Глеб Лукьянов: «Госрегулирование должно быть адекватным»
Задачи снижения административных барьеров и дебюрократизация не означают отказа от адекватного государственного регулирования. Об этом на конкретных примерах «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Комитета по строительству Петербургского отделения «Опоры России» Глеб Лукьянов.
— Одна из задач «Опоры России» как организации, поддерживающей малый и средний бизнес, — борьба за снижение административных барьеров. Что нового в этой сфере?
— Действительно, дебюрократизация — это задача, решение которой серьезно облегчит жизнь предпринимателям. Однако не надо думать, что, выступая против административных барьеров, мы являемся противниками госрегулирования как такового. Оно необходимо, но должно быть адекватным, задавать четкие, понятные «правила игры», а не мешать развитию. В то же время надо понимать, что хуже административных барьеров может быть только неурегулированность той или иной сферы деятельности.
Примечательно, что сейчас в своей работе нам приходится уделять внимание и той и другой проблеме.
— Расскажите, пожалуйста, об этом подробнее.
— Недавно совместно с петербургским бизнес-омбудсменом Александром Абросимовым на заседании Рабочей группы по вопросам совместного участия в противодействии коррупции бизнес-сообщества и органов государственной власти Санкт-Петербурга мы провели мероприятие, посвященное вопросу дебюрократизации предпринимательской деятельности в сфере перепланировок, перевода помещений в нежилой фонд, приспособления исторических объектов под современное использование и пр. Это не первая наша попытка решить проблемы в этой области, мы пытаемся привлечь к ним внимание властей уже несколько лет. Если коротко, суть вопроса состоит в том, что в соответствии со 112-м Постановлением Правительства Санкт-Петербурга «О создании межведомственных комиссий» от 4 февраля 2005 года и 39-м распоряжением Жилищного комитета от 22 января 2018 года, в Петербурге действуют Межведомственные районные комиссии (МВК), занимающиеся вопросами переустройства и перепланировки помещений. В силу своего статуса эти органы не подчинены ни районным администрациям, ни Жилищному комитету, то есть их деятельность фактически никем не контролируется. В результате создается пространство для бюрократического произвола и коррупциогенная среда.
По сути, каждая такая комиссия (а в городе их восемнадцать — по числу районов) совершенно автономна и при этом имеет возможность трактовать законодательство в сфере переустройства помещений исключительно в рамках своих представлений о том, «как надо». При этом могут произвольно игнорироваться или учитываться те или иные акты, что приводит к полному произволу. Причем, как говорится, «кто во что горазд». Специалисты, которые работают в этой сфере, знают, что, например, в Василеостровском или Адмиралтейском районе — требования комиссий вполне адекватные. В Центральном и Петроградском — неоправданно жесткие, а в Приморском или Кировском — просто странные, причем везде по-разному.
По нашему мнению, в вышеназванные документы необходимо внести ряд изменений, которые прекратили бы такое произвольное трактование норм. Для этого мы предлагаем создать Рабочую группу при Жилищном комитете, в которую вошли бы представители районов, заинтересованных ведомств (КГА, КГИОП, КИО и др.), аппарата бизнес-омбудсмена, общественных организаций («Опоры России», «Деловой России», Торгово-промышленной палаты и др.). Ее задачей станет подготовка поправок, которые позволили бы установить четкие «правила игры» в этой сфере, независящие от частных мнений. Соответствующую резолюцию мы направили на имя губернатора Александра Беглова.
— А какова вторая проблема?
— Очень большое внимание мы сейчас уделяем вопросу самостроев — главным образом строительству на землях ИЖС объектов иного назначения. Это могут быть жилые дома, торговые, офисные и медицинские центры, складские комплексы и пр. Проблема носит всероссийский характер. Только жилых самостроев, когда на земле ИЖС вместо частного дома появляется многоквартирный, в стране сейчас зафиксировано порядка 50 тысяч. Особенно остро проблема стоит в Краснодарском крае, в Крыму (там это в значительной мере украинское наследие, когда в этой сфере был полный беспредел), Подмосковье, в ряде иных регионов.
Для Петербурга это не самый больной вопрос — просто потому, что ИЖС для нас нехарактерно. Однако в периферийных районах — например, Красносельском или Петродворцовом — самостроев тоже немало. Примечательно, что по многим объектам вынесены решения суда о признании самовольными постройками и сносе. Но здания продолжают стоять. Если взять жилые самострои, то квартиры в них раскуплены, в них живут люди, их нельзя выставить на улицу.
А ведь каждый такой объект, причем любого назначения, — это проблема. При их создании не учитывалось влияние на окружающую застройку, необходимость социнфраструктуры, парковок, зеленых насаждений и пр. То есть вред и для людей, и для властей, и для коммерческих структур очевиден.
