес-лайт» Wellamo на Курляндской улице, д. 10–12. На участке площадью 0,25 га намечено возвести дом всего на 95 квартир общей площадью 5,6 тыс. кв. м. Ввод запланирован на II квартал 2023 года. Второй объект — ЖК класса «комфорт прайм» ILONA на пересечении Нейшлотского переулка и Лесного проспекта. На территории площадью 1,13 га появятся три дома высотой пять и десять этажей на 400 квартир совокупной площадью 18,8 тыс. кв. м. Завершение реализации проекта намечено на конец 2023 года.
Разрешение на строительство на третьем участке (на улице Васенко), купленном в прошлом году, мы до начала работы Градостроительной комиссии получить не успели. Надеемся, что запустим проект в начале будущего года. Ждем решений рабочей группы и Градкомиссии. В общем, двигаемся настолько быстро, насколько нам это позволяют созданные в городе условия работы.
Компания выполнила планы по продажам. Причем рост цен на жилье позволил скомпенсировать повышение затрат, связанное с подорожанием стройматериалов. Таким образом, в целом рентабельность работы ЮИТ в Петербурге по итогам года находится на достаточно хорошем уровне.
Несмотря на весьма сложную ситуацию на земельном рынке, мы приобрели один участок — в Пушкине. Хотели купить больше, но эти планы сдвинулись на будущий год.
— Расскажите, пожалуйста, о ваших планах на этот участок. Вообще, что делается с портфелем земельных активов компании в Петербурге? Планируется ли его расширение или, наоборот, распродажа?
—Участок в Пушкине уже имеет разработанную проектную документацию и прошел Градкомиссию. Благодаря этому мы рассчитываем достаточно быстро ввести объект в работу. Но предварительно проект будет доработан в соответствии со стандартами ЮИТ. Площадь участка — 1,5 га, он находится на территории большого проекта «На Царскосельских холмах». Высотность зданий будет четыре этажа. Общая площадь жилья в нашем комплексе комфорт-класса (название ЖК пока еще не выбрано) составит порядка 12 тыс. кв. м.
Как я уже говорил, в планах — расширение земельного портфеля, так что о распродаже речи ни в коем случае не идет. В этом году мы думали приобрести 3–4 участка, но купили лишь один. Сейчас в стадии переговоров находятся варианты во многих районах. Говорить о конкретных локациях и классе будущих объектов пока рано. Единственное, что могу сказать, что речь идет не об огромных территориях под комплексное освоение, а об участках актуального для нас формата — в пределах четырех очередей строительства.
— Сейчас многие девелоперы уделяют повышенное внимание вопросам внедрения современных технологий и инноваций. У YIT в этом смысле интересное положение, поскольку это международный холдинг, располагающий соответствующими компетенциями. Используется ли что-то из иностранного опыта компании в России?
— ЮИТ в России, безусловно, не стоит на месте и внедряет инновационные технологии. Но есть определенная специфика, проистекающая из особенностей нашей законодательной и нормативной базы, которая не позволяет прямо переносить зарубежный опыт в Россию. Поэтому мы идем путем адаптации имеющихся в Европе решений и приспособления их к нашим требованиям.
В целом базовый принцип работы состоит в том, что в новых проектах мы стремимся использовать опыт, накопленный при реализации предыдущих. Такой подход касается и технологических решений, и квартирографии. Это и европланировки, и квартиры с саунами, и мастер-спальни, и трансформеры (кстати, один из самых ярких примеров адаптации финского опыта), и пр. В новых проектах у нас появляются такие решения, как базовый комплект «умного дома», IP-домофония, зеленая сертификация по экологическому стандарту BREEAM (например, в ЖК ILONA).
— Ваша оценка рыночной ситуации. Нет ли опасности перегрева рынка? Каковы прогнозы на 2022 год?
