Владимир Шабанов: «Работа ЮИТ продолжается по прежним планам»
О причинах рассмотрения руководством концерна YIT вопроса о сворачивании бизнеса в России, текущей деятельности и перспективах развития компании «Строительному Еженедельнику» рассказал Владимир Шабанов, вице-президент ЮИТ, Жилищное строительство, Россия, Санкт-Петербург.
— Владимир Александрович, конечно, не могу не спросить о причинах обсуждения руководством YIT вопроса об уходе с российского рынка. В чем причины появления этой идеи? Когда планируется принять решение?
— Руководство YIT проанализировало эффективность инвестирования капитала во всех странах присутствия концерна. И, к нашему сожалению, пришло к выводу, что капиталовложения в российский бизнес наименее рентабельны. Слишком велик срок от покупки участка до получения разрешения на строительство. Весьма существенны обременения проектов по созданию социальной инфраструктуры. Заморозка получаемых средств от всех продаж жилья на счетах эскроу до завершения реализации проекта. Все эти факторы приводят к тому, что условия ведения бизнеса в России становятся, скажем так, не самыми экономически выгодными для компании. Отсюда и рассмотрение руководством YIT вопроса о сворачивании бизнеса в нашей стране.
В то же время надо подчеркнуть, что пока решение еще не принято. Соответственно, в настоящее время работа ЮИТ продолжается, все прежние планы остаются в силе, никаких изменений в текущей политике компании не происходит. Окончательно вопрос планируется решить в будущем году, и только после этого будут предприниматься те или иные шаги.
— С какими итогами петербургское подразделение ЮИТ пришло к концу этого года? Удалось ли реализовать намеченные планы? Какие события вы считаете важнейшими в жизни компании?
— В целом итоги работы в Петербурге в 2021 году мы оцениваем позитивно. Мы сумели выполнить все задачи, которые для себя намечали.
В частности, как всегда в срок (некоторые даже раньше) были сданы в эксплуатацию очереди ряда реализуемых нами проектов. Речь идет о шестой очереди ЖК комфорт-класса «Новоорловский» в Приморском районе. Это, кстати, первый объект ЮИТ в Петербурге, реализованный по системе проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. Он представляет собой 25-этажное здание-башню на 274 квартиры общей площадью 12,4 тыс. кв. м. Также была сдана пятая очередь ЖК комфорт-класса INKERI в Пушкине. Она состоит из четырех домов на 260 квартир суммарной площадью 11,8 тыс. кв. м. Кроме того, мы получили разрешение на ввод четвертой очереди ЖК TARMO, строящегося на Студенческой улице, 24. Это 11-этажное здание на 194 квартиры общей площадью 8,8 тыс. кв. м.
Также плановым порядком выводились на рынок новые квартиры в наших проектах. Были открыты продажи жилья восьмой очереди ЖК «Новоорловский», которая представляет собой 25-этажное здание на 273 квартиры суммарной площадью 12,4 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию дома планируется в IV квартале 2022 года.
Мы вывели на рынок два новых проекта, которые строятся на участках, приобретенных в прошлом году. Это ЖК класса «бизнес-лайт» Wellamo на Курляндской улице, д. 10–12. На участке площадью 0,25 га намечено возвести дом всего на 95 квартир общей площадью 5,6 тыс. кв. м. Ввод запланирован на II квартал 2023 года. Второй объект — ЖК класса «комфорт прайм» ILONA на пересечении Нейшлотского переулка и Лесного проспекта. На территории площадью 1,13 га появятся три дома высотой пять и десять этажей на 400 квартир совокупной площадью 18,8 тыс. кв. м. Завершение реализации проекта намечено на конец 2023 года.
Разрешение на строительство на третьем участке (на улице Васенко), купленном в прошлом году, мы до начала работы Градостроительной комиссии получить не успели. Надеемся, что запустим проект в начале будущего года. Ждем решений рабочей группы и Градкомиссии. В общем, двигаемся настолько быстро, насколько нам это позволяют созданные в городе условия работы.
