Евгений Барановский: «Рынок сам обеспечит приход новых застройщиков в Ленобласть»
Недавно Евгений Барановский, пять лет работавший замглавы Комитета по строительству Санкт-Петербурга, занял пост и. о. заместителя председателя Правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ. Интервью в новом качестве он дал «Строительному Еженедельнику».
— Какие основные задачи вы видите перед собой на новом посту? На что, на ваш взгляд и по мнению руководства региона, требуется обратить особое внимание?
— Есть несколько направлений, работа по которым, безусловно, будет моим приоритетом. На первом месте — проблема долгостроев в регионе, которая на сегодняшний день стоит достаточно остро. Сейчас на территории Ленобласти 253 проблемных объекта. Исходя из этого, перед строительным блоком поставлена задача, во-первых, помочь людям, пострадавшим от недобросовестных застройщиков: ввести дома в эксплуатацию и выдать ключи или, в качестве альтернативы, выплатить им компенсации. Во-вторых, нужно так наладить работу органов исполнительной власти, чтобы новые долгострои не появлялись вовсе. В этом отношении крайне важно создать систему мониторинга, позволяющую принимать управленческие решения на ранней стадии возникновения сложностей у застройщика и не допускать, чтобы новые дома попадали в Единый реестр проблемных объектов.
— В какие сроки вы рассчитываете хотя бы в общих чертах решить эту задачу?
— У нас есть совершенно четкие временные рамки, которые отведены на то, чтобы завершить все проблемные объекты из ЕРПО. К началу 2024 года в Ленинградской области должны быть приняты решения по всем проблемным домам: дольщики должны получить компенсацию или должна идти стройка. И необходимые для этого ресурсы у нас имеются. В бюджете Ленинградской области уже запланированы средства для завершения строительства 121 дома. Эти объекты будут возведены в сотрудничестве с федеральным Фондом защиты прав участников долевого строительства (далее — Фонд). Такой формат предполагает софинансирование. Регион уже зарезервировал порядка 7,5 млрд рублей, 2 млрд из которых уже перечислены. Аналогичную сумму направит Фонд.
Кстати, на прошлой неделе состоялось совещание по этой теме с губернатором Ленобласти Александром Дрозденко, замглавы Минстроя РФ Никитой Стасишиным и генеральным директором Фонда защиты прав дольщиков Константином Тимофеевым. Это была очень результативная встреча. Правительству и руководству Фонда удалось найти взаимопонимание в подходах к решению проблемы пострадавших граждан. Думаю, это поможет скорейшим образом добиться требуемых результатов.
В ближайшее время Наблюдательный совет федерального Фонда планирует рассмотреть 45 проблемных объектов и принять решения о выплате или достройке. Помимо совместной работы с Фондом, имеются и другие схемы достройки. Это и привлечение ответственных застройщиков к завершению строительства за определенные преференции, и создание жилищных кооперативов, и иные механизмы, предусмотренные областным законом № 107-оз. Мы намерены использовать весь арсенал законных возможностей для скорейшей ликвидации проблемы как таковой.
— Что еще входит в число ключевых ваших задач на новом посту?
— Вторая задача, поставленная губернатором перед строительным блоком регионального правительства, — это обеспечение комплексного, сбалансированного развития территорий. Прежде всего тех, где идет активное жилищное строительство. Ленобласть стабильно входит в топ-10 регионов России по объемам ввода. Если же говорить о сдаче жилья в пересчете на одного жителя, то мы являемся безусловным лидером с показателем более 1,3 кв. м на человека в год. И, конечно, такая масштабная застройка порождает проблемы, связанные с необходимостью параллельного и соразмерного создания объектов инфраструктуры — социальной, транспортной, инженерной, коммерческой. В субъекте существуют болевые в этом смысле точки, возникшие главным образом на территориях Петербургской агломерации. Соответственно ставится и задача: там, где дисбаланс уже существует, его необходимо преодолеть, выровнять ситуацию. А в целом при дальнейшей работе важно не допускать появления подобных проблем.
