Александр Паршуков: «Этот год уникален для промышленных территорий»
ВТБ Девелопмент приступил к строительству инфраструктуры III очереди индустриального парка «Марьино» в Петродворцовом районе Санкт-Петербурга. О ходе реализации проекта «Строительному Еженедельнику» рассказал директор по инвестициям компании Александр Паршуков.
— Началось строительство III очереди «Марьино». Значит ли это, что все земли II очереди уже нашли резидентов?
— Да, на сегодняшний день остался только один свободный участок площадью 3 га. Все остальные уже куплены или забронированы, и договоры по ним будут заключены до конца года. Это и стало основной причиной начала строительства III очереди нашего проекта.
— Кто ваши основные резиденты? Насколько успешно они развивают свое производство? Есть ли от них какая-то обратная связь по работе в «Марьино»?
— Резидентами являются предприятия различных отраслей промышленности. Дело в том, что мы изначально решили, что хотим создать не специализированный индустриальный парк для какого-то одного кластера. Поэтому у нас работают представители химической, обрабатывающей промышленности, машиностроения, других сегментов экономики. Компании эти продолжают успешно развиваться, никто из тех, кто создал у нас свое производство, с рынка не ушел.
И, действительно, от всех резидентов есть обратная связь, позволяющая говорить о том, что предприятия довольны тем, что разместились в «Марьино». Реальность в полной мере совпала с ожиданиями. На подготовленной территории удалось быстро запроектировать и построить новые производства и начать выпуск продукции. При эксплуатации также не возникает проблем: управляющая компания все появляющиеся вопросы решает быстро и всегда готова к конструктивному диалогу.
Среди резидентов традиционно было много зарубежных фирм, но в последнее время отчетливо проявился рост интереса к «Марьино» со стороны российских компаний. Если раньше пропорция была 70/30 в пользу иностранцев, то сегодня она сохранилась, но уже с преимуществом отечественных производителей.
Хронологически последний введенный на территории индустриального парка завод принадлежит немецкому концерну Sarstedt и выпускает системы взятия капиллярной крови. Строятся предприятие турецкой компании Magmaweld, производителя электродов для сварки, и завод по производству металлоконструкций «ЭнергоПроект». А вот среди новых резидентов, с которыми мы подписали соглашение в этом году на Петербургском международном экономическим форуме, большинство — россияне. Компании ВМПАВТО, «НСК Химия», хостинг-провайдер «Медиа Лэнд», НПК «Провита» и РИТВЕРЦ суммарно намерены инвестировать в создание своих производств более 5 млрд рублей.
— Расскажите, пожалуйста, о III очереди «Марьино». Какие работы сейчас идут? Когда резиденты смогут получить новые площадки?
— Работы по подготовке участков стартовали этим летом на территории 20 га. Они традиционно включают прокладку всех инженерных коммуникаций — электро-, газо-, водоснабжение и водоотведение, а также проездов для транспорта. Причем сети прокладываются непосредственно под дорогами индустриального парка. На участки базовой площадью 1–2 га будут сделаны выводы коммуникаций. К концу года эта работа будет завершена, после чего резиденты смогут получить под свои нужды участки уже необходимого размера, в зависимости от масштабов производства, которое намечено к строительству. В принципе, интересанты могут забронировать территорию уже сегодня, не дожидаясь, когда мы полностью завершим подготовку инженерии. Кстати, несколько участков уже фактически обрели таким образом новых хозяев.
Добавлю, что после освоения земель III очереди в «Марьино» останется всего около 20 га свободных земель под продажу резидентам, которые в будущем составят заключительную, IV очередь строительства.
— Консалтинговые компании говорят о заметном росте интереса к землям под промышленные и складские цели и росте цен на них. Коснулось ли это и «Марьино»?
— Действительно, интерес к таким землям за последнее время существенно вырос. Как уже говорилось, в этом году нами уже заключено пять договоров. Более того, еще пять контрактов находится в финальной стадии проработки — с компаниями уже подписаны протоколы о намерениях. Думаю, до конца года мы получим еще пять новых резидентов. Отмечу, что десять договоров в течение одного года — это рекордный для «Марьино» показатель, которым мы очень гордимся.
В отношении цен проект также вполне соответствует трендам рынка. Впервые за много лет мы подняли стоимость наших земель — примерно на 20%. Это обусловлено как рыночной конъюнктурой, так и объективными причинами, в частности, серьезным ростом цен на строительные материалы и услуги, который мы наблюдаем с конца прошлого года.
— Проект реализуется уже много лет. Изменилась ли с течением времени основная идеология проекта?
