Михаил Голубев, «Прибрежный Квартал»: Как поставить идеальное жилье на поток
Вышедшая книга генерального директора «Северо-Западной строительной корпорации» Михаила Голубева «Урбанизм: от комнаты до государства» имеет подзаголовок «В поисках Национальной идеи». Это хороший для читателя повод разобраться с тем, как автор, анализируя свои отношения с жилым и городским пространством с самого детства, проложил путь к созданию идеального жилья. Автору очень повезло: он не только сумел воплотить свои идеи в проектах «Прибрежный Квартал» и «Никитинская усадьба», но и убедился в том, что малоэтажная среда делает жизнь горожанина лучше и может стать основной идеей современного жилищного строительства.
- Михаил Викторович, какие, на ваш взгляд, наиболее значительные изменения произошли на рынке малоэтажного строительства за прошедший год?
- В постпандемийной реальности новую мощную волну спроса на малоэтажку сделали покупатели. Они осознали преимущества комфортной жизни на ландшафте в низкоплотном, соразмерном человеку жилье в субурбии. Они снова поверили в привлекательность инвестиций в малоэтажное строительство.
Однако государственная система регулирования в строительной сфере, как и сами предприниматели, оказались не готовыми ответить на спрос, так как рынок малоэтажного жилья – это тысячи компаний малого и среднего бизнеса, индивидуальных предпринимателей, строящихся собственников, а, следовательно, гораздо более масштабный пул застройщиков, регулировать который намного сложнее, чем несколько десятков крупных компаний.
Регламентированные виды малоэтажного жилья - ИЖС, блокированная застройка (БЖЗ) и малоэтажные квартирные дома (МКД) - могут быть применены для создания качественной и устойчивой городской среды смешанного типа застройки, где будут учтены предпочтения разных социальных групп населения. Задача сбалансировать все эти виды жилья должна уложиться и в экономические, и в управленческие модели, и в градостроительные регламенты. Но процесс сегодня «раздроблен» между желаниями граждан, намерениями предпринимателей и возможностями власти.
Государственные институты предлагают рынку стандарты развития территории, ипотечные программами для ИЖС, но это пока ведет к удорожанию жилья, особенно в мегаполисах, где земля и подключения к сетям дόроги. В Санкт-Петербурге наблюдается рост административных барьеров в виде получения справки об архитектурно-градостроительном облике (АГО) для блокированной жилой застройки. ГАСН не выдает разрешения без этой справки с января. Продолжаются трудности в подключении к инженерным сетям, например, уже почти три месяца мы не можем переключить основную газовую сеть с «времянки», ходим по коридорам монополистов, недостаточно законов по организации жилищно-коммунального обслуживания малоэтажных кварталов.
Крупные строительные компании держат руку на пульсе перемены спроса и уже включились в тему индустриального типового ИЖС на больших земельных участках. В итоге мы получаем те же «человейники», но растущие не вверх, а по горизонтали в полях, неоправданно растягивая поселения. Опять проявляются монофункции в застройке территорий. Этот процесс оставляет за бортом надежды граждан на жилье по своему личному индивидуальному вкусу, а также смещает конкуренцию не в пользу малого и среднего предпринимательства (МСП), сокращая многообразие процессов, появление нежилых сервисов для полноценного городского развития. Такой подход ведет к перерасходу государственных средств на инфраструктуру.
Сейчас, в силу объективных обстоятельств, в стране впервые появился шанс в корне изменить ситуацию с жилищным строительством. Малоэтажка занимает больше 50% от общего строительства жилья. Важно его не упустить, не наступить на грабли провальной американской мечты - застройки полей типовыми коттеджными поселками без нормальной инфраструктуры, растягиванию городов вширь. Надо перейти к развитию и создания полноценных гармоничных городских поселений.
- Как воспользоваться этим шансом, избавиться от причин, сдерживающих развитие малоэтажного жилья, от намечающихся ошибок? Готов ли бизнес объединить свои усилия с властью или даже взять ситуацию под контроль, либо это государственная инициатива?
