Андрей Кочетков: «Тренд на создание комфортной среды необратим»
Ландшафтный дизайн все чаще становится частью благоустройства придомовых территорий многоэтажных жилых комплексов. Об особенностях тренда и его перспективах «Строительному Еженедельнику» рассказывает генеральный директор компании «Дерево Парк» Андрей Кочетков.
— Андрей Александрович, работы по ландшафтному дизайну постепенно становятся обычной составляющей благоустройства многоэтажных жилых проектов. На ваш взгляд, в чем причины этого тренда?
— Ключевая причина, на мой взгляд, — продолжающая расти конкуренция между застройщиками. Все знают, что время, когда люди покупали просто квадратные метры, уже давно миновало. Теперь большинство старается приобрести комфортную среду проживания. Это тем более естественно, что многие потенциальные покупатели побывали за границей, и имели возможность увидеть, как она обеспечивается в других странах, в частности, в Европе. Таким образом, сформировался запрос на комфорт и со стороны клиентов.
Соответственно, чем больше у объекта будет опций этого самого комфорта, тем лучше он будет продаваться. Поэтому застройщики постепенно стали обращать свое внимание на квартирографию, места общего пользования жилых комплексов, инфраструктуру проекта, архитектуру зданий и пр. И так постепенно дело дошло и до качественного благоустройства придомовых территорий, которое способен обеспечить только тщательно продуманный ландшафтный дизайн.
Характерно, что сначала ландшафтным оформлением дворов озаботились девелоперы премиального сегмента, затем он стал практически неотъемлемым атрибутом проектов бизнес-класса. Ну, а сегодня уже и многие жилые комплексы класса «комфорт плюс» заявляют такую опцию. Думаю, со временем какие-то отголоски этого подхода дойдут и до эконом-класса. Конечно, ландшафтный дизайн в элитных домах заметно отличается по качеству от объектов сегмента масс-маркет, но сам тренд на создание комфортной среды даже в недорогих комплексах совершенно очевиден и, на мой взгляд, необратим.
Добавлю, впрочем, что пока в комфорт-классе качественный ландшафтный дизайн не стал обязательной опцией. Обычно, это один из вариантов, рассматриваемых застройщиком для обеспечения привлекательности объекта. Но, если есть другие яркие плюсы — например, очень удачная локация, — девелоперы могут посчитать, что этого достаточно для создания необходимого спроса, и тогда на качественное благоустройство могут особого внимания и не обращать. Это очень показательно в том смысле, что для застройщиков ландшафтный дизайн — это именно конкурентное преимущество, уникальное торговое предложение, инструмент повышения продаж.
О том же говорит тот факт, что иногда девелоперы стандартного жилья в «спальных микрорайонах» Санкт-Петербурга и Москвы уделяют вопросу благоустройства меньше внимания, чем застройщики региональных центров. Все-таки в столицах спрос на недорогие квартиры — пусть и не в самых качественных проектах — существует, так сказать, «по умолчанию». В регионах же — даже в достаточно крупных городах, таких как Екатеринбург, Казань, Тюмень и пр., — конкурентная борьба между застройщиками гораздо острее. Как следствие, больше внимания опциям комфорта как конкурентным преимуществам, в том числе и ландшафтному дизайну.
— Вы сказали, что качество ландшафтного дизайна сильно зависит от класса объекта. По вашей оценке, какие опции сегодня входят в, так сказать, must have благоустройства комплекса комфорт-класса и что добавляется по мере роста ценового сегмента жилья?
— Здесь нельзя говорить о каких-то универсальных правилах или стандартах. Все зависит от целого комплекса различных факторов. Это и подходы самого девелопера, и размеры застраиваемой территории, и локация, и позиционирование на рынке. Все очень индивидуально. Как я уже говорил, хороший ландшафтный дизайн в комплексе комфорт-класса, с точки зрения и застройщиков и покупателей, может быть своего рода «компенсацией» за не самую привлекательную локацию. Так же как и наоборот. И люди уже могут «проголосовать рублем», выбирая, что для них предпочтительнее — комфортный, обустроенный двор или, например, близость к станции метро.
