Вечный союз дерева и металла
К концу ноября 2021 года во Всеволожском районе Ленобласти откроется новое предприятие полного цикла по выпуску светопрозрачных алюминиевых конструкций с деревянными накладками с годовой проектной мощностью более 95 тысяч штук.
Инициатором проекта выступила ГК «АЛЮТЕХ» — лидер восточноевропейского рынка роллетных систем, ведущий производитель секционных ворот и алюминиевых профильных систем в странах СНГ с 25-летним опытом деятельности. Общий объем инвестиций в проект составил более 1,5 млн евро, 90% из которых приходится на производственное оборудование.
О том, почему компания выбрала новое для себя направление и как планирует его развивать, рассказывает директор филиала ООО «АЛЮТЕХ» в СЗФО Олег Жигель.
— Олег Юрьевич, дерево-алюминиевые конструкции — это дань экологической моде или соответствие общему тренду в жилом строительстве?
— Алюминиевые конструкции с декоративными деревянными накладками — это, конечно, технологичный тренд в интерьере. Такой продукт обладает внешней защитой от атмосферных осадков и агрессивной среды за счет алюминиевой системы W 72 ГК «АЛЮТЕХ» и в то же время отличается эстетикой и благородством дерева внутри помещения. Как мы знаем, шум плохо влияет на здоровье, а за счет декоративных деревянных накладок мы получаем повышенную шумоизоляцию. Созданный с помощью деревянных элементов интерьер также положительно влияет на отдых и здоровье в нашем доме.
— Почему, по вашему мнению, появился интерес именно к этим светопрозрачным конструкциям? Какую нишу они могут занять на рынке высокобюджетной продукции?
— Идея выпускать новые конструкции пришла еще в 2019 году на основании анализа рынка В2С и В2В. Исторически петербуржцы при строительстве высокобюджетного жилья всегда отдавали предпочтение элитным деревянным окнам или аналогичным продуктам премиум-класса, к которым относятся и алюминиевые конструкции с декоративными деревянными накладками.
Сегодня на рынке СЗФО можно выделить два класса массового жилья — эконом и комфорт — и три класса высокобюджетного жилья — бизнес, премиум и элитный. Готовые конструкции, выпускаемые на производстве ГК «АЛЮТЕХ» во Всеволожске, будут интересны застройщикам высокобюджетного жилья. Но на производстве мы будем производить два стандартных готовых продукта: это теплые окна и противопожарные конструкции из алюминиевых профильных систем ГК «АЛЮТЕХ». Оба продукта рассчитаны для всех классов жилья.
— Чем ваша продукция будет отличаться от конкурентов?
— Одним из главных преимуществ алюминиевых конструкций с декоративными деревянными накладками является устойчивость ко всем испытаниям погоды (дожди, морозы, палящее солнце), которые берет на себя металл, в то время как дерево создает в доме уютную атмосферу. Наши конструкции — это тепло дерева и стойкость металла. Это собственное производство европейского уровня по выпуску сертифицированной продукции как гарантия качества.
— Расскажите, пожалуйста, поподробнее о будущем производстве. Каковы объемы выпуска, насколько широк его ассортимент?
— Наше производство будет иметь полный цикл производства окон, дверей, противопожарных конструкций из алюминиевых систем ГК «АЛЮТЕХ», склад для работы с декоративными деревянными накладками, участок остекления, упаковки.
На производстве во Всеволожске мы будем производить на базе наших же алюминиевых систем такие продукты, как:
- теплые алюминиевые окна/двери в составе стеклопакета на базе «Оконная система W72»;
- алюминиевые окна с декоративными деревянными накладками в составе стеклопакета также на базе «Оконная система W72»;
- противопожарные двери на базе системы «Противопожарные системы FR76»;
- портальные системы, раздвижные системы для коттеджей в составе стеклопакета на базе алюминиевой системы «Портальные системы SL 160, BF 73».
Планируется, что общий объем выпуска всех этих конструкций на новом предприятии уже в 2022 году составит более 20 000 кв. м.
