Денис Заседателев: «Работаем над продуктом в ручном режиме»
ГК «Ленстройтрест» отмечает в этом году 25-летие своей работы на рынке. О произошедших изменениях потребительских характеристик продукта компании, предпочтениях покупателей и актуальных трендах в этой сфере «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
— Денис Юрьевич, компании — четверть века. Далеко не все застройщики, появившиеся в далеких уже 1990-х годах, смогли преуспеть в условиях жесткой конкуренции и экономических пертурбаций. Благодаря чему «Ленстройтресту» удалось сохранить устойчивое положение на рынке?
— Не думаю, что существует какой-то простой, универсальный рецепт успеха. Наверное, речь может идти о комплексе принципиальных подходов к бизнесу. Важнейший из них, на мой взгляд, — постоянное развитие, движение вперед. Даже достигнув каких-то позитивных результатов, нельзя останавливаться. Особенно важно это в нашем динамичном мире, когда постоянно меняющаяся внешняя среда требует соответствующих внутренних действий — и в отношении самой компании, и применительно к продукту, который она предлагает на рынке.
Второй ключевой фактор — умение проходить кризисные ситуации. За 25 лет, прошедших с момента снования нашей компании, страна неоднократно по разным причинам оказывалась в сложных экономических ситуациях. И умение в такие моменты оперативно перестроить политику, подстроиться под сложившуюся реальность, мобилизовать имеющиеся ресурсы, а потом столь же быстро прореагировать на окончание кризиса, чтобы опять переформатировать работу, — это, безусловно, важно для коммерческого долголетия компании.
Третий момент — умение слушать и слышать потребителей, чутко реагировать на изменение их предпочтений и пожеланий и соответствующим образом перестраивать предлагаемый продукт. Постоянное изучение факторов спроса — это также одно из условий сохранения устойчивого положения. Есть, конечно, и другие, но в небольшом интервью рассмотреть их все просто невозможно.
— Еще в начале 2010-х годов компания сформировала свою философию работы, получившую название «Живи». Каковы предпосылки ее появления и какие принципы в нее заложены?
— Философия «Живи» появилась как ответ на внутренний запрос, стремление самим разобраться, какова идеология нашей работы: что, как, где и для кого мы строим. В итоге было сформировано шесть ключевых принципов нашего подхода, основой которого является право человека жить так, как он считает нужным. И, для того чтобы это право он мог реализовать, мы формируем разнообразную по формам, но одинаково комфортную среду обитания. Мы проектируем и строим не «метры», а образ, уровень и качество жизни — причем для людей разного возраста, с различными взглядами, интересами, склонностями, семейным положением и пр. Им всем в наших проектах должно быть удобно вести тот образ жизни, который они выбрали. Задача сложная, но, как показала практика, вполне реализуемая.
— Как это воплощается? Активное сотрудничество с зарубежными архитекторами и проектировщиками стало частью претворения вашей философии в жизнь?
— Для нас особенно в то время — 2010–2012 годы — иностранные архитекторы, точнее сказать, урбанисты, были очень важны в смысле практической реализации наших идей в строительном процессе. Они уже имели большой опыт в проектировании не жилых «квадратов», а именно жизненных пространств, обеспечивающих комфортную среду. Тогда для нас был в новинку их подход к разработке проекта, в начале которого стоял вопрос не о конфигурации участка или требованиях нормативов, но формирование концепции, осознание, как человек будет жить в данном квартале и что ему необходимо, чтобы здесь было удобно и пр. И, уже отталкиваясь от понимания этого, планировали размещение зданий, инфраструктуры, создавали саму архитектура проекта.
Надо добавить, что тогда такой подход был еще в новинку для многих российских архитекторов. Но сегодня они в вполне его освоили и, помимо проектирования отдельных объектов и решения локальных задач, умеют прекрасно работать именно со средой проживания в целом. Сегодня мы успешно работаем и с зарубежными, и с российскими архитекторами, понимая, чего мы сами хотим в рамках реализации нашей философии, и умея поставить соответствующую задачу.
