Анатолий Локотков: «Задача — доступная ипотека для каждого»
О развитии ипотечного бизнеса, результативности программ с государственной поддержкой и новых перспективных продуктах банка «Строительному Еженедельнику» рассказал заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка Анатолий Локотков.
— Анатолий Алексеевич, расскажите, пожалуйста, о промежуточных итогах развития ипотечного бизнеса Сбербанка в СЗФО.
— Ипотечное кредитование в настоящее время является одним из драйверов розничного бизнеса Сбербанка. Важную роль в этом, безусловно, играют программы господдержки, реализуемые Правительством России в целях стимулирования строительной отрасли и помощи гражданам в решении квартирного вопроса. Со своей стороны, Сбербанк также предлагает дополнительные возможности для снижения процентной ставки — например, при использовании сервиса электронной регистрации. Дополнительный дисконт к ставке получают все наши зарплатные клиенты, т. е. те, кто получает зарплату на карту Сбера.
В результате по итогам января-июля 2021 года Сбербанк в СЗФО выдал 67,3 тыс. кредитов на общую сумму 201 млрд рублей. Из них в Северной столице ипотеку оформили 32 тыс. человек суммарно на 123,6 млрд рублей.
При этом важно отметить, что рост объемов кредитования идет не в ущерб их качеству. Доля проблемных кредитов в портфеле по физлицам не увеличивается уже несколько лет. А по ипотечным займам уровень просроченной задолженности от года к году даже падает и сейчас находится на минимальном и незначительном для нас уровне.
— Но с 1 июля условия льготной ипотеки изменились. Это сильно повлияло на объемы выдачи кредитов?
— Надо понимать, что программы льготной ипотеки не свернуты, а именно изменены. На государственном уровне принято решение больше внимания уделять семьям с детьми, для которых улучшение жилищных условий имеет особо важное значение. Актуальность такого подхода подтверждает и статистика Сбербанка. По данным сервиса ДомКлик, чаще всего в первом полугодии 2021 года брали ипотеку заемщики, состоящие в браке, в возрасте от 30 до 40 лет. Это 49,8% от общего числа займов. Причем показатель этот стабильно высокий: по итогам прошлого года он составлял 49,2%.
Поэтому наш банк предлагает широкую линейку программ для этой категории заемщиков: ипотека с господдержкой для семей с ребенком, снижение ставки по действующей ипотеке для семей с ребенком, для молодых семей — скидка на ставку по ипотеке 0,4 п.п., ипотека + маткапитал, субсидия 450 тыс. рублей на погашение ипотеки многодетным семьям.
Возвращаясь к льготным программам, нужно отметить, что максимальный размер кредита по общей программе сокращен до 3 млн рублей. Для Петербурга это действительно не очень большой объем, но для большинства регионов СЗФО это вполне актуальная сумма. Кроме того, Сбербанк сохранил ставку по программе «Господдержка 2020» ниже 7%, указанных в Постановлении Правительства России. Взять кредит при электронной регистрации сделки и личном страховании заемщика можно по ставке 6,25%, а при первоначальном взносе от 20% — даже под 6,05% годовых. Кроме того, сохраняются проекты субсидирования ставок по программе, которые стартуют от 0,1%.
В целом в январе-июле этого года льготную ипотеку Сбербанка в СЗФО оформили почти 16 тыс. человек на сумму 56,6 млрд рублей. В денежном выражении это 28% от всей выданной за этот период ипотеки. На Петербург приходится 9 тыс. кредитов, общим объемом 38,5 млрд рублей.
При этом существенно улучшились условия льготной семейной ипотеки. Во-первых, она распространена на все семьи, где родился ребенок после 1 января 2018 года (ранее она касалась только семей со вторым и последующими детьми). А во-вторых, максимальная сумма кредита в Москве, Петербурге, Подмосковье и Ленобласти составляет 12 млн, в других регионах — 6 млн рублей. Это, безусловно, увеличило привлекательность программы для граждан. Неслучайно власти недавно приняли решение о продлении действия программы льготной ипотеки до конца 2023 года.
За семь месяцев этого года Сбербанк в СЗФО выдал по этой программе почти 2,5 тыс. кредитов на сумму свыше 10 млрд рублей, что почти в два раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Примерно 70% из них приходится на Петербург. И сейчас интерес к этой программе продолжает расти.
— Долгое время проблемным вопросом оставалось получение ипотеки на частный дом…
— Это действительно было так. Между тем интерес россиян к индивидуальным домам и загородной недвижимости, и без того достаточно высокий, сейчас, в период пандемии, только нарастает. Но в настоящее время ситуация кардинально поменялась. Единый государственный институт развития в жилищной сфере ДОМ.РФ разработал программу льготной ипотеки на ИЖС.