— Такие факторы, как пандемия и связанные с ее распространением ограничения, включая закрытые границы, а также госпрограмма льготной ипотеки, в совокупности серьезно простимулировали спрос на жилье. Те же факторы спровоцировали увеличение себестоимости — рост цен на стройматериалы, заработную плату рабочих, энергоносители. Параллельно в Петербурге увеличились и обременения по созданию социнфраструктуры, возлагаемые на застройщиков. Следствием всего этого и стало увеличение цен на жилье. В то же время пропорционального роста реальных доходов граждан не наблюдается, что не позволяет ценам уйти еще выше. Таким образом, о серьезной перегретости рынка говорить не приходится. Существующие цены на квартиры соответствуют реальной себестоимости возведения жилья.
Думаю, что в будущем году рынок ждет достаточно спокойное развитие. Эффективность внешних механизмов стимулирования спроса снизится. Он достигнет примерного баланса с предложением. Соответственно, резких скачков цен, как в 2020–2021 годах, ожидать не приходится. Скорее всего, их рост не превысит уровня инфляции.
— Расскажите немного о планах компании на будущий год. Ждать ли запуска новых проектов или, пока решение о судьбе бизнеса в России окончательно не принято, их не будет?
— Как я уже говорил, никаких кардинальных изменений в текущей деятельностей компании не намечается. Поэтому продолжится нормальная работа, в соответствии с теми планами, которые были сформированы ранее.
О намерении приобрести участки под новые объекты я уже сказал. Сроки их запуска будут напрямую зависеть от того, в какой стадии будут находиться проекты. Продолжится плановая реализация уже существующих комплексов. В частности, намечен ввод в эксплуатацию последних очередей ЖК TARMO (пятая) и ЖК INKERI (шестая), а также седьмой очереди ЖК «Новоорловский». Начнется строительство второго этапа ЖК ILONA и последней, девятой, очереди ЖК «Новоорловский». Также планируем вывод на рынок нового комплекса на улице Васенко. То же, как уже отмечалось, касается и проекта на новом участке в Пушкине, который уже прошел Градостроительную комиссию.
Кроме того, мы продолжим работу в формате ESG (от Environmental — экология, Social — социальное развитие, Governance — корпоративное управление. — Ред.). Так или иначе, мы всегда придерживались этих принципов, но сейчас этот подход становится одним из ключевых трендов работы YIT во всех странах присутствия.
О перспективах рынка новостроек Ленобласти, особенностях комплексного освоения территорий и современных трендах создания комфортной среды проживания «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор Строительной корпорации «ЛенРусСтрой» Леонид Кваснюк.
— Леонид Яковлевич, по оценкам экспертов, «территориальный» спрос на жилье, несколько лет назад выплеснувшийся за границы Санкт-Петербурга, сейчас возвращается во внутренние районы мегаполиса. СК «ЛенРусСтрой» традиционно строит рядом с городом, но все же в Ленобласти. Нет опасений за перспективы компании?
— Нет опасений. И на это есть немало серьезных причин. Начать надо, пожалуй, с ключевого фактора, который состоит в том, что земельный ресурс в Петербурге серьезно ограничен. Возможности уплотнительной застройки фактически исчерпаны еще в нулевых годах. Собственно именно после этого многие застройщики обратили внимание на область. Сейчас активизацию строительства жилья в городской черте обеспечивает редевелопмент бывших промышленных территорий. Но есть два важных нюанса. Во-первых, ресурс «серого пояса» тоже не бесконечен, и значительная часть самых привлекательных территорий уже освоена. А во-вторых, редевелопмент — существенно более затратен по сравнению с комплексным освоением территорий, которым занимаемся мы, и, соответственно, спрос на возводимые таким образом объекты серьезно ограничен ценовым фактором. Если же говорить о свободных для развития жилищного строительства городских землях, то они находятся на таком же расстоянии от центра Петербурга, как и активно застраиваемые локации в Ленобласти. Таким образом, спрос, особенно на доступные по цене новостройки, никуда не уйдет, и дома СК «ЛенРусСтрой» найдут своего покупателя. Это, собственно, подтверждается ежедневной практикой: интерес к нашим объектам сохраняется на высоком уровне.