— На ваш взгляд, насколько сейчас велика разница между современными российскими и европейскими жилыми комплексами?
— По моему мнению, сегодня комплексы лидеров отечественного рынка ничем не уступают зарубежным аналогам. Ситуация в этой сфере достаточно сходная с развитием цифровизации. Россия сейчас занимает в этой сфере очень неплохие позиции. Мы с некоторым запозданием начали их использовать, но получили уже готовый, эффективно работающий инструмент, который надо было только внедрить.
Схожая ситуация и с современным архитектурно-градостроительным процессом. Мы получили возможность использовать наработки, которые десятилетиями совершенствовались заграницей. И если десять лет назад мы ездили в урбан-туры по Европе, чтобы посмотреть на новый для нас уровень комфорта жилых комплексов Германии, Великобритании или Швеции, то теперь мы ездим по России. Продукт у ведущих застройщиков Москвы, Тюмени, Екатеринбурга, Казани сегодня ничуть не хуже зарубежного, а порой даже и более комфортен, чем в европейских аналогах. Теперь уже с российскими коллегами мы обмениваемся опытом, изучаем достижения, находим новые идеи.
— Вы неоднократно употребляли термин «продукт» применительно к результатам строительного процесса. Какой смысл вы вкладываете в это слово? И как изменился этот самый продукт за последние десять лет?
— Действительно, этот термин вошел в лексикон многих девелоперов сравнительно недавно. Еще десять лет назад считалось, что застройщик строит и продает квартиры — те самые «метры», о которых я говорил ранее. Сейчас, когда пришло понимание, что мы предлагаем на рынке не просто стены и крышу над головой, а среду проживания, изменилась и терминология. В самом деле, слово «продукт» сегодня не тождественно «квартире». Она, безусловно, остается центральной частью рыночного продукта, но в него входят и другие составляющие — и концепция квартала в целом со всей инфраструктурой, включая коммерческую, социальную и транспортную, и организация дворового пространства, и места общего пользования в здании, и многое другое.
Это ключевое отличие. При этом, разумеется, изменилась и сама квартира: существенно увеличилась вариативность квартирографии, прочно вошел в обиход евроформат с объединенными гостиными-кухнями и мастер-спальнями, изменилась эргономика и функциональная приспособленность жилого пространства, получила популярность чистовая отделка и пр. Существенно поменялась сервисная составляющая работы застройщика: позиционирование на рынке, сервисы продаж, включая онлайн-схемы, уровень качества работы управляющих компаний и многое другое.
— Можно ли, на ваш взгляд, спрогнозировать, какими будут дальнейшие изменения продукта, какие новые предпочтения появятся у потребителей?
— Конечно, детали заранее предугадать вряд ли возможно. Но, как мне кажется, сохранится главный тренд, доминирующий в последнее десятилетие: смещение самого восприятия функционала квартиры от «места, где можно переночевать», характерного для раннего этапа отечественного жилищного девелопмента, к «месту, где комфортно и хочется жить». Своего рода практическая реализация идей, заложенных в нашу философию «Живи».
Соответственно, со стороны потребителя все более доминирующим будет запрос именно на жилье как образ жизни. И определяющими факторами при выборе квартиры станут не только традиционные цена и локация, но и то, какие возможности и дополнительные опции дает человеку проживание в том или ином комплексе. Где находятся детский сад и школа? Какой уровень преподавания? Где и как можно провести свободное время, не покидая места проживания? Эти и подобные вопросы будут все более определяющими при выборе покупателями квартиры.
— Как в компании принимаются решения по изменениям в продукте? Чем руководствуется компания, принимая или отвергая те или иные идеи?