Если же говорить о ситуации в целом, то, как известно, есть нормативы озеленения и благоустройства. В принципе, за исключением, пожалуй, жесткого эконом-класса, формальное выполнение этих стандартов, обеспечивающее наличие газонов, высадку нескольких деревьев и минимальную детскую площадку из качелей и песочницы, уже считается среди застройщиков моветоном. Даже те, кто не заказывает ландшафтный дизайн у специализированных компаний, сегодня подходят к вопросам благоустройства более серьезно. Это касается и выделения достаточных площадей на эти нужды и приличного озеленения, и создания оборудованной игровой площадки, где детям действительно хочется играть.
Следующий уровень — это уже ситуация, при которой застройщик заранее продумывает организацию и сценарии дворового пространства. Обычно в таких случаях подключаются профессиональные ландшафтные дизайнеры. Главная отличительная черта — разработка концепции комплексного благоустройства. В идеале эта работа должна вестись еще на стадии проектирования жилого объекта, параллельно с ним, чтобы уже в этот момент было четкое понимание, как все будет организовано. Специалисты должны обследовать территорию, чтобы оценить ее сильные и слабые стороны. Нужно знание целевой аудитории, психологические портреты жителей и квартирографии объекта: будут ли это студии для молодежи или более крупные квартиры для семей с детьми — нужно понимать, что им нужно, от этого тоже зависит правильная организация двора.
Затем нужно ответить на целую серию вопросов. Как будет произведено функциональное зонирование дворовой территории? Как сделать комфортную пешеходную инфраструктуру? Как создать дворовые сообщества и привлекательные места общего пользования? Как разместить зоны отдыха и детские площадки, чтобы дети не мешали взрослым, но при этом находились под присмотром? Опять же дети бывают разного возраста, и зоны для их отдыха тоже нужно дифференцировать: что интересно 5-летним деткам, подросткам, а тем более тинейджерам уже совершенно не нужно. Как встроить детскую площадку в общей сценарий пространства? Что будет основой композиции? Какие функции пространства мы можем внедрить? Какой код территории? И так далее.
Только учитывая все эти и множество других факторов, можно создать хорошую концепцию, а затем и подробный проект благоустройства дворовой территории. Конкретика же наполнения функциями зависит, как я уже говорил, от самых разнообразных факторов. Различных опций и «фишек» сегодня придумано множество. И не столько важно знать, что они существуют, сколько заранее грамотно просчитать, что именно будет нужно, востребовано, популярно в данном конкретном жилом комплексе. Хороший проект ландшафтного дизайна — это всегда индивидуальный проект, четко ориентированный на данный участок, на данную локацию, на данный класс недвижимости, формирующий социальный срез покупателей, на данную целевую аудиторию и ее запросы.
— Ну, а все-таки, какие именно опции сейчас обычно закладываются в проекты благоустройства?
— Очень серьезное значение придается правильному зонированию территории. Различные функции должны не мешать, а, наоборот, дополнять друг друга. Для этого нередко используется создание разновысотного рельефа территории, геопластики. Большое внимание уделяется многофункциональности оборудования детских площадок. Должна быть возможность использования его как летом, так и зимой. По ряду исследований, гораздо большей популярностью пользуются натуральные покрытия и материалы в формировании площадок. Традиционно комфорт во дворе связывается с озеленением. Поэтому нужно продумывать схему с использованием и крупноформатных объектов — деревьев, которые, кстати, могут выполнять и функцию визуального экранирования, и кустарников, и, наоборот, газонов с луговыми травами или цветами. Существует много интересных вариантов вертикального озеленения, а также эксплуатируемые кровли. Ценятся сейчас разнообразные зоны для общения — будь то столики для игры в шахматы или домино, площадки для занятия йогой или просто крытые беседки, где можно укрыться от непогоды. По сути, любая инфраструктура, которая «заставляет» людей общаться. Серьезное внимание сегодня уделяется освещению дворовых территорий. Почти полгода у нас темнеет очень рано, но это не должно быть препятствием для использования дворовой инфраструктуры.
