Денис Заседателев: «Работаем над продуктом в ручном режиме»
ГК «Ленстройтрест» отмечает в этом году 25-летие своей работы на рынке. О произошедших изменениях потребительских характеристик продукта компании, предпочтениях покупателей и актуальных трендах в этой сфере «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
— Денис Юрьевич, компании — четверть века. Далеко не все застройщики, появившиеся в далеких уже 1990-х годах, смогли преуспеть в условиях жесткой конкуренции и экономических пертурбаций. Благодаря чему «Ленстройтресту» удалось сохранить устойчивое положение на рынке?
— Не думаю, что существует какой-то простой, универсальный рецепт успеха. Наверное, речь может идти о комплексе принципиальных подходов к бизнесу. Важнейший из них, на мой взгляд, — постоянное развитие, движение вперед. Даже достигнув каких-то позитивных результатов, нельзя останавливаться. Особенно важно это в нашем динамичном мире, когда постоянно меняющаяся внешняя среда требует соответствующих внутренних действий — и в отношении самой компании, и применительно к продукту, который она предлагает на рынке.
Второй ключевой фактор — умение проходить кризисные ситуации. За 25 лет, прошедших с момента снования нашей компании, страна неоднократно по разным причинам оказывалась в сложных экономических ситуациях. И умение в такие моменты оперативно перестроить политику, подстроиться под сложившуюся реальность, мобилизовать имеющиеся ресурсы, а потом столь же быстро прореагировать на окончание кризиса, чтобы опять переформатировать работу, — это, безусловно, важно для коммерческого долголетия компании.
Третий момент — умение слушать и слышать потребителей, чутко реагировать на изменение их предпочтений и пожеланий и соответствующим образом перестраивать предлагаемый продукт. Постоянное изучение факторов спроса — это также одно из условий сохранения устойчивого положения. Есть, конечно, и другие, но в небольшом интервью рассмотреть их все просто невозможно.
— Еще в начале 2010-х годов компания сформировала свою философию работы, получившую название «Живи». Каковы предпосылки ее появления и какие принципы в нее заложены?
— Философия «Живи» появилась как ответ на внутренний запрос, стремление самим разобраться, какова идеология нашей работы: что, как, где и для кого мы строим. В итоге было сформировано шесть ключевых принципов нашего подхода, основой которого является право человека жить так, как он считает нужным. И, для того чтобы это право он мог реализовать, мы формируем разнообразную по формам, но одинаково комфортную среду обитания. Мы проектируем и строим не «метры», а образ, уровень и качество жизни — причем для людей разного возраста, с различными взглядами, интересами, склонностями, семейным положением и пр. Им всем в наших проектах должно быть удобно вести тот образ жизни, который они выбрали. Задача сложная, но, как показала практика, вполне реализуемая.
— Как это воплощается? Активное сотрудничество с зарубежными архитекторами и проектировщиками стало частью претворения вашей философии в жизнь?
— Для нас особенно в то время — 2010–2012 годы — иностранные архитекторы, точнее сказать, урбанисты, были очень важны в смысле практической реализации наших идей в строительном процессе. Они уже имели большой опыт в проектировании не жилых «квадратов», а именно жизненных пространств, обеспечивающих комфортную среду. Тогда для нас был в новинку их подход к разработке проекта, в начале которого стоял вопрос не о конфигурации участка или требованиях нормативов, но формирование концепции, осознание, как человек будет жить в данном квартале и что ему необходимо, чтобы здесь было удобно и пр. И, уже отталкиваясь от понимания этого, планировали размещение зданий, инфраструктуры, создавали саму архитектура проекта.
Надо добавить, что тогда такой подход был еще в новинку для многих российских архитекторов. Но сегодня они в вполне его освоили и, помимо проектирования отдельных объектов и решения локальных задач, умеют прекрасно работать именно со средой проживания в целом. Сегодня мы успешно работаем и с зарубежными, и с российскими архитекторами, понимая, чего мы сами хотим в рамках реализации нашей философии, и умея поставить соответствующую задачу.
— На ваш взгляд, насколько сейчас велика разница между современными российскими и европейскими жилыми комплексами?
— По моему мнению, сегодня комплексы лидеров отечественного рынка ничем не уступают зарубежным аналогам. Ситуация в этой сфере достаточно сходная с развитием цифровизации. Россия сейчас занимает в этой сфере очень неплохие позиции. Мы с некоторым запозданием начали их использовать, но получили уже готовый, эффективно работающий инструмент, который надо было только внедрить.