Компания выполнила планы по продажам. Причем рост цен на жилье позволил скомпенсировать повышение затрат, связанное с подорожанием стройматериалов. Таким образом, в целом рентабельность работы ЮИТ в Петербурге по итогам года находится на достаточно хорошем уровне.
Несмотря на весьма сложную ситуацию на земельном рынке, мы приобрели один участок — в Пушкине. Хотели купить больше, но эти планы сдвинулись на будущий год.
— Расскажите, пожалуйста, о ваших планах на этот участок. Вообще, что делается с портфелем земельных активов компании в Петербурге? Планируется ли его расширение или, наоборот, распродажа?
—Участок в Пушкине уже имеет разработанную проектную документацию и прошел Градкомиссию. Благодаря этому мы рассчитываем достаточно быстро ввести объект в работу. Но предварительно проект будет доработан в соответствии со стандартами ЮИТ. Площадь участка — 1,5 га, он находится на территории большого проекта «На Царскосельских холмах». Высотность зданий будет четыре этажа. Общая площадь жилья в нашем комплексе комфорт-класса (название ЖК пока еще не выбрано) составит порядка 12 тыс. кв. м.
Как я уже говорил, в планах — расширение земельного портфеля, так что о распродаже речи ни в коем случае не идет. В этом году мы думали приобрести 3–4 участка, но купили лишь один. Сейчас в стадии переговоров находятся варианты во многих районах. Говорить о конкретных локациях и классе будущих объектов пока рано. Единственное, что могу сказать, что речь идет не об огромных территориях под комплексное освоение, а об участках актуального для нас формата — в пределах четырех очередей строительства.
— Сейчас многие девелоперы уделяют повышенное внимание вопросам внедрения современных технологий и инноваций. У YIT в этом смысле интересное положение, поскольку это международный холдинг, располагающий соответствующими компетенциями. Используется ли что-то из иностранного опыта компании в России?
— ЮИТ в России, безусловно, не стоит на месте и внедряет инновационные технологии. Но есть определенная специфика, проистекающая из особенностей нашей законодательной и нормативной базы, которая не позволяет прямо переносить зарубежный опыт в Россию. Поэтому мы идем путем адаптации имеющихся в Европе решений и приспособления их к нашим требованиям.
В целом базовый принцип работы состоит в том, что в новых проектах мы стремимся использовать опыт, накопленный при реализации предыдущих. Такой подход касается и технологических решений, и квартирографии. Это и европланировки, и квартиры с саунами, и мастер-спальни, и трансформеры (кстати, один из самых ярких примеров адаптации финского опыта), и пр. В новых проектах у нас появляются такие решения, как базовый комплект «умного дома», IP-домофония, зеленая сертификация по экологическому стандарту BREEAM (например, в ЖК ILONA).
— Ваша оценка рыночной ситуации. Нет ли опасности перегрева рынка? Каковы прогнозы на 2022 год?
— Такие факторы, как пандемия и связанные с ее распространением ограничения, включая закрытые границы, а также госпрограмма льготной ипотеки, в совокупности серьезно простимулировали спрос на жилье. Те же факторы спровоцировали увеличение себестоимости — рост цен на стройматериалы, заработную плату рабочих, энергоносители. Параллельно в Петербурге увеличились и обременения по созданию социнфраструктуры, возлагаемые на застройщиков. Следствием всего этого и стало увеличение цен на жилье. В то же время пропорционального роста реальных доходов граждан не наблюдается, что не позволяет ценам уйти еще выше. Таким образом, о серьезной перегретости рынка говорить не приходится. Существующие цены на квартиры соответствуют реальной себестоимости возведения жилья.
