Александр Васильев: «Смеси Hardbridge «заточены» под самые разные задачи»
Рынок сухих строительных смесей в России весьма конкурентен. О том, в чем специфика продукции под брендом Hardbridge, что еще на рынке предлагает ООО «Вектор» и каковы планы его дельнейшего развития, «Строительному Еженедельнику» рассказал коммерческий директор компании Александр Васильев.
— Конкуренция на рынке сухих строительных смесей очень высока. Чем Hardbridge отличается от других подобных продуктов?
— Наши смеси специально «заточены» под решение самых сложных задач в самых разных сферах. Это и ремонт деградировавших железобетонных конструкций, и цементация оборудования, и продукты с повышенными гидроизолирующими свойствами, и составы, специально предназначенные для подземного строительства, и другое.
Совершенно очевидно, что для решения различных задач в разнообразных условиях эксплуатации смеси должны иметь разные составы, обеспечивающие определенные свойства конечного материала. Это достигается путем использования специальных добавок, обеспечивающих заданные качества продукта. В состав строительных смесей включаются добавки для ускорения затвердевания, для повышения гидроизоляционных качеств, различные пигменты, пластификаторы, стабилизирующие компоненты и др. Разрабатываются специальные рецептуры под конкретные задачи.
Это, в свою очередь, требует особо строгого контроля качества — начиная с входящих в смесь компонентов и правильности их пропорций до выходной проверки итогового качества смеси. Но без этого невозможно добиться именно тех свойств продукта, которые нужны для решения конкретной задачи. Зато четкое следование рецептуре, а также технологии выполнения работ обеспечивает их высокую скорость и прекрасный конечный результат.
Это подтверждено многолетней и широкой практикой применения сухих смесей Hardbridge на объектах различного назначения и для решения разных задач. Наше основное производство находится в Санкт-Петербурге, однако это не мешает нам доставлять их и в другие города. Оптовые склады находятся также в Москве и Крыму, а отработанные логистические схемы позволяют поставлять продукцию практически в любую точку страны. В частности, наши смеси использовались при ремонте набережных в Петербурге, строительстве объектов трассы М-11 «Нева» (Москва — Петербург), реконструкции моста через р. Угла в пос. Шексна (Вологодская область), возведении объектов ЦКАД (Московская область) и многих других объектах.
— Но ведь сухими смесями ваше предложение на рынке не ограничивается?
— Конечно, нет. С самого основания компании, в 2008 году, мы выбрали несколько ключевых направлений производства, которых, в целом, и придерживаемся до сих пор, постепенно развиваясь, наращивая объемы выпуска и расширяя номенклатуру предлагаемой продукции. Все они связаны с ускорением и оптимизацией работ и использованием современных технологий в сфере строительства транспортных коммуникаций, мостов, путепроводов и иных сооружений. Свою задачу компания «Вектор» видит в конструктивно-технологическом совершенствовании российского мостостроения, формировании плодотворного сотрудничества между научными учреждениями отрасли, производителями специальных материалов, а также подрядчиками, работающими в этой сфере.
Помимо сухих смесей, мы предлагаем на рынке стеклофибробетонную несъемную опалубку для изготовления различных конструкцией. На наш взгляд, это оптимальное решение для проведения монтажных работ, в частности, с пролетными строениями мостов. Особенно сейчас, когда одним их основных требований заказчика обычно является высокая скорость осуществления работ.
Могу без ложной скромности констатировать, что наша продукция используется при реализации крупнейших российских дорожно-транспортных проектов современности. Перечислю лишь основные: Керченский мост, строительство участков трассы «Таврида», ЦКАД в Подмосковье, трассы М-11 «Нева», трассы М-4 «Дон», Бугринского моста в Новосибирске, Фрунзенского моста в Самаре, автодорожного моста на юге Приморья, развязки Северо-Восточной хорды в Москве, при реконструкции транспортной развязки на 20-м км МКАД, моста на М-5 «Урал» в Орловской области, Трофимовского моста в Саратове и на многих других объектах. Географический разброс, а также масштаб проектов говорят сами за себя.
Также мы производим асфальтоцементнобетонное покрытие и другую продукцию, необходимую в дорожно-транспортном строительстве. Помимо поставок, при необходимости мы осуществляем весь спектр работ с нашими материалами.
— Планируете ли вы осваивать новые рыночные ниши?
— Да, мы намерены заняться производством металлических изделий, которые также предназначены для возведения транспортных объектов. В частности, мы собираемся выпускать закладные детали. Это специальные металлоизделия с защитным покрытием, выполняющие армирующую функцию, а также позволяющие соединить железобетонные конструкции между собой за счет выступающих частей. Они закладываются в бетон на стадии его укладки, а остающаяся на поверхности арматура в дальнейшем позволяет надежно закрепить плиту, колонну ферму путем сварки или болтовыми соединениями.