Что касается тех направлений, где работа идет достаточно хорошо, нам нужно поддерживать взятые темпы, повышать эффективность органов власти. В частности, Комитет по строительству обеспечивает реализацию Адресной инвестиционной программы (АИП) на уровне не менее 90%. Это хороший показатель, но здесь надо работать над увеличением объемов. В работе с застройщиками стоит задача поддерживать привлекательные условия для строительства в регионе, сформировать четкие, понятные, а главное — прозрачные правила игры.
— Планируете ли вы как-то стимулировать приход новых девелоперов в регион, в частности, из Петербурга?
— Если взять топ-10 по объемам ввода жилья застройщиков Северной столицы и аналогичный список по Ленобласти, мы и сейчас увидим немало одинаковых названий. Это означает, что регион и сегодня очень привлекателен для петербургских компаний. Свою политику в отношении застройщиков мы базируем на принципах открытости и равных для всех партнерских отношениях. Я считаю, что реализация этого курса сама по себе будет стимулировать девелоперов Петербурга работать в Ленобласти. У нас серьезный земельный фонд, отлаженные градостроительные процессы, высокий уровень интереса покупателей, в том числе и из мегаполиса. А потому, я думаю, сам рынок обеспечит приход в регион новых застройщиков, включая и крупные компании, которые раньше здесь не работали.
— Петербург сегодня стремится стабилизировать и даже несколько уменьшить объемы ввода жилья из-за нехватки бюджетных средств на развитие транспортной инфраструктуры, инженерной системы, головных источников энергоснабжения. Учитывая схожесть проблем в регионах, на ваш взгляд, нужно ли Ленобласти увеличивать объемы строительства?
— Ленобласть, как и Петербург, уже заключила соглашение с Минстроем РФ, в котором обозначены плановые показатели по объемам ввода в рамках нацпроекта «Жилье». В соответствии с ними в области намечен рост темпов жилищного строительства. На текущий год запланирован ввод 2,27 млн кв. м жилья (с начала года введено уже 2,07 млн).
Наша задача состоит в том, чтобы, во-первых, обеспечить достижение плановых показателей, а во-вторых, не допустить дисбаланса в развитии инфраструктуры. То есть одновременно с жильем в регионе должны строиться в необходимом объеме дороги, инженерные коммуникации, социальные объекты и пр., чтобы обеспечить качественное, комфортное проживание жителям новых микрорайонов.
— Хватает ли средств бюджета Ленобласти для создания инфраструктуры в таких объемах?
— Сейчас в строительном блоке правительства региона ведется очень большая и важная работа по актуализации планов развития, оценке того, какие инфраструктурные проекты необходимо реализовать до 2030 года и каковы требуемые для этого объемы финансирования. Следующим шагом станет работа с федеральным центром по инвестиционной поддержке в этой сфере. Очевидно, что средств бюджета Ленобласти на выполнение всех существующих планов — а требуются сотни миллиардов рублей — однозначно не хватит. Сегодня на государственном уровне идет не только постановка задач по повышению объемов ввода жилья, но и предлагается целый набор инструментов, позволяющих обеспечить пропорциональное совершенствование инфраструктуры. Заявлена государственная программа по интенсивному развитию в этой сфере. А наша задача, как власти региональной, — научиться эффективно использовать предлагаемые механизмы.
Недавно глава единого государственного института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ Виталий Мутко выдвинул ряд инициатив, которые, если будут поддержаны Правительством РФ, должны помочь субъектам в большем объеме привлекать средства из так называемого инфраструктурного меню. Богатый инструментарий, который сформировали центральные государственные органы власти в этой сфере, позволяет нам рассчитывать на привлечение достаточно серьезного объема федеральных средств.
— А какие-то конкретные шаги со стороны Ленобласти в этом направлении уже есть?
— Конечно. Регион традиционно стремится участвовать во всех федеральных программах. Ленобласть уже подписала с девелоперами ряда крупных, интересных инвестпроектов соглашения, по которым будут подавать заявки на поддержку в развитии инженерной и транспортной инфраструктуры. Так, только в рамках программы «Стимул» мы уже запросили на эти цели более 2 млрд рублей.