При этом хочется подчеркнуть два важных момента. Во-первых, перечисленное обилие опций не означает, что надо пытаться запихнуть их все в один проект. Наоборот, избыточная «каша» из объектов благоустройства только дезорганизует пространство. Задача — найти интересный сценарий, который создавал бы пространство, наполненное функциями, нужными и важными именно для этого двора. И, во-вторых, применительно к ландшафтному дизайну «качественно» отнюдь не всегда синоним «дорого». Иногда при грамотном подходе увеличение бюджета на благоустройство на 10–20% позволяет радикально улучшить комфортность и привлекательность дворового пространства.
— Кстати, о «цене вопроса». Насколько ландшафтный дизайн удорожает проект для девелопера и, как следствие, для покупателя жилья?
— Каких-то усредненных цифр пересчета суммы затрат на благоустройство в повышении цены квадратного метра вряд ли можно найти. Все слишком индивидуально. Но в целом можно говорить о том, что в общем объеме инвестиций в строительство жилого комплекса доля расходов на благоустройство никак не может превышать нескольких процентов. Так что небольшой рост вложений в этот участок работ никак не сможет серьезно поднять стоимость «квадрата» жилья.
Чтобы дать общее понимание, я могу привести примерные цены благоустройства дворовой территории для разных ценовых сегментов рынка жилья. Цифры я даю по состоянию на прошлый год, поскольку в этом году ситуация с ценами на стройматериалы крайне нестабильная, что иногда даже вызывает необходимость перерасчета сделанной ранее сметы. Причем изменения ценника продолжаются, поэтому дать какие-то более-менее точные ориентиры затруднительно.
Итак, по нашей аналитике, стоимость 1 кв. м благоустройства дворовой территории в варианте «удовлетворение нормативных требований», то есть, по сути, когда стандарты соблюдены, но даже минимально комфортной среды во дворе не появилось, составляет 2,5–3,5 тыс. рублей. Как я уже отмечал, по преимуществу сегодня этот вариант распространен в сегменте эконом-класса. При подключении к процессу ландшафтных дизайнеров, создании качественной интересной концепции, проекта и его воплощения для объекта комфорт- или бизнес-класса цена благоустройства «квадрата» вырастает до 6,5–9,5 тыс. рублей. Для премиум-класса сумма поднимается до 9,5–14 тыс. рублей. В принципе, верхней планки, как и для любого товара люксового сегмента, не существует — все зависит от пожеланий владельцев. Подчеркну — это очень усредненные, исключительно ориентировочные цифры, поскольку каждый проект индивидуален и разница в затратах может быть просто огромной.
— Расскажите, пожалуйста, какие вы видите перспективы развития ландшафтного дизайна и в целом благоустройства в сфере городской застройки.
— Лично я совершенно не сомневаюсь, что это направление получит дальнейшее широкое распространение. Какие именно формы это примет, с уверенностью говорить сложно, но уже сегодня мы видим примеры проектов, которые, как мне кажется, должны найти в будущем интересное развитие.
В настоящее время растет востребованность общественных пространств различных форматов — от традиционных парков (как с развлекательной, так и только с рекреационной функцией) до каких-то тематических проектов. И застройщики видят этот интерес и стремятся найти возможности для практического воплощения таких идей. Есть уже, можно сказать, хрестоматийный пример в этой сфере. В Москве проект «Зиларт» фактически начал строиться с организации общественного многофункционального парка, который призван стать точкой притяжения для жителей комплекса. И фактически уже вокруг него строилось жилье. Таким образом, застройщик не просто обещал покупателям создать зеленую зону, но уже мог ее предъявить, и это серьезно стимулировало спрос. Другой пример — берег реки Охта в Петербурге. Ранее он был фактически заброшен. Но ряд девелоперов, реализующих свои проекты вдоль нее, раскрыли потенциал этого природного объекта, сделали благоустроенную набережную с различными объектами общественного пользования «бонусом» для покупателей жилья в своих проектах.