- Как участник комиссии по развитию ИЖС, в том числе и сельских территорий, федеральной программы «Трансформация делового климата» (ТДК), я знаком с этими проблемами. В градостроительстве кроме снижения админбарьеров и упрощения регуляторики «снипов-хрипов», появилось понимание приоритета комплексного развития территорий (КРТ), гармоничного развития и реновации поселений. Это огромный потенциал, особенно для исторических русских городов. Передовые регионы быстро встроились в повестку. Важно, чтобы каждый регион с учетом климатических, экономических особенностей смог точно настроить свои программы по созданию комфортной городской среды, по вовлечению в них бизнеса. В Петербурге динамика есть, но очень слабая, в первом чтении принят закон «О порядке заключения договора о КРТ».
Недавно Президент РФ Владимир Путин сказал о необходимости второй кольцевой дороги в окрестностях петербургской агломерации. Представляете, какой это стимул и возможности для малоэтажного строительства! В Санкт-Петербурге нужен свой центр по комплексному и системному развитию малоэтажного строительства и ИЖС, где государство и бизнес открыто коммуницируют, предприниматели дают предложения, способные стать определяющими критериями для частных инвестиций в развитие территорий, синхронизации адресных инвестиционных программ (АИП). На мой взгляд, основная роль в этом должна принадлежать комитетам, отвечающим за инвестиционный климат, которые должны заключать договор на КРТ.
Федералы ВЭБ.РФ, ДОМ.РФ уже включились в работу, например, есть стандарт КРТ с передовыми жилыми кварталами, но важно дополнить его больше малоэтажными кварталами! Градостроителям, экспертам, урбанистам надо вывести на рынок много обоснованных архитектурно-планировочных решений, которые с точки зрения экономики интересны в первую очередь малым и средним застройщикам. Власти должны поддержать пилотные проекты. В Петербурге коммуникационную роль может выполнить «Бюро пространственного развития», созданное с участием Агентства стратегических инициатив (АСИ) и «Клуба лидеров». Это междисциплинарная структура с экспертами высочайшего уровня, в том числе по проектам малоэтажного строительства, аккумулирующая передовой мировой опыт городского развития.
- Насколько в этом случае принципиален вопрос владения земельным участком? Вы, например, являетесь собственником территории «Прибрежного Квартала» в Лисьем Носу.
В мегаполисах земля преимущественно частная, государственной осталось немного, но в городе из восемнадцати районов в одиннадцати можно развивать малоэтажку. Должна быть социально-экономическая модель развития этого пространства, подкрепленная новыми правовыми документами, а не устаревшими регламентами в Правилах землепользования и застройки, нужны новые территориальные зоны, с разнообразием видов разрешенного использования объектов. Нужна стратегия пространственного развития Санкт-Петербурга, где будет четко обозначена политика малоэтажного строительства исходя уже из агломерационного подхода. Пока земля, которая есть, не привлекательная для малого и среднего бизнеса из-за стоимости ее освоения, а крупный бизнес не готов идти в малоэтажное строительство, постоянно хочет 3ЖД – многоэтажную зону застройки. Может быть, стоит пересмотреть статус неликвидных земель, подключить их к новым территориальным зонам и дать к ним доступ некрупным инвесторам. По разным данным, в банках накоплено около 25 триллионов рублей частных вкладов, и эти деньги могут стать инвестициями в малоэтажку при правильной организации процесса. Дело за небольшим – нужна переоценка социально-экономических программ с поправками в сторону развития комфортной городской малоэтажной среды. Инвестиции в малоэтажную городскую среду очень привлекательны сегодня из-за растущего спроса и небольшого объема затрат на объект, так как объекты по площади небольшие и достаточно простая согласовательно-разрешительная система застройки, если объект менее 1500 кв. метров.
- Но где гарантия, что при благоприятных условиях для малоэтажного строительства на готовые участки не придут те же крупные застройщики?