Думаю, что в будущем году рынок ждет достаточно спокойное развитие. Эффективность внешних механизмов стимулирования спроса снизится. Он достигнет примерного баланса с предложением. Соответственно, резких скачков цен, как в 2020–2021 годах, ожидать не приходится. Скорее всего, их рост не превысит уровня инфляции.
— Расскажите немного о планах компании на будущий год. Ждать ли запуска новых проектов или, пока решение о судьбе бизнеса в России окончательно не принято, их не будет?
— Как я уже говорил, никаких кардинальных изменений в текущей деятельностей компании не намечается. Поэтому продолжится нормальная работа, в соответствии с теми планами, которые были сформированы ранее.
О намерении приобрести участки под новые объекты я уже сказал. Сроки их запуска будут напрямую зависеть от того, в какой стадии будут находиться проекты. Продолжится плановая реализация уже существующих комплексов. В частности, намечен ввод в эксплуатацию последних очередей ЖК TARMO (пятая) и ЖК INKERI (шестая), а также седьмой очереди ЖК «Новоорловский». Начнется строительство второго этапа ЖК ILONA и последней, девятой, очереди ЖК «Новоорловский». Также планируем вывод на рынок нового комплекса на улице Васенко. То же, как уже отмечалось, касается и проекта на новом участке в Пушкине, который уже прошел Градостроительную комиссию.
Кроме того, мы продолжим работу в формате ESG (от Environmental — экология, Social — социальное развитие, Governance — корпоративное управление. — Ред.). Так или иначе, мы всегда придерживались этих принципов, но сейчас этот подход становится одним из ключевых трендов работы YIT во всех странах присутствия.
Вышедшая книга генерального директора «Северо-Западной строительной корпорации» Михаила Голубева «Урбанизм: от комнаты до государства» имеет подзаголовок «В поисках Национальной идеи». Это хороший для читателя повод разобраться с тем, как автор, анализируя свои отношения с жилым и городским пространством с самого детства, проложил путь к созданию идеального жилья. Автору очень повезло: он не только сумел воплотить свои идеи в проектах «Прибрежный Квартал» и «Никитинская усадьба», но и убедился в том, что малоэтажная среда делает жизнь горожанина лучше и может стать основной идеей современного жилищного строительства.
- Михаил Викторович, какие, на ваш взгляд, наиболее значительные изменения произошли на рынке малоэтажного строительства за прошедший год?
- В постпандемийной реальности новую мощную волну спроса на малоэтажку сделали покупатели. Они осознали преимущества комфортной жизни на ландшафте в низкоплотном, соразмерном человеку жилье в субурбии. Они снова поверили в привлекательность инвестиций в малоэтажное строительство.
Однако государственная система регулирования в строительной сфере, как и сами предприниматели, оказались не готовыми ответить на спрос, так как рынок малоэтажного жилья – это тысячи компаний малого и среднего бизнеса, индивидуальных предпринимателей, строящихся собственников, а, следовательно, гораздо более масштабный пул застройщиков, регулировать который намного сложнее, чем несколько десятков крупных компаний.
Регламентированные виды малоэтажного жилья - ИЖС, блокированная застройка (БЖЗ) и малоэтажные квартирные дома (МКД) - могут быть применены для создания качественной и устойчивой городской среды смешанного типа застройки, где будут учтены предпочтения разных социальных групп населения. Задача сбалансировать все эти виды жилья должна уложиться и в экономические, и в управленческие модели, и в градостроительные регламенты. Но процесс сегодня «раздроблен» между желаниями граждан, намерениями предпринимателей и возможностями власти.
Государственные институты предлагают рынку стандарты развития территории, ипотечные программами для ИЖС, но это пока ведет к удорожанию жилья, особенно в мегаполисах, где земля и подключения к сетям дόроги. В Санкт-Петербурге наблюдается рост административных барьеров в виде получения справки об архитектурно-градостроительном облике (АГО) для блокированной жилой застройки. ГАСН не выдает разрешения без этой справки с января. Продолжаются трудности в подключении к инженерным сетям, например, уже почти три месяца мы не можем переключить основную газовую сеть с «времянки», ходим по коридорам монополистов, недостаточно законов по организации жилищно-коммунального обслуживания малоэтажных кварталов.