Думаю, организация таких общественных зеленых зон — очень перспективная идея для застройщиков. Людям, особенно семьям с детьми, очень важно наличие поблизости обустроенного места, куда можно было бы выйти погулять с ребенком, интересно провести время. Есть локации массовой застройки, где одновременно реализуется сразу несколько проектов. Застройщики вполне могли бы выделить какую-то часть своих территорий под организацию общественного парка, которым смогли бы пользоваться будущие жители всех близлежащих комплексов.
Кстати, не обязательно создавать такую общественную зону «с нуля». В Петербурге, например, имеются парки, пребывающие не в самом лучшем виде. Девелопер, реализующий свой проект поблизости, вполне может увеличить его привлекательность, благоустроив, по договоренности с муниципальными властями, зеленую зону. Эта «благотворительность» вполне окупится за счет роста интереса покупателей к такому комплексу.
Примечательно, что вопросам благоустройства в последнее время стали уделять гораздо больше внимания и власти различных уровней. Например, в Петербурге действует положение, в соответствии с которым, если в состав территории, на которой девелопер реализует инвестиционный проект, попадает какой-то значительный общественный объект, например, набережная, город выделяет до половины средств на проектирование и реализацию ее благоустройства. Продумав и воплотив какую-то интересную концепцию общественного пространства, и застройщик может обеспечить повышение привлекательности своего объекта, и власти решают вопросы повышения качества жизни.
Кстати, во многих небольших населенных пунктах сейчас реализуются интересные проекты, вошедшие в состав федеральной программы «Формирование комфортной городской среды» и получившие соответствующее финансирование. Я уж не говорю о мегаполисах — таких, например, как Москва или Казань — где вопросам благоустройства в последние годы уделяется огромное внимание. Там воплощены просто замечательные проекты создания или комплексной реконструкции зеленых зон, общественных пространств и др.
Ну, а что касается именно жилых комплексов, то, уверен: в достаточно близком будущем даже для вполне рядовых проектов комфорт-класса ландшафтный дизайн станет обычным делом. Тренд в этом направлении достаточно четкий. Этого потребует и запрос со стороны покупателей жилья, и конкурентная борьба между застройщиками. И это к лучшему — ведь в итоге вырастет комфортность проживания людей в городе.
Само понятие «историческое здание» в Петербурге — избыточно, считает вице-президент УК Springald Виталий Никифоровский. Основная часть исторического фонда города — доходные дома непритязательной типовой застройки, которые, тем не менее, становятся объектом градостроительных манипуляций, висят мертвым грузом на балансе города и разрушаются. О том, как мог бы выполняться редевелопмент в Северной столице и как он проводится на самом деле, эксперт рассказал «Строительному Еженедельнику».
— Как сегодня обстоят дела с редевелопментом в Петербурге?
— Само понятие исторического здания у нас — избыточно. Оно объединяет разные группы неравноценных зданий. Надо понимать, что есть исторические здания, являющиеся объектами культурного наследия (ОКН), а есть целый пласт построек, не относящихся к ОКН, но построенных по оригинальным архитектурным проектам и обладающих определенными атрибутами, благодаря которым они являются украшением города.
Но еще есть другой пласт зданий, намного больше первых двух. Это доходные дома, которые строились по типовым проектам, а иногда и вовсе без проектов. Они возводились на границах исторических зон города в период промышленного бума конца XIX — начала XX веков. Такая застройка была массовой, потому что стояла задача разместить работников фабрик и факторий — горожан, не претендующих на выдающиеся бытовые условия. По сути это были бытовые городки того времени.