— Какие породы дерева будут использоваться при производстве?
— Накладки будут производиться из превосходных пород дерева — ясеня и дуба.
Ясень по своим качествам близок к дубу. Ясень эластичный, износостойкий и более вязкий, чем многие отечественные породы дерева. В старину ясень использовали для создания луков и стрел, сегодня материал востребован в мебельном деле и самолетостроении.
Дуб с древних времен известен своей прочностью, твердостью, долговечностью. Важным преимуществом дуба является его экологичность (то же самое можно отметить и про ясень). Дуб — благородное и надежное дерево, не подвержен воздействию влаги, вредителей, грибка, не теряет своей привлекательности с годами. Эта порода имеет широкое применение: его используют в строительстве, изготовлении мебели и предметов интерьера.
После изучения спроса было выбрано несколько видов накладок: дуб темно-коричневый, дуб рыжий, дуб натуральный, ясень белый.
— Известны ли уже получатели первых поставок?
— Основные поставки готовых конструкций поступят в дилерскую сеть «АЛЮТЕХ» на рынке СЗФО. У нас сформирована уникальная дилерская сеть по двум товарным направлениям ГК «АЛЮТЕХ» — всего более 400 партнеров на Северо-Западе.
— Что можно сказать об инвестициях в производство и оборудование?
— ГК «АЛЮТЕХ» инвестировала в проект более 1,5 млн евро. Из них 90% инвестиций составляет оборудование, так как производственный комплекс общей площадью более 2500 кв. метров был построен ранее. С открытием производства мы создадим не менее 40 новых рабочих мест в 2021 году.
— Светопрозрачные конструкции — самые уязвимые среди ограждающих конструкций с точки зрения сопротивления теплопередаче. Стоит ли опасаться таких недостатков у будущих конструкций?
— Все недостатки возникают из-за нарушения технологических процессов на производстве и при монтаже на объекте. Поэтому мы и приняли решение производить готовые продукты высокобюджетного класса на собственном предприятии при помощи самого современного и высокотехнологичного оборудования. Благодаря такому подходу производство будет полностью сертифицировано как по продукту, так и по рабочим местам. С каждой отгружаемой с завода конструкцией мы будем выдавать паспорт качества.
При разработке технологических процессов на производстве мы ведем консультации с Научно-информационным учебно-производственным центром «Межрегиональный институт окна».
Для качественного монтажа готовых изделий на объектах мы открыли школу «АЛЮТЕХ» для наших партнеров. Проводим обучение специалистов по монтажу, а также специалистов маркетинга.
— Таким конструкциям приписывают редкую долговечность — по некоторым данным, они могут прослужить до 80 лет. Как добиться таких показателей на практике?
— Долговечность конструкциям, в производстве которых используются алюминий и натуральная древесина, обеспечивает металл, который не подвержен окислению и коррозии и защищает профиль от перепадов температуры, дождя, ветра, солнца и других погодных факторов, а дерево отвечает за комфортный микроклимат и уют в доме.
Продуманная технология, точность изготовления также влияют на долговечность. В нашем случае установка деревянных накладок будет происходить непосредственно в производственных условиях при изготовлении конструкций, что поможет избежать целого ряда проблем, возникающих при монтаже и дальнейшей эксплуатации изделий.
Например, мы сможем исключить любые повреждения дерева, так как до момента установки оно хранится в проветриваемом помещении с соблюдением режима влажности. Дерево будет надежно ограждено от воздействия плесени, поскольку после установки алюминиевого профиля система защищается пластиком. Кроме того, благодаря дополнительной угловой поддержке в конструкции не будет нарушений угловых стыков, а значит, и попадания в них влаги.
Петербургский международный экономический форум, который состоится в конце мая текущего года, пройдет под девизом «Создавая экономику доверия». Поддержание доверия между участниками рынка, государством и гражданами сегодня как нельзя более актуальная задача и для строительной отрасли, считает председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский.