Крупные строительные компании держат руку на пульсе перемены спроса и уже включились в тему индустриального типового ИЖС на больших земельных участках. В итоге мы получаем те же «человейники», но растущие не вверх, а по горизонтали в полях, неоправданно растягивая поселения. Опять проявляются монофункции в застройке территорий. Этот процесс оставляет за бортом надежды граждан на жилье по своему личному индивидуальному вкусу, а также смещает конкуренцию не в пользу малого и среднего предпринимательства (МСП), сокращая многообразие процессов, появление нежилых сервисов для полноценного городского развития. Такой подход ведет к перерасходу государственных средств на инфраструктуру.
Сейчас, в силу объективных обстоятельств, в стране впервые появился шанс в корне изменить ситуацию с жилищным строительством. Малоэтажка занимает больше 50% от общего строительства жилья. Важно его не упустить, не наступить на грабли провальной американской мечты - застройки полей типовыми коттеджными поселками без нормальной инфраструктуры, растягиванию городов вширь. Надо перейти к развитию и создания полноценных гармоничных городских поселений.
- Как воспользоваться этим шансом, избавиться от причин, сдерживающих развитие малоэтажного жилья, от намечающихся ошибок? Готов ли бизнес объединить свои усилия с властью или даже взять ситуацию под контроль, либо это государственная инициатива?
- Как участник комиссии по развитию ИЖС, в том числе и сельских территорий, федеральной программы «Трансформация делового климата» (ТДК), я знаком с этими проблемами. В градостроительстве кроме снижения админбарьеров и упрощения регуляторики «снипов-хрипов», появилось понимание приоритета комплексного развития территорий (КРТ), гармоничного развития и реновации поселений. Это огромный потенциал, особенно для исторических русских городов. Передовые регионы быстро встроились в повестку. Важно, чтобы каждый регион с учетом климатических, экономических особенностей смог точно настроить свои программы по созданию комфортной городской среды, по вовлечению в них бизнеса. В Петербурге динамика есть, но очень слабая, в первом чтении принят закон «О порядке заключения договора о КРТ».
Недавно Президент РФ Владимир Путин сказал о необходимости второй кольцевой дороги в окрестностях петербургской агломерации. Представляете, какой это стимул и возможности для малоэтажного строительства! В Санкт-Петербурге нужен свой центр по комплексному и системному развитию малоэтажного строительства и ИЖС, где государство и бизнес открыто коммуницируют, предприниматели дают предложения, способные стать определяющими критериями для частных инвестиций в развитие территорий, синхронизации адресных инвестиционных программ (АИП). На мой взгляд, основная роль в этом должна принадлежать комитетам, отвечающим за инвестиционный климат, которые должны заключать договор на КРТ.
Федералы ВЭБ.РФ, ДОМ.РФ уже включились в работу, например, есть стандарт КРТ с передовыми жилыми кварталами, но важно дополнить его больше малоэтажными кварталами! Градостроителям, экспертам, урбанистам надо вывести на рынок много обоснованных архитектурно-планировочных решений, которые с точки зрения экономики интересны в первую очередь малым и средним застройщикам. Власти должны поддержать пилотные проекты. В Петербурге коммуникационную роль может выполнить «Бюро пространственного развития», созданное с участием Агентства стратегических инициатив (АСИ) и «Клуба лидеров». Это междисциплинарная структура с экспертами высочайшего уровня, в том числе по проектам малоэтажного строительства, аккумулирующая передовой мировой опыт городского развития.
- Насколько в этом случае принципиален вопрос владения земельным участком? Вы, например, являетесь собственником территории «Прибрежного Квартала» в Лисьем Носу.