— Концепцию «Марьино» мы менять не намерены. Несмотря на не самые, может быть, быстрые темпы «заселения» индустриального парка, его идеология подтвердила свою обоснованность и востребованность. Мы изначально понимали, что такого продукта, который мы готовы предложить потребителю — а именно инженерно и транспортно обеспеченные участки, полностью готовые к тому, чтобы оперативно можно было развернуть строительство нового производства, — на рынке очень мало. А именно этот формат востребован, особенно со стороны иностранных производителей, не привыкших самостоятельно заниматься полным циклом девелопмента. Сейчас к такому подходу пришли и многие отечественные компании. Конечно, непростая экономическая и международная ситуация иногда несколько притормаживают процесс прихода резидентов в наш индустриальный парк, но практика наглядно подтвердила стратегическую правильность выбранной нами концепции.
О контроле качества строительства, сложностях при внедрении новых технологий и перспективах кирпичного домостроения «Строительному Еженедельнику» рассказал новый директор по строительству АО «Строительный трест» Андрей Паньков.
– Андрей Евгеньевич, недавно Вы были назначены директором по строительству компании «Строительный трест». Над какими проектами Вы работали ранее?
– В «Строительном тресте» я работаю с 2002 года. Сначала был главным инженером в Управлении недвижимости. Затем принимал участие в реализации загородного курорта «Аврора-клуб», в ходе которой была выполнена реконструкция бывшего пионерского лагеря с комплексной реконструкцией инженерной инфраструктуры, модернизацией имеющихся зданий и строительством новых малоэтажных объектов для семейного отдыха. Также работал со всеми проектами «Строительного треста», специализируясь на решении вопросов, связанных с инженерией наших комплексов.
– Какие основные задачи Вы видите перед собой на новом посту?
– Главное – поддержать и укрепить уже сложившуюся репутацию «Строительного треста» как одного из самых стабильных и надежных застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области. При этом, как я считаю, необходимо продолжить работу в сфере модернизации производства, внедрять современные решения. Ситуация на рынке меняется, вводятся новые законодательные требования – все это требует оперативного реагирования.
В частности, я вижу свою задачу в совершенствовании работы с проектными организациями, улучшении качества подготавливаемой ими документации. Эта сфера, на мой взгляд, – одно из наиболее уязвимых мест в современном строительном процессе. В ситуации, когда издержки девелоперов растут, рентабельность находится не на самом высоком уровне, а изменения в законодательстве вызывают опасение роста цен, все большее внимание приходится уделять оптимизации производства, изысканию внутренних резервов. Если раньше какие-то изъяны в проектировании можно было исправлять на этапе реализации, то в нынешних обстоятельствах появление таких ошибок может негативно сказаться на экономике проекта в целом.
– Планируете ли переходить на работу по BIM-технологиям?
– С одной из проектных организаций, с которой «Строительный трест» активно сотрудничает, как раз в рамках решения задачи повышения качества проектной документации мы планируем внедрить BIM. Но, надо признать, что на данный момент это сопряжено с достаточно серьезными сложностями. Причем речь идет, по большому счету, даже не о проектировании.
Создание BIM-модели объекта – это прекрасная и очень актуальная технология, но ее использование по-настоящему эффективно и выгодно, только если она применяется на всех этапах жизненного цикла объекта – от проектирования до эксплуатации. Сегодня так организовать производственный процесс пока сложно. Если в работе заказчика, на стадии проектирования и даже строительства, реализация BIM-решений уже перестала быть экзотикой, то в процесс эксплуатации эта технология внедрена слабо. И такое положение, конечно, серьезно снижает эффективность (в том числе и финансовую) работы с BIM. Тем не менее, за этими технологиями – будущее, и, безусловно, мы рассматриваем возможность постепенного перехода на них.
– Качество выполнения работ для многих остается проблемой. Как у вас поставлен вопрос контроля строительства?
– В нашей компании уже больше десяти лет существует Служба контроля качества в виде технических надзоров, как в структуре заказчика, так и у каждого из подрядчиков – чтобы контролировать все этапы строительства. Также мы ведем системную работу с основными поставщиками стройматериалов на наши объекты, совместно с производителями контролируя соответствие их продукции нашим требованиям. В целом, Служба действует эффективно. Во всяком случае, можно наблюдать позитивную динамику, выражающуюся в снижении числа замечаний технадзоров к работе подрядчиков и субподрядчиков.