– Игорь Вадимович, май ознаменовался целым рядом важных политических заявлений. Был опубликован новый «майский указ» – по сути, программа действий для Правительства на новый президентский срок. Но достижимы ли, на Ваш взгляд, цели, обозначенные в этом документе?
– В рамках этого указа глава государства поручил нарастить ежегодный объем ввода жилья до 120 млн кв. м, улучшать жилищные условия не менее 5 млн семей ежегодно, а также снизить вдвое уровень бедности в стране, обеспечить устойчивый рост доходов граждан, обеспечить ипотеку в 8% для семей со средним достатком. Хорошо, если одно будет увязано с другим и показатели по объемам ввода будут в действительности подтверждены ростом доходов граждан, дешевой ипотекой и, что особенно важно, взвешенным подходом власти к совершенствованию законов, норм и правил, по которым работают компании строительной отрасли. Все планы Правительства реально достижимы с учетом того, что будет расти экономика страны. ГК «РосСтройИнвест» не собирается отказываться от намеченных планов, уже в начале этого года мы объявили о выходе на рынок нескольких новых проектов.
– Один из новых проектов – в Каменке, этот актив ранее принадлежал структурам ГК «Город»...
– Да, в этом году мы пополнили портфель проектов участком в Приморском районе, который раньше принадлежал структурам ГК «Город». Площадь участка – 6,3 га, он расположен на пересечении Глухарской и Планерной улиц. В планах – построить жилой комплекс комфорт-класса из шести корпусов общей площадью 150 тыс. кв. м. На площадку выйдем в начале лета (сразу, как получим разрешение на строительство) и надеемся реализовать проект за 5 лет.
– Ранее власти города обещали снять с компаний, купивших наследие ГК «Город», нагрузку по строительству социальной инфраструктуры. Есть ли уже конкретные договоренности на этот счет?
– Конкретики пока нет, детские сады и школы в рамках своего проекта мы планируем строить за свой счет.
– Еще один объект соцнагрузки «РосСтройИнвеста» – пешеходный мост в Мурино, который должен соединить Садовую и Оборонную улицы. Когда он должен быть возведен?
– Действительно, по соглашению с Администрацией Мурино, мы занимаемся строительством пешеходного моста через реку Охта и обустройством прилегающей территории. Этот мост будет расположен рядом с нашим жилым комплексом «Старая крепость». Он должен обеспечить проход детей к школе, которая откроется на улице Новой к сентябрю текущего 2018 года.
– В апреле стало известно еще об одном Вашем новом проекте – жилом комплексе на Земледельческой улице. Когда планируете приступить к строительству?
– Сейчас мы работаем над согласованием проекта планировки территории и надеемся в ближайшем времени получить разрешение на строительство. Мы собираемся возвести у Пионерского сада, на углу улиц Студенческая и Земледельческая, квартал бизнес-класса общей площадью 100 тыс. кв. м. Максимально разрешенная высота на этой территории – 13-14 этажей. Проектом также предусмотрен детский сад на 220 мест.
– Как развивается ситуация вокруг Блюхера, 12, – проекта, на корректировке планировки в котором настояла общественность?
– Проектирование еще продолжается, мы стараемся предложить вариант, который устроит все заинтересованные стороны. Последний из предложенных нами вариантов предполагает строительство детского сада на углу улиц Кушелевской и Бестужевской. Именно детский сад стал одним из камней преткновения при согласовании первого проекта планировки. Повторюсь, работа над проектом еще идет, у нас есть время его утвердить до февраля 2019 года.
– Какие новости по первому и пока единственному проекту ГК «РосСтройИнвест» в Москве?
– В конце прошлого года Архитектурный совет столицы одобрил проект многофункционального жилого комплекса, который мы возведем на Звенигородском шоссе в Пресненском районе Москвы. Мы сейчас проходим экспертизу проекта, в июне планируем получить разрешение на строительство.