В мегаполисах земля преимущественно частная, государственной осталось немного, но в городе из восемнадцати районов в одиннадцати можно развивать малоэтажку. Должна быть социально-экономическая модель развития этого пространства, подкрепленная новыми правовыми документами, а не устаревшими регламентами в Правилах землепользования и застройки, нужны новые территориальные зоны, с разнообразием видов разрешенного использования объектов. Нужна стратегия пространственного развития Санкт-Петербурга, где будет четко обозначена политика малоэтажного строительства исходя уже из агломерационного подхода. Пока земля, которая есть, не привлекательная для малого и среднего бизнеса из-за стоимости ее освоения, а крупный бизнес не готов идти в малоэтажное строительство, постоянно хочет 3ЖД – многоэтажную зону застройки. Может быть, стоит пересмотреть статус неликвидных земель, подключить их к новым территориальным зонам и дать к ним доступ некрупным инвесторам. По разным данным, в банках накоплено около 25 триллионов рублей частных вкладов, и эти деньги могут стать инвестициями в малоэтажку при правильной организации процесса. Дело за небольшим – нужна переоценка социально-экономических программ с поправками в сторону развития комфортной городской малоэтажной среды. Инвестиции в малоэтажную городскую среду очень привлекательны сегодня из-за растущего спроса и небольшого объема затрат на объект, так как объекты по площади небольшие и достаточно простая согласовательно-разрешительная система застройки, если объект менее 1500 кв. метров.
- Но где гарантия, что при благоприятных условиях для малоэтажного строительства на готовые участки не придут те же крупные застройщики?
Я же победил на открытых торгах две крупные корпорации, когда покупал объект у Казны Санкт-Петербурга! И потом - инвестиционный участок, выставленный на торги, должен быть определенным образом настроен на рынок. Нужна экономическая модель для комфортной среды, для открытой конкурентной борьбы. Я на себе проверил, что малая компания, малый инвестор вполне может конкурировать с гигантами рынка. У крупного бизнеса другая иерархия, на деталировки, на индивидуальные решения, благоустройство, на работы с каждым домовладельцев нет времени и ресурсов. Правильно настроенный инвестиционный процесс создаст конкуренцию потока инвестиций именно от малого и среднего бизнеса, от малых инвесторов. Вместо того чтобы держать деньги в банках на мизерных процентах, можно было инвестировать в комфортную городскую среду, в малоэтажное строительство.
- Может быть, потребителю как раз удобнее жить в типовых городских пространствах со школами, детскими садами, магазинами шаговой доступности?
- Как-то не очень это пока получается: детских садов не хватает, дворы заставлены машинами, зелени нет, маятниковая миграция растет. По статистике, 70% жилья – это однокомнатные квартиры или студии. Кто будет в конце концов заселять высотки? Мигранты? Но это уже проходили за рубежом, где такие дома становились источником социальной напряженности, и их в итоге сносили.
Администрации надо начинать вести диалог с небольшими застройщиками, которые пытаются строить малоэтажку. Я могу поделиться опытом «Прибрежного Квартала». Нужны истории успеха. Предприниматели хотят перенимать прибыльный опыт. Но пока этот процесс еще не сложился, проекты будут единичными, пусть даже инновационными, комфортными и экологичными. И биться за них как за идеал будут только упертые «малоэтажники». А этот идеал надо поставить на поток.
- Возможно, комфортные современные комплексы мало подходят тем, кто с трудом находит средства жить в собственной однушке или студии.