Схожая ситуация и с современным архитектурно-градостроительным процессом. Мы получили возможность использовать наработки, которые десятилетиями совершенствовались заграницей. И если десять лет назад мы ездили в урбан-туры по Европе, чтобы посмотреть на новый для нас уровень комфорта жилых комплексов Германии, Великобритании или Швеции, то теперь мы ездим по России. Продукт у ведущих застройщиков Москвы, Тюмени, Екатеринбурга, Казани сегодня ничуть не хуже зарубежного, а порой даже и более комфортен, чем в европейских аналогах. Теперь уже с российскими коллегами мы обмениваемся опытом, изучаем достижения, находим новые идеи.
— Вы неоднократно употребляли термин «продукт» применительно к результатам строительного процесса. Какой смысл вы вкладываете в это слово? И как изменился этот самый продукт за последние десять лет?
— Действительно, этот термин вошел в лексикон многих девелоперов сравнительно недавно. Еще десять лет назад считалось, что застройщик строит и продает квартиры — те самые «метры», о которых я говорил ранее. Сейчас, когда пришло понимание, что мы предлагаем на рынке не просто стены и крышу над головой, а среду проживания, изменилась и терминология. В самом деле, слово «продукт» сегодня не тождественно «квартире». Она, безусловно, остается центральной частью рыночного продукта, но в него входят и другие составляющие — и концепция квартала в целом со всей инфраструктурой, включая коммерческую, социальную и транспортную, и организация дворового пространства, и места общего пользования в здании, и многое другое.
Это ключевое отличие. При этом, разумеется, изменилась и сама квартира: существенно увеличилась вариативность квартирографии, прочно вошел в обиход евроформат с объединенными гостиными-кухнями и мастер-спальнями, изменилась эргономика и функциональная приспособленность жилого пространства, получила популярность чистовая отделка и пр. Существенно поменялась сервисная составляющая работы застройщика: позиционирование на рынке, сервисы продаж, включая онлайн-схемы, уровень качества работы управляющих компаний и многое другое.
— Можно ли, на ваш взгляд, спрогнозировать, какими будут дальнейшие изменения продукта, какие новые предпочтения появятся у потребителей?
— Конечно, детали заранее предугадать вряд ли возможно. Но, как мне кажется, сохранится главный тренд, доминирующий в последнее десятилетие: смещение самого восприятия функционала квартиры от «места, где можно переночевать», характерного для раннего этапа отечественного жилищного девелопмента, к «месту, где комфортно и хочется жить». Своего рода практическая реализация идей, заложенных в нашу философию «Живи».
Соответственно, со стороны потребителя все более доминирующим будет запрос именно на жилье как образ жизни. И определяющими факторами при выборе квартиры станут не только традиционные цена и локация, но и то, какие возможности и дополнительные опции дает человеку проживание в том или ином комплексе. Где находятся детский сад и школа? Какой уровень преподавания? Где и как можно провести свободное время, не покидая места проживания? Эти и подобные вопросы будут все более определяющими при выборе покупателями квартиры.
— Как в компании принимаются решения по изменениям в продукте? Чем руководствуется компания, принимая или отвергая те или иные идеи?
— В прошлом году наша компания завершила формирование стандарта своей работы. Если философия это некая идеологическая база, ответ на вопрос, что мы хотим создать, то стандарт отвечает на вопрос: как мы строим? Он касается буквально всех разделов: конструктив, остекление, отделка, места общего пользования и пр. Этот стандарт является очень гибким инструментом, он постоянно дорабатывается, совершенствуется, включает в себя новые положения, способствующие повышению качества продукта.
Для того чтобы добиться оптимального результата, мы исследуем рынок, опрашиваем людей, чутко следим за появляющимися пожеланиями и интересными новинками в этой сфере. Так как мы реализуем достаточно крупные проекты, нам несложно получить обратную связь: люди, заселившиеся в первые дома квартала, подсказывают нам, чего им не хватает, какие опции хотелось бы видеть, что желательно добавить к имеющейся инфраструктуре. Так мы получаем возможность учесть эти пожелания на более поздних этапах реализации проекта. А поскольку внутренняя инфраструктура у нас предназначена для всех жителей квартала, являющегося своего рода единой экосистемой, новыми опциями смогут пользоваться не только новые покупатели, но и уже получившие свои квартиры. Таким образом, мы имеем возможность формировать инфраструктуру исходя не столько из своих представлений, что нужно, сколько следуя предпочтениям самих жителей.