Поддержание высокого качества сегодня – помимо поддержания имиджа компании и ее проектов – необходимое условие для успешной борьбы со злоупотреблениями отдельных граждан, которые обычно называют «потребительским экстремизмом». Для сопровождения наших объектов после непосредственной продажи недвижимости в компании еще пять лет назад была создана Служба сервиса. Она обеспечивает оперативное устранение мелких замечаний со стороны клиентов, взаимодействуя с подрядными организациями и управляющими компаниями. В то же время ее работа позволяет не допустить появления необоснованных претензий со стороны ряда покупателей.
– «Строительный трест» традиционно возводит свои объекты из кирпича. Каким Вы видите будущее этой технологии?
– Кирпич – это самый экологичный, натуральный строительный материал, один из самых дорогостоящих. Благодаря своим природным свойствам он обеспечивает наилучшие условия для сохранения тепла и создания оптимального микроклимата в квартире. Он долговечен и обладает прекрасными теплоизоляционными свойствами. К тому же он прекрасно подходит для строительства в нашем северном климате с высоким уровнем влажности. Кирпичные фасады зданий при должной эксплуатации могут выглядеть как новенькие и через двадцать, и через тридцать или пятьдесят лет. По долговечности кирпич можно сравнить лишь с натуральным камнем.
Кирпич, определенно, будет прочно занимать свою долю, пока будут существовать новостройки классов «комфорт» и выше. Это, по-своему, нестареющая классика, которая всегда актуальна в архитектурном смысле.
– «Строительный трест» недавно запустил новый крупный проект – жилой комплекс «Новое Купчино». Расскажите, пожалуйста, о его особенностях.
– Наша компания уже начала возведение нового комплекса на пересечении Малой Бухарестской улицы и Дунайского проспекта. Это будет весьма масштабный проект, в рамках которого будет построено около 140 тыс. кв. м жилья комфорт-класса. Работы ведутся по традиционной для «Строительного треста» кирпичной технологии.
Руководством компании еще несколько лет назад поставлена задача не просто строить некие квадратные метры, но создавать в рамках наших проектов комфортную среду для проживания. Поэтому даже в ущерб доходности проекта принято решение отказаться от высотного строительства. Комплекс «Новое Купчино» будет состоять из нескольких многосекционных корпусов высотой в 13 этажей. С точки зрения психологов, это вполне комфортная высота для проживания человека.
В зданиях расположится 2352 квартиры. Опять же, традиционно для нашей компании студии проектом не предусмотрены. Мы ориентируем наши комплексы прежде всего на семейного потребителя. В «Новом Купчино» суммарно будет 958 достаточно просторных однокомнатных квартир, 970 – двухкомнатных, 400 – трехкомнатных и 24 четырехкомнатных квартиры.
На первых этажах, как обычно, разместятся коммерческие помещения, суммарной площадью порядка 13,5 тыс. кв. м. Они создадут внутреннюю торговую и сервисную инфраструктуру комплекса, что позволит большую часть повседневных услуг получать, не выходя за пределы квартала. Также планируется размещение фитнесс-центра и ресторанного комплекса.
Локацию отличает хорошо развитая транспортная и социальная инфраструктура. В непосредственной близости от нашего комплекса располагается пять детских садов и три школы. Кроме того, мы приняли на себя обязательства по строительству на участке, прилегающем к нашей территории, еще одного детсада на 310 мест. Также рядом сейчас строится еще одна школа, запланирован и еще один детсад. Так что наши покупатели смогут воспользоваться развитой учебно-воспитательной инфраструктурой.
Еще одной частью проекта, призванной обеспечить комфорт, будут просторные благоустроенные дворы, хорошо оборудованные для отдыха детей и взрослых и закрытые для автомобильного транспорта. При этом для автовладельцев будет создано достаточное количество машино-мест (суммарно 1685 единиц) в подземных и наземных паркингах. Кстати, на подземные парковки можно будет спуститься прямо на лифте (обычно такое решение характерно для объектов бизнес-класса). При благоустройстве планируется применение инновационных решений. Не буду пока рассказывать о том, что мы задумали, могу лишь сказать, что будут реализованы необычные для нашего города и проектов подходы, прежде всего с точки зрения эстетики.
ЖК «Новое Купчино» будет реализован в пять этапов. Площадь жилья в первом из них, самой большой очереди, составит около 43 тыс. кв. м. Ввод ее в эксплуатацию намечен в 2020 году. Остальные этапы планируется сдавать после этого с интервалом чуть меньше года. Таким образом, полностью завершить проект мы планируем до конца 2023 года.
Одной из ведущих тем обсуждения на прошедшем в Санкт-Петербурге III Инвестиционном форуме стала реализация проектов по схеме государственно-частного партнерства. Своим видением ситуации в кулуарах мероприятия поделился генеральный директор «Группы ЛСР» Максим Соколов.