И Сбербанк на этой базе предлагает клиентам новый продукт — кредит на строительство жилого дома с минимальной ставкой 6% годовых. Для столичных агломераций максимальная сумма займа составляет 12 млн, для других регионов — 6 млн рублей. Первоначальный взнос — от 20%. При этом строительство дома должно осуществляться подрядчиком из списка аккредитованных банком (на данный момент их 21 в СЗФО) на имеющемся в собственности участке.
Программа также распространяется на объекты ИЖС, строящиеся застройщиками за счет кредитных средств банка. По таким проектам минимальная доступная ставка составляет 4,6% годовых с учетом дисконта в рамках комплексного предложения банка для застройщиков и покупателей домов и земельных участков. Срок действия программы — до 1 октября 2021 года.
Уже сейчас ясно, что рынок ИЖС обладает огромным потенциалом для развития, а интерес к ипотеке в этой сфере очень высок. С начала года Северо-Западный банк Сбербанка выдал в три раза больше кредитов на строительство жилых домов и в 2,5 раза — по программе на загородную недвижимость по сравнению с тем же периодом прошлого года, в объемах это 770 млн на ИЖС и 5,5 млрд рублей — на загородные дома. В Петербурге и Ленобласти прирост также составил более 200%.
— Какие еще интересные ипотечные программы предлагает Сбербанк?
— Мы ставим перед собой задачу по максимальному охвату всех категорий клиентов. Рассказать обо всех программах в коротком интервью — просто невозможно. С полным перечнем продуктов можно ознакомиться на нашем сайте. Из последних новинок я бы, пожалуй, выделил программу для граждан других стран.
Не секрет, что сегодня в России живет и работает на постоянной основе немало иностранцев. И, естественно, многие из них предпочитают жить в своем, а не арендованном жилье. Именно для них мы и разработали новый продукт. При этом, конечно, они должны получать зарплату на карту банка и соответствовать стандартным требованиям по возрасту и стажу (оговорюсь также, что имеются и некоторые ограничения по гражданству).
При соответствии предъявляемым требованиям иностранным гражданам доступны программы «Приобретение готового жилья», «Приобретение строящегося жилья», «Строительство жилого дома», «Загородная недвижимость» и «Гараж». При этом условия кредитования не сильно отличаются от тех, что предлагаются россиянам. В том числе сохраняется сниженная ставка для зарплатных клиентов и дисконт 0,3% при покупке через ДомКлик. Недавно этим продуктом воспользовался первый в СЗФО клиент — гражданин Белоруссии. Он приобрел жилье в Санкт-Петербурге. Думаю, новинка будет интересна многим иностранцам.
В результате реформирования строительного законодательства на рынке останутся только компании, обладающие максимальной финансовой устойчивостью, считает председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест» Фёдор Туркин. По его мнению, можно сколько угодно спорить о справедливости таких норм, однако теперь они обязательны для исполнения.
– Фёдор Олегович, недавно Госдума РФ рассмотрела и одобрила очередные поправки в закон о долевом строительстве. Кто-то считает, что это спровоцирует уход многих игроков стройотрасли, а кто-то, напротив, полагает, что новшества только улучшат ситуацию…
– Вы знаете, комментарии и обсуждения всегда уместны до, а не после принятых решений. Если бы пакет поправок заранее был вынесен на суд профессионального сообщества, были бы инициированы опросы, созданы рабочие группы, подготовлены предложения. Но этого не произошло. Поэтому строителям, желающим остаться на рынке, придется работать в предлагаемых условиях, по существующему закону. Что всегда делала и будет делать ГК «РосСтройИнвест». Вот такой простой, конкретный, может быть, слегка примитивный ответ.
– И все же, как реформы в законодательстве в целом отразятся на рынке?
– Я считаю, что законодательная база, касающаяся в том числе и долевых отношений, уже достаточно проработана в плане защиты дольщиков. Все застройщики давно работают в рамках 214-ФЗ, и, помимо административной ответственности застройщика, действует и уголовная. Дальнейшее реформирование законодательства, на мой взгляд, норма чрезмерная и направленная скорее на переформатирование рынка. На нем смогут работать только компании, обладающие максимальной финансовой устойчивостью.
– Эксперты подсчитали объемы продаж на петербургском рынке новостроек за полугодие. Одни говорят о 40%, другие – о 12%, но все со знаком «минус». Как Вы оцениваете сегодняшнее состояние рынка?
– Сегодня строительная отрасль действительно переживает не лучшие времена. Компании отрезаны от доступных кредитов, покупательная способность остается низкой, люди ждут дешевую ипотеку, обещанную правительством страны. Если мы достигнем столь ожидаемого «исторического минимума ипотечных ставок», это будет прорыв для строительного рынка. Но пока этого не произошло.
Тем не менее, мы остаемся большими оптимистами и надеемся, что ситуация подарит нам возможности для роста. Никто не надеется на чудо, но очень часто в истории России бывало так, что осознание руководством государства каких-то важных для исправления ситуации вещей начинало в буквальном смысле творить чудеса.