— «Ленстройтрест» сегодня — что это за компания? Как вы позиционируете себя на рынке? Как выдерживаете конкуренцию с крупнейшими игроками?
— Мы видим себя нишевым игроком рынка, предлагающим покупателю качественный продукт. Мы не стремимся непрерывно искусственно расти в размахе строительства. Наш целевой показатель объемов продаж — 70–100 тыс. кв. м в год. Это достаточно для развития, совершенствования продукта, стабильного положения на рынке с сохранением возможности динамично поменять тактику в случае каких-то серьезных сдвигов на макроэкономическом уровне.
При этом, не имея возможности конкурировать с крупнейшими застройщиками по масштабам строительства и объемам продаж, мы вполне способны составить им достойную конкуренцию по качеству предлагаемого продукта. Именно ему мы уделяем наше основное внимание, именно он является нашим главным преимуществом, и именно его совершенствованием, как это принято говорить, в ручном режиме, мы занимается постоянно.
— Каковы планы компании на ближайшее и отдаленное будущее? Не планируете ли выходить в другие регионы?
— Ближайшая перспектива — завершение реализации уже запущенных проектов. Они у компании достаточно объемные — и обеспечат нас работой еще на 3–5 лет. Мы планируем продолжить развитие в тех локациях, где уже присутствуем. Кроме того, мы намерены увеличить портфель проектов в Санкт-Петербурге. В недалекой перспективе рассчитываем вывести на рынок два новых проекта. Также мы попробуем в будущем году войти в новый для нас формат апартаментов, который сегодня активно развивается. Все эти проекты, на наш взгляд, очень интересны, и в них мы намерены использовать весь наш опыт создания качественного, привлекательного для покупателя продукта. О деталях говорить пока рано, сейчас идет формирование градостроительной документации, могу заявить только то, что они не останутся незамеченными рынком.
О подготовке к сезону ремонтов, больших стройках, реализации национального проекта «Безопасные качественные дороги» и вопросах, которые дорожникам приходится решать каждый день, «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Комитета по дорожному хозяйству Ленобласти Денис Седов.
— Денис Станиславович, недавно была разработана Стратегия транспортного развития Ленобласти. Расскажите, пожалуйста, об основных ее положениях.
— Подготовке Стратегии было посвящено все второе полугодие прошлого года, а презентовали мы ее в январе этого. По сути, для нас это базовый программный документ в транспортной сфере на ближайшие пятнадцать лет. Он отвечает на ключевые вопросы: что строить, где строить, когда строить. Специалисты проанализировали тонну документов, включая генпланы, схемы территориального планирования, статистическую отчетность, провели опросы, посчитали транспортные потоки и создали большую математическую модель. Она показывает эффект от ввода каждого объекта.
Важно, что в первом горизонте планирования — до 2025 года — есть ряд объектов, которые мы уже сейчас строим либо проектируем. Я говорю, например, про идущую реконструкцию Колтушского шоссе и построенную развязку в западном Мурино. Буквально на днях мы получили положительное заключение экспертизы на проект другого важного объекта — развязки с Мурманским шоссе в Кудрово.
— Национальный проект «Безопасные качественные дороги» частично поменял формат. Что Ленобласть ждет от этих изменений?
— Область и Санкт-Петербург теперь входят в нацпроект как агломерация. Это логично, ведь значимость транспортных связей между Ленобластью и городом сегодня трудно переоценить. В этом году уделяем особое внимание ремонту так называемых вылетных магистралей, которые соединяют два субъекта РФ.
Я говорю прежде всего о таких объектах, как Гостилицкое шоссе, дороги Новый Петергоф — Низино — Сашино, Красное Село — Гатчина — Павловск и Петербург — Ручьи. Это не только те трассы, по которым ежедневно идет поток в несколько десятков тысяч машин, но и пути для развития внутреннего туризма. По Гостилицкому шоссе можно доехать до мемориалов «Атака» и «Непокоренная высота», из Нового Петергофа — до фонтанов в Петергофе, из Виллозей — до Демидовской усадьбы.