- «Группа ЛСР» сравнительно недавно вышла в новую для себя сферу деятельности, реализуя проект модернизации и развития сети легкорельсового транспорта в Красногвардейском районе Петербурга в рамках концессии. Вы планируете продолжать работы в этом направлении?
- Отмечу, что и ранее наш холдинг принимал или принимает сейчас то или иное участие в ряде крупных городских инфраструктурных проектов. Это и Западный скоростной диаметр, и трасса М-11, и создание намывных территорий на Васильевском острове, и другие. В целом, мы готовы продолжать работать в этом направлении.
Надо отметить, что Петербург является одним из лидеров в России в сфере реализации проектов ГЧП, в частности, и в области транспортной инфраструктуры. Управление такими проектами требует формирования новых, современных подходов к проектному менеджменту, созданию команд, в которые будут входить представители и бизнеса, и города. У нас наработан такой опыт, и мы обладаем крупными ресурсами и мощностями для реализации таких проектов.
- Уже есть какие-то конкретные планы?
- Есть ряд перспективных предложений в этой области, поступивших в «Группу ЛСР» от различных инвесторов, консорциумов. В настоящее время мы их внимательно изучаем. Если предложения со стороны компаний и условия, поставленные правительством Петербурга по реализации этих проектов, покажутся нам выгодными, мы готовы принять в них участие. Говорить о конкретике пока рано, на данный момент в конкурсах в этой сфере наш холдинг не участвует.
- В свое время «Группа ЛСР» выражала заинтересованность в участии в проекте наземного метро, наподобие столичного МЦК. По нему есть подвижки?
- Мы уверены, что лидером подобного проекта, базирующегося на инфраструктуре РЖД, должны быть сами Российские железные дороги. Пока от них или от властей города сформированного предложения к нам в компанию не поступало. Если оно появится, мы, безусловно, его рассмотрим. При этом, по нашему мнению, для реализации столь крупномасштабного проекта необходимо консолидировать силы всего инвестиционного сообщества Петербурга, сформировать новый план развития транспортной инфраструктуры города, и уже на базе разработанной транспортной модели возможно создание аналога Московского центрального кольца, которое, действительно, доказало свою эффективность в ходе эксплуатации.
- Будут ли соблюдены сроки реализации проекта «частного трамвая» в Красногвардейском районе города?
- Напомню, что «Группа ЛСР» выступает в этом проекте, так сказать, в двух ипостасях: мы и миноритарные участники консорциума, который является концессионером проекта, и генеральные подрядчики по его реализации. Могу заверить, что договоренности по срокам, которые имеются с концедентом и правительством Петербурга, будут нами соблюдены. На сегодняшний момент у нас нет сомнений, что проект будет реализован к сентябрю 2019 года.
Сейчас на строительных участках делается все необходимое для этого. Первый из них – от станции метро «Ладожская» до Хасанской улицы, напомню, был введен в эксплуатацию еще весной этого года. Сейчас завершается работа еще по двум участкам: в сторону Ириновского проспекта от существующей трамвайной ветки и небольшой отрезок в районе Ладожского вокзала, который необходим, чтобы закольцевать движение трамвая. Они будут сданы в ближайшее время – на рубеже декабря этого года.
В первой половине следующего года будет введено в эксплуатацию новое трамвайное депо. Это, кстати, первый подобный объект, который был построен за постсоветское время. Оно будет оснащено самым современным оборудованием, включая возможность автоматического управления движением трамваев по территории депо. Также будут завершены работы по реконструкции путей на Гранитной улице. Ну и, как я уже говорил, к осени «Чижик» будет ходить по всем сетям, переданным в концессию.
Кстати
По словам начальника отдела перспективного развития Комитета по развитию транспортной инфраструктуры Смольного Вячеслава Петрова, Петербургу не хватает бюджетных средств на полноценное развитие транспортной инфраструктуры. «Результаты исследований говорят о том, что для мегаполисов адекватный объем средств, направляемых на развитие транспортной инфраструктуры, составляет порядка 20-25% бюджета. Петербург на эти цели выделяет лишь около 15-16%. Соответственно, средств на полноценное развитие не хватает», - заявил он. Поэтому, резюмировал чиновник, город заинтересован в привлечении внебюджетного финансирования. Среди крупных инфраструктурных объектов, которые не обеспечены бюджетным финансирование и на которые желательно привлечь «внешние деньги», Вячеслав Петров назвал Восточный скоростной диаметр, реконструкцию Московского шоссе и трассы «Нарва», Южную широтную магистраль, строительство магистралей М-49 и М-32 и др.