Я же победил на открытых торгах две крупные корпорации, когда покупал объект у Казны Санкт-Петербурга! И потом - инвестиционный участок, выставленный на торги, должен быть определенным образом настроен на рынок. Нужна экономическая модель для комфортной среды, для открытой конкурентной борьбы. Я на себе проверил, что малая компания, малый инвестор вполне может конкурировать с гигантами рынка. У крупного бизнеса другая иерархия, на деталировки, на индивидуальные решения, благоустройство, на работы с каждым домовладельцев нет времени и ресурсов. Правильно настроенный инвестиционный процесс создаст конкуренцию потока инвестиций именно от малого и среднего бизнеса, от малых инвесторов. Вместо того чтобы держать деньги в банках на мизерных процентах, можно было инвестировать в комфортную городскую среду, в малоэтажное строительство.
- Может быть, потребителю как раз удобнее жить в типовых городских пространствах со школами, детскими садами, магазинами шаговой доступности?
- Как-то не очень это пока получается: детских садов не хватает, дворы заставлены машинами, зелени нет, маятниковая миграция растет. По статистике, 70% жилья – это однокомнатные квартиры или студии. Кто будет в конце концов заселять высотки? Мигранты? Но это уже проходили за рубежом, где такие дома становились источником социальной напряженности, и их в итоге сносили.
Администрации надо начинать вести диалог с небольшими застройщиками, которые пытаются строить малоэтажку. Я могу поделиться опытом «Прибрежного Квартала». Нужны истории успеха. Предприниматели хотят перенимать прибыльный опыт. Но пока этот процесс еще не сложился, проекты будут единичными, пусть даже инновационными, комфортными и экологичными. И биться за них как за идеал будут только упертые «малоэтажники». А этот идеал надо поставить на поток.
- Возможно, комфортные современные комплексы мало подходят тем, кто с трудом находит средства жить в собственной однушке или студии.
- Когда мы начинали проект, и он был малопонятен, коттедж площадью 200 кв. м стоил всего 7 млн рублей. В результате первые дома были раскуплены теми, кто сегодня не может заплатить 5800 рублей в месяц за коммунальные услуги. Такие жители хотят по максимуму пользоваться пространством квартала, инфраструктурой, дополнительными парковками, но не хотят нести расходы на содержание и эксплуатацию. Например, поддержка ландшафта, озеленения – большие затраты в этом году, так как была засуха. Либо касательно частных вложений в инженерную инфраструктуру, в сети, которые в Прибрежном Квартале составили десятки миллионов рублей. Квартал весь просто напичкан коммуникациями, места для прокладки уже нет, мощности рассчитаны точно на каждое домохозяйство. Прокладывать по частной земле собственников – это сомнительная затея, так как монополисты не готовы компенсировать частникам замену использования участков с жилья на прокладку сетей. Но жители хотят получить еще, и теперь уже от государства бесплатно подключения, не понимая, либо сознательно делая вид, что не понимают, где частные инвестиции, а где государственные.
Проблемы социальной сбалансированности – важнейшие задачи в урбанистике, реализуются на основе комбинации различных типов застройки. Они могут отличаться по потребительским качествам, этажности, нежилыми видами, парковками и т.д. Этот баланс рассчитывается по конкретным территориям и моделируется на местности. Этот процесс пока в России в самом начале своего пути.
В «Прибрежном Квартале» мы работаем над этим, проект новый для всех. Когда начинали в 2013-м, власти не понимали, как выдать разрешение на строительство. Сейчас мы работаем с новым решениями по ЖКХ, по дизайн-коду, по нежилым сервисам, запускаем новый этап развития сетей, и тут, может, потребуется поддержка государства! Не должно быть моностроительства – либо таунхаусы, либо ИЖС, либо квартирные малоэтажные дома, или только жилье. Нужна смешанная типология застройки. Пока этому нормативно-правовому аспекту уделяется очень мало внимания.
Сегодня качество проекта оценено рублем потребителя. Хороший проект вообще растет в цене, но чем больше будет подобный проектов, тем цена жилья станет меньше, тем выше будет конкуренция за покупателя, малоэтажное жилье будет более доступно людям!
- «Прибрежный Квартал» останется ли удобным и гармоничным, ведь все так быстро меняется?