— Ленобласть в настоящее время ведет ряд больших дорожных строек — это и мосты через Свирь и Волхов, и путепровод во Всеволожске, и расширение Колтушского шоссе. Как вы оцениваете ход реализации проектов?
— Мосты однозначно радуют, мы идем со значительным опережением сроков. В Подпорожье сроки стройки сокращаются сейчас в два раза — пустим транспорт по переправе в начале 2023 года вместо 2026-го. В Киришах опоры нового моста уже вошли в Волхов. Кстати, в дальнейшем есть проект сохранения и ремонта старой переправы с тем, чтобы движение из города и в город шло по разным мостовым переходам.
По путепроводу во Всеволожске мы рассчитываем запустить движение машин в конце этого года. Избавим город от переезда на железной дороге, который сейчас за сутки в целом закрыт суммарно примерно в течение пяти часов.
Реконструкция Колтушского шоссе — это особый разговор. Чтобы убрать «бутылочное горлышко», в Янино надо решить два серьезных вопроса: изъятие участков, которых в зоне стройки больше 100 штук, и вынос инженерных сетей, включая самое сложное — переустройство газопровода. Дорожное строительство в период жилищного бума вообще очень сильно поменялось — сначала нужно получить миллион согласований с сетевыми компаниями и только потом можно начинать собственно работу, фигурально — первый ковш земли. Значимость этого объекта переоценить трудно, учитывая ежедневные заторы на дороге. Именно поэтому наш основной посыл к собственникам земельных участков, которые попадают под изъятие, состоит в том, что необходимо поставить интересы жителей Ленобласти в целом выше собственных. Потому что в данном случае речь идет о решении поистине государственной задачи.
— Про напряженные отношения дорожников и грузоперевозчиков известно давно. Какие нововведения Ленобласть готовит для любителей езды с перегрузом?
— Прежде всего — это установка автоматических постов весогабаритного контроля. Три уже поставили, сейчас вводим их в эксплуатацию. На очереди еще четыре. Основная идея — сделать «купол» с севера области, чтобы минимизировать ущерб дорогам от самосвалов из карьеров.
Кроме того, сейчас мы обсуждаем идею создания так называемого грузового каркаса: это список дорог, по которым разрешено движение большегрузов. Регулироваться это будет выдачей специальных разрешений, а ряд муниципалитетов будет закрыт для транзитного проезда фур и самосвалов знаками и камерами. Здесь должен работать револьверный принцип: заехал под знак — получил штраф, нагрузил машину — получил штраф.
При этом мы настаиваем на том, что ответственность за перегруз должна быть обоюдной: и грузоотправителей, и грузополучателей, и перевозчиков. Надо отучать от мысли, что перегруженные машины не несут ответственности за состояние дорожной сети, мол, я проехал, а дальше трава не расти. Только так мы сможем перебороть тенденцию использования региональных дорог как путей доставки нерудных материалов и повысить безопасность движения.
— Ленобласть в этом году переходит на новые ГОСТы по использованию асфальта. Это безусловный плюс или есть нюансы?
— Вообще, сам по себе переходный период на новые стандарты асфальтобетонной смеси растянут до 2023 года. Мы здесь идем с опережением в связи с тем, что нагрузка на региональные дороги растет постоянно.
В прошлом году мы опробовали метод «Суперпейв» при ремонте Дороге жизни. По этой технологии смесь подбирается исходя из климатических и нагрузочных параметров. С этого года опробуем «Евроасфальт». Таким образом, для обновления каждой магистрали подбирается уникальный состав асфальта и битума. За счет учета индивидуальных особенностей новый асфальт будет менее восприимчив к износу, в том числе и шипованными покрышками. Продолжим также использовать гофрированные трубы, они себя уже отлично зарекомендовали. Битумная лента для герметизации стыков также, что называется, в ходу.
— Расскажите, пожалуйста, о работе с федеральным центром. Как идет договорный процесс по поводу софинансирования из госказны областных объектов транспортной инфраструктуры?
— За два последних года мы наладили диалог с Минтрансом РФ и Росавтодором. Москва убедилась, что Ленобласть — надежный партнер, и поддерживает наши объекты: это и мосты через Свирь в Подорожье и Волхов в Киришах, и Колтушское шоссе, и уже построенная развязка в Мурино.
