«Семь шапок из одной шкуры»: Виталий Никифоровский о редевелопменте в Петербурге
Само понятие «историческое здание» в Петербурге — избыточно, считает вице-президент УК Springald Виталий Никифоровский. Основная часть исторического фонда города — доходные дома непритязательной типовой застройки, которые, тем не менее, становятся объектом градостроительных манипуляций, висят мертвым грузом на балансе города и разрушаются. О том, как мог бы выполняться редевелопмент в Северной столице и как он проводится на самом деле, эксперт рассказал «Строительному Еженедельнику».
— Как сегодня обстоят дела с редевелопментом в Петербурге?
— Само понятие исторического здания у нас — избыточно. Оно объединяет разные группы неравноценных зданий. Надо понимать, что есть исторические здания, являющиеся объектами культурного наследия (ОКН), а есть целый пласт построек, не относящихся к ОКН, но построенных по оригинальным архитектурным проектам и обладающих определенными атрибутами, благодаря которым они являются украшением города.
Но еще есть другой пласт зданий, намного больше первых двух. Это доходные дома, которые строились по типовым проектам, а иногда и вовсе без проектов. Они возводились на границах исторических зон города в период промышленного бума конца XIX — начала XX веков. Такая застройка была массовой, потому что стояла задача разместить работников фабрик и факторий — горожан, не претендующих на выдающиеся бытовые условия. По сути это были бытовые городки того времени.
Со временем эти здания были частично разрушены, частично перестроены и превращены в коммуналки. Действующий закон Санкт-Петербурга № 820-7 очень подробно рассказывает, как надо сохранять исторические здания, но не объясняет, как комплексно осваивать территории типовой исторической застройки. Сейчас договориться о расселении дома с шестнадцатью квартирами практически невозможно, потому здесь не избежать конфликта интересов собственников, девелоперов, города и так называемых градозащитников. Строительство в центре можно сравнить сегодня со шкурой, из которой пытаются сшить семь шапок.
— Какой подход к редевелопменту вы считаете адекватным?
— Европейский подход к реконструкции исторических кварталов неплохо реализован у финнов и шведов. Есть визуальная фронтальная линия застройки, которую оставляют нетронутой. Сохраняются фасады, ритм остекления, основные параметры высоты, ширины, глубины зданий. А дальше внутри квартала проводится глобальная реновация: строятся квартиры с нормальной инсоляцией, подземные паркинги, общественные пространства. Так исторические кварталы превращаются в комфортную современную среду.
— Какие технические аспекты современного приспособления требуют особого внимания?
— В техническом плане острой проблемой, конечно, является плачевное состояние подземной части исторического центра. Туда глобально не вкладывались деньги, сети изношены. Каждый год ситуация становится все критичнее. Точечная реконструкция коммуникаций не решает проблемы, в рамках исторического центра перекладкой и реконструкцией сетей надо заниматься комплексно, поквартально.
Если на законодательном уровне будут установлены единые правила игры, с технической точки зрения все будет вполне выполнимо. Чтобы развивать редевелопмент, нужна политическая воля, новая законодательная база, которая установила бы единые правила работы с историческими зданиями, включая процедуру расселения, финансовые и инженерные вопросы. И мы надеемся, что в ближайшее время ситуация изменится к лучшему, иначе сохранять в исторических районах будет уже нечего.
ГК «СтройИнжиниринг» отмечает 20-летие работы на петербургском строительном рынке.
Об особенностях компании, путях ее развития, направлениях деятельности и планах на будущее «Строительному Еженедельнику» рассказал генеральный директор Руслан Чипчиков.
– Руслан Сагитович, расскажите, пожалуйста, о возглавляемой вами компании. В чем ее специфика?