Совместно с «Группой ЛСР» и АО «ДОМ.РФ» сегодня оцениваем перспективу реализации пилотного проекта по выпуску инфраструктурных облигаций для строительства объектов инженерной инфраструктуры на территории жилого комплекса «Ржевка» во Всеволожском районе. Предполагаемый объем облигаций — 4,2 млрд рублей, срок — 10–15 лет при ставке на уровне 2–3% годовых.
— В рамках ПЗЗ Петербурга установлено правило: если в локации, где реализует проект девелопер, имеется нехватка мест в детсадах, школах, поликлиниках, этот дефицит для своего ЖК должен восполнить застройщик. Считаете ли вы целесообразным распространить такую практику и на Ленобласть и почему?
— Реальность состоит в том, что сегодня из средств бюджета в рамках адресно-инвестиционной программы обеспечить объектами социальной инфраструктуры все новостройки просто нереально. Лишать граждан социалки или перегружать уже существующие детсады и школы, находящиеся в других местах, — это и неудобно для людей, и неправильно с точки зрения эффективности работы самих учреждений. Отсюда неизбежное следствие — заключение с застройщиками договоров, в соответствии с которыми они создают социнфраструктуру для будущих жителей своих комплексов. Это абсолютно одинаковая практика для обоих регионов.
Разница состоит лишь в том, что в Петербурге девелоперы по большей части соглашаются передавать построенные ими соцобъекты городу безвозмездно. С одной стороны, наличие собственных школ и детсадов повышает спрос на квартиры в проекте, а с другой — цены на жилье в Северной столице позволяют нести соответствующие обременения. В Ленобласти соцобъекты, возведенные застройщиками, по преимуществу выкупаются из бюджетных средств благодаря региональной программе «Соцобъекты в обмен на налоги» или федеральной программе «Стимул», которая в прежней редакции была ориентирована именно на социнфраструктуру. Изменение существующей в Ленобласти практики на городскую вряд ли возможно из-за объективной разницы в экономике строительных бизнес-процессов.
— В Ленобласти ограниченна высота жилищной застройки. На ваш взгляд, целесообразны ли такие меры на нормативном уровне, не мешают ли они работе девелоперов?
— Такая политика в регионе не является какой-то новацией, целенаправленные меры постепенно предпринимаются властями региона уже почти десять лет. В 2018 году они были формализованы в виде норм, в соответствии с которыми в сельских поселениях Ленобласти высота жилых комплексов ограничена 9, в городских — 12 этажами. У региона достаточный земельный ресурс, вполне позволяющий обходиться без избыточно высоких зданий. При этом на сегодняшний день возможны исключения в сфере высотности для застройщиков, помогающих в решении проблемы долгостроев.
Практика показывает, что введенные ограничения не мешают развитию застройщиков. Я думаю, что никто не слышал, чтобы какой-то из девелоперов ушел из региона в связи с ограничением высотности строительства. Достаточную комфортность норм по высотности демонстрируют и рыночные тренды: некоторое время назад эксперты фиксировали некоторое снижение спроса в пригородных зонах массовой жилищной застройки, а сегодня наблюдается возвращение интереса покупателей к этим локациям.
— На ваш взгляд, нужно ли принимать еще какие-то законодательные меры для повышения качества застройки и создания более комфортной среды?
— Правовая база для нормального развития отрасли в регионе в целом сформирована. Сейчас нужно обеспечить, чтобы она надежно работала. Именно это сможет сформировать тот самый баланс в развитии новых территорий, о котором я говорил в начале нашей беседы. Чтобы среда была комфортной, необходимо, чтобы параллельно с жилыми корпусами строились объекты социальной и коммерческой инфраструктуры, дороги и транспортные развязки, качественная и полноценная инженерия, осуществлялось благоустройство и озеленение, создавались общественные пространства и пр. Если мы с коллегами увидим, что проекты планировки территории будущей застройки не отражают исполнения уже действующих нормативов по появлению всех этих объектов, такие планы поддержаны не будут, и необходимые юридические рычаги для этого имеются.
— Вы курируете в Ленобласти также блок ЖКХ. Какие точки для усиленного внимания вы видите по этому направлению?