Первые шаги в этом направлении уже предприняты. Производственная база по металлоконструкциям у нас расположится там же, где мы выпускаем несъемную опалубку, — в Липецке.
.jpg)
Ситуация в сегментах рынка коммерческой недвижимости к июню текущего года более или менее стабилизировалась. Игроки рынка – как собственники помещений, так и арендаторы – уловили происходящие на рынке тренды и стараются действовать в соответствии с ними. О том, чего ждать нам в ближайшее время от рынка и на что надеяться, мы говорим с Людмилой Ревой, директором по развитию бизнеса Astera St.
– Наиболее тяжелая ситуация, на мой взгляд, сложилась к концу первого полугодия в офисной недвижимости, особенно в новых бизнес-центрах высокого класса. Эти объекты испытывают самые серьезные трудности с привлечением арендаторов, потому что кредитные средства, на которые они реализовывались, необходимо возвращать банку. Однако при гибкой арендной политике и грамотном ценообразовании заключать договоры вполне реально. Есть, к примеру, такие арендаторы, которые не упускают возможности улучшить условия, воспользовавшись сниженными ставками. Ведь действительно аренда бизнес-центров класса А сегодня близко подошла к уровню класса В. Наиболее затратная статья в данном случае – сам переезд.
В складской недвижимости также налицо проблемы с заполняемостью складских комплексов. Средняя доля вакантных площадей по новым складским комплексам (введенным во втором полугодии 2008 года и 2009 году, а также находящимся на завершающих стадиях строительства) достигла критической отметки в 70 процентов.
Чуть лучше ситуация с торговой недвижимостью, где рынок наиболее оживлен: активизировались торговые операторы среднего и низкого ценовых сегментов, дисконтные сети в различных категориях товаров и так далее. Эти ритейлеры активно арендуют площади как в торговых центрах (причем выбирают только топовые проекты в лучших местах со стабильно высоким покупательским потоком), так и в стрит-ритейле на главных торговых улицах Петербурга.
– Что происходит на рынке девелоперских активов? Кто и что покупает? Каковы причины покупок и продаж?
– Активность инвестиционных фондов и компаний, приобретающих девелоперские активы, пока не очень высока. В основном компании продолжают мониторинг предложения, отсматривают выставленные на продажу объекты и проекты. Однако уже можно говорить о сформировавшихся предпочтениях и требованиях среди инвесторов. В первую очередь, интересны уже функционирующие объекты (как торговые, так и офисные), заполненные арендаторами и генерирующие реальный денежный поток. Такие объекты продают девелоперы, нуждающиеся в средствах для погашения кредитов либо перераспределяющие денежные потоки на другие объекты в завершающей стадии строительства. Те, кто не испытывает острой потребности в «живых деньгах», стараются придержать свои объекты, и это логично – сегодня продажи возможны только с существенным дисконтом.
Другие требования инвесторов – срок окупаемости объектов не более 5 лет, ставка доходности не ниже 15 процентов. Это значительно более жесткие требования, чем предъявлялись инвесторами до кризиса. В России не так много объектов коммерческой недвижимости, которые реально могут соответствовать запросам потенциальных покупателей.
Все большее распространение приобретают так называемые сделки с distressed assets – проблемными активами, находящимися в залоге у банков. У нас пока не налажена четкая схема продажи таких активов и не достаточно развита практика их предпродажной подготовки, но кризис может дать толчок к развитию этого вида сделок.
– Как в нынешних условиях чувствуют себя консалтинговые компании? Есть ли сделки по аренде площадей?
– Консультанты не остались в стороне от кризиса. В условиях общего снижения спроса на объекты коммерческой недвижимости снизился и спрос на «прикладные» услуги: брокеридж, маркетинговые исследования, разработке концепции – на этом сегодня все стараются сэкономить. Однако и здесь не случилось патовой ситуации – нужно было лишь быстро переориентироваться на работу с другим сегментом клиентов и заказчиков. Я говорю, к примеру, о тех же торговых сетях, работающих в низком ценовом сегменте, – сделки с ними идут очень хорошими темпами.
Кроме того, более востребована услуга оценки недвижимости, а также экспресс-консалтинг и экспресс-оценка, сконцентрированные на предоставлении клиенту актуальной рыночной информации в сжатые сроки. Например, так можно оценить актуальную арендную ставку на объект недвижимости в любом сегменте – отчеты о таких оценках становятся незаменимым подспорьем в переговорах об изменении коммерческих условий аренды объекта. Причем такие экспресс-исследования востребованы как арендаторами, так и собственниками помещений.