— В прошлом году наша компания завершила формирование стандарта своей работы. Если философия это некая идеологическая база, ответ на вопрос, что мы хотим создать, то стандарт отвечает на вопрос: как мы строим? Он касается буквально всех разделов: конструктив, остекление, отделка, места общего пользования и пр. Этот стандарт является очень гибким инструментом, он постоянно дорабатывается, совершенствуется, включает в себя новые положения, способствующие повышению качества продукта.
Для того чтобы добиться оптимального результата, мы исследуем рынок, опрашиваем людей, чутко следим за появляющимися пожеланиями и интересными новинками в этой сфере. Так как мы реализуем достаточно крупные проекты, нам несложно получить обратную связь: люди, заселившиеся в первые дома квартала, подсказывают нам, чего им не хватает, какие опции хотелось бы видеть, что желательно добавить к имеющейся инфраструктуре. Так мы получаем возможность учесть эти пожелания на более поздних этапах реализации проекта. А поскольку внутренняя инфраструктура у нас предназначена для всех жителей квартала, являющегося своего рода единой экосистемой, новыми опциями смогут пользоваться не только новые покупатели, но и уже получившие свои квартиры. Таким образом, мы имеем возможность формировать инфраструктуру исходя не столько из своих представлений, что нужно, сколько следуя предпочтениям самих жителей.
— «Ленстройтрест» сегодня — что это за компания? Как вы позиционируете себя на рынке? Как выдерживаете конкуренцию с крупнейшими игроками?
— Мы видим себя нишевым игроком рынка, предлагающим покупателю качественный продукт. Мы не стремимся непрерывно искусственно расти в размахе строительства. Наш целевой показатель объемов продаж — 70–100 тыс. кв. м в год. Это достаточно для развития, совершенствования продукта, стабильного положения на рынке с сохранением возможности динамично поменять тактику в случае каких-то серьезных сдвигов на макроэкономическом уровне.
При этом, не имея возможности конкурировать с крупнейшими застройщиками по масштабам строительства и объемам продаж, мы вполне способны составить им достойную конкуренцию по качеству предлагаемого продукта. Именно ему мы уделяем наше основное внимание, именно он является нашим главным преимуществом, и именно его совершенствованием, как это принято говорить, в ручном режиме, мы занимается постоянно.
— Каковы планы компании на ближайшее и отдаленное будущее? Не планируете ли выходить в другие регионы?
— Ближайшая перспектива — завершение реализации уже запущенных проектов. Они у компании достаточно объемные — и обеспечат нас работой еще на 3–5 лет. Мы планируем продолжить развитие в тех локациях, где уже присутствуем. Кроме того, мы намерены увеличить портфель проектов в Санкт-Петербурге. В недалекой перспективе рассчитываем вывести на рынок два новых проекта. Также мы попробуем в будущем году войти в новый для нас формат апартаментов, который сегодня активно развивается. Все эти проекты, на наш взгляд, очень интересны, и в них мы намерены использовать весь наш опыт создания качественного, привлекательного для покупателя продукта. О деталях говорить пока рано, сейчас идет формирование градостроительной документации, могу заявить только то, что они не останутся незамеченными рынком.
Задачи снижения административных барьеров и дебюрократизация не означают отказа от адекватного государственного регулирования. Об этом на конкретных примерах «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Комитета по строительству Петербургского отделения «Опоры России» Глеб Лукьянов.
— Одна из задач «Опоры России» как организации, поддерживающей малый и средний бизнес, — борьба за снижение административных барьеров. Что нового в этой сфере?
— Действительно, дебюрократизация — это задача, решение которой серьезно облегчит жизнь предпринимателям. Однако не надо думать, что, выступая против административных барьеров, мы являемся противниками госрегулирования как такового. Оно необходимо, но должно быть адекватным, задавать четкие, понятные «правила игры», а не мешать развитию. В то же время надо понимать, что хуже административных барьеров может быть только неурегулированность той или иной сферы деятельности.
Примечательно, что сейчас в своей работе нам приходится уделять внимание и той и другой проблеме.