— Серьезное внимание в сфере ЖКХ необходимо уделить теме завершения формирования и эффективного функционирования областного Водоканала. Как известно, в регионе было принято решение объединить мелкие муниципальные компании, действующие в сфере водоснабжения и канализования, в единую структуру. Это позволит повысить управляемость, обеспечить надежность работы, а также привлечет инвестиции в отрасль. На сегодня создание единого Водоканала практически завершено, и очень важно максимально качественно отладить его работу.
Стоят большие задачи в отношении создания комфортной среды проживания граждан. В этой сфере Ленобласти уже сейчас есть чем гордиться. Регион является одним из безусловных лидеров по привлечению и целевому освоению федеральных средств по соответствующей программе. В прошлом году было выиграно семь конкурсных заявок, в этом году — пять. Ни один другой субъект Российской Федерации таким числом похвастаться не может.
В Ленобласти создан специальный Центр компетенций в этой сфере, эффективно работающий с муниципалитетами над формированием заявок, привлечением граждан к общественным инициативам, созданием действительно интересных проектов благоустройства пространств. В этом вопросе главное — сохранить набранный темп работы.
Есть также большие и важные задачи в сфере работы Фонда капитального ремонта, реализации в регионе федеральной программы переселения граждан из аварийного жилья, создания эффективной системы мусоропереработки и по многим иным направлениям.
О новациях в городском градостроительном законодательстве, проблемах, связанных с исполнением действующих нормативов, и инициативах по обновлению кварталов постройки 1980–1990-х годов «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев.
— Владимир Анатольевич, новая редакция Генплана Петербурга в настоящее время поэтапно проходит процедуры, предшествующие утверждению документа. Расскажите, пожалуйста, об основных отличительных особенностях нового Генплана.
— Прежде всего необходимо отметить, что это не совершенно новый документ, а корректировка действующего Генплана Петербурга, который рассчитан до 2025 года.
Одним из важнейших отличий новой редакции является то, что она — по составу, структуре и оформлению — подготовлена в соответствии с установленными требованиями Градостроительного кодекса РФ. Напомню, что действующий Генплан был принят в 2005 году, поэтому его наполнение несколько не соответствовало новым положениям федерального законодательства.
Еще одним принципиальным новшеством готовящейся редакции является появление в ней объектов регионального значения, планируемых к реализации. Это соответствует положениям недавно принятого Петербургским ЗакСом регионального закона. В соответствии с ним в Генплане должны отображаться намеченные к созданию крупные объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.
Еще одна новация — это более четкая конкретизация функционала земель, ранее отображавшихся в Генплане просто в качестве «перспективных территорий за расчетным сроком», а также указание прогнозируемых сроков вовлечения этих участков в оборот.
Также новая редакция будет содержать в себе ряд более локальных корректировок. В частности, изменения коснутся планируемого жилищного строительства — в основном в южной части города, на бывшей территории совхоза Детскосельский. Определенные корректировки коснутся функционального зонирования города-спутника Южный, поскольку шестая и седьмая зоны влияния аэропорта Пулково накладывают определенные ограничения на использование этих земель. При этом в целом Генплан будет наследовать те планировочные решения, которые заложены в действующей редакции.
— Обязательность отображения в Генплане планируемых объектов регионального значения призвана обеспечить синхронность развития инженерной, транспортной и иной инфраструктуры с жилищной застройкой?
— И в действующем Генплане, и в новой редакции приоритет, безусловно, отдается сбалансированному развитию новых территорий в части обеспечения их инфраструктурой. Применительно к социальным объектам важнейшую роль играют также Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые принимаются после Генплана, развивают, конкретизируют и детализируют его положения, а также четко прописывают механизмы их практической реализации. Эта схема действует и сейчас.
При этом наличие объектов регионального значения в новой редакции документа позволит начать работу по отраслевым программам комплексного развития (ПКР). Это даст возможность детализировать перспективы появления новых объектов по срокам и источникам финансирования. Реализация ПКР позволит синхронизировать и увязать между собой строительство тех или иных объектов (в том числе жилья) с развитием необходимой инфраструктуры.