- Когда мы начинали проект, и он был малопонятен, коттедж площадью 200 кв. м стоил всего 7 млн рублей. В результате первые дома были раскуплены теми, кто сегодня не может заплатить 5800 рублей в месяц за коммунальные услуги. Такие жители хотят по максимуму пользоваться пространством квартала, инфраструктурой, дополнительными парковками, но не хотят нести расходы на содержание и эксплуатацию. Например, поддержка ландшафта, озеленения – большие затраты в этом году, так как была засуха. Либо касательно частных вложений в инженерную инфраструктуру, в сети, которые в Прибрежном Квартале составили десятки миллионов рублей. Квартал весь просто напичкан коммуникациями, места для прокладки уже нет, мощности рассчитаны точно на каждое домохозяйство. Прокладывать по частной земле собственников – это сомнительная затея, так как монополисты не готовы компенсировать частникам замену использования участков с жилья на прокладку сетей. Но жители хотят получить еще, и теперь уже от государства бесплатно подключения, не понимая, либо сознательно делая вид, что не понимают, где частные инвестиции, а где государственные.
Проблемы социальной сбалансированности – важнейшие задачи в урбанистике, реализуются на основе комбинации различных типов застройки. Они могут отличаться по потребительским качествам, этажности, нежилыми видами, парковками и т.д. Этот баланс рассчитывается по конкретным территориям и моделируется на местности. Этот процесс пока в России в самом начале своего пути.
В «Прибрежном Квартале» мы работаем над этим, проект новый для всех. Когда начинали в 2013-м, власти не понимали, как выдать разрешение на строительство. Сейчас мы работаем с новым решениями по ЖКХ, по дизайн-коду, по нежилым сервисам, запускаем новый этап развития сетей, и тут, может, потребуется поддержка государства! Не должно быть моностроительства – либо таунхаусы, либо ИЖС, либо квартирные малоэтажные дома, или только жилье. Нужна смешанная типология застройки. Пока этому нормативно-правовому аспекту уделяется очень мало внимания.
Сегодня качество проекта оценено рублем потребителя. Хороший проект вообще растет в цене, но чем больше будет подобный проектов, тем цена жилья станет меньше, тем выше будет конкуренция за покупателя, малоэтажное жилье будет более доступно людям!
- «Прибрежный Квартал» останется ли удобным и гармоничным, ведь все так быстро меняется?
- За последние полтора года наша жизнь стала полной неопределенностью, но динамическая модель развития квартала умеет отвечать на вызовы благодаря разбивке на очереди, структурированию процесса обеспечения инженерными коммуникациями, инкубации участков, тотальному «умному росту». Сейчас основная задача – это окончание в 2022 году первой очереди из 100 домов и сопутствующей инфраструктуры. Мы очень много сил тратим на индивидуальные решения заказчиков, на то, чтобы сделать сборку мнений. Занимаемся соучаствующим проектированием. Все так же сохраняем уникальный природный ландшафт Лисьего Носа. Хочется быстрее показать готовый продукт в полной красе, но в условиях неопределенности тяжело планировать ресурсы.
В таких непростых для экономики условиях развития стало заметно, что и администрация старается повернуться лицом к бизнесу и к гражданам. Если эта новая коммуникация получит продолжение, то цели доступности и сбалансированности жилья скоро будут достигнуты. Предпринимательская инициатива должна совпасть с экономической моделью, желаниями потребителей и быть согласована государством.
Сегодня я бы посоветовал предпринимателям не бросаться в малоэтажное строительство как в омут, а переосмыслить знания, компетенции, свои возможности и выйти с предложениями по созданию новой качественной и сбалансированной городской среды. Сейчас особенно нужны точные и правильные шаги.
С праздником, с Днем строителя!
Михаил Викторович Голубев,
застройщик, предприниматель.
эксперт Агентства стратегических инициатив (АСИ)
участник НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса»
Реконструкция и реставрация — сложные работы на строительном рынке, за которые берется далеко не каждая компания. Но к этим сложностям добавляются регулярные изменения законодательства — они далеко не всегда облегчают работу специалистам. О влиянии госрегулирования, новых технологиях и конкурсах для архитекторов рассказал руководитель мастерской «Миронов и партнеры» Александр Миронов.
— Сказались ли на рынке и на вашей работе изменения в 820-й закон, вступившие в силу в феврале?