– ГК «РосСтройИнвест» уже давно входит в перечень лучших компаний, которые реализуют в Петербурге в рамках госзаказа объекты медицинского профиля. В чем была особенность работы над новым корпусом Мариинской больницы? Есть ли в планах участие в новых конкурсах?
– Действительно, в марте с участием губернатора состоялось торжественное открытие нового корпуса Мариинской больницы. Принципиальной в реализации данного проекта являлась необходимость увеличения лечебных площадей на территории больницы, которая располагается в центре города. Необходимо было создать современные отделения без прекращения основной деятельности стационара. А также обеспечить соединение нового корпуса с существующими корпусами, которые являются объектами культурного наследия. Строительство проекта проходило в неблагоприятных условиях стесненности. При строительстве были использованы сложные инженерные решения, интегрированные в единую систему здания. Работа с объектами госзаказа – особое направление деятельности ГК «РосСтройИнвест», мы планируем его развивать и рассматриваем участие в будущих конкурсах.
Апартаменты становятся сегодня на петербургском рынке недвижимости реальной альтернативой квартире – прежде всего, в качестве объекта инвестирования. Однако и в этом сегменте существуют свои риски, причем как для девелоперов, так и для потенциальных инвесторов.
О том, как будет развиваться сегмент апартаментов в Петербурге, почему не стоит инвестировать в «псевдожилье» и как отличить его от классических апарт-отелей, рассказывает Марина Сторожева, руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй».
- Как за последний год изменилась ситуация на рынке апартаментов Петербурга?
- Значительно увеличилось количество предложений. Сегодня в стройке находятся 37 проектов, до конца года ожидается выход еще 15-ти. Это колоссальный прирост по сравнению с предыдущими годами. Однако далеко не все проекты, заявленные девелоперами как апарт-отели, являются таковыми – как минимум, половина их них не соответствуют предъявляемым к таким объектам требованиям. По сути, сейчас в предложении больше апарт-комплексов, которые специалисты называют «псевдожильем»: чтобы обойти градостроительные ограничения, девелоперы заявили их как апарт-комплексы, но в действительности это жилые дома.
Инвестируя в такую недвижимость, покупатель получает в собственность объект, в котором невозможна постоянная регистрация (гостиницы и апарт-отели, согласно российскому законодательству, предназначены только для временного размещения) и который нельзя сдавать в аренду легально. Подобный апарт-комплекс просто не пройдет обязательную сертификацию, поскольку при его проектировании не были заложены необходимые технологические зоны, не обеспечены более жесткие, чем это требуется для жилых домов, нормы противопожарной безопасности, не разработаны маршруты для персонала и т. д. К примеру, в нашем проекте – апарт-отеле VALO, который расположен во Фрунзенском районе Петербурга, – под технологические зоны отведено порядка 5 тыс. кв. м (около 7% от общей площади): для сотрудников комплекса предусмотрены столовая на техническом этаже, душевые, а также раздевалки, маршруты для персонала не пересекаются с маршрутами для жильцов. Строго говоря, отсутствие этого функционала в документах – первый «звоночек», что инвестор вкладывает свои деньги в псевдожилье. Эти изменения невозможно привнести в проект на этапе строительства.
- Получается, что многие апарт-отели, которые являются «псевдожильем», замалчивают этот факт? Как к этому относятся инвесторы – сразу ли понимают, с кем имеют дело?
- Львиная доля апарт-комплексов, представленных сегодня на рынке – не только нашего города, но и Москвы, перепозиционировались, ничего не изменив в проекте. Это и дезориентирует покупателей: если все вдруг стали апарт-отелями, в чем же разница между конкретными предложениями? Но могу сказать точно, что по сравнению с 2017 годом покупатели стали более информированными и задают предметные вопросы. Например, обращаясь к нам, они хотят понять, действительно ли в проекте есть гостиничный сервис (о котором все говорят), действительно ли мы продумали концепцию управляющей компании и действительно ли обеспечиваем заявленную доходность.