Со временем эти здания были частично разрушены, частично перестроены и превращены в коммуналки. Действующий закон Санкт-Петербурга № 820-7 очень подробно рассказывает, как надо сохранять исторические здания, но не объясняет, как комплексно осваивать территории типовой исторической застройки. Сейчас договориться о расселении дома с шестнадцатью квартирами практически невозможно, потому здесь не избежать конфликта интересов собственников, девелоперов, города и так называемых градозащитников. Строительство в центре можно сравнить сегодня со шкурой, из которой пытаются сшить семь шапок.
— Какой подход к редевелопменту вы считаете адекватным?
— Европейский подход к реконструкции исторических кварталов неплохо реализован у финнов и шведов. Есть визуальная фронтальная линия застройки, которую оставляют нетронутой. Сохраняются фасады, ритм остекления, основные параметры высоты, ширины, глубины зданий. А дальше внутри квартала проводится глобальная реновация: строятся квартиры с нормальной инсоляцией, подземные паркинги, общественные пространства. Так исторические кварталы превращаются в комфортную современную среду.
— Какие технические аспекты современного приспособления требуют особого внимания?
— В техническом плане острой проблемой, конечно, является плачевное состояние подземной части исторического центра. Туда глобально не вкладывались деньги, сети изношены. Каждый год ситуация становится все критичнее. Точечная реконструкция коммуникаций не решает проблемы, в рамках исторического центра перекладкой и реконструкцией сетей надо заниматься комплексно, поквартально.
Если на законодательном уровне будут установлены единые правила игры, с технической точки зрения все будет вполне выполнимо. Чтобы развивать редевелопмент, нужна политическая воля, новая законодательная база, которая установила бы единые правила работы с историческими зданиями, включая процедуру расселения, финансовые и инженерные вопросы. И мы надеемся, что в ближайшее время ситуация изменится к лучшему, иначе сохранять в исторических районах будет уже нечего.
Вышедшая книга генерального директора «Северо-Западной строительной корпорации» Михаила Голубева «Урбанизм: от комнаты до государства» имеет подзаголовок «В поисках Национальной идеи». Это хороший для читателя повод разобраться с тем, как автор, анализируя свои отношения с жилым и городским пространством с самого детства, проложил путь к созданию идеального жилья. Автору очень повезло: он не только сумел воплотить свои идеи в проектах «Прибрежный Квартал» и «Никитинская усадьба», но и убедился в том, что малоэтажная среда делает жизнь горожанина лучше и может стать основной идеей современного жилищного строительства.
- Михаил Викторович, какие, на ваш взгляд, наиболее значительные изменения произошли на рынке малоэтажного строительства за прошедший год?
- В постпандемийной реальности новую мощную волну спроса на малоэтажку сделали покупатели. Они осознали преимущества комфортной жизни на ландшафте в низкоплотном, соразмерном человеку жилье в субурбии. Они снова поверили в привлекательность инвестиций в малоэтажное строительство.
Однако государственная система регулирования в строительной сфере, как и сами предприниматели, оказались не готовыми ответить на спрос, так как рынок малоэтажного жилья – это тысячи компаний малого и среднего бизнеса, индивидуальных предпринимателей, строящихся собственников, а, следовательно, гораздо более масштабный пул застройщиков, регулировать который намного сложнее, чем несколько десятков крупных компаний.
Регламентированные виды малоэтажного жилья - ИЖС, блокированная застройка (БЖЗ) и малоэтажные квартирные дома (МКД) - могут быть применены для создания качественной и устойчивой городской среды смешанного типа застройки, где будут учтены предпочтения разных социальных групп населения. Задача сбалансировать все эти виды жилья должна уложиться и в экономические, и в управленческие модели, и в градостроительные регламенты. Но процесс сегодня «раздроблен» между желаниями граждан, намерениями предпринимателей и возможностями власти.
