Владимир Шабанов: «Работа ЮИТ продолжается по прежним планам»
О причинах рассмотрения руководством концерна YIT вопроса о сворачивании бизнеса в России, текущей деятельности и перспективах развития компании «Строительному Еженедельнику» рассказал Владимир Шабанов, вице-президент ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, Санкт-Петербург.
— Владимир Александрович, конечно, не могу не спросить о причинах обсуждения руководством YIT вопроса об уходе с российского рынка. В чем причины появления этой идеи? Когда планируется принять решение?
— Руководство YIT проанализировало эффективность инвестирования капитала во всех странах присутствия концерна. И, к нашему сожалению, пришло к выводу, что капиталовложения в российский бизнес наименее рентабельны. Слишком велик срок от покупки участка до получения разрешения на строительство. Весьма существенны обременения проектов по созданию социальной инфраструктуры. Заморозка получаемых средств от всех продаж жилья на счетах эскроу до завершения реализации проекта. Все эти факторы приводят к тому, что условия ведения бизнеса в России становятся, скажем так, не самыми экономически выгодными для компании. Отсюда и рассмотрение руководством YIT вопроса о сворачивании бизнеса в нашей стране.
В то же время надо подчеркнуть, что пока решение еще не принято. Соответственно, в настоящее время работа ЮИТ продолжается, все прежние планы остаются в силе, никаких изменений в текущей политике компании не происходит. Окончательно вопрос планируется решить в будущем году, и только после этого будут предприниматься те или иные шаги.
— С какими итогами петербургское подразделение ЮИТ пришло к концу этого года? Удалось ли реализовать намеченные планы? Какие события вы считаете важнейшими в жизни компании?
— В целом итоги работы в Петербурге в 2021 году мы оцениваем позитивно. Мы сумели выполнить все задачи, которые для себя намечали.
В частности, как всегда в срок (некоторые даже раньше) были сданы в эксплуатацию очереди ряда реализуемых нами проектов. Речь идет о шестой очереди ЖК комфорт-класса «Новоорловский» в Приморском районе. Это, кстати, первый объект ЮИТ в Петербурге, реализованный по системе проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Он представляет собой 25-этажное здание-башню на 274 квартиры общей площадью 12,4 тыс. кв. м. Также была сдана пятая очередь ЖК комфорт-класса INKERI в Пушкине. Она состоит из четырех домов на 260 квартир суммарной площадью 11,8 тыс. кв. м. Кроме того, мы получили разрешение на ввод четвертой очереди ЖК TARMO, строящегося на Студенческой улице, 24. Это 11-этажное здание на 194 квартиры общей площадью 8,8 тыс. кв. м.
Также плановым порядком выводились на рынок новые квартиры в наших проектах. Были открыты продажи жилья восьмой очереди ЖК «Новоорловский», которая представляет собой 25-этажное здание на 273 квартиры суммарной площадью 12,4 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию дома планируется в IV квартале 2022 года.
Мы вывели на рынок два новых проекта, которые строятся на участках, приобретенных в прошлом году. Это ЖК класса «бизнес-лайт» Wellamo на Курляндской улице, д. 10–12. На участке площадью 0,25 га намечено возвести дом всего на 95 квартир общей площадью 5,6 тыс. кв. м. Ввод запланирован на II квартал 2023 года. Второй объект — ЖК класса «комфорт прайм» ILONA на пересечении Нейшлотского переулка и Лесного проспекта. На территории площадью 1,13 га появятся три дома высотой пять и десять этажей на 400 квартир совокупной площадью 18,8 тыс. кв. м. Завершение реализации проекта намечено на конец 2023 года.
Разрешение на строительство на третьем участке (на улице Васенко), купленном в прошлом году, мы до начала работы Градостроительной комиссии получить не успели. Надеемся, что запустим проект в начале будущего года. Ждем решений рабочей группы и Градкомиссии. В общем, двигаемся настолько быстро, насколько нам это позволяют созданные в городе условия работы.
Компания выполнила планы по продажам. Причем рост цен на жилье позволил скомпенсировать повышение затрат, связанное с подорожанием стройматериалов. Таким образом, в целом рентабельность работы ЮИТ в Петербурге по итогам года находится на достаточно хорошем уровне.
Несмотря на весьма сложную ситуацию на земельном рынке, мы приобрели один участок — в Пушкине. Хотели купить больше, но эти планы сдвинулись на будущий год.
— Расскажите, пожалуйста, о ваших планах на этот участок. Вообще, что делается с портфелем земельных активов компании в Петербурге? Планируется ли его расширение или, наоборот, распродажа?