— Как бы ни менялось нормативное регулирование, с новыми правилами приходится считаться и приспосабливаться к ним, поскольку изменения закона 820-7 влияют на градостроительные отношения и рынок в целом.
Новая редакция режима охранных зон в связи с изменением их границ, которая вступает в силу с 1 августа 2021 года, в ряде случаев ужесточает требования к ведению градостроительной деятельности. Так, например, если в новые редакции закона 820-7 тот или иной участок отнесен к охранной зоне либо к зоне регулирования застройки, то собственник такого участка не сможет осуществлять на нем новое строительство или реконструкцию.
При этом большую сложность вызывает тот факт, что закон 820-7 не в полной мере учитывает механизм, содержащийся в приказе Минкультуры России от 30.10.2020 № 1295 «Об утверждении предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения федерального значения город Санкт-Петербург», который вступил в силу 27.06.2021.
Согласно положениям приказа, изменение архитектурного решения лицевых фасадов объекта допускается после получения положительного заключения органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Согласно сложившейся позиции Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, выдача разрешения на строительство или реконструкцию объекта допустима при условии положительного заключения КГИОП об изменении архитектурного решения фасадов объекта. Вместе с тем порядок выдачи заключений органа государственной власти субъекта РФ по вопросам изменения архитектурного решения лицевых фасадов в настоящее время не установлен, в том числе и законом 320-7.
Это обстоятельство препятствует выдаче разрешений на строительство (реконструкцию) ряда объектов и фактически не позволяет осуществлять градостроительную деятельность на той или иной территории.
— Но какие-то поправки в законодательство облегчают работу?
— За последние годы прошел целых ряд позитивных изменений в части снижения административных барьеров.
В плане глобальных изменений: выдача градостроительного плана стала безусловной. Это помогает, например, девелоперам заранее просчитать риски и принять решение о покупке земельного участка на данной территории.
Из локальных изменений: уменьшился срок получения разрешения на строительство с семи до пяти дней. Это увеличило нагрузку на Службу государственного строительного надзора и экспертизы: специалисты ГАСН вынуждены меньше чем за неделю проверить соответствие проекта, над которым больше года работала огромная команда архитекторов и проектировщиков. В остальном глобальных изменений на местном уровне не произошло.
Несмотря на позитивные изменения, на первый план выступает проблема отсутствия единой стратегии и комплексных решений в развитии всего города. Невзирая на то, что КГА налаживает сотрудничество между профильными комитетами, воплощение инициатив проходит медленно за счет сложной многоуровневой процедуры согласования, и в конечном счете итоговое архитектурное решение может потерять значительную часть от первоначальной концепции.
— Как правило, власти закладывают в бюджет траты на реконструкцию и реставрацию через госпрограммы. Участвуете ли вы в подобных программах?
— Сегодня компания отказалась от участия в государственных программах в связи с высокой загруженностью. Однако за годы работы по реставрации с такими проектами, как Центральный военно-морской музей им. Петра Великого, комплекс Константиновского военного училища (Суворовское училище), дворец Трубецких-Нарышкиных, к нам по-прежнему обращаются с проектами по реконструкции, но уже частные подрядчики. Из последних проектов — реконструкция фасадов на Итальянской улице и Моисеенко, 22. Для последнего мы устраивали внутренний архитектурный конкурс в рамках нашего проекта — социальный лифт для архитекторов.
Проводя закрытые внутренние конкурсы, мы привлекаем к созданию архитектурных концепций не только собственных сотрудников, но также молодых и перспективных архитекторов.
Наша цель — получить оптимальное и концептуальное решение. Мы увеличиваем количество независимых авторских архитектурных концепций и воплощаем лучшую из них.
— Сколько лет понадобится, чтобы привести город в порядок, если у нас почти 9 тыс. объектов культурного наследия, а за КГИОП закреплена, например, программа реставрации, где на текущий год — финансирование 60 объектов.