Государственные институты предлагают рынку стандарты развития территории, ипотечные программами для ИЖС, но это пока ведет к удорожанию жилья, особенно в мегаполисах, где земля и подключения к сетям дόроги. В Санкт-Петербурге наблюдается рост административных барьеров в виде получения справки об архитектурно-градостроительном облике (АГО) для блокированной жилой застройки. ГАСН не выдает разрешения без этой справки с января. Продолжаются трудности в подключении к инженерным сетям, например, уже почти три месяца мы не можем переключить основную газовую сеть с «времянки», ходим по коридорам монополистов, недостаточно законов по организации жилищно-коммунального обслуживания малоэтажных кварталов.
Крупные строительные компании держат руку на пульсе перемены спроса и уже включились в тему индустриального типового ИЖС на больших земельных участках. В итоге мы получаем те же «человейники», но растущие не вверх, а по горизонтали в полях, неоправданно растягивая поселения. Опять проявляются монофункции в застройке территорий. Этот процесс оставляет за бортом надежды граждан на жилье по своему личному индивидуальному вкусу, а также смещает конкуренцию не в пользу малого и среднего предпринимательства (МСП), сокращая многообразие процессов, появление нежилых сервисов для полноценного городского развития. Такой подход ведет к перерасходу государственных средств на инфраструктуру.
Сейчас, в силу объективных обстоятельств, в стране впервые появился шанс в корне изменить ситуацию с жилищным строительством. Малоэтажка занимает больше 50% от общего строительства жилья. Важно его не упустить, не наступить на грабли провальной американской мечты - застройки полей типовыми коттеджными поселками без нормальной инфраструктуры, растягиванию городов вширь. Надо перейти к развитию и создания полноценных гармоничных городских поселений.
- Как воспользоваться этим шансом, избавиться от причин, сдерживающих развитие малоэтажного жилья, от намечающихся ошибок? Готов ли бизнес объединить свои усилия с властью или даже взять ситуацию под контроль, либо это государственная инициатива?
- Как участник комиссии по развитию ИЖС, в том числе и сельских территорий, федеральной программы «Трансформация делового климата» (ТДК), я знаком с этими проблемами. В градостроительстве кроме снижения админбарьеров и упрощения регуляторики «снипов-хрипов», появилось понимание приоритета комплексного развития территорий (КРТ), гармоничного развития и реновации поселений. Это огромный потенциал, особенно для исторических русских городов. Передовые регионы быстро встроились в повестку. Важно, чтобы каждый регион с учетом климатических, экономических особенностей смог точно настроить свои программы по созданию комфортной городской среды, по вовлечению в них бизнеса. В Петербурге динамика есть, но очень слабая, в первом чтении принят закон «О порядке заключения договора о КРТ».
Недавно Президент РФ Владимир Путин сказал о необходимости второй кольцевой дороги в окрестностях петербургской агломерации. Представляете, какой это стимул и возможности для малоэтажного строительства! В Санкт-Петербурге нужен свой центр по комплексному и системному развитию малоэтажного строительства и ИЖС, где государство и бизнес открыто коммуницируют, предприниматели дают предложения, способные стать определяющими критериями для частных инвестиций в развитие территорий, синхронизации адресных инвестиционных программ (АИП). На мой взгляд, основная роль в этом должна принадлежать комитетам, отвечающим за инвестиционный климат, которые должны заключать договор на КРТ.
Федералы ВЭБ.РФ, ДОМ.РФ уже включились в работу, например, есть стандарт КРТ с передовыми жилыми кварталами, но важно дополнить его больше малоэтажными кварталами! Градостроителям, экспертам, урбанистам надо вывести на рынок много обоснованных архитектурно-планировочных решений, которые с точки зрения экономики интересны в первую очередь малым и средним застройщикам. Власти должны поддержать пилотные проекты. В Петербурге коммуникационную роль может выполнить «Бюро пространственного развития», созданное с участием Агентства стратегических инициатив (АСИ) и «Клуба лидеров». Это междисциплинарная структура с экспертами высочайшего уровня, в том числе по проектам малоэтажного строительства, аккумулирующая передовой мировой опыт городского развития.