– Сегодня вводится в эксплуатацию много новых бизнес- и торговых центров. Есть ли у собственников шанс сдать их в аренду? Что им для этого сделать?
– Главное – гибкая ценовая политика, обоснованный подход к формированию арендной ставки по объектам. Можно давать арендаторам различные льготы для смягчения условий вхождения в сделку, например, снижать размер депозитных платежей. Вообще, хочу особо подчеркнуть, что арендаторам не стоит выжидать слишком долго и надеяться на дальнейшее снижение цен. В нашей практике уже отмечены случаи повышения ставки в некоторых премиальных торговых комплексах. Важно вовремя воспользоваться ситуацией, занять ликвидное помещение по сниженной цене. Многие собственники торговых помещений соглашаются сегодня на заключение договоров на условиях процента от оборота. Кроме того, практически все торговые центры готовы оплачивать работу профессиональных брокеров, и арендатору платить комиссионное вознаграждение уже не нужно.
– Что происходит с арендными ставками? Насколько критичны такие ставки для девелоперов?
– Арендные ставки зафиксировались на определенном уровне во всех сегментах, хотя незначительные колебания продолжаются. В торговых центрах ставки аренды для торговой галереи составляют около 30000 рублей за квадратный метр в год, для якорных арендаторов – от 4000 до 15000 рублей за квадратный метр в год, в зависимости от профиля. В стрит-ритейле на главных торговых магистралях (Невском, Большом проспекте Петроградской стороны и других) – 48000–96000 рублей за квадратный метр в год, в спальных районах от 18000 до 30000 рублей за квадратный метр в год в проходных местах.
В бизнес-центрах класса А средняя ставка сегодня составляет 1300–2000 рублей за квадратный метр в месяц, в классе В – 900–1300 рублей за квадратный метр в месяц. По факту, арендаторы готовы заключать договоры аренды на офисные помещения по ставке, не превышающей 1200 рублей за квадратный метр в месяц, включая все платежи.
Конечно, эти ставки существенно ниже докризисного уровня, когда арендные платежи генерировали колоссальные доходы. Но сегодня все же разумнее идти на компромиссы с арендаторами и получать хотя бы какой-то стабильный денежный поток, чем оплачивать эксплуатацию простаивающих пустыми помещений.
– Возвращение спроса может обернуться ростом цен?
– Конечно, это взаимозависимые явления. Высокий спрос и недостаток качественного предложения объектов коммерческой недвижимости спровоцировали ситуацию «перегрева» рынка, которая во многом и стала причиной тех обстоятельств, в которых мы оказались сегодня. Однако сейчас расстановка сил на рынке изменилась. Объем предложения существенно увеличился, по некоторым сегментам он даже превышает спрос. Благодаря этому рынок переориентировался в сторону арендатора, покупателя, клиента. Сегодня интересы клиента – решающий фактор в заключении сделки. Торговым операторам важно получать прибыль в своих торговых точках, даже в топовых местах, арендовать помещения только ради имиджа уже никто не будет. Офисным арендаторам важно грамотно управлять издержками на ведение бизнеса, в том числе арендной платой, и переплачивать за престижное размещение тоже неактуально. Эти факторы будут сдерживать рост цен даже тогда, когда рынок встанет на путь восстановления, а это произойдет не раньше чем через 3-5 лет. Разумеется, незначительный рост по отдельным объектам будет – такие примеры нами уже зафиксированы. Но это рост весьма незначительный, не более 10 процентов, и он присущ только премиальным объектам недвижимости, в основном – торговой.
– На какой вариант развития событий рассчитываете вы, как консультант и руководитель?
– Сейчас уже почти никто не руководствуется оптимистичными концепциями прогнозов развития ситуации, которые появились в начале года. Эти концепции предполагали наиболее тяжелую ситуацию в 2009 году, а затем – плавную стабилизацию и постепенное восстановления рынка. Сегодня однозначного ответа на вопрос, когда будет достигнуто «дно» рынка, по-прежнему нет. Экономическая ситуация зависит от массы факторов, и она может еще не раз подвергнуться изменениям даже в текущем году. Однако эти изменения не будут носить радикальный характер, и пока можно с уверенностью сказать, что нужно учиться работать и зарабатывать в текущих реалиях рынка, так как в среднесрочной перспективе существенного улучшения не будет. Вернутся ли докризисные показатели рынка вообще – вопрос, остающийся пока без ответа. Но в изменившемся рынке можно работать, и работать успешно – первое полугодие 2009 года это подтвердило.
Беседовала Наталья Бурковская