- За последние полтора года наша жизнь стала полной неопределенностью, но динамическая модель развития квартала умеет отвечать на вызовы благодаря разбивке на очереди, структурированию процесса обеспечения инженерными коммуникациями, инкубации участков, тотальному «умному росту». Сейчас основная задача – это окончание в 2022 году первой очереди из 100 домов и сопутствующей инфраструктуры. Мы очень много сил тратим на индивидуальные решения заказчиков, на то, чтобы сделать сборку мнений. Занимаемся соучаствующим проектированием. Все так же сохраняем уникальный природный ландшафт Лисьего Носа. Хочется быстрее показать готовый продукт в полной красе, но в условиях неопределенности тяжело планировать ресурсы.
В таких непростых для экономики условиях развития стало заметно, что и администрация старается повернуться лицом к бизнесу и к гражданам. Если эта новая коммуникация получит продолжение, то цели доступности и сбалансированности жилья скоро будут достигнуты. Предпринимательская инициатива должна совпасть с экономической моделью, желаниями потребителей и быть согласована государством.
Сегодня я бы посоветовал предпринимателям не бросаться в малоэтажное строительство как в омут, а переосмыслить знания, компетенции, свои возможности и выйти с предложениями по созданию новой качественной и сбалансированной городской среды. Сейчас особенно нужны точные и правильные шаги.
С праздником, с Днем строителя!
Михаил Викторович Голубев,
застройщик, предприниматель.
эксперт Агентства стратегических инициатив (АСИ)
участник НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса»
В отличие от многих девелоперов Санкт-Петербурга, по работающим в Ленобласти застройщикам кризис, вызванный пандемией коронавируса, ударил очень сильно. О том, что нужно делать для того, чтобы не просто выжить, но и развиваться в столь сложной ситуации, АСН-инфо рассказал заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.
- Максим Владимирович, расскажите, пожалуйста, как идут дела у компании «ЛенРусСтрой» в наше нелегкое время? Сильно ли коронавирусный кризис ударил по строительной отрасли Ленобласти?
- Кризис – это всегда очень тяжелое испытание. Многие петербургские застройщики сообщают, что на городском рынке сохраняется стабильное положение. Объемы продаж, просевшие в начале апреля, возвращаются к докризисным значениям, уровень спроса стал достаточным для спокойного положения рынка и даже позволяет понемногу повышать цены. Если все это так, то петербургский рынок жилья, безусловно, является исключением из той ситуации, которая существует в подавляющем большинстве российских регионов, где спрос существенно упал и продажи серьезно снизились.
И Ленобласть тому вполне показательный пример. По данным Росреестра, в апреле этого года падение числа заключенных договоров долевого участия в регионе составило примерно 45%. В «ЛенРусСтрое» мы тоже зафиксировали снижение продаж на 40-45%. В мае ситуация стала выправляться и прежде всего - благодаря программе государственной поддержки ипотечного кредитования с субсидированием ставки до уровня 6,5% годовых. Но докризисные показатели реализации жилья пока недостижимы.
Интересно, что применительно к рынку новостроек Петербургской агломерации кризис не столько внес новые вводные (хотя, конечно фактор нестабильности, неуверенности в завтрашнем дне, а также падение доходов у многих людей сыграли свою роль), сколько придал мощное ускорение тому тренду, который наблюдался уже последние несколько лет. А именно: спрос из пригородных районов Ленобласти перемещается в Петербург. Поэтому уже некоторое время мы наблюдаем, как девелоперы консервируют или «притормаживают» проекты в заКАДье, некоторые полностью уходят на территорию мегаполиса, объемы строительства и ввода жилья в области постепенно снижаются.
- И как же выживать тем застройщикам, которые, как, например, «ЛенРусСтрой», так сказать, укоренены в Ленобласти?
- Это возможно только за счет повышения качества управления строительными процессами, продуманной стратегии развития, изыскания резервов, умелого использования конкурентных преимуществ, которые объективно существуют, а также обеспечения достойного уровня качества конечного продукта – жилья, что обеспечивает его привлекательность для покупателя.