— Расскажите, пожалуйста, об этом подробнее.
— Недавно совместно с петербургским бизнес-омбудсменом Александром Абросимовым на заседании Рабочей группы по вопросам совместного участия в противодействии коррупции бизнес-сообщества и органов государственной власти Санкт-Петербурга мы провели мероприятие, посвященное вопросу дебюрократизации предпринимательской деятельности в сфере перепланировок, перевода помещений в нежилой фонд, приспособления исторических объектов под современное использование и пр. Это не первая наша попытка решить проблемы в этой области, мы пытаемся привлечь к ним внимание властей уже несколько лет. Если коротко, суть вопроса состоит в том, что в соответствии со 112-м Постановлением Правительства Санкт-Петербурга «О создании межведомственных комиссий» от 4 февраля 2005 года и 39-м распоряжением Жилищного комитета от 22 января 2018 года, в Петербурге действуют Межведомственные районные комиссии (МВК), занимающиеся вопросами переустройства и перепланировки помещений. В силу своего статуса эти органы не подчинены ни районным администрациям, ни Жилищному комитету, то есть их деятельность фактически никем не контролируется. В результате создается пространство для бюрократического произвола и коррупциогенная среда.
По сути, каждая такая комиссия (а в городе их восемнадцать — по числу районов) совершенно автономна и при этом имеет возможность трактовать законодательство в сфере переустройства помещений исключительно в рамках своих представлений о том, «как надо». При этом могут произвольно игнорироваться или учитываться те или иные акты, что приводит к полному произволу. Причем, как говорится, «кто во что горазд». Специалисты, которые работают в этой сфере, знают, что, например, в Василеостровском или Адмиралтейском районе — требования комиссий вполне адекватные. В Центральном и Петроградском — неоправданно жесткие, а в Приморском или Кировском — просто странные, причем везде по-разному.
По нашему мнению, в вышеназванные документы необходимо внести ряд изменений, которые прекратили бы такое произвольное трактование норм. Для этого мы предлагаем создать Рабочую группу при Жилищном комитете, в которую вошли бы представители районов, заинтересованных ведомств (КГА, КГИОП, КИО и др.), аппарата бизнес-омбудсмена, общественных организаций («Опоры России», «Деловой России», Торгово-промышленной палаты и др.). Ее задачей станет подготовка поправок, которые позволили бы установить четкие «правила игры» в этой сфере, независящие от частных мнений. Соответствующую резолюцию мы направили на имя губернатора Александра Беглова.
— А какова вторая проблема?
— Очень большое внимание мы сейчас уделяем вопросу самостроев — главным образом строительству на землях ИЖС объектов иного назначения. Это могут быть жилые дома, торговые, офисные и медицинские центры, складские комплексы и пр. Проблема носит всероссийский характер. Только жилых самостроев, когда на земле ИЖС вместо частного дома появляется многоквартирный, в стране сейчас зафиксировано порядка 50 тысяч. Особенно остро проблема стоит в Краснодарском крае, в Крыму (там это в значительной мере украинское наследие, когда в этой сфере был полный беспредел), Подмосковье, в ряде иных регионов.
Для Петербурга это не самый больной вопрос — просто потому, что ИЖС для нас нехарактерно. Однако в периферийных районах — например, Красносельском или Петродворцовом — самостроев тоже немало. Примечательно, что по многим объектам вынесены решения суда о признании самовольными постройками и сносе. Но здания продолжают стоять. Если взять жилые самострои, то квартиры в них раскуплены, в них живут люди, их нельзя выставить на улицу.
А ведь каждый такой объект, причем любого назначения, — это проблема. При их создании не учитывалось влияние на окружающую застройку, необходимость социнфраструктуры, парковок, зеленых насаждений и пр. То есть вред и для людей, и для властей, и для коммерческих структур очевиден.