— Вы говорили о нескольких факторах, благоприятствующих перспективам развития СК «ЛенРусСтрой». Что еще вы имели в виду?
— Принципиально важной в этом смысле мне представляется идеология строительства, которую исповедует наша корпорация. Дело в том, что в свое время я руководил трестом «Сельстрой» в Казахстане. Там мы комплексно строили целые поселки — от агропромышленных объектов до жилых домов, школ и поликлиник. Уже тогда у меня появилось понимание, что сами по себе «квадратные метры» — это еще не жилье, не то место, где комфортно жить. Очевидно ведь, что каждому нужно сходить в магазин или аптеку, устроить детей в детсад и школу, и так далее.
Именно исходя из этого, уже на самых ранних этапах развития СК «ЛенРусСтрой» не просто строил бетонные коробки, а создавал всю необходимую для нормальной жизни людей инфраструктуру: торговые площади, школы, детсады. Тогда со стороны властей и речи не было о необходимости построить социалку, но, может быть, мы первыми в регионе начали на практике реализовывать комплексный подход к застройке территорий. То есть, по сути, изначально заняли стратегически верную позицию, к которой сейчас пришли уже практически все.
— Но сегодня детсадом и коммерческими помещениями на первых этажах жилых домов уже никого не удивишь — это есть практически у всех…
— Верно, ну так ведь и наша компания не стоит на месте. Мы осваиваем огромные территории и теперь, помимо «минимального набора», вводим в свои проекты все новые опции, чтобы сделать жизнь наших покупателей максимально комфортной, чтобы у них был минимум причин покидать свой район. Конечно, своего Русского музея или Мариинского театра мы не построим, но спортивную инфраструктуру, зеленые насаждения, велосипедные дорожки, территории для игр и активного отдыха, помещения для хобби и увлечений — все это мы можем заложить в свои проекты и предложить нашим клиентам.
Например, 5 августа мы открываем в районе «Новое Горелово» для наших жителей просторный бульвар для прогулок. Сейчас завершается озеленение различными породами деревьев и кустарников, причем высаживаем мы уже достаточно взрослые растения, чтобы на бульвар с самого начала было приятно взглянуть. На нашей променад-аллее можно будет послушать концерт, посмотреть фильм, выпить кофе, там будут зоны отдыха для взрослых и детей. За проект по бульвару мы в конце прошлого года получили награду архитектурного конкурса «Золотой Трезини». Следующий проект — это огромный плей-хаб — место для игр и развлечений детей и подростков, которые смогут туда собираться со всего микрорайона. Там будут и обширные пространства для спокойного и активного отдыха взрослых, велосипедные и беговые дорожки, спортивные тренажеры, зеленые зоны с перепадами высот. Плей-хаб расположится на территории площадью 4,5 га. Грубо говоря, на этом месте можно было бы еще один большой дом построить, но мы сознательно идем на то, чтобы вместо этого создавать новые элементы комфорта, точки притяжения для жителей квартала. Кроме того, мы разобьем на нашей территории парк в честь 75-летия Победы — там будет высажено 75 кленов.
Вообще, задумок немало. Планируем в будущем благоустроить прибрежную территорию речки Дудергофки и создать там прогулочную зону. Есть идея создать добрососедский центр — место, где люди могли бы собираться, объединяться по интересам, реализовывать какие-то свои идеи по благоустройству, созданию общественных пространств и пр. Есть мысль часть помещений на первых этажах не отдавать под магазины и службы сервиса, а выделить под создание клубов, хобби-центров и др. Идей множество, и постепенно мы будем их воплощать в жизнь.
— А что делается в самих жилых корпусах?
— Разумеется, улучшения касаются не только инфраструктуры. Каждое следующее «поколение» наших домов становится все более комфортным для жизни и изнутри. Проекты зданий прорабатываются до мелочей, включая варианты размещения мебели. Преобразились места общего пользования — подъезды, лестничные площадки и входные группы. Интересно, что многие мелочи нам подсказали сами покупатели. Принимая жилье, некоторые говорили, какие недочеты они заметили, что можно было бы подправить или улучшить. И мы все это учитываем.