Однако наша позиция состоит в том, что поддержка строек должна идти параллельно с поддержкой ремонтов: Ленобласть сегодня является ведущим транзитным регионом России. Поэтому объем износа автодорог у нас очень большой. При этом мы видим, что существует практика поддержки региональных дорожных фондов федеральными целевыми трансфертами на ремонт, и рассчитываем, что она будет распространена также и на Ленобласть.
Справка
Напомним, в этом году в Ленобласти в рамках нацпроекта «Безопасные качественные дороги» планируется отремонтировать около 110 км региональных магистралей.
Речь идет о Гостилицком шоссе, дорогах Красное Село — Гатчина — Павловск (от Виллозей до Вайялово), Новый Петергоф — Низино — Сашино (полностью вся дорога от Князево до Сашино), Петербург — Ручьи (от КАДа до Лебяжьего) и Зеленогорск — Приморск — Выборг (от границы с Петербургом до коттеджного поселка «Финский бриз»), Волосово — Копорье на участках от райцентра до Гомонтово и от Лашковиц в сторону Копорья. Целиком обновится дорога Елизаветинка — Медный завод во Всеволожском районе. Там же сделается участок дороги Осиновая Роща — Магистральная от Петербурга до Вартемяг через Дранишники. В Тихвинском районе ремонт пройдет на дороге Лодейное Поле — Тихвин — Будогощь от Липной Горки почти до Ругуя.
О своем взгляде на текущую ситуацию в сфере жилищного строительства, перспективы его развития, последствия реформы финансирования отрасли, а также на проблемы в области нормирования «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Юрий Константинов.
— Юрий Викторович, как в целом вы оцениваете ситуацию на рынке жилищного строительства?
— Прошлый год был непростым для всех. Строительная отрасль не стала исключением. Где-то замедлились сроки строительства, где-то — работы были заморожены полностью, пусть и временно. Наблюдался дефицит и импортных строительных материалов, и рабочей силы. «Группа ЛСР» в этом плане оказалась в довольно выгодном положении: у холдинга есть собственные мощности по производству стеновых стройматериалов и бетона, добыче песка и щебня, свой домостроительный комбинат. Поэтому мы особого дефицита не почувствовали. На всех наших предприятиях в подавляющем большинстве работают местные — жители Петербурга и Ленобласти, надежность подрядчиков и субподрядчиков проверена многолетней совместной работой над самыми разными проектами. В общем, наша компания даже в самый острый период чувствовала себя вполне уверенно — велик был запас прочности, в том числе технологический, который позволил очень быстро приспособится к удаленной работе и онлайн-продажам. При этом основное стимулирование спроса обеспечила, конечно, государственная программа льготной ипотеки, которая позволила приобрести новую квартиру тем, кто нуждался в ней, но не мог себе ранее позволить. Интересно, что наиболее благоприятная ситуация сложилась для петербуржцев: под кредитный лимит в 12 млн рублей попадает подавляющее большинство квартир в новостройках. Мы видим, что по мере ослабления ограничительных мер и развития программы отрасль начала восстанавливаться: темпы ввода жилья демонстрируют рост, увеличился объем выданных ипотечных кредитов.
— Изменятся ли в ближайшие годы объемы ввода жилья и вывода на рынок новых проектов?
— Согласно данным Росстата, в 2020 году отрасль не смогла приблизиться к рекорду 2015 года, когда было введено в эксплуатацию 85,3 млн кв. м жилья по всей стране. С учетом того, что за последние пять лет показатель 2019-го — самый высокий, а 2020-й был кризисным годом, падение нельзя считать критичным. Надежные застройщики продолжат планомерную деятельность. К примеру, в 2021 году «Группа ЛСР» в Петербурге собирается ввести в эксплуатацию дома в таких ЖК, как «Цветной город», «Ручьи», «Заповедный парк», «Цивилизация», а также завершить проекты бизнес-класса Riviere Noire и Neopark. В целом по холдингу показатель ввода должен быть, в моем понимании, на уровне прошлого года.
Что касается вывода новых объектов, то мы с оптимизмом смотрим в будущее и совсем недавно уже анонсировали в Питере старт продаж нового премиального комплекса Neva Residence и второй очереди «Морской набережной». Все идет к тому, что в этом году по трем регионам присутствия «Группы ЛСР» мы выведем на рынок существенно больше предложений, чем в 2020-м.
— По вашей оценке, насколько устойчиво сейчас положение ключевых игроков?