—Участок в Пушкине уже имеет разработанную проектную документацию и прошел Градкомиссию. Благодаря этому мы рассчитываем достаточно быстро ввести объект в работу. Но предварительно проект будет доработан в соответствии со стандартами ЮИТ. Площадь участка — 1,5 га, он находится на территории большого проекта «На Царскосельских холмах». Высотность зданий будет четыре этажа. Общая площадь жилья в нашем комплексе комфорт-класса (название ЖК пока еще не выбрано) составит порядка 12 тыс. кв. м.
Как я уже говорил, в планах — расширение земельного портфеля, так что о распродаже речи ни в коем случае не идет. В этом году мы думали приобрести 3–4 участка, но купили лишь один. Сейчас в стадии переговоров находятся варианты во многих районах. Говорить о конкретных локациях и классе будущих объектов пока рано. Единственное, что могу сказать, что речь идет не об огромных территориях под комплексное освоение, а об участках актуального для нас формата — в пределах четырех очередей строительства.
— Сейчас многие девелоперы уделяют повышенное внимание вопросам внедрения современных технологий и инноваций. У YIT в этом смысле интересное положение, поскольку это международный холдинг, располагающий соответствующими компетенциями. Используется ли что-то из иностранного опыта компании в России?
— ЮИТ в России, безусловно, не стоит на месте и внедряет инновационные технологии. Но есть определенная специфика, проистекающая из особенностей нашей законодательной и нормативной базы, которая не позволяет прямо переносить зарубежный опыт в Россию. Поэтому мы идем путем адаптации имеющихся в Европе решений и приспособления их к нашим требованиям.
В целом базовый принцип работы состоит в том, что в новых проектах мы стремимся использовать опыт, накопленный при реализации предыдущих. Такой подход касается и технологических решений, и квартирографии. Это и европланировки, и квартиры с саунами, и мастер-спальни, и трансформеры (кстати, один из самых ярких примеров адаптации финского опыта), и пр. В новых проектах у нас появляются такие решения, как базовый комплект «умного дома», IP-домофония, зеленая сертификация по экологическому стандарту BREEAM (например, в ЖК ILONA).
— Ваша оценка рыночной ситуации. Нет ли опасности перегрева рынка? Каковы прогнозы на 2022 год?
— Такие факторы, как пандемия и связанные с ее распространением ограничения, включая закрытые границы, а также госпрограмма льготной ипотеки, в совокупности серьезно простимулировали спрос на жилье. Те же факторы спровоцировали увеличение себестоимости — рост цен на стройматериалы, заработную плату рабочих, энергоносители. Параллельно в Петербурге увеличились и обременения по созданию социнфраструктуры, возлагаемые на застройщиков. Следствием всего этого и стало увеличение цен на жилье. В то же время пропорционального роста реальных доходов граждан не наблюдается, что не позволяет ценам уйти еще выше. Таким образом, о серьезной перегретости рынка говорить не приходится. Существующие цены на квартиры соответствуют реальной себестоимости возведения жилья.
Думаю, что в будущем году рынок ждет достаточно спокойное развитие. Эффективность внешних механизмов стимулирования спроса снизится. Он достигнет примерного баланса с предложением. Соответственно, резких скачков цен, как в 2020–2021 годах, ожидать не приходится. Скорее всего, их рост не превысит уровня инфляции.
— Расскажите немного о планах компании на будущий год. Ждать ли запуска новых проектов или, пока решение о судьбе бизнеса в России окончательно не принято, их не будет?
— Как я уже говорил, никаких кардинальных изменений в текущей деятельностей компании не намечается. Поэтому продолжится нормальная работа, в соответствии с теми планами, которые были сформированы ранее.
О намерении приобрести участки под новые объекты я уже сказал. Сроки их запуска будут напрямую зависеть от того, в какой стадии будут находиться проекты. Продолжится плановая реализация уже существующих комплексов. В частности, намечен ввод в эксплуатацию последних очередей ЖК TARMO (пятая) и ЖК INKERI (шестая), а также седьмой очереди ЖК «Новоорловский». Начнется строительство второго этапа ЖК ILONA и последней, девятой, очереди ЖК «Новоорловский». Также планируем вывод на рынок нового комплекса на улице Васенко. То же, как уже отмечалось, касается и проекта на новом участке в Пушкине, который уже прошел Градостроительную комиссию.
Кроме того, мы продолжим работу в формате ESG (от Environmental — экология, Social — социальное развитие, Governance — корпоративное управление. — Ред.). Так или иначе, мы всегда придерживались этих принципов, но сейчас этот подход становится одним из ключевых трендов работы YIT во всех странах присутствия.