- Насколько в этом случае принципиален вопрос владения земельным участком? Вы, например, являетесь собственником территории «Прибрежного Квартала» в Лисьем Носу.
В мегаполисах земля преимущественно частная, государственной осталось немного, но в городе из восемнадцати районов в одиннадцати можно развивать малоэтажку. Должна быть социально-экономическая модель развития этого пространства, подкрепленная новыми правовыми документами, а не устаревшими регламентами в Правилах землепользования и застройки, нужны новые территориальные зоны, с разнообразием видов разрешенного использования объектов. Нужна стратегия пространственного развития Санкт-Петербурга, где будет четко обозначена политика малоэтажного строительства исходя уже из агломерационного подхода. Пока земля, которая есть, не привлекательная для малого и среднего бизнеса из-за стоимости ее освоения, а крупный бизнес не готов идти в малоэтажное строительство, постоянно хочет 3ЖД – многоэтажную зону застройки. Может быть, стоит пересмотреть статус неликвидных земель, подключить их к новым территориальным зонам и дать к ним доступ некрупным инвесторам. По разным данным, в банках накоплено около 25 триллионов рублей частных вкладов, и эти деньги могут стать инвестициями в малоэтажку при правильной организации процесса. Дело за небольшим – нужна переоценка социально-экономических программ с поправками в сторону развития комфортной городской малоэтажной среды. Инвестиции в малоэтажную городскую среду очень привлекательны сегодня из-за растущего спроса и небольшого объема затрат на объект, так как объекты по площади небольшие и достаточно простая согласовательно-разрешительная система застройки, если объект менее 1500 кв. метров.
- Но где гарантия, что при благоприятных условиях для малоэтажного строительства на готовые участки не придут те же крупные застройщики?
Я же победил на открытых торгах две крупные корпорации, когда покупал объект у Казны Санкт-Петербурга! И потом - инвестиционный участок, выставленный на торги, должен быть определенным образом настроен на рынок. Нужна экономическая модель для комфортной среды, для открытой конкурентной борьбы. Я на себе проверил, что малая компания, малый инвестор вполне может конкурировать с гигантами рынка. У крупного бизнеса другая иерархия, на деталировки, на индивидуальные решения, благоустройство, на работы с каждым домовладельцев нет времени и ресурсов. Правильно настроенный инвестиционный процесс создаст конкуренцию потока инвестиций именно от малого и среднего бизнеса, от малых инвесторов. Вместо того чтобы держать деньги в банках на мизерных процентах, можно было инвестировать в комфортную городскую среду, в малоэтажное строительство.
- Может быть, потребителю как раз удобнее жить в типовых городских пространствах со школами, детскими садами, магазинами шаговой доступности?
- Как-то не очень это пока получается: детских садов не хватает, дворы заставлены машинами, зелени нет, маятниковая миграция растет. По статистике, 70% жилья – это однокомнатные квартиры или студии. Кто будет в конце концов заселять высотки? Мигранты? Но это уже проходили за рубежом, где такие дома становились источником социальной напряженности, и их в итоге сносили.
Администрации надо начинать вести диалог с небольшими застройщиками, которые пытаются строить малоэтажку. Я могу поделиться опытом «Прибрежного Квартала». Нужны истории успеха. Предприниматели хотят перенимать прибыльный опыт. Но пока этот процесс еще не сложился, проекты будут единичными, пусть даже инновационными, комфортными и экологичными. И биться за них как за идеал будут только упертые «малоэтажники». А этот идеал надо поставить на поток.
- Возможно, комфортные современные комплексы мало подходят тем, кто с трудом находит средства жить в собственной однушке или студии.