Сейчас оформление строительства на землях ИЖС упрощено до предела, а реакция властей на нарушения — замедленная. Пока выписываются предписания, выносятся предупреждения, идут иски в суды, принимаются решения — строительство вовсю идет. А когда капитальный объект уже готов и действует, добиться реального сноса уже очень сложно. И недобросовестные дельцы этим пользуются.
На наш взгляд, в этом вопросе нужно ужесточить практику оформления разрешительной документации. Иначе с проблемой не справиться. Для этого 28 апреля я 2021 года под эгидой Всероссийского центра национальной строительной политики была создана Экспертная рабочая группа по выработке механизмов возможной легализации и формированию Единого информационного реестра объектов самовольного строительства в Петербурге, которую я возглавил.
С 1 января 2022 года вступит в силу Постановление Правительства РФ № 331, обязывающее выполнять проекты в рамках госзаказа с использованием технологии информационного моделирования. О том, как это повлияет на строительную отрасль, рассказывает Максим Нечипоренко, заместитель генерального директора Renga Software.
— Как вы оцениваете готовность отрасли к переходу на технологию BIM в сфере госзаказа?
— В данный момент продолжается бурное обсуждение основных понятий, терминологии. Кто-то возмущается: мы занимались BIM (Building Informational Modeling), а в Постановлении № 331 «Об установлении случая, при котором застройщиком, техническим заказчиком, лицом, обеспечивающим или осуществляющим подготовку обоснования инвестиций, и (или) лицом, ответственным за эксплуатацию объекта капитального строительства, обеспечиваются формирование и ведение информационной модели объекта капитального строительства» говорится о ТИМ — технологии информационного моделирования. Возникает недопонимание. В профессиональном сообществе проектировщиков, которые еще до выхода постановления стали осваивать BIM что называется «для себя», сформировалось определенное видение, но, поскольку теперь задача вышла на уровень заказчика, причем заказчика со стороны государства, разрыв в подходах, трактовках может быть достаточно большим.
По сути, Постановление № 331 стало катализатором развития нормативной базы, многое в которой не менялось с 1986 года и давно устарело, отстало от реальной практики. Вступление в силу этого постановления потребует еще изменений нормативной базы на федеральном и региональном уровнях. Например, в действующих Постановлениях № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» и № 145 «О порядке организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий» речь идет о чертежной документации. Все пилотные проекты, прошедшие госэкспертизу по информационной модели, сегодня могут рассматриваться только как эксперименты, их опыт пока не закреплен в нормативной базе, хотя работа в этом направлении, безусловно, ведется.
Наша компания участвовала в пилотном проекте ФАУ «ФЦС» по прохождению экспертизы в формате цифровой информационной модели проекта общеобразовательной школы на 1000 мест в Екатеринбурге.
В Санкт-Петербурге некоторые девелоперы тоже проходили госэкспертизу по информационной модели. В Москве очень много проектов проходило экспертизу с применением моделей. Можно сказать, что столичные госэкспертизы являются наиболее продвинутыми в части навыков работы с BIM, их эксперты умеют принимать проекты с использованием цифровых информационных моделей, но этого недостаточно. Нет регламентов, определяющих прохождение моделей по всей цепочке строительного процесса: от проектирования и согласований до выхода непосредственно на строительную площадку. К переходу на BIM в сфере госзаказа надо продолжать интенсивно готовиться, и желательно уже сейчас.
— Какие программные продукты в области BIM существуют сегодня на рынке? В чем их отличия и преимущества?
— Продуктов много. Как и строительство — огромный мир с разными этапами: проектирования, согласований, утверждения смет, планирования, организации и управления стройкой, — так и рынок программного обеспечения обширен и разнообразен. Для каждого эпизода жизненного цикла объекта капитального строительства характерен специфический набор задач, отсюда и разнообразие программного обеспечения.