Я могу прямо сказать: мы, в «ЛенРусСтрое», ждали кризиса, если так можно сказать, и старались подготовиться к нему как можно лучше. Не потому, конечно, что предвидели пандемию коронавируса. Но, во-первых, мы все живем не только в нестабильной стране, но и в нестабильном мире, который регулярно сотрясают различные конфликты и катаклизмы, что отражается на всех сферах жизни. А во-вторых, рыночная экономика предполагает цикличность кризисов. Предыдущие начинались в 2008 и 2014 годах. Конечно, периодичность цикла не обязательно должна быть кратна шести годам, но предположить возможность его скорого наступления вполне можно. И приложить усилия к тому, чтобы минимизировать его последствия тоже.
Это мы, в «ЛенРусСтрое», и постарались сделать. Компания приняла меры, чтобы нарастить финансовую «подушку безопасности», что позволяет нивелировать риски снижения объемов продаж. Мы вложились в реконструкцию входящего в корпорацию Киришского домостроительного комбината. Собственное производство стройматериалов дает возможность снизить себестоимость строительства жилья и, соответственно, предложить потребителям конкурентные цены. Мы, первыми в Ленобласти, перешли на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Это позволило постепенно провести очень плавное повышение цен (призванное покрыть дополнительные расходы на обслуживание банковского кредита), не создавая психологического дискомфорта для покупателей, а также гарантировать своевременную сдачу всех объектов. В конце-концов, мы одними из первых в регионе в 2004 году взялись за комплексное освоение территорий, включая строительство социальных объектов, торговых центров, дорог и иной инфраструктуры, чтобы предложить своим клиентам не просто квадратные метры, а комфортную среду обитания, обеспеченную всем необходимым. Это наш принципиальный подход, которого мы придерживались еще до того, как власти области стали вводить соответствующие требования, и практика показала, что стратегия была выбрана нами абсолютно верно.
- И что дала эта подготовка компании, когда кризис наступил?
- Безусловно, нельзя сказать, что живем мы без проблем. 40-процентное снижение спроса не может не ударить по работе корпорации. Тем не менее, я могу твердо сказать, что кризис не стал для нас катастрофой. В целом положение компании стабильное. «ЛенРусСтрой» ни на один день не прекращал работать, сокращения ни рабочих, ни офисного персонала мы не допустили, графики строительства полностью соблюдаются.
Несмотря на распространение коронавируса, мы даже приняли решение не откладывать выдачу ключей гражданам, купивших жилье в очередном сданном нами доме. При этом мы исходили из двух предпосылок. Во-первых, большая часть наших покупателей приобретают жилье для собственного проживания. И все то время, на которое мы задержим их переезд в новую квартиру, им придется оплачивать съемное жилье. А в текущей сложной ситуации лишние траты никому не нужны. А во-вторых, задержка – это репутационные потери для компании. По какой причине мы не выдали ключи вовремя – забудут, но сам факт задержки – запомнят. Никогда «ЛенРусСтрой» не срывал сроков, не стали мы подводить своих дольщиков и теперь. Конечно, при этом были предприняты все необходимые меры предосторожности, чтобы избежать самой возможности заражения. Пришлось переоборудовать офис, регулярно проводить дезинфекцию, тщательно продумать, как развести потоки людей, чтобы минимизировать любые контакты, обеспечить индивидуальные средства защиты и пр. Могу с гордостью сказать, что со своей задачей мы справились, и люди уже обживают свои новые квартиры.
Вообще, кризис не случайно называют не только временем проблем, но и временем возможностей. Вступают в силу принципы «мобилизационной экономики», и начинают решаться многие вопросы, которые в обычной обстановке часто откладываются «на потом». Например, и это касается не только нас, но и большинства застройщиков, давно шла речь о перспективности создания систем «удаленных продаж» с использованием цифровых технологий. У нас, опять же, как и у многих компаний, были определенные наработки в этой сфере – для взаимодействия с иногородними клиентами. Но довести их «до ума» помог именно кризис, сделавший технологии продаж в режиме онлайн насущной необходимостью. Лично я не разделяю оптимистических прогнозов об их преобладающем распространении в будущем, ведь жилье это такой продукт, который часто покупают раз в жизни, и перед сделкой его хочется, как говорится, «пощупать руками», пообщаться с людьми вживую. Тем не менее, теперь в арсенале «ЛенРусСтроя» есть и такой инструмент, весьма полезный при работе с иногородними, представителями маломобильных групп населения, в конце концов, с людьми, которые хотели бы минимизировать затраты времени на поездки и которым достаточно виртуального общения.