— По данным Единой информационной системы жилищного строительства, на десять крупнейших застройщиков (напомню, «Группа ЛСР» — девелопер № 2 по объемам строительства в России) приходится 18,6 млн кв. м, или 19,7% от общего показателя возводимой недвижимости. Это цифры конца 2020 года. В конце 2019-го этот показатель был равен 20%. Я думаю, из этого вполне можно сделать вывод об устойчивости положения ключевых игроков.
Плюс не будем забывать, что отрасль продолжает постепенный переход на проектное финансирование. В среднесрочной перспективе этот фактор тоже положительно повлияет именно на крупных застройщиков, с большим опытом, хорошей репутацией и идеальной кредитной историей — таких как «Группа ЛСР».
— Как реформа финансирования жилищного строительства отразилась на застройщиках с разными объемами бизнеса?
— В настоящий момент идет процесс консолидации рынка. Схема работы по новым правилам предполагает, что застройщик получает деньги не напрямую от дольщиков, а привлекает банковские средства путем обращения к проектному финансированию. Для покупателей это означает снижение рисков — сохранность их средств обеспечивается эскроу-счетами, раскрытие которых возможно только по завершении строительства. Риски, связанные с возможным недостроем, берут на себя банки, в результате чего они еще тщательнее проверяются потенциальных заемщиков на предмет надежности. Крупным застройщикам получить проектное финансирование проще, а вот мелкие игроки, которые не смогут соответствовать предъявляемым требованиям, вынуждены будут покинуть рынок. По данным ДОМ.РФ, сейчас через проектное финансирование реализуется более половины от всего объема строительства, но с рынка ушли только 10% игроков. Так что процесс консолидации нельзя считать завершенным.
— Насколько существенно меняется себестоимость строительства жилья в последние годы? Что на это влияет в первую очередь?
— Нельзя выделить какой-то один фактор — это всегда совокупность: растут цены на импортные комплектующие, металлоконструкции, увеличивается инфляция. Не стоит забывать о том, что переход на проектное финансирование еще не закончен. Вкупе с фундаментально неудовлетворенным спросом на жилье в России все это способствует росту цен на квадратный метр. А вот основными бенефициарами этого процесса будут те компании, которые, постоянно улучшая качество и конкурентоспособность, смогут предложить потребителю продукт, максимально соответствующий его ожиданиям.
— Какие правовые и технические нормативы вы можете отнести к наиболее тормозящим развитие жилищного строительства?
— Много уже говорилось о том, что Постановление Правительства РФ от 04.07.2020 № 985, к сожалению, фактически вынуждает снова проектировать мусоропроводы в новых домах. Так получилось, что оно отсылает к санитарным нормам 1972 года. И если для пятиэтажек того времени требования по обязательному наличию мусоропровода могли считаться прогрессивными, то очевидно, что с тех пор технологии по сбору, сортировке и утилизации мусора ушли далеко вперед. Требования обязательного пункта 9.32 этого постановления обязывают: «Во вновь строящихся и реконструируемых многоквартирных зданиях этажностью пять этажей и выше следует предусматривать мусоропроводы». Отрадно, что большинство экспертов сошлись во мнении: это какой-то явный правовой казус, который в скором времени будет разрешен в пользу здравого смысла.
— Что еще, на ваш взгляд, необходимо корректировать в первую очередь?
— Давно вызывает вопросы свод правил (СП) 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий». Если разобраться, он создает условия, которые делают фактически невозможным использование при строительстве стен такого нами любимого, долговечного и экологичного материала, как кирпич. Прямого запрета на его использование в СП нет. Но для соблюдения требования по теплопередаче кирпичную стену, получается, надо делать... полутораметровой! Представляете себе стоимость такой стены для конечного потребителя? То есть про кирпичные стены в домах так называемого комфорт-класса можно забыть. Здравствуй, производимый иностранными фирмами синтетический утеплитель, который уже лет через пять начинает вылезать из-под навесного фасада! И до свидания, отечественный производитель кирпичной продукции. Слышали, наверное, что за последние десять лет в России закрылось уже более двадцати кирпичных заводов?
— Какие последние изменения в нормативной базе вы можете оценить положительно?