При выборе систем автоматизированного проектирования (САПР), поддерживающих технологию BIM, необходимо учитывать, дает ли система возможность проектирования всего комплекса разделов и инструментов: архитектурной и конструкторской части, разделов вентиляции, канализации, водоснабжения, электрики и т. д. Из подобных зарубежных продуктов чаще всего упоминается Revit, который, в отличие от того же ArchiCAD, предлагает комплексный набор разделов.
Особенность зарубежного программного обеспечения в том, что для его установки требуется оборудование определенного класса производительности, с большим объемом оперативной памяти, мощными видеокартами. Далеко не каждая компания, привыкшая чертить на стареньком AutoCAD, может позволить себе быстро обновить парк техники. И это достаточно серьезный сдерживающий фактор. Для подрядчиков, у которых проекты в рамках госзаказа составляют основной источник дохода, переход на обязательное использование BIM станет стрессовой ситуацией. Чтобы остаться на рынке, им придется в срочном порядке обновлять свою техническую инфраструктуру, переучивать специалистов — это весьма длительный процесс, требующий больших финансовых затрат. А ведь работе на зарубежном программном продукте не научишь за несколько дней.
Российская BIM-система Renga — сравнительно молодая (на рынке с 2015 года), но динамично развивающаяся. По совокупности факторов наш продукт уникален. Во-первых, освоить базовые инструменты системы можно за 24 часа. Во-вторых, мы делаем наш продукт таким, чтобы у пользователя было как можно больше времени для освоения технологии информационного моделирования на имеющемся оборудовании. В-третьих, мы стремимся максимально оперативно доносить новый функционал до пользователей и выпускаем обновления раз в полтора месяца, а не раз в полтора года, как это делают другие производители. В-четвертых, сотрудничество с нашей компанией как отечественным разработчиком не противоречит требованиям Постановления № 1236 об импортозамещении, что крайне важно для структур и организаций, работающих в сфере госзаказа.
Еще одно немаловажное преимущество BIM-системы Renga связано с тем, что наша компания является совместным предприятием с фирмой «1С». Соответственно, наш продукт разрабатывался и развивался так, чтобы специальные отраслевые решения для управления строительством на платформе «1С» были с нами интегрированы и могли легко извлекать данные из нашей модели.
— Вы упомянули, что при переходе на обязательное применение BIM в проектах госзаказа организациям придется в срочном порядке переучивать специалистов. А где сегодня можно научиться работать по технологии информационного моделирования?
— Этот вопрос связан не с тем, чему учить, а скорее с тем, кого и как учить. Проектировщику нужно уметь пользоваться определенными инструментами, но зачем чиновника в структуре госзаказа обучать работе с инструментами проектировщика? Специалиста государственной организации интересуют другие аспекты BIM: планирование, управление строительством и т. д. Важно организовать процесс обучения так, чтобы оно охватывало весь комплекс разделов BIM-технологии и обращало внимание на то, что в информационном моделировании важно правильно организовать процесс и распределить функции между всеми участниками. Учить информационному моделированию нужно и проектировщиков, и строителей, и чиновников, и госслужащих.
Университет Минстроя в данный момент проводит обучение специалистов служб государственного заказчика. Обучение проходят примерно 400 человек, но это очень мало, учитывая, сколько чиновников во всех регионах страны в следующем году столкнутся с проблемой перехода сферы госзаказа на технологию информационного моделирования. На региональном уровне тоже организуются обучения, например, в Казани на базе учебного центра при госэкспертизе (нас туда пригласили поучаствовать). Но общее количество обучающихся мне неизвестно.
Наша компания, в свою очередь, вносит вклад в образовательный, просветительский процесс и на регулярной основе проводит бесплатное обучение работе в BIM-системе Renga архитекторов, конструкторов, инженеров по внутренним сетям, а также преподавателей архитектурно-строительных дисциплин. Мы призываем специалистов строительной отрасли не ждать вступления в силу новых нормативных требований, а понять, что осваивать BIM нужно было еще вчера, и приступить к освоению.