– Одной из главных особенностей компании является то, что руководит ею профессиональный строитель, что, естественно, накладывает отпечаток на всю ее деятельность. Как ни парадоксально звучит, но это сравнительно нечастое явление. Среди руководства крупных строительных холдингов много экономистов, юристов, специалистов других направлений. Я же заканчивал Военно-космическую академию имени А. Ф. Можайского. Там в свое время был единственный в стране факультет, готовивший инженеров-инспекторов заказчика-застройщика. Это было связано с бурным развитием космической отрасли в то время и необходимостью строить различные объекты для нее. Остальные вузы готовили просто инженеров-строителей. И вся моя дальнейшая жизнь – как во время службы в Вооруженных силах, так и после выхода в отставку – была связана со строительной отраслью. Результатом стало создание в 1999 году собственной компании. Направление работы – то же самое: ведь инвестиционно-девелоперская деятельность – по сути, выполнение функций заказчика-застройщика (в юридической и технической документации эти термины, кстати, сохранились до сих пор).
В качестве второй важной отличительной черты нашей компании хотелось бы выделить сохранение внутри нее нормальных человеческих отношений. Все 20 лет ее существования, несмотря на все сложности и кризисы, мы старались сохранить команду, сформировать коллектив единомышленников. Разумеется, как и любой бизнес, мы нацелены на извлечение прибыли из нашей деятельности, но никогда это не было единственной целью нашего существования. Люди должны получать удовольствие от того, что они делают, должны понимать, что их труд приносит пользу. Это отражается даже в самой специализации компании, а в настоящее время мы занимаемся возведением многоэтажных паркингов: наша работа направлена на решение одной из проблем, которая остро стоит в Санкт-Петербурге, а именно нехватки мест для парковки автомобилей, особенно в центральных районах города.
Еще одной специфической чертой нашего холдинга является комплексный подход. Начиналось все с того, что мы возводили паркинги. Затем было принято решение взять на себя и эксплуатацию этих объектов, поскольку она имеет много особенностей, без знания которых результат может быть плачевным. Так появилось второе направление нашей работы. Наконец, поскольку паркинги остаются в собственности компании, нам потребовалась управляющая структура, которая занималась бы сдачей площадей в аренду и иной коммерческой деятельностью. Каждое направление было выделено в отдельную бизнес-единицу, входящую в единый холдинг. Таким образом, группа компаний «СтройИнжиниринг» сформировалась путем естественного развития. Хотя наши структуры работают в одном сегменте, они все-таки выполняют разные функции и, соответственно, имеют разные источники дохода. Такая диверсификация бизнеса очень полезна для обеспечения финансовой устойчивости всего холдинга, что особенно важно в наши экономически неустойчивые времена.
– В чем особенности возводимых вашей компанией паркингов?
– По большому счету, «СтройИнжиниринг» – это единственная в городе компания, профессионально занимающаяся строительством паркингов. Для всех остальных паркинг – это относительно небольшая составная часть проекта жилого комплекса, торгового комплекса или делового центра. То есть то, что для других девелоперов – деятельность, сопутствующая основному направлению работы, для нас – специализация. Отсюда более профессиональное, глубокое отношение к строительству объекта.
Мы строим капитальные, главным образом отапливаемые, закрытые паркинги с выделением, что особенно важно, отдельных боксов под машины. Так называемые «этажерки», без отопления, с общедолевой собственностью на места, обозначаемые разметкой, – это не наш профиль. На наш взгляд, в пользу нашего предложения говорят две вещи: климат и менталитет. Как ни крути, попеременный разогрев и охлаждение до минусовых температур не идут на пользу никакой технике. Кроме того, наш потребитель чисто психологически хочет не просто выделенное место, где можно оставить автомобиль, а нормальный, полноценный гараж, недвижимость, находящуюся в его собственности.
Надо понимать, что паркинг – это на самом деле очень специфический объект. Соотношение полезной площади здания, где, собственно, паркуются автомобили, к общей очень низкое. Для того чтобы построить бокс на 18–20 кв. м, необходимо возвести около 45 кв. м недвижимости. Коэффициент – почти 2,5. Так что особенностей у многоэтажных паркингов очень много – при проектировании (просчитать углы поворота и прочее), при реализации, при ценообразовании и, наконец, при эксплуатации.