Недавно, когда, несмотря на коронавирус, мы выдавали людям ключи от квартир в очередном сданном нами доме, я даже удивился: замечаний практически не было, наоборот, очень хвалили за удобное и продуманное жилье. Сдали 98% квартир сразу, без замечаний. Значит, не зря мы прислушивались к пожеланиям покупателей; действительно, тому, кто живет в доме, кое-что виднее, чем проектировщику.
— Часто ругают архитектуру современных многоквартирных домов. Особенно этим любят заниматься разные «известные блогеры»…
— На мой взгляд, мнения могут быть любые — вопрос только в компетентности комментаторов. Мы подходим к архитектуре наших проектов очень серьезно. Но здесь нужно четкое понимание ситуации. Конечно, если кто-то считает архитектурой только Зимний дворец, Смольный институт и вообще исторические здания центра Петербурга, то ему наши комплексы могут показаться скучными. Мы же уверены, что всему свое место. Абсурдно строить современную многоэтажку по соседству с Эрмитажем. Но не менее нелепо пытаться возвести Михайловский дворец для проживания в Новогорелово.
Когда строишь в историческом центре Петербурга, безусловно, необходимо учитывать окружение и аккуратно вписывать новый объект в сложившуюся среду. Но в целом современная архитектура многоквартирных жилых зданий очень функциональна, достаточно минималистична и не терпит избыточности. Вы можете посмотреть такие объекты в любой стране и увидите, что их главная задача — обеспечить максимально комфортное проживание людей. Не знаю, как «известные блогеры», но профессионалы оценивают наши проекты достаточно высоко.
— Также бытует мнение, что панельное домостроение, которым занимается СК «ЛенРусСтрой», не обеспечивает достаточно высокого качества зданий. Что вы думаете об этом?
— Такое представление характерно для тех, чье восприятие панельного домостроения «застряло» в эпохе строительства хрущевок. На мой взгляд, за этой технологией — будущее. Сегодняшняя панель — это прекрасный высокотехнологичный продукт, обладающий превосходными характеристиками, как экономическими, так и техническими и эстетическими.
Судите сами. Во-первых, жилищное строительство сейчас перешло на проектное финансирование и эскроу-счета. Соответственно, скорость ведения работ становится одним из важнейших факторов. Из панельных конструкций мы собираем дом примерно за десять месяцев. На такой же по размерам монолитный требуется уже 16–18 месяцев, а на кирпичный — порядка трех лет. И за каждый дополнительный месяц надо платить — за аренду, за технику, рабочим надо выплачивать зарплату. А теперь к этому еще и проценты по банковскому кредиту добавились.
Во-вторых, современная панель — это продукт идеальной геометрии, не имеющей проблем со стыковкой при сборке. А качество выпускаемых промышленным способом сборных элементов значительно выше, чем у конструкций, изготавливаемых прямо на стройплощадке, особенно если речь идет о строительстве зимой, в условиях минусовых температур, или осенью — при повышенной влажности. Наконец, в-третьих, поверхности современной панели — идеально ровные и не требуют дополнительных усилий и затрат на отделку.
Так что мы намерены продолжать модернизацию входящего в корпорацию Киришского домостроительного комбината. Сейчас мы используем его продукцию только для своих нужд, но нашими панелями уже активно интересуются другие строительные компании.
— Мы беседуем накануне Дня строителя. Есть у вас, как у строителя, мечта?
— Здорово было бы построить что-то неординарное. Например, небоскреб. С Лахта Центром в городе сперва боролись, а теперь он считается одной из достопримечательностей Петербурга, люди ездят посмотреть. Надо и в Ленобласти что-то такое возвести. Конечно, не нужно по всему региону «башни» выстраивать. А вот высотный квартал, подобный Дефенс под Парижем, и область бы украсил, и создал бы центр деловой активности.