Сейчас оформление строительства на землях ИЖС упрощено до предела, а реакция властей на нарушения — замедленная. Пока выписываются предписания, выносятся предупреждения, идут иски в суды, принимаются решения — строительство вовсю идет. А когда капитальный объект уже готов и действует, добиться реального сноса уже очень сложно. И недобросовестные дельцы этим пользуются.
На наш взгляд, в этом вопросе нужно ужесточить практику оформления разрешительной документации. Иначе с проблемой не справиться. Для этого 28 апреля я 2021 года под эгидой Всероссийского центра национальной строительной политики была создана Экспертная рабочая группа по выработке механизмов возможной легализации и формированию Единого информационного реестра объектов самовольного строительства в Петербурге, которую я возглавил.
Когда-то кинотеатры были местными центрами притяжения, здесь люди не только смотрели кино, но и посещали выставки, встречались с друзьями, посещали творческие вечера. В какой-то момент здания перестали отвечать базовым нормам пожарной безопасности, превратились в стихийные рынки или просто закрылись. Однако есть здания, которым повезло обрести хозяина и новую жизнь.
О том, как проходит спасение 39 советских кинотеатров в Москве, — в интервью с Григорием Печерским, управляющим партнером ADG group.
— Григорий, расскажите о том, как проект зародился. Почему именно советские кинотеатры решили взять на реконструкцию?
— Большая часть объектов коммерческой недвижимости сегодня по-прежнему сосредоточена вдоль крупных магистралей, МКАД, возле вокзалов или крупных станций метро. В глубине районов оставались только здания бывших кинотеатров, но досуг современных москвичей сегодня намного разнообразнее, чем просто поход в кино. Людям нравится проводить время в ресторанах, посещать детские мастер-классы, ходить по магазинам и так далее. Все это должно быть рядом с домом. Так мы поняли, что если в каждом спальном районе Москвы появятся новые точки притяжения, то это значительно повысит качество жизни их обитателей. Это полностью соответствует всем последним трендам из области урбанистики и градостроительства — взять хотя бы концепцию «15-минутного города». Сегодня всем ясно, что в городе должен быть не один центр, а свой в каждом районе — это удобнее с точки зрения инфраструктуры, а также позитивно сказывается на экологии и благополучии горожан.
В итоге задачей нашего проекта стало возродить жизнь в районах и подарить соседям возможность интересно отдыхать недалеко от дома — это и есть центральная идея проекта районных центров «Место встречи».
— Ваша компания выкупила 39 кинотеатров. На какой стадии проект сейчас: сколько уже реконструировано, сколько в стадии реконструкции, сколько ожидает в очереди?
— Наш проект начался в 2015 году, и на сегодняшний день открыто уже восемь районных центров «Место встречи». До конца этого года будет окончена реконструкция десяти объектов, а полностью завершить проект мы планируем в 2022 году.
— Все ли объекты будут в итоге районными центрами или рассматриваете и другие форматы?
— Для некоторых объектов концепция дорабатывается — в каждом случае это происходит в индивидуальном порядке с учетом уже имеющейся в районе инфраструктуры и потребностей города и местных жителей.
— В процессе реконструкции вы фактически сохраняете функцию здания — оставляя его точкой притяжения для отдыха и просвещения людей, но полностью меняете архитектуру. Вы намеренно уходите от советского монументализма или история сохраняется в виде переосмысленных деталей?
— Оставить место точкой притяжения — это не только главная миссия проекта, но и основная его ценность. Она ведь заключается не в самих зданиях, а в «памяти места», которую мы сохранили. Это знакомые названия, яркие впечатления от досуга у дома, любимые всеми уникальные вывески, которые сегодня мы воссоздаем в неизменном виде, но с использованием современных материалов. Кроме того, для нас очень важны архитектурные элементы: мозаики, фрески, скульптуры с прилегающей территории. Мы все это сохраняем, реставрируем и интегрируем в новые здания или консервируем для дальнейшего использования в музейных экспозициях.
Например, на кинотеатре «Звездный» будет восстановлена облицовка панелями из анодированного алюминия, а также дополнена современной архитектурной подсветкой, чтобы еще больше подчеркнуть объем и геометрию узнаваемого фасада. Фасадные фрески и орнаменты с кинотеатра «Киргизия» сохранены, отреставрированы и затем найдут свое место в районном центре.
— Есть ли объекты, которые будут воссозданы в прежнем виде?
— Один из объектов, приобретенных ADG group, — кинотеатр «Родина» — является памятником архитектуры регионального значения. Это здание будет отреставрировано практически в том же виде, в котором оно было построено в прошлом веке. Фасад кинотеатра будет бережно восстановлен, а на крыше вновь появится знаменитая веранда. Архитекторы ADG group кропотливо изучали архивы 1938 года для того, чтобы не просто отреставрировать то, что осталось, но и восстановить уничтоженные элементы декора — напольные покрытия, колонны, пилястры и внутреннюю отделку.
— Но все же большинство приобретает современную архитектуру. Расскажите, что легло в основу концепции?
— Все районные центры сети «Место встречи» имеют прозрачные стеклянные фасады обтекаемой формы. Такие входные группы создают эффект «открытости» городу и стирают границы между улицей и помещением. Пространство внутри районных центров организовано по принципу безбарьерной среды, в основе которой — образ крытой городской площади: минимальное количество перегородок и широкие галереи. Эксплуатируемые крыши в наших центрах продолжают эту идею — это открытые площадки, где на свежем воздухе организовано пространство для досуга наших соседей.
— В каком состоянии вам достались здания кинотеатров: что удалось сохранить, а что пришлось перестраивать заново (стены, фундамент, крышу и т. д.)?
— Многие здания были закрыты, другие продолжали работать, но не по прямому назначению, однако в целом это были обветшавшие сооружения, которые не отвечали ни современным нормам пожарной безопасности, ни пониманию сегодняшней аудитории о том, как должен выглядеть кинотеатр с точки зрения зонирования и технического оснащения. Мы провели тщательный анализ объектов, включая состояние конструкций, используемых материалов и других параметров, чтобы в итоге адаптировать тип реконструкции каждого конкретного объекта в индивидуальном порядке. Большинство зданий подверглось демонтажу, так как анализ показал, что на момент приобретения они находились в аварийном состоянии. Есть объекты, для которых была возможна адаптация: например, «Саяны», «Звездный» и «Варшава» — такие объекты ADG group реконструирует частично.
— С какими сложностями приходится сталкиваться в процессе работ?
— Этот проект, на самом деле, довольно сложный с точки зрения организации всех процессов, поскольку одновременно ведется большое количество строек по всему городу, однако по мере введения зданий в эксплуатацию становится легче — сокращается число стройплощадок и появляется внушительный опыт. На определенном этапе мы сталкивались с разными проблемами, которые касались проектирования, инженерных коммуникаций или же непосредственно процесса строительства. Точно можно сказать, что в каждом из наших объектов в какой-то момент обязательно возникают свои особенности.
На «Будапеште» и «Софии», например, у нас появились грунтовые воды, которые на всех исследовательских этапах не были обнаружены. Это добавило пару недель к начальному плану. Стройка часто приносит с собой такие непредвиденные ситуации.
— Удалось ли победить общую для подобных советских объектов проблему — низкие температуры внутри помещений практически круглый год?
— Перед нами стояла задача создать современные здания, в которых людям будет комфортно находиться в любое время года. Мы полностью заменяем все инженерные коммуникации и используем самые передовые технологии и материалы даже там, где проект представляет собой бережную реставрацию. Именно поэтому нам удалось решить все те проблемы, которые были в устаревших зданиях, — это и низкие температуры, и безопасность конструкций, и многие другие важные аспекты.
— Расскажите, как спланировано внутреннее пространство, сохраняете ли вы идеи, заложенные еще советскими авторами?
— Мы стремимся создавать пространства, которые отвечают потребностям и пожеланиям современной аудитории. Поэтому в реконструированных районных центрах в среднем 30% площадей занимают зоны досуга, где люди могут интересно провести время, еще 20% отдано под фуд-холл или другие F&B концепции, а остальные 50% занимает ритейл с набором базовых товаров и услуг.
Кроме того, после реконструкции появляется подземный этаж, где располагается супермаркет. В некоторых объектах также есть возможность создать подземный паркинг.
Важным элементом районных центров являются эксплуатируемые крыши. Здесь весь теплый сезон проходят различные мероприятия для местных жителей: мастер-классы, лекции, творческие встречи, спортивные тренировки, занятия в арт-студии и вечерние кинопоказы под открытым небом. При желании это пространство можно легко трансформировать в торговую или концертную площадку для музыкальных и симфонических выступлений.
— Планируете ли вы расширять проект? Например, в России есть еще 40 000 зданий Домов культуры, которым отчаянно нужна перезагрузка.
— В первую очередь нам нужно завершить текущий проект. Конечно, мы всегда открыты к каким-то интересным предложениям, к тому же у ADG group уже есть опыт работы в регионах, однако нашим основным и самым главным фокусом сейчас является проект «Место встречи» в Москве.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
В реконструированных кинотеатрах столицы будет тепло и уютно – об этом позаботится ROCKWOOL