Федеральный закон № 184 ФЗ «О техническом регулировании» от 2002 года должен был коренным образом изменить всю систему технического регулирования в стране с целью снижения административного и экономического давления на предпринимателей. Свое мнение о влиянии его на строительную отрасль с учетом вступления в силу Постановления Правительства РФ № 985, заменившего Постановление № 1521, «Строительному Еженедельнику» высказал генеральный директор ООО «Эксперт-Проект» Максим Яковлев.
Чтобы разобраться в ситуации с техническим регулированием строительной отрасли и оценить последствия вступления в силу Постановления Правительства РФ № 985, заменившего Постановление № 1521, устанавливающее перечень обязательных к применению нормативов, необходимо напомнить историю вопроса.
Она начинается с Закона «О техническом регулировании» № 184-ФЗ от 27 декабря 2002 года. Его принятие почти на десять лет затормозило технический прогресс, запретив разработку норм при отсутствии утвержденного технического регламента.
Техрегламент о безопасности зданий и сооружений рождался в долгих творческих муках на протяжении семи лет. В декабре 2009 года он все-таки был принят и вступил в действие с 30 июня 2010 года. Появление Техрегламента № 384-ФЗ наконец открыло дорогу техническому нормотворчеству.
Для того чтобы регламент заработал, Правительству РФ в течении шести месяцев необходимо было сформировать соответствующий перечень и включить в него Национальные стандарты (ГОСТ Р) и Своды правил (СП). Первый такой перечень утвержден Правительством Распоряжением № 1047-р от 21 июня 2010 года.
Сколько же ГОСТов и СП вошли в этот перечень? Ответ: ГОСТ Р — 4 (четыре), СП — 0 (ноль) документов. Вместо этого в него включены другие документы, не предусмотренные Техрегламентом. Тем самым Правительство РФ нарушило Закон № 384-ФЗ.
Однако высшее руководство страны продолжало настаивать на срочной разработке СП и Национальных стандартов. Чтобы амортизировать этот напор, чиновники из Минрегионразвития делают новый ход. Они вводят в оборот новый термин: не «переработка» норм, а их «актуализация». Что это такое — никому не известно, официальное определение этого термина отсутствует.
Результаты первой «актуализации» наглядно демонстрируют, что она не имела в виду приведение норм в соответствие с современным научным и техническим уровнем, зато позволила отчитаться перед руководством страны об исполнении данных поручений. На деле процесс в основном свелся к смене обложек норм 30-летней давности.
Это прекрасно видно на примерах вновь созданных Сводов правил, анализ которых проведен специалистами строительной отрасли. Так, нетрудно убедиться, что из 156 пунктов, содержащихся в тексте «нового» СП 79.13330.2012 «Мосты и трубы. Правила обследований и испытаний», — 152 полностью дублируют пункты из СНиП 3.06.07-86 с аналогичным названием. Новых — всего 4 (четыре) пункта, состоящие из 204 слов. И над этим трудился авторский коллектив из одиннадцати человек, в т. ч. три доктора и два кандидата наук. Вклад каждого из исполнителей составляет восемнадцати слов, и эти слова поистине являются золотыми!
Вряд ли эти четыре пункта отражают все новации, произошедшие за последние 30 лет в сфере диагностики мостов. «Новый» СП отражает технический уровень середины 1980-х годов, не учитывает кардинальных изменений, произошедших за прошедшие годы в этой сфере, связанные с внедрением в РФ автоматизированного банка данных технического состояния мостов и адаптированной к нему системы обследования.
При рассмотрении СП 42.13330.2011 невооруженным глазом видно, что текст раздела «Транспорт и улично-дорожная сеть» на 90% повторяет текст соответствующего раздела СНиП 2.07.01- 89*.
В СП 34.13330.2012 из 313 значений нормируемых показателей в разделах 5 и 6 — 313 заимствованы из норм 30–40-летней давности, в том числе 160 из СНиП 2.05.02-85* 1985 года и 153 из СНиП II-Д.5-72 1972 года.
Результатом смены обложек СНиПов и 5-летней работы над перечнем явилось освоение нескольких миллиардов рублей и рождение нового «инновационного» перечня, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2014 года № 1521.
Однако, как только закончилась работа над перечнем-1521, сразу началась разработка нового. Над его работой Минстрой потрудился на славу. Как неоднократно сообщало новое руководство ведомства, в новом перечне значительно уменьшаются обязательные строительные требования. Это означает, что «30% всех нормативов — ГОСТов и СП — будут носить рекомендательный характер», сообщил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин.
И вот, наконец, новый перечень был утвержден Постановлением Правительства № 985 от 4 июля 2020 года.
Несмотря на то, что чернила на подписи премьера под перечнем-985 еще не успели высохнуть, Минстрой РФ уже в ноябре 2020 года в нарушение Технического регламента о безопасности зданий и сооружений № 384-ФЗ размещает на федеральном портале проектов нормативных правовых актов проект Постановления Правительства, которое вносит изменения в свежепринятый документ.