- Традиционно считается, что «ЛенРусСтрой» работает в эконом-классе. Вы упомянули о повышении качества строящегося жилья, что это означает применительно к данному сегменту?
- Прежде всего, надо подчеркнуть, что появившееся в свое время деление жилья на эконом-, бизнес- и элит-класс давно устарело. Просто потому, что оно уже совершенно не отражает реалий рынка. Сначала выделился комфорт-сегмент. Затем пошло дальнейшее дробление: «комфорт плюс», «жесткий эконом», «бизнес лайт», «премиум» и пр. Это, с одной стороны, маркетинговые ходы, призванные стимулировать продажи. А с другой – отражение разнообразия рынка, который невозможно уложить в «прокрустово ложе» нескольких «стандартов».
Дома, которые строит «ЛенРусСтрой», к эконом-классу уже давно никакого отношения не имеют. Мы сформировали для себя определенные стандарты качества, которые соблюдаем, развиваем, совершенствуем, не пытаясь придумать для них какого-то сегментного названия.
Могу рассказать, как я для себя схематически представляю понятие «комфортная среда». Это своего рода череда концентрических кругов. Самый маленький из них – это сама квартира, жилье, которое должно быть удобно для жизни. Круг побольше – подъезд, где все должно быть обустроено разумно и функционально. Затем – двор, со всей «начинкой» - благоустройством, озеленением, детскими площадками. Еще больший круг – микрорайон. Здесь должна иметься вся необходимая для повседневной жизни инфраструктура – детсады, школы, поликлиника, магазины, кафе, сервисные службы, спортивные объекты и пр. Наконец, самый большой – это населенный пункт, с его спецификой, особенностями, достоинствами.
Конечно, создание комфортной среды в масштабах города нам не по силам. Наша компания не возведет в Новогорелово ни своего Зимнего дворца, ни Петропавловской крепости, ни Исаакиевского собора. Но, скажем прямо, мы далеко не каждый день ходим в Эрмитаж, Мариинский театр и даже просто по историческому центру Петербурга. Зато все круги меньшего диаметра из моей схемы при комплексном освоении территории, которым занимается «ЛенРусСтрой», оказываются в сфере нашей деятельности. И стандарты качества компании, о которых я уже упомянул, охватывают все эти вопросы, обеспечивая формирование среды, действительно, благоприятной для жизни.
Мы стараемся не перегружать свои проекты какими-то «фишками» - деталями и мелочами, которые часто заметно увеличивают затраты не обеспечивая при этом сколь-нибудь заметного повышения комфортности жизни. В то же время мы включаем в проекты элементы жилья высоких классов, которые реально делают жизнь удобнее. И осуществляется это, как я уже говорил – на всех «кругах». Мы постоянно работаем с квартирографией, делая ее более эргономичной и современной. Очень много внимания уделяем местам общего пользования, продумывая всевозможные мелочи, которые не требуют существенных затрат, но серьезно облегчают жизнь каждому жильцу.
То же относится к обустройству дворов – опять же вплоть до мелочей. Вы знали, например, что комары «любят» черемуху? Поэтому мы исключили ее из работ по озеленению. А недавно нам удалось найти в Череповце производителя детских площадок, по качеству не уступающих лучшим мировым образцам, но существенно более бюджетных. Наши клиенты также высоко оценивают создаваемую в проектах «ЛенРусСтроя» инфраструктуру, причем каждое следующее «поколение» соцобъектов делается интереснее и современнее предыдущего. Сейчас мы задумали создать огромную игровую зону, которая должна стать центром притяжения для детей всех ближайших микрорайонов. В наших проектах должно быть комфортно жить всем.