— Нельзя не отметить, что нашумевшее майское высказывание Президента РФ про «всякие СниПы-хрипы» возымело свое действие. Правительство сейчас ведет масштабную работу по улучшению нормативной базы. Многие тысячи обязательных требований уже стали рекомендательными, часть норм упрощена. Это очень важно, поскольку искусственные ограничения порой просто не позволяют строить более экологичные и долговечные дома и ставят под удар локальных производителей строительных материалов.
— Как меняется рыночный спрос на различные классы жилья, на квартиры разной площади?
— Основным драйвером спроса в 2020 году стала недвижимость комфорт-класса благодаря программе льготной ипотеки — порядка 70% сделок «Группы ЛСР» в Петербурге было заключено с использованием кредитных средств. В этом сегменте наибольшую популярность набирают эргономичные компактные квартиры с гибкими планировочными решениями. Например, это планировки с двумя проходами из кухни (в комнату и прихожую), которые можно оставить свободными, а можно закрыть мобильной перегородкой или мебелью в зависимости от потребностей. Есть и квартиры с увеличенным количеством окон, что позволяет функционально разграничивать жилое пространство. Такие варианты у нас представлены в проекте «Цветной Город», где продажи в 2020 году выросли на 71%. При этом эргономичность становится важным критерием во всех категориях недвижимости. По нашим оценкам, наиболее популярны квартиры около 40 кв. м. При этом очевиден тренд на уменьшение средней площади. Мы замечаем его даже в элитном сегменте и подстраиваемся под потребителя, выводя на рынок такие проекты как Neva Residence.
— Какие локации Петербурга вы считаете наиболее перспективными для застройки?
— Я думаю, самым перспективным районом сейчас является Васильевский остров, и у него есть все шансы «выстрелить» так же, как это произошло с Приморским районом. Во-первых, это исторический район, близкий к центру, со сложившейся инфраструктурой. Во-вторых, здесь появляются совершенно новые территории, которые будут определять морской фасад города. В-третьих, появление новых жителей даст толчок к развитию малого бизнеса — будут в большом количестве открываться сервисные предприятия, магазины, общепит и прочее. При этом вся инфраструктура на намывных территориях будет абсолютно новой, заточенной под актуальные потребности.
В смысле элитного жилья, конечно, вне конкуренции Петровский остров, который уже снискал себе славу новой престижной локации, пришедшей на смену уже почти полностью застроенному Крестовскому. Петровский — это, с одной стороны, уединенность и однородность социального окружения, а с другой — 10–15 минут либо до сердца Петроградки, либо до Невского проспекта, где вечно кипит жизнь. Плюс соответствующие видовые характеристики.
— Как меняются ожидания покупателей от жилых комплексов?
— Современный покупатель хочет получить максимальное качество по приемлемой цене. Если раньше в массовом сегменте стоимость лота имела решающее значение, то теперь клиент обратит внимание на пусть более дорогой, но качественный проект, в котором выполнено благоустройство, предусмотрена понятная социальная и бытовая инфраструктура. При этом в более дорогом классе покупатель не готов тратить деньги на ненужные ему дополнительные опции или квадратные метры, которые нельзя будет использовать максимально функционально. Эргономика и проработанность проекта задают тренд во всех сегментах рынка.
Но если говорить о фундаментальных предпочтениях покупателей, то они остаются неизменными уже не один год — это надежность застройщика, местоположение комплекса и его транспортная доступность. В комфорт-классе к этому добавляется еще и наличие полной отделки, так как с каждым годом становится все больше покупателей, которые рассматривают уже полностью готовое к переезду жилье.
— Какие опции, ранее присущие недвижимости более высокого класса, получают распространение в классе более низком?
— Сегодня невозможно представить качественный проект без продуманного благоустройства: разнообразные детские площадки, прогулочные и велодорожки, зоны для занятий спортом. Если мы посмотрим на комплексы, которые строились лет десять назад в сегменте массового спроса, то увидим, что их наполнение было гораздо беднее. Это касается не только благоустройства, но и других решений для комфорта проживания — появляются кладовые, которые можно приобрести в собственность, общие колясочные. Более того, сейчас даже в проектах массового спроса застройщики предлагают интересные опции, которые бы увеличили комфорт жизни: создают общественные пространства, облагораживают набережные. Также с каждым годом все больше внимания уделяется безопасности: комплексы проектируются так, чтобы дворы были закрыты, устанавливаются системы видеонаблюдения, выделяются специальные помещения для консьержа.