Что же заставило чиновников это сделать? Как указывается в обосновании Минстроя, четырехмесячная практика применения перечня-985 показала наличие в нем технических ошибок и дублирований, исключение которых в новой редакции документа разрешит возникающие вопросы и обеспечит единообразное толкование и применение требований субъектами права.
Сколько же этих ошибок? Одна, две, больше? Оказалось, что обнаружено семь листов технических ошибок. Таким образом, измененный перечень должен быть сокращен на 153 пункта (включающих в себя 254 требования безопасности).
Но главная причина внесения изменений — это включение туда обновленного СП 14.13330.2018 (строительство в сейсмических районах). Анализ этого СП, проведенный Национальным объединением строителей, привел к скандалу, который грозит репутационными потерями и серьезными расходами для Правительства и автора документа — Минстроя.
В СП по сейсмике была изменена балльность, это обязывает строителей немедленно остановить все стройки в сейсмических регионах и провести дополнительные работы по перепроектированию зданий для усиления в них конструкций и обеспечения безопасности. Более того, поскольку этот СП утвержден Правительством РФ, оно теперь обязано провести на всех существующих зданиях и сооружениях в этих пятнадцати регионах работы, повышающие их сейсмостойкость, — а это дополнительные сотни триллионов рублей.
Особую «гордость» за специалистов Минстроя испытываешь, когда узнаешь, что основанием для повышения сейсмики, например, в Красноярском крае явились два фактора: дальнейшее изучение Саянского разлома и упоминание в 1806 году в красноярской газете «Городские вести» (или) новости о сильных землетрясениях, произошедших в регионе в XVI веке. В других субъектах РФ примерно такой же перечень оснований.
Давайте теперь посмотрим, какие же новации авторские коллективы внесли в актуализированные СП, включенные в перечень-985.
Для примера возьмем СП 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения». Первую версию от 29 декабря 2011 года разрабатывал ОАО «Институт общественных зданий». Последующие редакции с 2014 года разрабатывало ООО «НИПИ учебных, общественных и жилых зданий». По данным из открытых источников, дата создания этой организации — 2012 год. Не успела она начать работу, как практически сразу получила заказ от Минстроя на актуализацию СП, и, по всей видимости, не одного. При этом это ООО является микропредприятием с девятью работниками. Найти данные о его кадровом составе невозможно ввиду отсутствия у организации сайта!
Даже из поверхностного анализа СП 118.13330.2012* видно, что во многих пунктах документа единые количественные или качественные показатели или отсутствуют вообще, или настолько размыты, что допускают их разную трактовку и не обеспечивают единообразного толкования применения этих требований. В ООО «НИПИ учебных, общественных и жилых зданий», наверное, забыли, что норма — это требование, устанавливающее единые количественные или качественные показатели по вопросам проектирования.
Что касается других СП перечня-985, там дело обстоит еще хуже. Фактически новые СП (особенно по вопросам пожарной безопасности) превратились из технического документа в юридический, и вся строительная отрасль занимается их толкованием и выяснением, что этим хотели сказать разработчики.
К сожалению, здесь описано только около 5% той «профессиональной импотенции», которая наблюдается в строительной отрасти в течении не одного десятка лет.
Какие же перспективы технического регулирования? Что же изменится связи с введением перечня-985?
На этот вопрос, кажется, ответило Правительство РФ. В настоящее время им проводится административная реформа, подразумевающая оптимизацию аппарата и сокращение численности госслужащих. В соответствии с ней в структуре аппарата Правительства сокращено 5 (пять), а появились 7 семь(!) новых департаментов. Руководителем нового департамента строительства назначен 31-летний «опытнейший профессионал» юрист Максим Степанов.
Ну, и пару слов в качестве постскриптума. Пока готовилась к выходу эта статья, на федеральном портале проектов нормативных правовых актов Минстрой разместил вторую редакцию проекта Постановления Правительства РФ, которая опять вносит поправки в перечень-985. В нем, в том числе, предлагается исключить из перечня двенадцать документов целиком.
По мнению Минстроя (пояснительная записка к проекту), одной из причин для этого является то, что, согласно Градкодексу РФ, Государственный строительный надзор осуществляется на предмет соответствия выполнения работ требованиям Технических регламентов, а не Сводов правил.
Однако в Техрегламенте вообще не содержится конкретных параметров и значений, которые обеспечивают безопасность в том или ином вопросе. Он содержит лишь общие принципы. Параметров, на соответствие которым должны осуществлять проверку органы Госстройнадзора, в документе просто нет. Потому надзорные органы уже минимум 67 лет на практике работают со СНиП, а сейчас — с СП.