— Давать четкий прогноз довольно сложно, и 2020 год доказал всем нам, что есть вещи, способные внести серьезные коррективы в привычные рамки жизни. Я хотел бы обратить внимание на другое — важнее не время, а механизм коммуникации и кооперации государственных органов и инвесторов. Как показывает практика, многие инвесторы и мастерские готовы оказать помощь в сохранении культурного наследия. При этом система законодательства остается несовершенной, и зачастую реставрация просто невозможна — компании не успевают вносить изменения в проектирование в том же ритме, в каком вносятся новые поправки.
Государство в значительной мере пытается сохранить наследие, но зачастую слишком усердствует в его сохранности. Логично: чем больше здание разрушается, тем дороже обходится его реставрация. Инвестор теряет интерес к проекту, а памятник в итоге просто разрушается.
— Что предпочтительнее — государственные или частные заказы?
— Мы имели опыт участия в торгах и тендерах. Это интересный опыт, но требует больших трудозатрат в части занятости специалистов. Мы приняли решение и сейчас больше сосредоточены на частных заказах. А «для души» и повышения квалификации участвуем в международных архитектурных конкурсах. Так, за последние два года мы спроектировали три масштабных проекта: Музей исландского вулкана, Смотровую башню в Латвии и Водохранилище в Неаполе.
— Самостоятельно ли компания проводит научные изыскания, историко-культурную экспертизу?
— Да, в большинстве случаев все этапы мы выполняем самостоятельно. Изредка можем обратиться за консультацией к сторонним компаниям, но итоговое решение за нашими специалистами. Мы довольно долго и кропотливо собирали штат мастерской, поэтому сейчас она может выполнять работы в ключе «полного цикла».
— Появляются ли новые технологии, которые позволяют ускорить процесс реконструкции/реставрации?
— Наша мастерская активно развивает направление BIM, за последний год доля проектов существенно увеличилась. Сейчас процентов 50–70 проектов разрабатываются с помощью BIM-технологий. Внутренние стандарты проектирования развиваются и совершенствуются, позволяя нам решать больше задач быстрее и эффективнее. Мы считаем, что за BIM-технологиями будущее.
— Сейчас выросла себестоимость строительства. Это сказалось на работах по реконструкции/реставрации?
— Безусловно, увеличение себестоимости строительства повлияло на стоимость реконструкции. Если раньше при составлении сметы мы могли рассчитывать на использование европейских материалов (так, например, вся плитка в Центральный военно-морской музей привезена из Италии), то сейчас приходится искать аналоги.
Увеличение стоимости также напрямую влияет на желание инвестора участвовать в проекте. К сожалению, чаще выгоднее построить новое здание, чем заниматься реконструкцией памятника культуры.
— Над какими проектами сегодня работает мастерская?
— Большинство наших проектов находится под запретом о разглашении до публичного объявления об окончании работ. Но ряд проектов, работа над которыми ведется уже давно и которыми мы особенно гордимся, известны: реконструкция главного здания фабрики имени Бебеля на углу Новгородской улицы и улицы Моисеенко, внутренние работы для Кунсткамеры, проектирование для ОКН — ПАО завод «Красное знамя» и многие другие.
Справка о компании
Мастерская «Миронов и партнеры» основана в 2017 году в результате объединения формировавшейся годами команды профессионалов, работавших с Александром Мироновым на большинстве его предыдущих проектов. Штат сотрудников постоянно расширяется в связи с тем, что растет объем заказов. Кроме того, с 2019 года специалисты мастерской также работают над собственными проектами, инициированными внутри коллектива и направленными на поиск путей развития и ревитализации отдельных городских территорий.
Мастерская выполняет полный цикл работ — от разработки проекта до авторского надзора.
В Петербурге 8983 объекта культурного наследия: 3762 — федерального значения, 2509 — регионального значения, 2712 — вновь выявленных.