— Вы сказали, что ПЗЗ также ждет обновление. В чем будут основные отличия новой версии от действующей?
— Непосредственным поводом к корректировке ПЗЗ стала проблема, которая возникла со строительством вышки, необходимой для обеспечения безопасной работы аэропорта Пулково. Нынешняя редакция Правил не допускает появления в этой локации объекта требуемой высоты, поэтому ее необходимо подправить.
Поскольку было принято принципиальное решение обновить документ, Комиссия по рассмотрению предложений по изменению ПЗЗ рассмотрела и другие инициативы в этой сфере, 35 из которых были поддержаны. Со своей стороны КГА также внес ряд предложений, которые касались в основном строительства жилья на территориях, где жилая застройка является условно-разрешенным видом использования земли. Нашей целью было разрешить имеющуюся в законодательстве коллизию. Дело в том, что в соответствии с ПЗЗ условно-разрешенная функция не может занимать более 50% площади участка. В то же время, по Земельному кодексу РФ, на территории, отведенной под строительство жилого дома, не допускается возведение не относящихся к нему напрямую объектов. Сочетание этих двух положений фактически выводило из использования половину таких участков. Предлагаемая нами корректировка допускает использование под жилой объект 100% площади участка, но не более 50% всей соответствующей зоны функционального использования. Таким образом, саму идеологию принципа условно-разрешенного использования земли мы сохраняем, но правовую коллизию устраняем.
— Обсуждение Генплана и других градостроительных документов сейчас осуществляется в онлайн-формате. Некоторые считают, что это ограничивает возможность участия общественности в подготовке документа.
— Действительно, по нашей инициативе ЗакСом принят законопроект, который предполагает возможность проведения общественных обсуждений с использованием онлайн-ресурсов вместо очных публичных слушаний.
Здесь нужно выделить два ключевых момента. Во-первых, Градкодексом РФ такая возможность была предоставлена еще 2,5 года назад. Ряд субъектов РФ, например, Москва, уже полностью перешли на эту форму. Мы же решили реализовать этот формат только на период действия ограничений, связанных с распространением коронавируса. Очевидно, что нельзя останавливать градостроительное развитие города. Соответственно, необходимо было изыскать такой формат участия общественности в обсуждении тех или иных проектов, который реализуем на практике в сложившейся ситуации. После снятия проблемы COVID-19 публичные слушания будут возобновлены.
Во-вторых, я не согласен с тем, что онлайн-формат ограничивает возможность участия общественности в обсуждении того или иного документа. Действительно, для участия в них необходимо иметь доступ к сети Интернет. Но, скажем прямо, это сейчас не слишком недоступная вещь. Представители старшего поколения, которым сложно освоить новую технологию, могут, в конце концов, попросить помощи у кого-то помоложе. Но в целом получить доступ к онлайн-сервисам совсем не сложно.
При этом, если стоит задача донести свое мнение при обсуждении какого-либо вопроса, такой формат даже более удобен, чем личное посещение: не надо подстраивать свои бытовые или служебные обстоятельства, чтобы в назначенное время быть в месте проведения публичных слушаний. Изложить и отослать свою позицию можно в любое удобное для человека время, а срок приема обращений — достаточно длинный, чтобы все желающие успели откликнуться. В Москве, кстати, активность граждан очень высокая.
Единственное, что не позволяет сделать работа в онлайн-формате, это превратить обсуждение в митинг — трибуну для публичного декларирования своих позиций, выдвижения требований, провоцирования скандалов. На очных публичных слушаниях такое порой, к сожалению, бывает. И это не способствует ни взвешенному обсуждению имеющихся проблем и разногласий, ни нахождению взаимоприемлемого компромисса.
— Застройщики нередко жалуются на избыточность многих требований по застройке. Например, по зеленым насаждениям общего пользования внутри жилых проектов. Или по машино-местам, которые девелоперы вынужденно строят, а покупатели жилья не хотят приобретать. Что вы могли бы ответить на такую критику?