– Какие объекты вы могли бы назвать «визитной карточкой» своей компании?
– Каждый наш проект по-своему уникален и по-своему мне дорог. Кстати, есть в нашем «портфолио» и жилые здания. Перед тем как было принято решение сосредоточиться на многоэтажных паркингах, мы работали по большему числу направлений. Построили, в частности, два жилых здания. По проекту Заслуженного архитектора России Олега Романова мы возвели уникальный дом «Иматра» на Малом проспекте Петроградской стороны, 62. Второй проект – ЖК «Ланской престиж» – реализован на Сердобольской улице, д. 7, к. 2.
В 2000-е мы также оказывали услуги технического заказчика. Среди таких наших объектов, например, офисное здание «Русского стандарта» на Пулковском шоссе или автомобильный салон Citroen на Выборгской набережной, д. 57. Потом около 10 лет наши услуги в этом качестве не были востребованы, зато сейчас интерес восстанавливается уже на новом уровне. Так что, видимо, мы еще вернемся к работе в качестве техзаказчика.
Многоэтажные паркинги нами построены на Лиственной улице, д. 8, на Олонецкой, д. 10, на Малом проспекте Васильевского острова, д. 62, и еще ряде других. Они все по-своему уникальны. Например, паркинг на улице Шателена, д. 9, – девятиэтажный. Это максимальная высота для многоэтажных гаражей, не оснащенных подъемным оборудованием. В каждом объекте есть своя «изюминка», что-то, что делает его непохожим на другие.
В настоящее время у нас в работе два проекта многоэтажных паркингов. Первый из них, пятиэтажный карскасно-монолитный объект на 300 боксов, возводится на Суздальском проспекте, д. 79. Первый этаж традиционно займут коммерческие помещения (более 4 тыс. кв. м). Еще один проект будет реализован нами на Школьной улице, уч. 78. Там появится восьмиэтажный паркинг на 300 машиномест.
– Нехватка парковочных мест в центральной части города, как вы уже отметили, – довольно острая проблема. Есть ли со стороны власти какие-то подвижки для ее решения?
– В городской администрации прекрасно понимают как важность этой проблемы, так и сложность ее решения. Для этого нужен комплексный подход, частью которого, безусловно, должно стать строительство паркингов там, где это возможно. В этом вопросе, как мне кажется, интересы города и нашей компании фактически полностью совпадают.
Конечно, нам хотелось бы большего внимания со стороны властей к этой проблеме. И мы надеемся, что работа в этом направлении в ближайшем будущем активизируется.
– Юбилей – это повод не только для того, чтобы подвести итоги, но и для того, чтобы оценить перспективы. Какие у вас планы?
– Я не думаю, что есть необходимость в ближайшее время осваивать какие-то новые направления деятельности. Мы останемся работать в том сегменте, который нам хорошо знаком, где у нас есть имя и репутация. На мой взгляд, излишняя разбросанность сфер деятельности не может быть на пользу бизнесу. Надо работать в той сфере, в которой разбираешься, где ты профессионал, где твоя деятельность будет максимально эффективна, а результаты – наиболее успешны.
При этом пути для развития и совершенствования всегда есть, в том числе с помощью привлечения инновационных технологий. С их использованием мы намерены продолжать развитие транспортной инфраструктуры (паркинги относятся именно к этой категории). Кроме того, мы рассматриваем вариант работы с современными механизированными и автоматизированными системами хранения автомобилей. Нам мой взгляд, это достаточно перспективное направление.
Также планируется развитие эксплуатационного направления. В частности, мы хотим предложить свои услуги и свой опыт в этой сфере другим владельцам многоэтажных паркингов. Формы и методы работы по управлению недвижимостью тоже можно усовершенствовать и осовременить.