– Этой осенью должен заработать Фонд социальных обязательств застройщиков. Бизнес будет отчислять туда деньги на строительство садов и школ. Насколько эффективна такая схема в решении вопроса «соцнагрузки» застройщика?
– Строительство социальных объектов, инженерной и транспортной инфраструктуры – одна из стратегических задач государства. Этот тезис неоднократно озвучивали первые лица нашей страны, подчеркивая при этом, что только в этом случае будут соблюдены необходимые нормы создания комфортной среды для граждан. Этот принцип был бы наиболее оптимальным и для города, и для бизнеса. А форма обеспечения взаимных обязательств между бизнесом и властью может быть различной.
– Говоря о городском рынке, какие перспективные направления для развития жилищного строительства Вы здесь видите сегодня? На какие локации обращаете внимание?
– Мы, как и все серьезные застройщики, очень аккуратно относимся к формированию своего земельного банка. И выбор свой останавливаем на участках, с которыми все более или менее ясно.
– А на земельном рынке есть участки, с которыми «все ясно»?
– Решение зависит от того, какое количество времени необходимо потратить на оформление градостроительной документации и подготовку земельного участка под застройку. Где-то потребуется полгода, а где-то не хватит и десяти лет. В «долгоиграющие» проекты могут позволить себе вписаться только крупные компании, обладающие мощным финансовым ресурсом.
Говоря о текущих проектах ГК «РосСтройИнвест», отмечу, что наилучшую динамику показывают наши проекты класса «комфорт». Мы сейчас работаем над несколькими «пятнами». Если все получится, мы предложим рынку красивые комфортные жилые комплексы – как и всегда, в лучших традициях петербургской архитектуры.
– ЖК «Два ангела» и ЖК «Кремлевские звезды» – проекты бизнес-класса, которые ГК «РосСтройИнвест» вывела на рынок относительно недавно. Этот сегмент Вас не разочаровал?
– Если говорить про спрос – конечно, это не те проекты, за которыми покупатели выстраиваются в очередь. Но когда ты предлагаешь рынку качественный продукт, ты полностью уверен в его реализации. Наши проекты бизнес-класса – тот самый случай. Мы планируем развивать и улучшать этот сегмент.
– Ваша компания ведет активную деятельность на участке, который принято называть «новостройки вдоль Блюхера». Уже три проекта в активной стадии и один – в стадии подготовки. Такая плотность собственных проектов не рождает ненужной конкуренции между ними?
– Действительно, ЖК «Утренняя звезда» и «Город мастеров» несколько пересеклись между собой во времени, однако какого-то противостояния между ними не возникло. Что касается других наших проектов на Блюхера, они выводятся последовательно и не будут иметь пересечений. А кроме того, каждый объект будет иметь ряд собственных преимуществ.
– Каждый новый объект должен быть в чем-то лучше предыдущего?
– Например, одна из следующих очередей ЖК «Суворов» предполагает возведение спортивного комплекса с крытым ледовым катком. В чем-то это шаг вперед. При этом отмечу, что строящаяся очередь ЖК «Суворов» пользуется достаточно высоким спросом у покупателей.
– В этом году ГК «РосСтройИнвест» вышла на столичный рынок. Чем было продиктовано это решение? Какие особенности есть у работы застройщика на рынке столицы, в отличие от Петербурга?
– Любая компания, достигнув определенного уровня развития, задумывается над тем, куда двигаться дальше. Столичный рынок, надо отметить, в определенных сегментах достиг достаточно высокого качества проектов, в отличие от рынков региональных. Речь не идет о классе «комфорт», здесь проекты петербургских застройщиков выглядят весьма достойно, но в более высоких сегментах уровень качества проектов значительно выше, чем у нас, и приближен к мировому. А мы стремимся работать на мировом уровне. Для создания концепции нашего столичного проекта мы привлекли московских архитекторов, которые обладают опытом работы во всем мире.
– В чем именно качественное отличие?
– В первую очередь – в удобстве планировок, грамотном зонировании. Во-вторых – в области инженерии, применяемых решений. Многие петербургские дома, которые относят к высокому классу, не могут похвастаться таким техническим совершенством, а если в чем-то и могут, то зачастую инженерные новинки в этих зданиях просто не работают. В Москве такого быть не может. Там все работает. Это совершенно другой уровень. Объекты подобного качества мы намерены реализовывать и в Петербурге. Сейчас очень удачное время, чтобы охватить новый опыт, набрать квалификацию, овладеть новыми технологиями. Компания, обладающая такими компетенциями, сможет работать где угодно.
– Какие планы у ГК «РосСтройИнвест» до конца года?
– Мы должны до конца года сдать первую очередь ЖК «Старая крепость» в Мурино и завершить второй этап «Золотых куполов» в Сертолово. Это наши основные задачи, и для их успешного решения мы прилагаем все силы.