О том, что покупатель стал более грамотным, говорит и увеличение числа инвестиционных сделок. Сейчас в апартаменты «вкладываются» до 80% покупателей, тогда как раньше таких сделок было менее 70%. Клиенты, приобретающие апартаменты для собственного проживания (в нашем проекте таких покупателей около 20%), все равно рассматривают в будущем вариант их продажи как ликвидного объекта.
Таким образом, сегодняшний покупатель понимает, что апартамент – это практически готовый бизнес, который понятно развивается, который можно «отладить» под свои нужды с помощью, например, различных доходных программ. Это, с одной стороны, усложняет задачу некоторым застройщикам, а с другой – выделяет качественные проекты, отвечающие всем новым требованиям законодательства. Напомню, закон об обязательной сертификации гостиниц (16-ФЗ) вступит в силу уже с 1 июля 2019 года в отношении наиболее крупных объектов гостиничного сектора, а в последующие два года сертификация станет обязательной для всех гостиниц (и апарт-отелей соответственно).
В глазах клиентов сегодня преимущество имеют также проекты, в которых сделаны детальные расчеты инвестиционной привлекательности.
- А в чем разница между самим покупателями инвестиционных квартир и апартаментов?
- Покупатели инвестиционных квартир – игроки на повышение. Как правило, их бизнес строится на приобретении недвижимости на этапе котлована и продаже на поздней стадии. Но сейчас этот рынок – в кризисном состоянии: предложение огромно, и ликвидность таких активов невелика.
Те же, кто приобретает квартиры для последующей сдачи в аренду, принимают на себя все функции гостиничного бизнеса, но объективно не могут конкурировать с профессиональными управляющими компаниями, работающими на всех площадках бронирования и со всеми типами клиентов. Кроме того, доходность от сдачи в аренду квартиры составляет не более 3-4% в год, тогда как в сегменте апартаментов – это 7-17%.
Покупатели апартаментов – это практически рантье: инвестируя в гостиничный бизнес, эти люди далее просто получают доход. Все остальное делает за них управляющая компания.
- А что можно сказать о рынке управляющих компаний – сформировался ли он в сегменте апарт-отелей?
- Ниша управления апартаментами – абсолютно новый сектор рынка недвижимости. Фактически, внушительного опыта у нынешних игроков рынка нет: для управления мелкими проектами привлекаются сторонние операторы, крупные девелоперы создают собственные УК. Именно поэтому соответствующая компания – УК «Вало Сервис» – появилась в нашем проекте VALO – самом крупном апарт-комплексе в Петербурге. К слову, мы пригласили в проект специалистов с европейским опытом – отельеров, у которых, если можно так сказать, на подкорке заложена западная ментальность, когда то, что обещают, надо выполнить.
Если говорить о конкуренции, действительно серьезные игроки рынка апартаментов сегодня выступают, скорее, не как соперники, а как партнеры. Многие апарт-отели ориентированы только на долгосрочную аренду, тогда как мы предлагаем комплексный продукт: у нас есть как долгосрочная аренда, так и краткосрочная аренда.
- Давайте вернемся к инвестициям. Как увеличиваются минимальные вложения инвесторов в зависимости от этапа входа в проект апарт-отеля?
- Повышение порога входа, наверное, в среднем сопоставимо с аналогичным показателем в сегменте жилья. По нашему проекту VALO рост капитализации в настоящее время составляет 30% и вырастет еще примерно на 20%. Однако отмечу, что в сегмент апарт-отелей приходят две категории инвесторов. Есть те, кто хочет получить и капитализацию, и доход от сдачи в аренду. Но есть и другие инвесторы – они хотят уже сейчас получить готовый рабочий бизнес. Проекты классических апарт-отелей, соответствующие требованиям законодательства, привлекательны для разных линеек покупателей. Это, кстати, объясняет растущий интерес к данной нише со стороны девелоперов.