- Когда мы начинали проект, и он был малопонятен, коттедж площадью 200 кв. м стоил всего 7 млн рублей. В результате первые дома были раскуплены теми, кто сегодня не может заплатить 5800 рублей в месяц за коммунальные услуги. Такие жители хотят по максимуму пользоваться пространством квартала, инфраструктурой, дополнительными парковками, но не хотят нести расходы на содержание и эксплуатацию. Например, поддержка ландшафта, озеленения – большие затраты в этом году, так как была засуха. Либо касательно частных вложений в инженерную инфраструктуру, в сети, которые в Прибрежном Квартале составили десятки миллионов рублей. Квартал весь просто напичкан коммуникациями, места для прокладки уже нет, мощности рассчитаны точно на каждое домохозяйство. Прокладывать по частной земле собственников – это сомнительная затея, так как монополисты не готовы компенсировать частникам замену использования участков с жилья на прокладку сетей. Но жители хотят получить еще, и теперь уже от государства бесплатно подключения, не понимая, либо сознательно делая вид, что не понимают, где частные инвестиции, а где государственные.
Проблемы социальной сбалансированности – важнейшие задачи в урбанистике, реализуются на основе комбинации различных типов застройки. Они могут отличаться по потребительским качествам, этажности, нежилыми видами, парковками и т.д. Этот баланс рассчитывается по конкретным территориям и моделируется на местности. Этот процесс пока в России в самом начале своего пути.
В «Прибрежном Квартале» мы работаем над этим, проект новый для всех. Когда начинали в 2013-м, власти не понимали, как выдать разрешение на строительство. Сейчас мы работаем с новым решениями по ЖКХ, по дизайн-коду, по нежилым сервисам, запускаем новый этап развития сетей, и тут, может, потребуется поддержка государства! Не должно быть моностроительства – либо таунхаусы, либо ИЖС, либо квартирные малоэтажные дома, или только жилье. Нужна смешанная типология застройки. Пока этому нормативно-правовому аспекту уделяется очень мало внимания.
Сегодня качество проекта оценено рублем потребителя. Хороший проект вообще растет в цене, но чем больше будет подобный проектов, тем цена жилья станет меньше, тем выше будет конкуренция за покупателя, малоэтажное жилье будет более доступно людям!
- «Прибрежный Квартал» останется ли удобным и гармоничным, ведь все так быстро меняется?
- За последние полтора года наша жизнь стала полной неопределенностью, но динамическая модель развития квартала умеет отвечать на вызовы благодаря разбивке на очереди, структурированию процесса обеспечения инженерными коммуникациями, инкубации участков, тотальному «умному росту». Сейчас основная задача – это окончание в 2022 году первой очереди из 100 домов и сопутствующей инфраструктуры. Мы очень много сил тратим на индивидуальные решения заказчиков, на то, чтобы сделать сборку мнений. Занимаемся соучаствующим проектированием. Все так же сохраняем уникальный природный ландшафт Лисьего Носа. Хочется быстрее показать готовый продукт в полной красе, но в условиях неопределенности тяжело планировать ресурсы.
В таких непростых для экономики условиях развития стало заметно, что и администрация старается повернуться лицом к бизнесу и к гражданам. Если эта новая коммуникация получит продолжение, то цели доступности и сбалансированности жилья скоро будут достигнуты. Предпринимательская инициатива должна совпасть с экономической моделью, желаниями потребителей и быть согласована государством.
Сегодня я бы посоветовал предпринимателям не бросаться в малоэтажное строительство как в омут, а переосмыслить знания, компетенции, свои возможности и выйти с предложениями по созданию новой качественной и сбалансированной городской среды. Сейчас особенно нужны точные и правильные шаги.
С праздником, с Днем строителя!
Михаил Викторович Голубев,
застройщик, предприниматель.
эксперт Агентства стратегических инициатив (АСИ)
участник НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса»