Глеб Лукьянов: «Госрегулирование должно быть адекватным»
Задачи снижения административных барьеров и дебюрократизация не означают отказа от адекватного государственного регулирования. Об этом на конкретных примерах «Строительному Еженедельнику» рассказал председатель Комитета по строительству Петербургского отделения «Опоры России» Глеб Лукьянов.
— Одна из задач «Опоры России» как организации, поддерживающей малый и средний бизнес, — борьба за снижение административных барьеров. Что нового в этой сфере?
— Действительно, дебюрократизация — это задача, решение которой серьезно облегчит жизнь предпринимателям. Однако не надо думать, что, выступая против административных барьеров, мы являемся противниками госрегулирования как такового. Оно необходимо, но должно быть адекватным, задавать четкие, понятные «правила игры», а не мешать развитию. В то же время надо понимать, что хуже административных барьеров может быть только неурегулированность той или иной сферы деятельности.
Примечательно, что сейчас в своей работе нам приходится уделять внимание и той и другой проблеме.
— Расскажите, пожалуйста, об этом подробнее.
— Недавно совместно с петербургским бизнес-омбудсменом Александром Абросимовым на заседании Рабочей группы по вопросам совместного участия в противодействии коррупции бизнес-сообщества и органов государственной власти Санкт-Петербурга мы провели мероприятие, посвященное вопросу дебюрократизации предпринимательской деятельности в сфере перепланировок, перевода помещений в нежилой фонд, приспособления исторических объектов под современное использование и пр. Это не первая наша попытка решить проблемы в этой области, мы пытаемся привлечь к ним внимание властей уже несколько лет. Если коротко, суть вопроса состоит в том, что в соответствии со 112-м Постановлением Правительства Санкт-Петербурга «О создании межведомственных комиссий» от 4 февраля 2005 года и 39-м распоряжением Жилищного комитета от 22 января 2018 года, в Петербурге действуют Межведомственные районные комиссии (МВК), занимающиеся вопросами переустройства и перепланировки помещений. В силу своего статуса эти органы не подчинены ни районным администрациям, ни Жилищному комитету, то есть их деятельность фактически никем не контролируется. В результате создается пространство для бюрократического произвола и коррупциогенная среда.
По сути, каждая такая комиссия (а в городе их восемнадцать — по числу районов) совершенно автономна и при этом имеет возможность трактовать законодательство в сфере переустройства помещений исключительно в рамках своих представлений о том, «как надо». При этом могут произвольно игнорироваться или учитываться те или иные акты, что приводит к полному произволу. Причем, как говорится, «кто во что горазд». Специалисты, которые работают в этой сфере, знают, что, например, в Василеостровском или Адмиралтейском районе — требования комиссий вполне адекватные. В Центральном и Петроградском — неоправданно жесткие, а в Приморском или Кировском — просто странные, причем везде по-разному.
По нашему мнению, в вышеназванные документы необходимо внести ряд изменений, которые прекратили бы такое произвольное трактование норм. Для этого мы предлагаем создать Рабочую группу при Жилищном комитете, в которую вошли бы представители районов, заинтересованных ведомств (КГА, КГИОП, КИО и др.), аппарата бизнес-омбудсмена, общественных организаций («Опоры России», «Деловой России», Торгово-промышленной палаты и др.). Ее задачей станет подготовка поправок, которые позволили бы установить четкие «правила игры» в этой сфере, независящие от частных мнений. Соответствующую резолюцию мы направили на имя губернатора Александра Беглова.
— А какова вторая проблема?
— Очень большое внимание мы сейчас уделяем вопросу самостроев — главным образом строительству на землях ИЖС объектов иного назначения. Это могут быть жилые дома, торговые, офисные и медицинские центры, складские комплексы и пр. Проблема носит всероссийский характер. Только жилых самостроев, когда на земле ИЖС вместо частного дома появляется многоквартирный, в стране сейчас зафиксировано порядка 50 тысяч. Особенно остро проблема стоит в Краснодарском крае, в Крыму (там это в значительной мере украинское наследие, когда в этой сфере был полный беспредел), Подмосковье, в ряде иных регионов.
Для Петербурга это не самый больной вопрос — просто потому, что ИЖС для нас нехарактерно. Однако в периферийных районах — например, Красносельском или Петродворцовом — самостроев тоже немало. Примечательно, что по многим объектам вынесены решения суда о признании самовольными постройками и сносе. Но здания продолжают стоять. Если взять жилые самострои, то квартиры в них раскуплены, в них живут люди, их нельзя выставить на улицу.
А ведь каждый такой объект, причем любого назначения, — это проблема. При их создании не учитывалось влияние на окружающую застройку, необходимость социнфраструктуры, парковок, зеленых насаждений и пр. То есть вред и для людей, и для властей, и для коммерческих структур очевиден.
Сейчас оформление строительства на землях ИЖС упрощено до предела, а реакция властей на нарушения — замедленная. Пока выписываются предписания, выносятся предупреждения, идут иски в суды, принимаются решения — строительство вовсю идет. А когда капитальный объект уже готов и действует, добиться реального сноса уже очень сложно. И недобросовестные дельцы этим пользуются.
На наш взгляд, в этом вопросе нужно ужесточить практику оформления разрешительной документации. Иначе с проблемой не справиться. Для этого 28 апреля я 2021 года под эгидой Всероссийского центра национальной строительной политики была создана Экспертная рабочая группа по выработке механизмов возможной легализации и формированию Единого информационного реестра объектов самовольного строительства в Петербурге, которую я возглавил.
Как адаптируется рынок новостроек к новым реалиям проектного финансирования, рассуждает в интервью «Строительному Еженедельнику» генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость» Арсений Лаптев.
– Как «Арсенал-Недвижимость» планирует строить свою работу в рамках новой схемы финансирования строительных проектов? Какие из них будут достраиваться по старым правилам, а какие – по новым?
– Мы готовы к 1 июля, новая схема не стала для нас чем-то неожиданным. Мы активно привлекали кредитные средства банков и ранее, не пришлось придумывать ничего с «чистого листа».
Кредитные средства мы используем исключительно для подстраховки, что позволяет нам не быть привязанными к каким-либо резким колебаниям рынка. Наш ключевой партнер – Банк ВТБ. Кроме того, мы рассматриваем партнерство со всеми крупными банками, которые уже имеют право кредитовать застройщиков в рамках новой схемы.
Текущие проекты «Арсенал-Недвижимости», находящиеся в высокой степени готовности, согласно установленным законодательством критериям, будут достраиваться по старым правилам и по намеченному графику. Отмечу, что таких большинство. Это и жилой комплекс «Гольфстрим» в Кудрово, и «YouПитер» в Мурино. В высокой степени готовности находится и реализуемый нашей компанией в Приморском районе Санкт-Петербурга жилой комплекс «Ariosto!».
Есть у нас и проекты «переходного» периода – мы уже заявили о переходе на эскроу-счета в третьей очереди жилого комплекса «Энфилд», который возводим в поселке Бугры на территории Всеволожского района. При этом первые две очереди «Энфилда» под эскроу уже не подпадают. А вот все наши будущие проекты, безусловно, будут реализовываться по новым правилам. Причем работу с банками мы начинаем уже на стадии проектирования, поскольку понимаем, что минимальное расчетное время подготовки к старту проекта теперь – 4–6 месяцев.
– Работа по новым правилам потребовала структурных преобразований?
– Я думаю, что многие застройщики (и «Арсенал-Недвижимость» в этом случае – не исключение) столкнулись с необходимостью реорганизации финансового блока своей компании. У кого-то он в принципе отсутствовал, у кого-то был недостаточно укомплектован. Несмотря на то, что у «Арсенал-Недвижимости» всегда был достаточно сильный финансовый блок, способный оперативно реагировать на требования банка по предоставлению различной документации, составлению финансовых моделей, подаче отчетности, мы также вынуждены были существенно нарастить мощность этого направления, чтобы успешно решать текущие задачи.
– Остались ли пробелы в законодательстве, которые необходимо срочно восполнить?
– Девелоперское сообщество уже неоднократно указывало на необходимость введения поэтапного раскрытия эскроу-счетов, привязанного к конкретным видам работ. Мы также разделяем эту позицию и, кроме того, видим проблему в излишней зарегулированности строительного процесса. Так, в новых условиях совершенно избыточной мерой, на наш взгляд, является требование о подготовке проектной декларации застройщиками. Потребности в такой детализированной проверке компаний со стороны контролирующих органов больше нет. Фактически весь рынок оказался в ситуации двойного контроля – и со стороны госорганов, и со стороны банков.
– Как новые правила изменят рынок? Вырастут ли цены?
– Новая схема предполагает увеличение затрат, рост себестоимости проектов. Итог очевиден – эту планку не смогут взять все те, кто не обладает устойчивым финансовым положением. Да, на рынке останутся сильнейшие, но и они вынуждены будут бороться за покупателя. Рост себестоимости проектов приведет к увеличению цены и, как следствие, падению покупательского спроса. А это, в свою очередь, будет способствовать сокращению количества новых проектов на рынке.
Улучшение качественных характеристик проектов – вот то поле деятельности, где развернется основная борьба за покупателя в будущем, безотносительно к различным финансовым схемам, действующим на рынке. «Арсенал-Недвижимость» в своих проектах старается предвосхитить ожидания наших клиентов. Каждый жилой комплекс по мере реализации улучшает свои характеристики. Показательный пример – жилой комплекс «Энфилд». К третьей очереди проекта мы подошли с высококачественной отделкой, теплыми полами и трехуровневой системой «Умный дом». Требования совершенно иного уровня сегодня предъявляются и к благоустройству проектов. Это уже не просто приятная опция от застройщика, а общественный запрос. Так, в «Энфилде» мы готовим с одним из известных петербургских музеев уникальную коллаборацию, которая выразится в создании настоящей галереи под открытым небом.
– Покупатели уже реагируют на новую схему эскроу?
– Пока сложно однозначно оценивать покупательские настроения, однако любая ситуация имеет как свои положительные, так и отрицательные стороны. Отрицательным фактором для покупателя становится увеличение цены. Но при этом защищенность покупателей квартир от недобросовестных действий застройщиков в рамках договоров эскроу будет стопроцентной.
Застройщику же новые правила игры не позволят оперативно корректировать проектные решения, использовать иные материалы и т. д., поскольку это приведет к замене всей финансовой модели в целом. Еще один вызов для застройщика – необходимость ускорения процесса строительства; важно снизить затраты на обслуживание кредита, персонал, содержание строительной площадки.
Отдельный вопрос – реализация крупных проектов. Подключение ресурсов, возведение улично-дорожной сети, строительство социальной инфраструктуры… С учетом всех составляющих комплексного проекта очень сложно собрать «живую» финансовую модель. Объем собственного участия застройщика здесь будет слишком большим. А кроме того, крупный проект – это множество непредвиденных факторов, выявляющихся в ходе его реализации, что затрудняет построение корректной, устойчивой модели в целом.
– Какие планы у «Арсенал-Недвижимости» на год 2019-й?
– Среди ближайших задач – старт третьей очереди жилого комплекса «Ariosto!». При этом к концу этого года мы планируем вывести на рынок еще один новый проект – и также в Приморском районе Санкт-Петербурга. В целом у нашей компании сформирован земельный банк, в обозримом будущем мы продемонстрируем рынку еще несколько новых концептуальных проектов.
– А есть ли планы по приобретению новых земельных участков?
– Планы, безусловно, есть. Пока мало кто об этом говорит, но мы видим, что земельный рынок в связи с переходом застройщиков на проектное финансирование испытывает не меньшие трансформации. Так, согласно новым правилам, застройщик не может покупать земельный участок в рассрочку. Невозможны и бартерные схемы, по которым застройщик с лендлордом рассчитывался метрами. Думаю, что здесь будут появляться иные формы партнерства.