— Требования, закрепленные в городском градостроительном законодательстве, избыточными я не считаю. Все они имеют только одну цель — обеспечить достаточный уровень комфортности проживания в новых жилых массивах, которые возводятся в городе. Гарантирование современного качества жилой среды (будь то социальная инфраструктура, зеленые насаждения или машино-места в паркингах) — в интересах самих девелоперов, поскольку повышает интерес покупателей к их проектам, обеспечивает спрос.
Возьмем зеленые насаждения. У нас на законодательном уровне закреплена норма «зелени» на каждого проживающего человека. В 70% случаев районы до этой нормы не дотягивают. Соответственно, если, например, в ходе редевелопмента «серого пояса» во внутренних районах города появляются новые жилые массивы, то показатель, и так не соответствующий норме, ухудшается еще сильнее. Какой есть выход, чтобы обеспечить комфортные условия проживания, помимо обязывания застройщиков выделить часть земли проекта под зеленые насаждения?
— Может быть, городу имеет смысл самому выкупить участок земли в «сером поясе» и разбить там большой общественный парк? Тем более что в рамках Генплана часть земель, предназначенных для редевелопмента, имеет именно рекреационную функцию.
— Мы ни в коем случае не против появления новых общественных зеленых пространств в Петербурге. Лучший пример тому — проект Тучкова буяна на Петроградской стороне. Но надо понимать, что финансовые ресурсы города небезграничны. Кроме того, я думаю, что жители больше заинтересованы в зеленых насаждениях, расположенных в шаговой доступности от места их проживания, нежели в большом парке в нескольких кварталах от дома, до которого надо добираться на транспорте.
Та же самая история с машино-местами. Автомобилизация населения продолжает расти. Практически каждая семья имеет машину. Их же надо куда-то ставить. И так все дворы — а порой и газоны с детскими площадками — забиты припаркованными абы как машинами. Отсюда — требования по обеспечению парковками, а вовсе не из-за особой зловредности городской власти.
— Но, если взять сегмент масс-маркет, на практике мы имеем такую картину: застройщик выполнил требования, построил паркинг, но у людей нет лишних денег, чтобы покупать машино-места. В результате паркинги стоят полупустые, а машины, как вы и сказали, паркуются во дворе. В итоге требования закона выполнены, но проблема не решена.
— Согласен. Поэтому сейчас и принимаются законы, ужесточающие наказание для автолюбителей за неправильную парковку во дворах. Отменив норму по машино-местам, мы вопроса не решим, поскольку автомобили надо где-то парковать. Альтернативы-то все равно нет! Значит, нужно прививать людям ответственное отношение, понимание, что, если ты покупаешь личную машину, ты должен озаботиться и решением сопутствующих проблем. Между прочим, есть страны, где автомобиль приобрести нельзя, если не можешь доказать, что у тебя есть место, где его парковать.
— Ранее вы говорили о подготовке «пилотов» по обновлению кварталов постройки 1980–1990-х годов. Расскажите, пожалуйста, об этой инициативе. Что уже сделано? Что в планах?
— «Идеология» этой инициативы достаточно проста. Очевидно, что качество жизни в микрорайонах, построенных в тот период, не соответствует современным представлениям о комфортности. При этом речи о реновации быть также не может: застройка достаточно молодая, а в Петербурге еще вопрос хрущевок не решен. Соответственно, нужно подумать о том, что можно сделать, чтобы обеспечить повышение уровня качества жизни в таких микрорайонах без капитального строительства и при сравнительно небольшом финансировании.
Концепции мы предлагаем создать для территории нескольких кварталов района Ржевка-Пороховые. Проведен ряд мероприятий с участием представителей районной администрации, местного самоуправления и местных жителей, чтобы учесть их мнение по этому вопросу. Получено заключение КГИОП по возможностям использования объектов, находящихся в его юрисдикции и находящихся на территории проектирования. Сейчас идет подготовка к проведению конкурса среди архитекторов, который планируется объявить до конца этого года. Участникам предстоит подготовить свои предложения по мероприятиям, которые повысят комфортность проживания горожан в выбранных районах. Подведение итогов конкурса намечено на первый квартал будущего года. Лучшие идеи участников, я надеюсь, получат практическое воплощение.