Если говорить о цифрах, минимальный объем капитала для вхождения в наш проект на сегодня составляет 2,54 млн рублей. Мы предлагаем также дополнительно приобрести меблировку (ее стоимость – порядка 500 тыс. рублей), если клиент планирует передать свою недвижимость в управление. Разработана и модель с вложениями для инвестора за счет ипотечного кредита.
- Расскажите подробнее об этой модели. Когда инвестор начнет получать доход?
Рассмотрим упрощенный пример, когда покупатель располагает только 1 млн рублей. Допустим, он решил купить апартамент за 2,5 млн рублей. Мы предлагаем ему взять ипотеку. Покупатель оплачивает первый взнос по ДДУ в 500 тыс. рублей (20% от суммы), а остальные деньги – 2 млн рублей – берет в кредит под 9% годовых на 20 лет. Еще 500 тыс. рублей он вкладывает в оснащение. Итого сумма инвестиций составит 3 млн. рублей. Для простоты расчета, в данном примере размер банковского процента по ипотеке будем считать с остатка по кредиту (в классической ипотеке используют аннуитетные платежи).
При чистом годовом доходе в 14% инвестор получает в год 420 тыс. рублей. Банку он должен ежегодно платить 9% с остатка по кредиту – в первый год с 2 млн рублей – 180 тыс. рублей. В период стройки приобретений, соответственно, нет, инвестор начинает получать доход со второго года. Первый год после запуска доходность ниже (10%), начиная со второго года после запуска – уже 14%. Доход инвестора за минусом процентов составит за 7 лет от даты приобретения 1,509 млн. рублей. То есть доходность инвестиций равняется 21,5% (ROI) (доход по отношению к собственным средствам). Чтобы рассчитать срок возврата инвестиций нужно учесть, что клиент должен ежегодно гасить 1/20 часть долга (100 тыс. рублей). Итого вложенные деньги вернутся инвестору через 7,5 лет, и уже будет идти чистый доход.
- Какие финансовые инструменты предлагаются сегодня инвесторам в сегменте апарт-отелей?
- Каждый девелопер предлагает собственные варианты доходных программ, но общий подход заключается в том, что с уменьшением рисков снижается и доходность. И наоборот. Помимо доходных программ, мы предлагаем также инвестиционные портфели: инвестор может выбрать для себя приемлемую доходность, приобретая несколько юнитов по разным программам. Сейчас мы отмечаем рост интереса к краткосрочной аренде, которая считается более доходной (по нашему проекту она составляет от 14%).
- Как вы думаете, будут ли рынки двух столиц идти «в ногу», или Москва и дальше продолжит обгонять Северную Столицу по предложению?
- Мы специально изучали московский рынок на этапе разработки концепции нашего проекта. И, как ни парадоксально, наш анализ показал, что в Москве реальных, качественных апарт-отелей с гостиничными технологиями и инвестиционными продуктами – единицы. В основном, в столице строят то самое псевдожилье, которое преподносится клиентам как апартаменты. Кроме того, в Москве до сих пор, в отличие от нашего города, доля инвестиционных продуктов сохраняется неизменной. В то же время петербургский рынок апартаментов развивается, во-первых, быстрыми темпами (с начала 2015 года его объем вырос почти втрое), а во-вторых, идет по пути повышения привлекательности этих активов для инвесторов.
- В таком случае, грозит ли рынку петербургскому апарт-отелей затоваривание?
- Однозначно – нет. Напомню: многие из представленных в этом сегменте сегодня проектов – псевдожилье. Соответственно, ликвидность таких активов будет зависеть от ситуации на рынке арендного жилья. Что же касается апарт-отелей, то часть из них ориентируется на гостиничный сектор и долго еще будет компенсировать дефицит недорогого и качественного размещения в Петербурге. В то же время часть проектов представляет собой сервисные апартаменты, ориентированные на долгосрочную аренду. Мы наблюдаем вытеснение с рынка «серой» аренды, поскольку востребован новый уровень комфорта и сервиса. Спрос на инвестирование также растет: на сегодня апартаменты – это наиболее востребованный (и ликвидный!) объект для вложения средств.
